Расчет налога на имущество по неотделимым улучшениям
Подборка наиболее важных документов по запросу Расчет налога на имущество по неотделимым улучшениям (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Лучшее - враг хорошего. Когда налог на имущество организаций заплатит арендатор
("Практическая бухгалтерия", 2023, N 2)Обратите внимание! По неотделимым улучшениям налог на имущество рассчитывается исходя из среднегодовой стоимости, даже если арендодатель (владелец недвижимости) платит за этот объект налог исходя из кадастровой стоимости (Письма ФНС России от 28.12.2018 N БС-4-21/25917, Минфина России от 16.04.2019 N 03-05-05-01/27085).
("Практическая бухгалтерия", 2023, N 2)Обратите внимание! По неотделимым улучшениям налог на имущество рассчитывается исходя из среднегодовой стоимости, даже если арендодатель (владелец недвижимости) платит за этот объект налог исходя из кадастровой стоимости (Письма ФНС России от 28.12.2018 N БС-4-21/25917, Минфина России от 16.04.2019 N 03-05-05-01/27085).
Готовое решение: Как учесть неотделимые улучшения полученного или переданного в аренду имущества при расчете налога на прибыль
(КонсультантПлюс, 2025)1. Как арендатору учитывать затраты на неотделимые улучшения при исчислении налога на прибыль
(КонсультантПлюс, 2025)1. Как арендатору учитывать затраты на неотделимые улучшения при исчислении налога на прибыль
Нормативные акты
Решение ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11
<Об отказе в удовлетворении заявления о признании недействующим письма Минфина РФ от 24.10.2008 N 03-05-04-01/37>Как следует из материалов дела, оспариваемое письмо Министерства финансов Российской Федерации было направлено в адрес Федеральной налоговой службы в ответ на ее запрос от 26.05.2008 N 3-3-05/47, в котором налоговый орган просил подтвердить позицию Минфина России по вопросу отражения в соответствии с правилами ведения бухгалтерского учета затрат на капитальные вложения в арендованные объекты недвижимого имущества, произведенных арендатором в виде неотделимых улучшений арендованного имущества, с целью правильного формирования остаточной стоимости таких объектов, учитываемой при расчете налога на имущество организаций (копии оригиналов запроса и оспариваемого письма приобщены в материалы дела).
<Об отказе в удовлетворении заявления о признании недействующим письма Минфина РФ от 24.10.2008 N 03-05-04-01/37>Как следует из материалов дела, оспариваемое письмо Министерства финансов Российской Федерации было направлено в адрес Федеральной налоговой службы в ответ на ее запрос от 26.05.2008 N 3-3-05/47, в котором налоговый орган просил подтвердить позицию Минфина России по вопросу отражения в соответствии с правилами ведения бухгалтерского учета затрат на капитальные вложения в арендованные объекты недвижимого имущества, произведенных арендатором в виде неотделимых улучшений арендованного имущества, с целью правильного формирования остаточной стоимости таких объектов, учитываемой при расчете налога на имущество организаций (копии оригиналов запроса и оспариваемого письма приобщены в материалы дела).
Статья: Как учесть неотделимые улучшения объекта аренды у сторон арендного договора
(Катаева Н.Н.)
("Главная книга", 2025, N 12)Если налоговая база объекта аренды исчисляется по кадастровой стоимости, то затраты на неотделимые улучшения, по мнению специалиста ФНС, вообще не должны облагаться налогом на имущество. Так как улучшения являются неотъемлемой частью объекта. И при значительном улучшении объекта аренды его кадастровая стоимость может быть увеличена. Подробнее с мнением специалиста ФНС можно ознакомиться в ГК, 2022, N 11, с. 38.
(Катаева Н.Н.)
("Главная книга", 2025, N 12)Если налоговая база объекта аренды исчисляется по кадастровой стоимости, то затраты на неотделимые улучшения, по мнению специалиста ФНС, вообще не должны облагаться налогом на имущество. Так как улучшения являются неотъемлемой частью объекта. И при значительном улучшении объекта аренды его кадастровая стоимость может быть увеличена. Подробнее с мнением специалиста ФНС можно ознакомиться в ГК, 2022, N 11, с. 38.
Тематический выпуск: Налог на прибыль: актуальные вопросы из практики налогового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 7)Ответ: Согласно ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом в целях исчисления налога на прибыль признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 100 000 рублей, которое находится у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ) и используется им для извлечения дохода.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 7)Ответ: Согласно ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом в целях исчисления налога на прибыль признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 100 000 рублей, которое находится у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ) и используется им для извлечения дохода.
"Основные средства: бухгалтерский и налоговый учет"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Если объектом аренды является недвижимое имущество, то и неотделимые улучшения, произведенные арендатором, также следует считать недвижимым имуществом, а значит, они являются объектом налогообложения. И платить налог должен именно арендатор (п. 12 Информации о правоприменительной практике, касающейся квалификации недвижимого имущества, в т.ч. в целях исчисления налога на имущество организаций (Приложение к Письму ФНС России от 20.04.2020 N БС-4-21/6581@)).
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Если объектом аренды является недвижимое имущество, то и неотделимые улучшения, произведенные арендатором, также следует считать недвижимым имуществом, а значит, они являются объектом налогообложения. И платить налог должен именно арендатор (п. 12 Информации о правоприменительной практике, касающейся квалификации недвижимого имущества, в т.ч. в целях исчисления налога на имущество организаций (Приложение к Письму ФНС России от 20.04.2020 N БС-4-21/6581@)).
Тематический выпуск: Актуальные вопросы по налогу на имущество, земельному и транспортному налогам: из практики налогового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 10)Верно ли наше понимание, что первоначальный ремонт арендованного нами помещения не является неотделимым улучшением с точки зрения бухгалтерского учета и не является объектом обложения для налога на имущество?
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 10)Верно ли наше понимание, что первоначальный ремонт арендованного нами помещения не является неотделимым улучшением с точки зрения бухгалтерского учета и не является объектом обложения для налога на имущество?
Статья: Налог на имущество в 2023 - 2024 году
(Ратовская С.А.)
("Советник бухгалтера бюджетной сферы", 2023, N 23-24)Неотделимые улучшения недвижимости
(Ратовская С.А.)
("Советник бухгалтера бюджетной сферы", 2023, N 23-24)Неотделимые улучшения недвижимости
Статья: Деформация законодательной конструкции объекта по налогу на имущество организаций посредством подзаконного регулирования правил бухгалтерского учета
(Ногина О.А.)
("Финансовое право", 2021, N 10)Интересно, что сложившаяся ситуация с налогообложением стоимости неотделимых улучшений в арендованные объекты недвижимости в условиях введения кадастровой системы налогообложения стоимости ряда объектов недвижимого имущества привела к ситуации, когда в отношении одного и того же объекта недвижимости два разных лица - собственник и арендатор - оба уплачивают налог на имущество: при этом собственник (например, торгового центра или помещений в нем) исчисляет налог, исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества, а арендатор - исходя из среднегодовой стоимости неотделимых улучшений. Такая позиция подтверждается, в частности, письмами Минфина России и ФНС России, согласно которым неотделимые капитальные вложения в арендованный объект недвижимого имущества (помещения торгового центра), учитываемые у арендатора в качестве основных средств, подлежат обложению налогом на имущество организаций в силу п. 1 ст. 374 НК РФ до их выбытия из состава основных средств арендатора исходя из среднегодовой стоимости имущества, в том числе в случае налогообложения торгового центра в рамках ст. 378.2 НК РФ <30>. В данном случае для измерения базы устанавливаются разнородные системы исчисления стоимости: в отношении здания - по кадастровой стоимости, утверждаемой органами государственной власти субъектов РФ, а в отношении неотделимых улучшений - по среднегодовой стоимости, формируемой самим арендатором на основании данных бухгалтерского учета. В то же время, согласно п. 2 ст. 378.2 НК РФ, после принятия закона субъекта Российской Федерации, устанавливающего особенности определения налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подп. 1, 2 и 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, как их среднегодовой стоимости не допускается. То есть стоимость неотделимых улучшений для соблюдения законодательного порядка исчисления базы и налога на имущество должна была бы быть учтена в кадастровой стоимости самого объекта недвижимости, что соответствовало бы положениям Налогового кодекса РФ. Однако применение правил раздельного учета стоимости неотделимых улучшений от стоимости самого объекта приводит, как мы видим, к прямому нарушению положений Налогового кодекса РФ.
(Ногина О.А.)
("Финансовое право", 2021, N 10)Интересно, что сложившаяся ситуация с налогообложением стоимости неотделимых улучшений в арендованные объекты недвижимости в условиях введения кадастровой системы налогообложения стоимости ряда объектов недвижимого имущества привела к ситуации, когда в отношении одного и того же объекта недвижимости два разных лица - собственник и арендатор - оба уплачивают налог на имущество: при этом собственник (например, торгового центра или помещений в нем) исчисляет налог, исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества, а арендатор - исходя из среднегодовой стоимости неотделимых улучшений. Такая позиция подтверждается, в частности, письмами Минфина России и ФНС России, согласно которым неотделимые капитальные вложения в арендованный объект недвижимого имущества (помещения торгового центра), учитываемые у арендатора в качестве основных средств, подлежат обложению налогом на имущество организаций в силу п. 1 ст. 374 НК РФ до их выбытия из состава основных средств арендатора исходя из среднегодовой стоимости имущества, в том числе в случае налогообложения торгового центра в рамках ст. 378.2 НК РФ <30>. В данном случае для измерения базы устанавливаются разнородные системы исчисления стоимости: в отношении здания - по кадастровой стоимости, утверждаемой органами государственной власти субъектов РФ, а в отношении неотделимых улучшений - по среднегодовой стоимости, формируемой самим арендатором на основании данных бухгалтерского учета. В то же время, согласно п. 2 ст. 378.2 НК РФ, после принятия закона субъекта Российской Федерации, устанавливающего особенности определения налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подп. 1, 2 и 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, как их среднегодовой стоимости не допускается. То есть стоимость неотделимых улучшений для соблюдения законодательного порядка исчисления базы и налога на имущество должна была бы быть учтена в кадастровой стоимости самого объекта недвижимости, что соответствовало бы положениям Налогового кодекса РФ. Однако применение правил раздельного учета стоимости неотделимых улучшений от стоимости самого объекта приводит, как мы видим, к прямому нарушению положений Налогового кодекса РФ.
Последние изменения: Бухгалтерский учет и налогообложение неотделимых улучшений по договору аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Минфин России пояснил, что налог на имущество в отношении неотделимых улучшений рассчитывается исходя из среднегодовой стоимости.
(КонсультантПлюс, 2025)Минфин России пояснил, что налог на имущество в отношении неотделимых улучшений рассчитывается исходя из среднегодовой стоимости.
Вопрос: При возврате арендованного помещения арендодателю организация начислила НДС со стоимости безвозмездно передаваемых неотделимых улучшений. Нужно ли учитывать стоимость безвозмездно переданных неотделимых улучшений при расчете пропорции для целей раздельного учета НДС?
(Консультация эксперта, 2025)Таким образом, передача арендатором арендодателю результатов работ по улучшению арендованного имущества, неотделимых без вреда для данного имущества, произведенных собственными силами или с привлечением подрядных организаций, является объектом налогообложения по НДС (Письмо Минфина России от 05.06.2025 N 03-07-11/55506).
(Консультация эксперта, 2025)Таким образом, передача арендатором арендодателю результатов работ по улучшению арендованного имущества, неотделимых без вреда для данного имущества, произведенных собственными силами или с привлечением подрядных организаций, является объектом налогообложения по НДС (Письмо Минфина России от 05.06.2025 N 03-07-11/55506).
Готовое решение: Как учреждению облагать налогом на имущество капитальные вложения в неотделимые улучшения арендованного имущества
(КонсультантПлюс, 2025)Имущество, переданное в аренду, подлежит налогообложению у арендодателя независимо от того, на чьем балансе оно учитывается (п. 3 ст. 378 НК РФ). Если неотделимые улучшения по их завершении не возмещены арендодателем и учитываются в качестве основного средства на балансе арендатора, до выбытия данного ОС налог исчисляет арендатор (Определение Верховного Суда РФ от 15.01.2024 N 308-ЭС23-26717 по делу N А32-22105/2021 (приведено в п. 1 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ, направленного Письмом ФНС России от 13.02.2025 N БС-4-21/1433@), Письма Минфина России от 23.05.2022 N 03-05-05-01/47593, от 01.04.2022 N 03-05-05-01/26950, от 17.02.2022 N 03-05-05-01/11290).
(КонсультантПлюс, 2025)Имущество, переданное в аренду, подлежит налогообложению у арендодателя независимо от того, на чьем балансе оно учитывается (п. 3 ст. 378 НК РФ). Если неотделимые улучшения по их завершении не возмещены арендодателем и учитываются в качестве основного средства на балансе арендатора, до выбытия данного ОС налог исчисляет арендатор (Определение Верховного Суда РФ от 15.01.2024 N 308-ЭС23-26717 по делу N А32-22105/2021 (приведено в п. 1 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ, направленного Письмом ФНС России от 13.02.2025 N БС-4-21/1433@), Письма Минфина России от 23.05.2022 N 03-05-05-01/47593, от 01.04.2022 N 03-05-05-01/26950, от 17.02.2022 N 03-05-05-01/11290).
"Аренда и лизинг: Практическое руководство по применению ФСБУ 25/2018 с учетом норм МСФО и рекомендаций разработчиков"
(Смирнова С.А.)
("Издательство АйСи", 2024)6. <...> Вычетам подлежат суммы налога, исчисленные налогоплательщиками в соответствии с пунктом 1 статьи 166 настоящего Кодекса при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления, связанных с имуществом, предназначенным для осуществления операций, облагаемых налогом в соответствии с настоящей главой, стоимость которого подлежит включению в расходы (в том числе через амортизационные отчисления) при исчислении налога на прибыль организаций.
(Смирнова С.А.)
("Издательство АйСи", 2024)6. <...> Вычетам подлежат суммы налога, исчисленные налогоплательщиками в соответствии с пунктом 1 статьи 166 настоящего Кодекса при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления, связанных с имуществом, предназначенным для осуществления операций, облагаемых налогом в соответствии с настоящей главой, стоимость которого подлежит включению в расходы (в том числе через амортизационные отчисления) при исчислении налога на прибыль организаций.