Проверка чистоты сделки
Подборка наиболее важных документов по запросу Проверка чистоты сделки (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2024)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.05.2024)
(ред. от 27.11.2024)К. подала встречный иск о признании ее добросовестным приобретателем, указав, что покупка квартиры осуществлялась ею через агентство недвижимости, которое проверяло юридическую чистоту сделки.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.05.2024)
(ред. от 27.11.2024)К. подала встречный иск о признании ее добросовестным приобретателем, указав, что покупка квартиры осуществлялась ею через агентство недвижимости, которое проверяло юридическую чистоту сделки.
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Добросовестным приобретателем в силу ст. 302 ГК РФ является лицо, которое не знало и не могло знать, что приобрело возмездно имущество у лица, не имеющего право на отчуждение. В соответствии с судебной практикой приобретатель может быть признан добросовестным при отсутствии у него на момент совершения сделки (осуществления расчетов по ней) разумных оснований полагать, что вещью распоряжается лицо, не обладающее правом на ее отчуждение. Для этого (с учетом системного толкования п. 1 ст. 302 и п. 1 ст. 401 ГК РФ) приобретатель должен проявить ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, в том числе принять необходимые меры для проверки юридической чистоты сделки (включая выяснение правомочий продавца на отчуждение имущества). Так, например, в отношении недвижимого имущества покупатель перед совершением сделки должен как минимум: а) удостовериться в личности продавца (полномочиях его представителя); б) соотнести сведения о личности продавца с содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости информацией о собственнике объекта недвижимости; в) убедиться в отсутствии в ЕГРП сведений об обременениях объекта недвижимости или отметки о судебном споре; г) по возможности осмотреть приобретаемое имущество, установить его фактических пользователей (при их наличии), поинтересоваться у них предшествующей юридической судьбой объекта. Сомнения у добросовестного покупателя должны вызвать, в частности, частая смена собственников объекта недвижимости, низкая (явно отличающаяся от среднерыночных значений) цена продажи и другие нетипичные условия сделки (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.11.2020 N Ф04-4669/2020 по делу N А03-18095/2019; Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 09.09.2020 N Ф09-4441/20 по делу N А60-68372/2019 (Определение Верховного Суда РФ от 08.12.2020 N 309-ЭС20-19894).
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Добросовестным приобретателем в силу ст. 302 ГК РФ является лицо, которое не знало и не могло знать, что приобрело возмездно имущество у лица, не имеющего право на отчуждение. В соответствии с судебной практикой приобретатель может быть признан добросовестным при отсутствии у него на момент совершения сделки (осуществления расчетов по ней) разумных оснований полагать, что вещью распоряжается лицо, не обладающее правом на ее отчуждение. Для этого (с учетом системного толкования п. 1 ст. 302 и п. 1 ст. 401 ГК РФ) приобретатель должен проявить ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, в том числе принять необходимые меры для проверки юридической чистоты сделки (включая выяснение правомочий продавца на отчуждение имущества). Так, например, в отношении недвижимого имущества покупатель перед совершением сделки должен как минимум: а) удостовериться в личности продавца (полномочиях его представителя); б) соотнести сведения о личности продавца с содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости информацией о собственнике объекта недвижимости; в) убедиться в отсутствии в ЕГРП сведений об обременениях объекта недвижимости или отметки о судебном споре; г) по возможности осмотреть приобретаемое имущество, установить его фактических пользователей (при их наличии), поинтересоваться у них предшествующей юридической судьбой объекта. Сомнения у добросовестного покупателя должны вызвать, в частности, частая смена собственников объекта недвижимости, низкая (явно отличающаяся от среднерыночных значений) цена продажи и другие нетипичные условия сделки (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.11.2020 N Ф04-4669/2020 по делу N А03-18095/2019; Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 09.09.2020 N Ф09-4441/20 по делу N А60-68372/2019 (Определение Верховного Суда РФ от 08.12.2020 N 309-ЭС20-19894).
Статья: Правовое регулирование института эскроу в Российской Федерации: проблемы теории и практики
(Короткова М.В.)
("Правовое регулирование экономической деятельности. ПРЭД", 2024, N 1)К центральной фигуре в договоре условного депонирования - эскроу-агенту российский законодатель не предъявляет никаких специальных требований. По сути, круг лиц, являющихся эскроу-агентами, неограничен. Это может быть как гражданин, так и юридическое лицо. Единственное требование - наличие дееспособности. Интересно провести сравнение с американским подходом. Так, например, в США предусмотрено обязательное лицензирование деятельности эскроу-агентов, существует запрет на занятие такой деятельностью для адвокатов, а также агентов сторон. Эскроу-агент может оказывать и дополнительные услуги, такие как оценка депонируемого имущества, его страхование, проверка чистоты сделки и др.
(Короткова М.В.)
("Правовое регулирование экономической деятельности. ПРЭД", 2024, N 1)К центральной фигуре в договоре условного депонирования - эскроу-агенту российский законодатель не предъявляет никаких специальных требований. По сути, круг лиц, являющихся эскроу-агентами, неограничен. Это может быть как гражданин, так и юридическое лицо. Единственное требование - наличие дееспособности. Интересно провести сравнение с американским подходом. Так, например, в США предусмотрено обязательное лицензирование деятельности эскроу-агентов, существует запрет на занятие такой деятельностью для адвокатов, а также агентов сторон. Эскроу-агент может оказывать и дополнительные услуги, такие как оценка депонируемого имущества, его страхование, проверка чистоты сделки и др.
Статья: Как обезопасить сделки с жильем?
(Пластинина Н.)
("Жилищное право", 2021, N 1)Кредитные брокеры нацелены на результат получения покупателем ипотечного кредита и, соответственно, получения своего вознаграждения именно за это, а не за проверку чистоты сделки. В случае спора они не преминут сослаться на то, что банк, выдавая ипотечный кредит, безусловно, проверяет сделку и стороны сделки. Именно на это кредитные брокеры и рассчитывают, обещая проверить сделку перед получением кредита на нее. В реальности никакой специальной и отдельно от банка проверки в подавляющем большинстве случаев они не проводят.
(Пластинина Н.)
("Жилищное право", 2021, N 1)Кредитные брокеры нацелены на результат получения покупателем ипотечного кредита и, соответственно, получения своего вознаграждения именно за это, а не за проверку чистоты сделки. В случае спора они не преминут сослаться на то, что банк, выдавая ипотечный кредит, безусловно, проверяет сделку и стороны сделки. Именно на это кредитные брокеры и рассчитывают, обещая проверить сделку перед получением кредита на нее. В реальности никакой специальной и отдельно от банка проверки в подавляющем большинстве случаев они не проводят.
Готовое решение: Какие договоры считаются посредническими и как составить такой договор
(КонсультантПлюс, 2025)Если помимо сделок вы намерены поручить посреднику и фактические действия, например поиск клиентов, вам подойдет агентирование. Обычно агентирование используется для смешанных, комплексных услуг. Например, по сделке с недвижимостью требуется не только подписать договор, но и найти объект, провести переговоры, проверить юридическую чистоту сделки. Чтобы ограничить агента в действиях, выбирайте модель поручения: агент будет следовать вашим указаниям и делать все от вашего имени. Дать агенту больше свободы поможет модель комиссии.
(КонсультантПлюс, 2025)Если помимо сделок вы намерены поручить посреднику и фактические действия, например поиск клиентов, вам подойдет агентирование. Обычно агентирование используется для смешанных, комплексных услуг. Например, по сделке с недвижимостью требуется не только подписать договор, но и найти объект, провести переговоры, проверить юридическую чистоту сделки. Чтобы ограничить агента в действиях, выбирайте модель поручения: агент будет следовать вашим указаниям и делать все от вашего имени. Дать агенту больше свободы поможет модель комиссии.
Статья: О последствиях неразрешения судом вопроса о судьбе арестованного имущества при постановлении приговора по уголовному делу
(Чистяков Д.О.)
("Российский судья", 2025, N 5)Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 17 апреля 2019 г. N 18-П <3> отметил, что сохранение ареста имущества в целях последующего возмещения потерпевшему вреда, причиненного преступлением, возможно, если по делу будет заявлен гражданский иск и владелец арестованного имущества подлежит привлечению в качестве гражданского ответчика. В таком случае пролонгация ареста имущества должна осуществляться на основании ч. 1 ст. 115 УПК РФ с учетом соблюдения правил о сроках исковой давности и привлечения владельца арестованного имущества в качестве гражданского ответчика. При этом продление срока ареста имущества производится с учетом результатов предварительного расследования, позволяющих, в частности, оценить, является ли собственник арестованного имущества его добросовестным приобретателем, т.е. лицом, которое на момент совершения сделки по приобретению имущества не имело разумных оснований полагать, что этим имуществом распоряжается лицо, не обладающее правом на его отчуждение, а также не знало, что указанное имущество получено преступным путем. Кроме того, при разрешении вопроса о продлении ареста имущества необходимо также оценить, возмездно ли приобретено это имущество, оплачено ли оно, причастен ли собственник арестованного имущества к совершению преступления, подлежит ли он привлечению к уголовной ответственности, принял ли он необходимые меры для проверки юридической чистоты сделки по приобретению имущества.
(Чистяков Д.О.)
("Российский судья", 2025, N 5)Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 17 апреля 2019 г. N 18-П <3> отметил, что сохранение ареста имущества в целях последующего возмещения потерпевшему вреда, причиненного преступлением, возможно, если по делу будет заявлен гражданский иск и владелец арестованного имущества подлежит привлечению в качестве гражданского ответчика. В таком случае пролонгация ареста имущества должна осуществляться на основании ч. 1 ст. 115 УПК РФ с учетом соблюдения правил о сроках исковой давности и привлечения владельца арестованного имущества в качестве гражданского ответчика. При этом продление срока ареста имущества производится с учетом результатов предварительного расследования, позволяющих, в частности, оценить, является ли собственник арестованного имущества его добросовестным приобретателем, т.е. лицом, которое на момент совершения сделки по приобретению имущества не имело разумных оснований полагать, что этим имуществом распоряжается лицо, не обладающее правом на его отчуждение, а также не знало, что указанное имущество получено преступным путем. Кроме того, при разрешении вопроса о продлении ареста имущества необходимо также оценить, возмездно ли приобретено это имущество, оплачено ли оно, причастен ли собственник арестованного имущества к совершению преступления, подлежит ли он привлечению к уголовной ответственности, принял ли он необходимые меры для проверки юридической чистоты сделки по приобретению имущества.
Статья: Отпетые мошенники: аферисты обновили схему развода с доверенностью
(Гладышева Е., Кучкаров А., Кудряшова Н., Мешков М.)
("Жилищное право", 2021, N 11)Соответственно, к двум озвученным правилам (общаться с собственником и верить только документам, а не разговорам) я бы посоветовал добавить третье правило: обратиться к профессионалу (и это точно не риелторы, которые, как правило, декларируя "проверку чистоты сделки", ограничиваются проверкой выписки из ЕГРП, не забывая при этом увеличить свой гонорар). В идеале сделку должен проверить и сопроводить юрист или адвокат с банкротной, в том числе, практикой (хотя такой профессионал, скорее всего, не захочет с этим связываться).
(Гладышева Е., Кучкаров А., Кудряшова Н., Мешков М.)
("Жилищное право", 2021, N 11)Соответственно, к двум озвученным правилам (общаться с собственником и верить только документам, а не разговорам) я бы посоветовал добавить третье правило: обратиться к профессионалу (и это точно не риелторы, которые, как правило, декларируя "проверку чистоты сделки", ограничиваются проверкой выписки из ЕГРП, не забывая при этом увеличить свой гонорар). В идеале сделку должен проверить и сопроводить юрист или адвокат с банкротной, в том числе, практикой (хотя такой профессионал, скорее всего, не захочет с этим связываться).
Готовое решение: Как составить договор об оказании риелторских услуг
(КонсультантПлюс, 2025)оказать консультационные или юридические услуги. В частности, риелтор может принять на себя обязательство проверить чистоту сделки, оформить передачу задатка, собрать пакет документов и сдать их на регистрацию в Росреестр.
(КонсультантПлюс, 2025)оказать консультационные или юридические услуги. В частности, риелтор может принять на себя обязательство проверить чистоту сделки, оформить передачу задатка, собрать пакет документов и сдать их на регистрацию в Росреестр.
Статья: Особенности оформления сделок с долями жилых помещений
(Пушкина А.В.)
("Нотариальный вестник", 2025, N 3)Е.В. Михайлова относит нотариальное удостоверение сделок к правовой превенции, которую она определяет так: "Суть правовой превенции в том, что... посредством обращения к третьему лицу, в том числе к государству, принимаются меры, направленные на недопущение нарушения гражданских прав и интересов в будущем" <14>. В последнее время в связи с ограничением доступа к данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) для участников оборота проверка юридической чистоты сделок с недвижимостью невозможна без нотариуса <15>.
(Пушкина А.В.)
("Нотариальный вестник", 2025, N 3)Е.В. Михайлова относит нотариальное удостоверение сделок к правовой превенции, которую она определяет так: "Суть правовой превенции в том, что... посредством обращения к третьему лицу, в том числе к государству, принимаются меры, направленные на недопущение нарушения гражданских прав и интересов в будущем" <14>. В последнее время в связи с ограничением доступа к данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) для участников оборота проверка юридической чистоты сделок с недвижимостью невозможна без нотариуса <15>.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за октябрь 2021 г.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 12)В случае если гражданин обращается с иском о признании его добросовестным приобретателем автомобиля, ссылаясь на то, что (а) ему при продаже переданы паспорт и свидетельство о регистрации транспортного средства, два ключа, оборудование сигнализации, (б) автомобиль поставлен на учет сотрудниками ГИБДД, (в) перед приобретением автомобиля истец убедился в том, что автомобиль не находится в розыске, под арестом, не обременен залогом, с использованием общедоступного ресурса "Автотека" и программы "Автокод", а также путем изучения правоустанавливающих документов, в связи с чем у него не возникло сомнений в праве собственности продавца на данное имущество, в иске не может быть отказано на том основании, что истец не принял все разумные меры для проверки чистоты сделки и не проявил должной степени разумности и осмотрительности с учетом того, что автомобиль первоначально приобретен 03.11.2018, уже через два дня приобретен в другом регионе, а 09.11.2018 передан истцу, поскольку суд не привел мотивов, каким способом и в какой форме покупателем должна в таком случае проводиться проверка предшествующих сделок купли-продажи автомобиля, а также соответствует ли это закону или обычной практике гражданского оборота.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 12)В случае если гражданин обращается с иском о признании его добросовестным приобретателем автомобиля, ссылаясь на то, что (а) ему при продаже переданы паспорт и свидетельство о регистрации транспортного средства, два ключа, оборудование сигнализации, (б) автомобиль поставлен на учет сотрудниками ГИБДД, (в) перед приобретением автомобиля истец убедился в том, что автомобиль не находится в розыске, под арестом, не обременен залогом, с использованием общедоступного ресурса "Автотека" и программы "Автокод", а также путем изучения правоустанавливающих документов, в связи с чем у него не возникло сомнений в праве собственности продавца на данное имущество, в иске не может быть отказано на том основании, что истец не принял все разумные меры для проверки чистоты сделки и не проявил должной степени разумности и осмотрительности с учетом того, что автомобиль первоначально приобретен 03.11.2018, уже через два дня приобретен в другом регионе, а 09.11.2018 передан истцу, поскольку суд не привел мотивов, каким способом и в какой форме покупателем должна в таком случае проводиться проверка предшествующих сделок купли-продажи автомобиля, а также соответствует ли это закону или обычной практике гражданского оборота.
Статья: Сделки с недвижимостью: проблема выбора безопасного способа расчетов
(Глеба О.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2023, N 1)Хочется отметить, что в международной практике, в странах Евросоюза, заверение сделки купли-продажи недвижимости нотариусом является обязательной процедурой. Для сравнения: в России только некоторые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению: совершение сделки с отчуждением долей; продажа разных долей в рамках одной процедуры; если объект принадлежит несовершеннолетнему лицу; передача недвижимости через договор ренты; раздел общего имущества, нажитого в браке. Нотариус осуществляет проверку чистоты сделки и фактически осуществляет регистрацию перехода права собственности на недвижимость к покупателю. Расчеты производятся через депозит нотариуса. Следует надеяться, что российское законодательство учтет международный опыт и введет обязательный нотариат для сделок с недвижимостью, так как вполне целесообразно возложить ответственность за чистоту сделки на нотариуса как квалифицированного юриста, деятельность которого строго регламентирована законодательством. Напротив, другие профессиональные участники рынка недвижимости, например, специалисты по недвижимости (риелторы), зачастую не имеют юридического образования, деятельность их практически не регулируется законодательством, качество услуг не стандартизировано, что не позволяет им грамотного провести взаиморасчеты при сделках с недвижимостью.
(Глеба О.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2023, N 1)Хочется отметить, что в международной практике, в странах Евросоюза, заверение сделки купли-продажи недвижимости нотариусом является обязательной процедурой. Для сравнения: в России только некоторые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению: совершение сделки с отчуждением долей; продажа разных долей в рамках одной процедуры; если объект принадлежит несовершеннолетнему лицу; передача недвижимости через договор ренты; раздел общего имущества, нажитого в браке. Нотариус осуществляет проверку чистоты сделки и фактически осуществляет регистрацию перехода права собственности на недвижимость к покупателю. Расчеты производятся через депозит нотариуса. Следует надеяться, что российское законодательство учтет международный опыт и введет обязательный нотариат для сделок с недвижимостью, так как вполне целесообразно возложить ответственность за чистоту сделки на нотариуса как квалифицированного юриста, деятельность которого строго регламентирована законодательством. Напротив, другие профессиональные участники рынка недвижимости, например, специалисты по недвижимости (риелторы), зачастую не имеют юридического образования, деятельность их практически не регулируется законодательством, качество услуг не стандартизировано, что не позволяет им грамотного провести взаиморасчеты при сделках с недвижимостью.