Продажа самовольной постройки
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа самовольной постройки (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Важнейшая практика по ст. 234 ГК РФв архивном фонде нет сведений об отводе участка и отсутствует зарегистрированный договор купли-продажи (в отношении самовольной постройки) >>>
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 180 "Последствия недействительности части сделки" ГК РФ"То обстоятельство, что помимо земельного участка в состав проданного имущества вошли объекты, имеющие признаки самовольных построек, по смыслу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, не свидетельствует о недействительности условий договора об отчуждении земельного участка."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Недействительность договора: итоги реформы и применение п. 2 ст. 431.1 Гражданского кодекса РФ
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 6)Ключевые слова: недействительность сделки, договор, запрет противоречивого поведения, эстоппель, добросовестность, мнимые сделки, заблуждение, обман, договор купли-продажи, договор аренды, самовольная постройка.
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 6)Ключевые слова: недействительность сделки, договор, запрет противоречивого поведения, эстоппель, добросовестность, мнимые сделки, заблуждение, обман, договор купли-продажи, договор аренды, самовольная постройка.
Статья: Сохранение возможности привлечения собственников самовольных построек к административной ответственности, предусмотренной ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ, в случае отказа в удовлетворении ранее заявленных исковых требований о сносе указанных самовольных построек в связи с истечением срока исковой давности
(Чистяков Д.О.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)<1> Верховный Суд запретил продавать самовольные постройки // Юридический мир. 2024. N 2. С. 18 - 19.
(Чистяков Д.О.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)<1> Верховный Суд запретил продавать самовольные постройки // Юридический мир. 2024. N 2. С. 18 - 19.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020)В силу пп. 1, 2 ст. 222 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 13 июня 2015 г. N 258-ФЗ, действовавшей на момент возведения постройки) здание, возведенное без разрешения на строительство, является самовольной постройкой (п. 1); лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки; самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме в том числе случая, предусмотренного п. 3 данной статьи.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020)В силу пп. 1, 2 ст. 222 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 13 июня 2015 г. N 258-ФЗ, действовавшей на момент возведения постройки) здание, возведенное без разрешения на строительство, является самовольной постройкой (п. 1); лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки; самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме в том числе случая, предусмотренного п. 3 данной статьи.
"Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ
(ред. от 30.01.2026)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2026)2) обращается в течение шести месяцев со дня истечения срока, предусмотренного частью 11 настоящей статьи для выполнения соответствующей обязанности, в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в частной собственности, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3 части 13 настоящей статьи;
(ред. от 30.01.2026)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2026)2) обращается в течение шести месяцев со дня истечения срока, предусмотренного частью 11 настоящей статьи для выполнения соответствующей обязанности, в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в частной собственности, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3 части 13 настоящей статьи;
"Перемена лиц в обязательстве и ответственность за нарушение обязательства: комментарий к статьям 330 - 333, 380 - 381, 382 - 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Впрочем, следует признать, что данный вопрос в российском праве однозначно не прояснен, а суды при обнаружении того, что договор обязывал совершить распоряжение имуществом вопреки абсолютному законодательному запрету, часто не мудрствуют лукаво и признают недействительным весь договор, включая его обязательственные эффекты, лишая при этом приобретателя права на взыскание позитивного договорного интереса и не погружаясь в анализ его субъективной добросовестности (например, при продаже самовольной постройки вопреки законодательному запрету, установленному в п. 2 ст. 222 ГК РФ, субъективно добросовестному покупателю). Такое толкование закона не является удачным (подробнее см. комментарий к п. 1 ст. 174.1 ГК РФ в рамках другого тома серии #Глосса <1>).
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Впрочем, следует признать, что данный вопрос в российском праве однозначно не прояснен, а суды при обнаружении того, что договор обязывал совершить распоряжение имуществом вопреки абсолютному законодательному запрету, часто не мудрствуют лукаво и признают недействительным весь договор, включая его обязательственные эффекты, лишая при этом приобретателя права на взыскание позитивного договорного интереса и не погружаясь в анализ его субъективной добросовестности (например, при продаже самовольной постройки вопреки законодательному запрету, установленному в п. 2 ст. 222 ГК РФ, субъективно добросовестному покупателю). Такое толкование закона не является удачным (подробнее см. комментарий к п. 1 ст. 174.1 ГК РФ в рамках другого тома серии #Глосса <1>).
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В случае если самовольная постройка не приведена в соответствие с установленными требованиями и не снесена, ОМСУ имеет право в течение шести месяцев с момента истечения срока, установленного в решении, обратиться в суд с иском об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в частной собственности, либо об изъятии земельного участка и о его передаче в государственную или муниципальную собственность при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в частной собственности, и такой земельный участок расположен в границах территории общего пользования, за исключением тех случаев, когда земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, является неделимым и на нем расположены иные ОКС, не являющиеся самовольными (пп. 2, 3 п. 12, пп. 3 п. 13 ст. 55.32 ГрК РФ).
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В случае если самовольная постройка не приведена в соответствие с установленными требованиями и не снесена, ОМСУ имеет право в течение шести месяцев с момента истечения срока, установленного в решении, обратиться в суд с иском об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в частной собственности, либо об изъятии земельного участка и о его передаче в государственную или муниципальную собственность при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в частной собственности, и такой земельный участок расположен в границах территории общего пользования, за исключением тех случаев, когда земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, является неделимым и на нем расположены иные ОКС, не являющиеся самовольными (пп. 2, 3 п. 12, пп. 3 п. 13 ст. 55.32 ГрК РФ).
Статья: Судебная практика рассмотрения споров, связанных с самовольным строительством
(Зрелякова Л.В., Петряшова А.А.)
("Арбитражные споры", 2025, N 1)Однако, как отмечала Д.Л. Кондратюк, "взращен целый класс участников гражданского оборота с деформированным правосознанием, получающих сверхприбыль от продажи объектов, возведенных ими как самовольные постройки, право собственности на которые впоследствии было признано судом. Так, в гражданском обороте получила распространение следующая схема, в результате реализации которой всегда нарушаются права собственников соседних земельных участков: строительная организация приобретает ветхий жилой дом с земельным участком, размеры которого менее минимального размера, нормативно установленного в данном субъекте Российской Федерации, и далее под видом реконструкции сносит жилой дом, а вместо него возводит новый объект недвижимости (с иными размерами и иной этажностью), обладающий признаками самовольной постройки" <6>.
(Зрелякова Л.В., Петряшова А.А.)
("Арбитражные споры", 2025, N 1)Однако, как отмечала Д.Л. Кондратюк, "взращен целый класс участников гражданского оборота с деформированным правосознанием, получающих сверхприбыль от продажи объектов, возведенных ими как самовольные постройки, право собственности на которые впоследствии было признано судом. Так, в гражданском обороте получила распространение следующая схема, в результате реализации которой всегда нарушаются права собственников соседних земельных участков: строительная организация приобретает ветхий жилой дом с земельным участком, размеры которого менее минимального размера, нормативно установленного в данном субъекте Российской Федерации, и далее под видом реконструкции сносит жилой дом, а вместо него возводит новый объект недвижимости (с иными размерами и иной этажностью), обладающий признаками самовольной постройки" <6>.