Продажа здания ниже остаточной стоимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа здания ниже остаточной стоимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Верховного Суда РФ от 24.04.2018 N 305-ЭС18-3804 по делу N А40-117345/2016
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительными сделок по передаче права собственности на недвижимое имущество.
Обжалуемый результат спора: Требование удовлетворено, поскольку ответчик, приобретая право собственности на имущество, не мог не знать, что промежуточные собственники его приобретали по явно заниженной цене, причем за вексель, обеспеченность которого не была очевидной, и при отсутствии доказательств получения денежных средств по нему истцом как первоначальным продавцом.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, руководствуясь положениями статей 167, 168, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 45, 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", разъяснениями, изложенными в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок с заинтересованностью", принимая во внимание вступившее в законную силу решение Арбитражного суда города Москвы от 04.12.2015 по делу N А40-154374/2013, установив, что сделка является крупной, порядок одобрения сделки нарушен, здание выбыло из владения истца помимо его воли и продано по цене ниже его балансовой стоимости и общество "Спектр-Н" не является добросовестным приобретателем, суд первой инстанции удовлетворил заявленные обществом "ФорвардФинанс" требования.
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительными сделок по передаче права собственности на недвижимое имущество.
Обжалуемый результат спора: Требование удовлетворено, поскольку ответчик, приобретая право собственности на имущество, не мог не знать, что промежуточные собственники его приобретали по явно заниженной цене, причем за вексель, обеспеченность которого не была очевидной, и при отсутствии доказательств получения денежных средств по нему истцом как первоначальным продавцом.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, руководствуясь положениями статей 167, 168, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 45, 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", разъяснениями, изложенными в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок с заинтересованностью", принимая во внимание вступившее в законную силу решение Арбитражного суда города Москвы от 04.12.2015 по делу N А40-154374/2013, установив, что сделка является крупной, порядок одобрения сделки нарушен, здание выбыло из владения истца помимо его воли и продано по цене ниже его балансовой стоимости и общество "Спектр-Н" не является добросовестным приобретателем, суд первой инстанции удовлетворил заявленные обществом "ФорвардФинанс" требования.
Обзор правовых позиций Президиума ВАС РФ по вопросам частного права. Февраль 2012 г.Договоры купли-продажи от 14.02.2002 и от 14.03.2002 оспорены в рамках (другого) дела... того же суда по причине их заключения с нарушением требований законодательства, предусмотренных для совершения крупных сделок и сделок с заинтересованностью. Впоследствии участники общества П. обратились в арбитражный суд с заявлением об исключении из состава участников этого общества В. Постановлением... суда от... по (другому) делу.., удовлетворившим заявленный иск, было установлено, что В. заключением договора от 14.02.2002 купли-продажи здания и земельного участка причинил обществу убытки: имущество общества было продано по цене более чем в 12 раз ниже рыночной стоимости. При этом балансовая стоимость проданных объектов составила 98,6 процента всех активов общества П. Судом было также установлено, что В. - директор и участник данного общества, - злоупотребляя своим служебным положением, не только причинил обществу П. значительные убытки, но его действия привели к прекращению финансово-хозяйственной деятельности общества и создали угрозу его ликвидации.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Корреспонденция счетов: Как отражаются в учете организации операции по реализации принадлежащего ей объекта недвижимости (нежилого здания), учитываемого в качестве объекта основных средств, если оплата здания производится покупателем после государственной регистрации перехода права собственности на здание?..
(Консультация эксперта, 2025)Полученный доход от реализации здания организация вправе уменьшить на остаточную стоимость здания, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ (абз. 1, пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
(Консультация эксперта, 2025)Полученный доход от реализации здания организация вправе уменьшить на остаточную стоимость здания, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ (абз. 1, пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
"Годовой отчет 2024"
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)Однако, если продается объект ОС (НМА), первоначальная стоимость которого была сформирована с коэффициентом 1,5, убыток от его реализации не формируется (признается равным нулю). Таким образом, при продаже такого объекта по цене ниже его остаточной стоимости полученная разница не будет уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль.
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)Однако, если продается объект ОС (НМА), первоначальная стоимость которого была сформирована с коэффициентом 1,5, убыток от его реализации не формируется (признается равным нулю). Таким образом, при продаже такого объекта по цене ниже его остаточной стоимости полученная разница не будет уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль.
Нормативные акты
Решение Подольской городской Думы МО от 11.10.1996 N 17/5
(ред. от 03.07.2007)
"О владении, пользовании и распоряжении муниципальной собственностью"
(вместе с "Положением о порядке и условиях продажи объектов нежилого фонда, сданных в аренду",
"Положением о порядке проведения коммерческих конкурсов (открытых торгов) по продаже муниципальных предприятий и объектов муниципальной собственности",
"Положением о порядке внесения муниципальными предприятиями имущественных вкладов в уставные капиталы коммерческих и некоммерческих организаций")- для зданий, сооружений - на коэффициент 3, но не может быть ниже балансовой стоимости.
(ред. от 03.07.2007)
"О владении, пользовании и распоряжении муниципальной собственностью"
(вместе с "Положением о порядке и условиях продажи объектов нежилого фонда, сданных в аренду",
"Положением о порядке проведения коммерческих конкурсов (открытых торгов) по продаже муниципальных предприятий и объектов муниципальной собственности",
"Положением о порядке внесения муниципальными предприятиями имущественных вкладов в уставные капиталы коммерческих и некоммерческих организаций")- для зданий, сооружений - на коэффициент 3, но не может быть ниже балансовой стоимости.
<Письмо> Роскомзема от 14.06.1996 N 1-16/1240
"О Методических рекомендациях по кадастровой оценке земли"Бюро технической инвентаризации является держателем информации по всем существующим в поселении строениям, включая балансовую стоимость зданий и сооружений, которая является нижней границей их рыночной стоимости. В ряде городов БТИ является органом регистрации сделок с объектами недвижимости.
"О Методических рекомендациях по кадастровой оценке земли"Бюро технической инвентаризации является держателем информации по всем существующим в поселении строениям, включая балансовую стоимость зданий и сооружений, которая является нижней границей их рыночной стоимости. В ряде городов БТИ является органом регистрации сделок с объектами недвижимости.
Административная практика
Решение Вологодского УФАС России от 15.10.2013 по делу N 37-15/13
Нарушение: ч. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции.
Решение: Выдать предписание об устранении нарушений.Подобным образом комитет по управлению имуществом города согласовал продажу по цене не ниже рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, нежилого здания общей площадью 790,3 кв. м, расположенного по адресу: <...>. Кадастровый номер помещения: 35-35-12/004/2012-301. Балансовая стоимость - 1 425 421,09 руб., остаточная стоимость - 496 984,83 руб.
Нарушение: ч. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции.
Решение: Выдать предписание об устранении нарушений.Подобным образом комитет по управлению имуществом города согласовал продажу по цене не ниже рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, нежилого здания общей площадью 790,3 кв. м, расположенного по адресу: <...>. Кадастровый номер помещения: 35-35-12/004/2012-301. Балансовая стоимость - 1 425 421,09 руб., остаточная стоимость - 496 984,83 руб.
Решение Вологодского УФАС России от 15.10.2013 по делу N 38-15/13
Нарушение: ч. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции.
Решение: Выдать предписание об устранении нарушений.В рамках осуществления контроля за соблюдением антимонопольного законодательства установлено, что распоряжением комитета по управлению имуществом города Череповца от 07.12.2011 N 1486р "Об имуществе", в соответствии со статьей 294 Гражданского кодекса Российской Федерации, Положением о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Череповца, утвержденным решением Череповецкой городской Думы от 25.04.2006 N 83, санкционирована продажа МУП города Череповца "Ж" по цене не ниже рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, нежилого здания общей площадью 489,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>. Кадастровый номер помещения: 35:21:020202:0030:05328. Балансовая стоимость - 1 104 495,39 руб., остаточная стоимость - 499 029,50 руб.
Нарушение: ч. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции.
Решение: Выдать предписание об устранении нарушений.В рамках осуществления контроля за соблюдением антимонопольного законодательства установлено, что распоряжением комитета по управлению имуществом города Череповца от 07.12.2011 N 1486р "Об имуществе", в соответствии со статьей 294 Гражданского кодекса Российской Федерации, Положением о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Череповца, утвержденным решением Череповецкой городской Думы от 25.04.2006 N 83, санкционирована продажа МУП города Череповца "Ж" по цене не ниже рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, нежилого здания общей площадью 489,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>. Кадастровый номер помещения: 35:21:020202:0030:05328. Балансовая стоимость - 1 104 495,39 руб., остаточная стоимость - 499 029,50 руб.
Корреспонденция счетов: Покупатель возвратил продавцу объект недвижимости (здание), качество которого не соответствует условиям договора продажи недвижимости. Как отражается в учете организации-продавца возврат объекта недвижимости покупателем, если его продажа и возврат приходятся на один календарный год?..
(Консультация эксперта, 2016)Исходя из приведенной нормы при отказе покупателя от договора в учете продавца должна быть отражена корректировка суммы выручки, признанной при продаже объекта недвижимости, а также корректировка расходов, признанных в связи с получением дохода от продажи объекта недвижимости, в сумме остаточной стоимости проданного здания. Кроме того, производится уменьшение суммы НДС, подлежащей уплате в бюджет, на сумму НДС, начисленную при продаже здания (о чем будет сказано ниже).
(Консультация эксперта, 2016)Исходя из приведенной нормы при отказе покупателя от договора в учете продавца должна быть отражена корректировка суммы выручки, признанной при продаже объекта недвижимости, а также корректировка расходов, признанных в связи с получением дохода от продажи объекта недвижимости, в сумме остаточной стоимости проданного здания. Кроме того, производится уменьшение суммы НДС, подлежащей уплате в бюджет, на сумму НДС, начисленную при продаже здания (о чем будет сказано ниже).
Статья: Привыкая к земле
(Диркова Е.)
("Московский бухгалтер", 2014, N 7; "Консультант", 2014, N 13)Пример 2. Предположим, цена сделки та же, что и в примере 1, - 158 млн руб., включая НДС, но она единая. Цены за здание и участок по отдельности не устанавливались. Балансовая стоимость каждого из этих объектов в учете продавца: здания - 80 млн руб., участка - 30 млн руб. По этим данным определяется налоговая база (п. п. 2 и 3 ст. 158 НК РФ). Балансовая стоимость реализованного имущества - 110 млн руб. (80 + 30) - ниже цены реализации - 158 млн руб. Поэтому поправочный коэффициент - 1,4364 (158 млн руб. / 110 млн руб.). Налоговая база: по зданию - 114 910 000 руб. (80 000 000 руб. x 1,4364), по участку - 43 090 000 руб. (30 000 000 x 1,4364). НДС начисляется только по зданию и составляет 17 528 644,07 руб. (114 910 000 руб. x 18/118).
(Диркова Е.)
("Московский бухгалтер", 2014, N 7; "Консультант", 2014, N 13)Пример 2. Предположим, цена сделки та же, что и в примере 1, - 158 млн руб., включая НДС, но она единая. Цены за здание и участок по отдельности не устанавливались. Балансовая стоимость каждого из этих объектов в учете продавца: здания - 80 млн руб., участка - 30 млн руб. По этим данным определяется налоговая база (п. п. 2 и 3 ст. 158 НК РФ). Балансовая стоимость реализованного имущества - 110 млн руб. (80 + 30) - ниже цены реализации - 158 млн руб. Поэтому поправочный коэффициент - 1,4364 (158 млн руб. / 110 млн руб.). Налоговая база: по зданию - 114 910 000 руб. (80 000 000 руб. x 1,4364), по участку - 43 090 000 руб. (30 000 000 x 1,4364). НДС начисляется только по зданию и составляет 17 528 644,07 руб. (114 910 000 руб. x 18/118).
Корреспонденция счетов: Заказчик подрядным способом строит объект за счет средств инвестора и ведет бухгалтерский учет затрат на строительство. Как отразить стоимость временного здания (сборно-разборной бытовки), предусмотренного Сводным сметным расчетом стоимости строительства, если данная бытовка на период строительства предоставлена подрядчику в аренду, а затем (вместе с построенным объектом) передается инвестору?..
(Консультация эксперта, 2007)После окончания строительства объекта временное здание передается инвестору, что, на наш взгляд, отражается заказчиком в том же порядке, что и передача ему самого построенного объекта. При этом остаточная стоимость временного здания списывается со счета 01 в дебет счета 86 "Целевое финансирование". Кроме того, в дебет счета 86 относится сумма НДС, приходящаяся на остаточную стоимость переданного инвестору временного здания, ранее принятая заказчиком к вычету и восстановленная им при передаче временного здания инвестору (о чем будет сказано ниже) <*>.
(Консультация эксперта, 2007)После окончания строительства объекта временное здание передается инвестору, что, на наш взгляд, отражается заказчиком в том же порядке, что и передача ему самого построенного объекта. При этом остаточная стоимость временного здания списывается со счета 01 в дебет счета 86 "Целевое финансирование". Кроме того, в дебет счета 86 относится сумма НДС, приходящаяся на остаточную стоимость переданного инвестору временного здания, ранее принятая заказчиком к вычету и восстановленная им при передаче временного здания инвестору (о чем будет сказано ниже) <*>.
Статья: И полцарства в придачу
(Диркова Е.)
("Расчет", 2014, N 8)Пример. Предположим, цена сделки - 158 000 000 руб., включая НДС, но она единая. Цены за здание и участок по отдельности не устанавливались. Балансовая стоимость каждого из этих объектов в учете продавца: здания - 80 000 000 руб., участка - 30 000 000 руб. По этим данным определяется налоговая база (п. п. 2 и 3 ст. 158 НК РФ). Балансовая стоимость реализованного имущества - 110 000 000 руб. (80 000 000 + 30 000 000) - ниже цены реализации - 158 000 000 руб. Поэтому поправочный коэффициент - 1,4364 (158 000 000 руб. / 110 000 000 руб.). Налоговая база: по зданию - 114 912 000 руб. (80 000 000 руб. x 1,4364), по участку - 43 092 000 руб. (30 000 000 x 1,4364), НДС начисляется только по зданию и составляет 17 528 949,15 руб. (114 912 000 руб. x 18/118).
(Диркова Е.)
("Расчет", 2014, N 8)Пример. Предположим, цена сделки - 158 000 000 руб., включая НДС, но она единая. Цены за здание и участок по отдельности не устанавливались. Балансовая стоимость каждого из этих объектов в учете продавца: здания - 80 000 000 руб., участка - 30 000 000 руб. По этим данным определяется налоговая база (п. п. 2 и 3 ст. 158 НК РФ). Балансовая стоимость реализованного имущества - 110 000 000 руб. (80 000 000 + 30 000 000) - ниже цены реализации - 158 000 000 руб. Поэтому поправочный коэффициент - 1,4364 (158 000 000 руб. / 110 000 000 руб.). Налоговая база: по зданию - 114 912 000 руб. (80 000 000 руб. x 1,4364), по участку - 43 092 000 руб. (30 000 000 x 1,4364), НДС начисляется только по зданию и составляет 17 528 949,15 руб. (114 912 000 руб. x 18/118).
Статья: Отражение прибыли и признание убытка от реализации недвижимого имущества в налоговом учете
(Полякова М.С.)
("Российский налоговый курьер", 2010, N 19)Пример 2. В июне 2010 г. на складе ООО "Сапфир" произошел пожар. Здание склада сильно пострадало. Поэтому общее собрание участников организации приняло решение не заниматься восстановительным ремонтом склада, а продать его по более низкой цене. В июле 2010 г. на здание склада был найден покупатель, готовый приобрести его за 10 325 000 руб. (включая НДС 1 575 000 руб.). В том же месяце с данным покупателем был заключен договор продажи склада. Переход права собственности на здание к покупателю был зарегистрирован в августе 2010 г. Основные сведения о складском помещении, необходимые для налогового учета, представлены в табл. 2.
(Полякова М.С.)
("Российский налоговый курьер", 2010, N 19)Пример 2. В июне 2010 г. на складе ООО "Сапфир" произошел пожар. Здание склада сильно пострадало. Поэтому общее собрание участников организации приняло решение не заниматься восстановительным ремонтом склада, а продать его по более низкой цене. В июле 2010 г. на здание склада был найден покупатель, готовый приобрести его за 10 325 000 руб. (включая НДС 1 575 000 руб.). В том же месяце с данным покупателем был заключен договор продажи склада. Переход права собственности на здание к покупателю был зарегистрирован в августе 2010 г. Основные сведения о складском помещении, необходимые для налогового учета, представлены в табл. 2.
Статья: Проверка на налоговые риски: продажа основного средства с убытком
("Российский налоговый курьер", 2015, N 22)Организация продала дочерней компании здание по цене ниже остаточной стоимости. В доходах от реализации материнская организация не отразила амортизационную премию по зданию.
("Российский налоговый курьер", 2015, N 22)Организация продала дочерней компании здание по цене ниже остаточной стоимости. В доходах от реализации материнская организация не отразила амортизационную премию по зданию.
Вопрос: В 2010 г. наша организация приобрела объект недвижимости (офисное здание) для перепродажи. Однако продать здание не удалось, было решено сдавать его в аренду. В налоговом учете оно было признано амортизируемым имуществом в соответствии с п. 1 ст. 256 НК РФ. В феврале 2012 г. здание все же было продано по цене ниже остаточной стоимости (с убытком). Имеем ли мы право перевести данный объект в категорию "товары", руководствуясь п. 3 ст. 38 НК РФ, где говорится, что товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации?
("Разъяснения органов исполнительной власти по ведению финансово-хозяйственной деятельности в коммерческих организациях", 2012, N 2)"Разъяснения органов исполнительной власти по ведению финансово-хозяйственной деятельности в коммерческих организациях", 2012, N 2
("Разъяснения органов исполнительной власти по ведению финансово-хозяйственной деятельности в коммерческих организациях", 2012, N 2)"Разъяснения органов исполнительной власти по ведению финансово-хозяйственной деятельности в коммерческих организациях", 2012, N 2
Статья: Обзор судебной практики
("Налоговый вестник", 2014, N 12)Суд признал, что инспекция правильно определила рыночную цену здания автомойки, реализованного обществом взаимозависимому покупателю за 3 млн руб. Ввиду отсутствия информации о заключенных на момент продажи здания идентичных сделках, а также с учетом отсутствия дальнейшей реализации здания покупателем и, как следствие, невозможности применения сравнительного метода и метода цены последующей реализации инспекция использовала затратный метод. По данным инвентарной карточки, остаточная стоимость автомойки на дату продажи составляла 7,7 млн руб. Согласно экспертному заключению специалиста-оценщика рыночная стоимость автомойки составляет 5,1 млн руб. В целях определения рыночной цены инспекция выбрала наименьшую стоимость, определенную экспертом. Так как цена сделки более чем на 20% была ниже рыночной, инспекция правомерно доначислила обществу налог на прибыль, НДС, штраф и пени
("Налоговый вестник", 2014, N 12)Суд признал, что инспекция правильно определила рыночную цену здания автомойки, реализованного обществом взаимозависимому покупателю за 3 млн руб. Ввиду отсутствия информации о заключенных на момент продажи здания идентичных сделках, а также с учетом отсутствия дальнейшей реализации здания покупателем и, как следствие, невозможности применения сравнительного метода и метода цены последующей реализации инспекция использовала затратный метод. По данным инвентарной карточки, остаточная стоимость автомойки на дату продажи составляла 7,7 млн руб. Согласно экспертному заключению специалиста-оценщика рыночная стоимость автомойки составляет 5,1 млн руб. В целях определения рыночной цены инспекция выбрала наименьшую стоимость, определенную экспертом. Так как цена сделки более чем на 20% была ниже рыночной, инспекция правомерно доначислила обществу налог на прибыль, НДС, штраф и пени