Проверка чистоты сделки
Подборка наиболее важных документов по запросу Проверка чистоты сделки (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2024)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.05.2024)
(ред. от 27.11.2024)К. подала встречный иск о признании ее добросовестным приобретателем, указав, что покупка квартиры осуществлялась ею через агентство недвижимости, которое проверяло юридическую чистоту сделки.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.05.2024)
(ред. от 27.11.2024)К. подала встречный иск о признании ее добросовестным приобретателем, указав, что покупка квартиры осуществлялась ею через агентство недвижимости, которое проверяло юридическую чистоту сделки.
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Добросовестным приобретателем в силу ст. 302 ГК РФ является лицо, которое не знало и не могло знать, что приобрело возмездно имущество у лица, не имеющего право на отчуждение. В соответствии с судебной практикой приобретатель может быть признан добросовестным при отсутствии у него на момент совершения сделки (осуществления расчетов по ней) разумных оснований полагать, что вещью распоряжается лицо, не обладающее правом на ее отчуждение. Для этого (с учетом системного толкования п. 1 ст. 302 и п. 1 ст. 401 ГК РФ) приобретатель должен проявить ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, в том числе принять необходимые меры для проверки юридической чистоты сделки (включая выяснение правомочий продавца на отчуждение имущества). Так, например, в отношении недвижимого имущества покупатель перед совершением сделки должен как минимум: а) удостовериться в личности продавца (полномочиях его представителя); б) соотнести сведения о личности продавца с содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости информацией о собственнике объекта недвижимости; в) убедиться в отсутствии в ЕГРП сведений об обременениях объекта недвижимости или отметки о судебном споре; г) по возможности осмотреть приобретаемое имущество, установить его фактических пользователей (при их наличии), поинтересоваться у них предшествующей юридической судьбой объекта. Сомнения у добросовестного покупателя должны вызвать, в частности, частая смена собственников объекта недвижимости, низкая (явно отличающаяся от среднерыночных значений) цена продажи и другие нетипичные условия сделки (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.11.2020 N Ф04-4669/2020 по делу N А03-18095/2019; Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 09.09.2020 N Ф09-4441/20 по делу N А60-68372/2019 (Определение Верховного Суда РФ от 08.12.2020 N 309-ЭС20-19894).
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Добросовестным приобретателем в силу ст. 302 ГК РФ является лицо, которое не знало и не могло знать, что приобрело возмездно имущество у лица, не имеющего право на отчуждение. В соответствии с судебной практикой приобретатель может быть признан добросовестным при отсутствии у него на момент совершения сделки (осуществления расчетов по ней) разумных оснований полагать, что вещью распоряжается лицо, не обладающее правом на ее отчуждение. Для этого (с учетом системного толкования п. 1 ст. 302 и п. 1 ст. 401 ГК РФ) приобретатель должен проявить ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, в том числе принять необходимые меры для проверки юридической чистоты сделки (включая выяснение правомочий продавца на отчуждение имущества). Так, например, в отношении недвижимого имущества покупатель перед совершением сделки должен как минимум: а) удостовериться в личности продавца (полномочиях его представителя); б) соотнести сведения о личности продавца с содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости информацией о собственнике объекта недвижимости; в) убедиться в отсутствии в ЕГРП сведений об обременениях объекта недвижимости или отметки о судебном споре; г) по возможности осмотреть приобретаемое имущество, установить его фактических пользователей (при их наличии), поинтересоваться у них предшествующей юридической судьбой объекта. Сомнения у добросовестного покупателя должны вызвать, в частности, частая смена собственников объекта недвижимости, низкая (явно отличающаяся от среднерыночных значений) цена продажи и другие нетипичные условия сделки (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.11.2020 N Ф04-4669/2020 по делу N А03-18095/2019; Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 09.09.2020 N Ф09-4441/20 по делу N А60-68372/2019 (Определение Верховного Суда РФ от 08.12.2020 N 309-ЭС20-19894).
Статья: Due diligence при аренде коммерческой недвижимости
(Науменко Л.С.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)В статье говорится о значимости проверки чистоты сделки при заключении договоров аренды коммерческой недвижимости. Автор рассматривает проблемы, возникающие при заключении договора аренды коммерческой недвижимости, возможные риски и ответственность, связанные с арендой таких объектов, а также подчеркивает важность тщательной проверки всех условий договора перед его подписанием. В статье приведен перечень аспектов, на которые следует обратить особое внимание при заключении договора аренды коммерческой недвижимости.
(Науменко Л.С.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)В статье говорится о значимости проверки чистоты сделки при заключении договоров аренды коммерческой недвижимости. Автор рассматривает проблемы, возникающие при заключении договора аренды коммерческой недвижимости, возможные риски и ответственность, связанные с арендой таких объектов, а также подчеркивает важность тщательной проверки всех условий договора перед его подписанием. В статье приведен перечень аспектов, на которые следует обратить особое внимание при заключении договора аренды коммерческой недвижимости.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за октябрь 2021 г.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 12)В случае если гражданин обращается с иском о признании его добросовестным приобретателем автомобиля, ссылаясь на то, что (а) ему при продаже переданы паспорт и свидетельство о регистрации транспортного средства, два ключа, оборудование сигнализации, (б) автомобиль поставлен на учет сотрудниками ГИБДД, (в) перед приобретением автомобиля истец убедился в том, что автомобиль не находится в розыске, под арестом, не обременен залогом, с использованием общедоступного ресурса "Автотека" и программы "Автокод", а также путем изучения правоустанавливающих документов, в связи с чем у него не возникло сомнений в праве собственности продавца на данное имущество, в иске не может быть отказано на том основании, что истец не принял все разумные меры для проверки чистоты сделки и не проявил должной степени разумности и осмотрительности с учетом того, что автомобиль первоначально приобретен 03.11.2018, уже через два дня приобретен в другом регионе, а 09.11.2018 передан истцу, поскольку суд не привел мотивов, каким способом и в какой форме покупателем должна в таком случае проводиться проверка предшествующих сделок купли-продажи автомобиля, а также соответствует ли это закону или обычной практике гражданского оборота.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 12)В случае если гражданин обращается с иском о признании его добросовестным приобретателем автомобиля, ссылаясь на то, что (а) ему при продаже переданы паспорт и свидетельство о регистрации транспортного средства, два ключа, оборудование сигнализации, (б) автомобиль поставлен на учет сотрудниками ГИБДД, (в) перед приобретением автомобиля истец убедился в том, что автомобиль не находится в розыске, под арестом, не обременен залогом, с использованием общедоступного ресурса "Автотека" и программы "Автокод", а также путем изучения правоустанавливающих документов, в связи с чем у него не возникло сомнений в праве собственности продавца на данное имущество, в иске не может быть отказано на том основании, что истец не принял все разумные меры для проверки чистоты сделки и не проявил должной степени разумности и осмотрительности с учетом того, что автомобиль первоначально приобретен 03.11.2018, уже через два дня приобретен в другом регионе, а 09.11.2018 передан истцу, поскольку суд не привел мотивов, каким способом и в какой форме покупателем должна в таком случае проводиться проверка предшествующих сделок купли-продажи автомобиля, а также соответствует ли это закону или обычной практике гражданского оборота.
Готовое решение: Как составить договор об оказании риелторских услуг
(КонсультантПлюс, 2025)оказать консультационные или юридические услуги. В частности, риелтор может принять на себя обязательство проверить чистоту сделки, оформить передачу задатка, собрать пакет документов и сдать их на регистрацию в Росреестр.
(КонсультантПлюс, 2025)оказать консультационные или юридические услуги. В частности, риелтор может принять на себя обязательство проверить чистоту сделки, оформить передачу задатка, собрать пакет документов и сдать их на регистрацию в Росреестр.
Статья: Особенности оформления сделок с долями жилых помещений
(Пушкина А.В.)
("Нотариальный вестник", 2025, N 3)Е.В. Михайлова относит нотариальное удостоверение сделок к правовой превенции, которую она определяет так: "Суть правовой превенции в том, что... посредством обращения к третьему лицу, в том числе к государству, принимаются меры, направленные на недопущение нарушения гражданских прав и интересов в будущем" <14>. В последнее время в связи с ограничением доступа к данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) для участников оборота проверка юридической чистоты сделок с недвижимостью невозможна без нотариуса <15>.
(Пушкина А.В.)
("Нотариальный вестник", 2025, N 3)Е.В. Михайлова относит нотариальное удостоверение сделок к правовой превенции, которую она определяет так: "Суть правовой превенции в том, что... посредством обращения к третьему лицу, в том числе к государству, принимаются меры, направленные на недопущение нарушения гражданских прав и интересов в будущем" <14>. В последнее время в связи с ограничением доступа к данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) для участников оборота проверка юридической чистоты сделок с недвижимостью невозможна без нотариуса <15>.
Статья: Признание добросовестным приобретателем
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)1) Приобретатель может быть признан добросовестным при отсутствии у него на момент совершения сделки (осуществления расчетов по ней) разумных оснований полагать, что вещью распоряжается лицо, не обладающее правом на ее отчуждение. Для этого (с учетом системного толкования п. 1 ст. 302 и п. 1 ст. 401 ГК РФ) приобретатель должен проявить ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, в том числе принять необходимые меры для проверки юридической чистоты сделки (включая выяснение правомочий продавца на отчуждение имущества). Так, например, в отношении недвижимого имущества покупатель перед совершением сделки должен как минимум: а) удостовериться в личности продавца (полномочиях его представителя); б) соотнести сведения о личности продавца с содержащейся в ЕГРН информацией о собственнике объекта недвижимости; в) убедиться в отсутствии в ЕГРП сведений об обременениях объекта недвижимости или отметки о судебном споре; г) по возможности осмотреть приобретаемое имущество, установить его фактических пользователей (при их наличии), поинтересоваться у них предшествующей юридической судьбой объекта. Сомнения у добросовестного покупателя должны вызвать, в частности, частая смена собственников объекта недвижимости, низкая (явно отличающаяся от среднерыночных значений) цена продажи и другие нетипичные условия сделки (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.03.2024 N Ф01-9512/2023 по делу N А79-9490/2022).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)1) Приобретатель может быть признан добросовестным при отсутствии у него на момент совершения сделки (осуществления расчетов по ней) разумных оснований полагать, что вещью распоряжается лицо, не обладающее правом на ее отчуждение. Для этого (с учетом системного толкования п. 1 ст. 302 и п. 1 ст. 401 ГК РФ) приобретатель должен проявить ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, в том числе принять необходимые меры для проверки юридической чистоты сделки (включая выяснение правомочий продавца на отчуждение имущества). Так, например, в отношении недвижимого имущества покупатель перед совершением сделки должен как минимум: а) удостовериться в личности продавца (полномочиях его представителя); б) соотнести сведения о личности продавца с содержащейся в ЕГРН информацией о собственнике объекта недвижимости; в) убедиться в отсутствии в ЕГРП сведений об обременениях объекта недвижимости или отметки о судебном споре; г) по возможности осмотреть приобретаемое имущество, установить его фактических пользователей (при их наличии), поинтересоваться у них предшествующей юридической судьбой объекта. Сомнения у добросовестного покупателя должны вызвать, в частности, частая смена собственников объекта недвижимости, низкая (явно отличающаяся от среднерыночных значений) цена продажи и другие нетипичные условия сделки (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.03.2024 N Ф01-9512/2023 по делу N А79-9490/2022).
"Переговоры в гражданском праве и цивилистическом процессе: монография"
(под ред. Е.И. Носыревой, Д.Г. Фильченко)
("Статут", 2023)"Предпродажная проверка финансовой и юридической чистоты сделки требует времени, которое зависит от сложности бизнеса, от работы привлеченных экспертов. По результатам проверки может оказаться, что покупатель не пожелает совершать сделку, например, обнаружив серьезные дефекты активов, скрытые обязательства, изъяны в хозяйственной деятельности, большие юридические риски в связи с систематическим нарушением продавцом законодательства при ведении бизнеса. Продавец, понимая такую вероятность, должен своевременно озаботиться вопросом сохранения конфиденциальности информации, которая будет передаваться потенциальному покупателю" <1>.
(под ред. Е.И. Носыревой, Д.Г. Фильченко)
("Статут", 2023)"Предпродажная проверка финансовой и юридической чистоты сделки требует времени, которое зависит от сложности бизнеса, от работы привлеченных экспертов. По результатам проверки может оказаться, что покупатель не пожелает совершать сделку, например, обнаружив серьезные дефекты активов, скрытые обязательства, изъяны в хозяйственной деятельности, большие юридические риски в связи с систематическим нарушением продавцом законодательства при ведении бизнеса. Продавец, понимая такую вероятность, должен своевременно озаботиться вопросом сохранения конфиденциальности информации, которая будет передаваться потенциальному покупателю" <1>.
Статья: Отпетые мошенники: аферисты обновили схему развода с доверенностью
(Гладышева Е., Кучкаров А., Кудряшова Н., Мешков М.)
("Жилищное право", 2021, N 11)Соответственно, к двум озвученным правилам (общаться с собственником и верить только документам, а не разговорам) я бы посоветовал добавить третье правило: обратиться к профессионалу (и это точно не риелторы, которые, как правило, декларируя "проверку чистоты сделки", ограничиваются проверкой выписки из ЕГРП, не забывая при этом увеличить свой гонорар). В идеале сделку должен проверить и сопроводить юрист или адвокат с банкротной, в том числе, практикой (хотя такой профессионал, скорее всего, не захочет с этим связываться).
(Гладышева Е., Кучкаров А., Кудряшова Н., Мешков М.)
("Жилищное право", 2021, N 11)Соответственно, к двум озвученным правилам (общаться с собственником и верить только документам, а не разговорам) я бы посоветовал добавить третье правило: обратиться к профессионалу (и это точно не риелторы, которые, как правило, декларируя "проверку чистоты сделки", ограничиваются проверкой выписки из ЕГРП, не забывая при этом увеличить свой гонорар). В идеале сделку должен проверить и сопроводить юрист или адвокат с банкротной, в том числе, практикой (хотя такой профессионал, скорее всего, не захочет с этим связываться).
Готовое решение: Какие договоры считаются посредническими и как составить такой договор
(КонсультантПлюс, 2025)Если помимо сделок вы намерены поручить посреднику и фактические действия, например поиск клиентов, вам подойдет агентирование. Обычно агентирование используется для смешанных, комплексных услуг. Например, по сделке с недвижимостью требуется не только подписать договор, но и найти объект, провести переговоры, проверить юридическую чистоту сделки. Чтобы ограничить агента в действиях, выбирайте модель поручения: агент будет следовать вашим указаниям и делать все от вашего имени. Дать агенту больше свободы поможет модель комиссии.
(КонсультантПлюс, 2025)Если помимо сделок вы намерены поручить посреднику и фактические действия, например поиск клиентов, вам подойдет агентирование. Обычно агентирование используется для смешанных, комплексных услуг. Например, по сделке с недвижимостью требуется не только подписать договор, но и найти объект, провести переговоры, проверить юридическую чистоту сделки. Чтобы ограничить агента в действиях, выбирайте модель поручения: агент будет следовать вашим указаниям и делать все от вашего имени. Дать агенту больше свободы поможет модель комиссии.
Статья: Защита прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества
(Гомозова О.Ю.)
("Цивилист", 2025, N 5)В данной статье анализируется правовая природа дефиниции "добросовестный приобретатель" как одного из важнейших цивилистических институтов. Рассматривается баланс интересов гражданского оборота недвижимости в Российской Федерации. Актуальность данного исследования подчеркивается правовыми дискуссиями в области определения статуса добросовестного приобретателя недвижимого имущества. В работе исследуются основополагающие критерии для признания лица добросовестным приобретателем, включая ключевые факторы, влияющие на данную квалификацию, такие как проверка юридической чистоты сделки и субъективное отношение приобретателя к заключаемой сделке. Автором проводится связь между добросовестностью и добросовестным приобретателем, а также анализируется гражданское законодательство, позиции высших судов и судебная практика судов первой инстанции. В статье делается вывод о важности критерия возмездности приобретения недвижимости имущества при определении статуса добросовестного приобретателя.
(Гомозова О.Ю.)
("Цивилист", 2025, N 5)В данной статье анализируется правовая природа дефиниции "добросовестный приобретатель" как одного из важнейших цивилистических институтов. Рассматривается баланс интересов гражданского оборота недвижимости в Российской Федерации. Актуальность данного исследования подчеркивается правовыми дискуссиями в области определения статуса добросовестного приобретателя недвижимого имущества. В работе исследуются основополагающие критерии для признания лица добросовестным приобретателем, включая ключевые факторы, влияющие на данную квалификацию, такие как проверка юридической чистоты сделки и субъективное отношение приобретателя к заключаемой сделке. Автором проводится связь между добросовестностью и добросовестным приобретателем, а также анализируется гражданское законодательство, позиции высших судов и судебная практика судов первой инстанции. В статье делается вывод о важности критерия возмездности приобретения недвижимости имущества при определении статуса добросовестного приобретателя.