Продажа недвижимости амортизация
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа недвижимости амортизация (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 346.16 "Порядок определения расходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган доначислил предпринимателю единый налог, указав на неправомерное включение в состав расходов остаточной стоимости реализованного имущества. Суд признал доначисление неправомерным. Предприниматель реализовал недвижимое имущество, использовавшееся для ведения им предпринимательской деятельности, отразив в составе доходов по УСН выручку от продажи, а в составе расходов - амортизацию и остаточную стоимость проданного недвижимого имущества. В силу п. 3 ст. 346.16 НК РФ стоимость амортизируемого имущества, приобретенного (сооруженного, изготовленного) в период применения УСН, списывается в налоговом учете при УСН с момента ввода его в эксплуатацию равными долями в течение налогового периода. Главой 26.2 НК РФ не установлены ограничения для случаев, когда объекты основных средств были реализованы до истечения срока их полезного использования. Следовательно, если лицом, применяющим УСН, выбравшим в качестве объекта налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов", реализован объект основных средств, то по общему правилу налоговая база должна определяться как финансовый результат (прибыль или убыток), полученный от произведенных налогоплательщиком вложений в приобретение основных средств, исключая при этом возможность повторного (двойного) учета той части расходов, которые ранее были учтены для целей налогообложения. В данном случае основное средство возведено самим налогоплательщиком в период применения УСН, им понесены затраты, которые за вычетом амортизации не были учтены при исчислении УСН, поэтому налогоплательщик обоснованно учел в расходах по УСН остаточную стоимость проданного основанного средства с учетом амортизации по данному объекту.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган доначислил предпринимателю единый налог, указав на неправомерное включение в состав расходов остаточной стоимости реализованного имущества. Суд признал доначисление неправомерным. Предприниматель реализовал недвижимое имущество, использовавшееся для ведения им предпринимательской деятельности, отразив в составе доходов по УСН выручку от продажи, а в составе расходов - амортизацию и остаточную стоимость проданного недвижимого имущества. В силу п. 3 ст. 346.16 НК РФ стоимость амортизируемого имущества, приобретенного (сооруженного, изготовленного) в период применения УСН, списывается в налоговом учете при УСН с момента ввода его в эксплуатацию равными долями в течение налогового периода. Главой 26.2 НК РФ не установлены ограничения для случаев, когда объекты основных средств были реализованы до истечения срока их полезного использования. Следовательно, если лицом, применяющим УСН, выбравшим в качестве объекта налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов", реализован объект основных средств, то по общему правилу налоговая база должна определяться как финансовый результат (прибыль или убыток), полученный от произведенных налогоплательщиком вложений в приобретение основных средств, исключая при этом возможность повторного (двойного) учета той части расходов, которые ранее были учтены для целей налогообложения. В данном случае основное средство возведено самим налогоплательщиком в период применения УСН, им понесены затраты, которые за вычетом амортизации не были учтены при исчислении УСН, поэтому налогоплательщик обоснованно учел в расходах по УСН остаточную стоимость проданного основанного средства с учетом амортизации по данному объекту.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по сделкам. Аренда недвижимости. АрендодательВнимание! Если арендная плата учитывается арендодателем как доход от реализации (ст. 249, п. 4 ст. 250 НК РФ), то амортизация по переданной в аренду недвижимости включается в расходы, связанные с производством и реализацией (пп. 3 п. 2 ст. 253 НК РФ).
Готовое решение: Как отразить продажу недвижимости в декларации по налогу на прибыль
(КонсультантПлюс, 2026)Если вы продали недвижимость как амортизируемое ОС, то отразите эту операцию в строках 010 - 060 Приложения N 3 к листу 02 декларации по налогу на прибыль за период, в котором вы продали недвижимость (ст. 323 НК РФ, п. 138 Порядка заполнения декларации по налогу на прибыль). Затем эти сведения переносятся в другие подразделы декларации.
(КонсультантПлюс, 2026)Если вы продали недвижимость как амортизируемое ОС, то отразите эту операцию в строках 010 - 060 Приложения N 3 к листу 02 декларации по налогу на прибыль за период, в котором вы продали недвижимость (ст. 323 НК РФ, п. 138 Порядка заполнения декларации по налогу на прибыль). Затем эти сведения переносятся в другие подразделы декларации.
Нормативные акты
"Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 12 "Налоги на прибыль"
(введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 28.12.2015 N 217н)
(ред. от 04.06.2024)51C Если отложенное налоговое обязательство или отложенный налоговый актив возникают в отношении инвестиционной недвижимости, которая оценивается с использованием модели учета по справедливой стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 40, то действует опровержимое допущение о том, что балансовая стоимость данной инвестиционной недвижимости будет возмещена через продажу. Следовательно, если это допущение не опровергнуто, оценка указанного отложенного налогового обязательства или отложенного налогового актива должна отражать налоговые последствия, которые будут иметь место в случае возмещения балансовой стоимости инвестиционной недвижимости исключительно через продажу. Данное допущение считается опровергнутым, если соответствующий объект инвестиционной недвижимости является амортизируемым и удерживается в рамках бизнес-модели, цель которой - получение практически всех экономических выгод, заключенных в данном объекте инвестиционной недвижимости, через его использование на протяжении определенного времени, а не через его продажу. Если данное допущение опровергается, то необходимо следовать требованиям пунктов 51 и 51A.
(введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 28.12.2015 N 217н)
(ред. от 04.06.2024)51C Если отложенное налоговое обязательство или отложенный налоговый актив возникают в отношении инвестиционной недвижимости, которая оценивается с использованием модели учета по справедливой стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 40, то действует опровержимое допущение о том, что балансовая стоимость данной инвестиционной недвижимости будет возмещена через продажу. Следовательно, если это допущение не опровергнуто, оценка указанного отложенного налогового обязательства или отложенного налогового актива должна отражать налоговые последствия, которые будут иметь место в случае возмещения балансовой стоимости инвестиционной недвижимости исключительно через продажу. Данное допущение считается опровергнутым, если соответствующий объект инвестиционной недвижимости является амортизируемым и удерживается в рамках бизнес-модели, цель которой - получение практически всех экономических выгод, заключенных в данном объекте инвестиционной недвижимости, через его использование на протяжении определенного времени, а не через его продажу. Если данное допущение опровергается, то необходимо следовать требованиям пунктов 51 и 51A.
Приказ Росстата от 23.12.2024 N 675
(ред. от 20.02.2026)
"Об утверждении Указаний по заполнению форм федерального статистического наблюдения N 11 "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) и других нефинансовых активов", N 11 (краткая) "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) некоммерческих организаций"В соответствии с п. 28 ФСБУ 6/2020 не подлежат амортизации:
(ред. от 20.02.2026)
"Об утверждении Указаний по заполнению форм федерального статистического наблюдения N 11 "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) и других нефинансовых активов", N 11 (краткая) "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) некоммерческих организаций"В соответствии с п. 28 ФСБУ 6/2020 не подлежат амортизации:
Готовое решение: Как учитывать аренду земельного участка под строительство
(КонсультантПлюс, 2026)если на арендованном участке построен собственный объект основных средств, арендную плату относите на тот же счет, на который относите амортизацию объекта ОС;
(КонсультантПлюс, 2026)если на арендованном участке построен собственный объект основных средств, арендную плату относите на тот же счет, на который относите амортизацию объекта ОС;
Готовое решение: Как учесть продажу основных средств при расчете налога на прибыль
(КонсультантПлюс, 2026)Если недвижимость продается как ОС, то ее продажа учитывается в порядке, который применяется при продаже ОС, в зависимости от того, амортизируемое это ОС или неамортизируемое.
(КонсультантПлюс, 2026)Если недвижимость продается как ОС, то ее продажа учитывается в порядке, который применяется при продаже ОС, в зависимости от того, амортизируемое это ОС или неамортизируемое.
Вопрос: Каков порядок налогообложения при продаже недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем?
(Консультация эксперта, УФНС России по Курганской обл., 2026)Амортизация учитывается в составе расходов в суммах, начисленных за налоговый период (пп. 4 п. 15 Порядка).
(Консультация эксперта, УФНС России по Курганской обл., 2026)Амортизация учитывается в составе расходов в суммах, начисленных за налоговый период (пп. 4 п. 15 Порядка).
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации приобретение и продажу инвестиционной недвижимости (нежилого здания), учитываемой по переоцененной стоимости?..
(Консультация эксперта, 2026)Признание в доходах (расходах) результатов переоценки, которые возникают в связи с переоценкой по рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, не являющихся амортизируемым имуществом, гл. 25 НК РФ не предусмотрено.
(Консультация эксперта, 2026)Признание в доходах (расходах) результатов переоценки, которые возникают в связи с переоценкой по рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, не являющихся амортизируемым имуществом, гл. 25 НК РФ не предусмотрено.
Вопрос: Каков порядок налогообложения операций по договору инвестирования в строительство (налог на прибыль, НДС)?
(Консультация эксперта, 2026)Расходы на строительство в целях налога на прибыль включаются в первоначальную стоимость построенного объекта и в дальнейшем списываются через амортизации (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ).
(Консультация эксперта, 2026)Расходы на строительство в целях налога на прибыль включаются в первоначальную стоимость построенного объекта и в дальнейшем списываются через амортизации (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ).
Статья: Аренда с правом выкупа: terra incognita российской цивилистики
(Марасанов М.В., Гренадерский Р.Д.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)Подходы к определению правовой природы аренды с правом выкупа в налоговом и гражданском праве существенно отличаются. Подход налогового права сложился под влиянием исторических обстоятельств: в 1970-х годах немецкие девелоперы активно использовали аренду с правом выкупа для экономии на налогах: вместо моментальной продажи вновь построенного объекта недвижимости они сдавали его в аренду, что позволяло воспользоваться преимуществами повышенной амортизации актива в начальный период <36>. В целях борьбы с недобросовестными практиками застройщиков налоговые органы стали квалифицировать аренду с правом выкупа как договор купли-продажи с отсрочкой платежа <37>.
(Марасанов М.В., Гренадерский Р.Д.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)Подходы к определению правовой природы аренды с правом выкупа в налоговом и гражданском праве существенно отличаются. Подход налогового права сложился под влиянием исторических обстоятельств: в 1970-х годах немецкие девелоперы активно использовали аренду с правом выкупа для экономии на налогах: вместо моментальной продажи вновь построенного объекта недвижимости они сдавали его в аренду, что позволяло воспользоваться преимуществами повышенной амортизации актива в начальный период <36>. В целях борьбы с недобросовестными практиками застройщиков налоговые органы стали квалифицировать аренду с правом выкупа как договор купли-продажи с отсрочкой платежа <37>.
Корреспонденция счетов: Как учитывать продажу объекта недвижимости (здания)? При принятии решения о продаже, организация переклассифицировала этот объект в долгосрочный актив к продаже...
(Консультация эксперта, 2026)Организация прекратила использовать здание (объект основных средств (ОС)) и решила его продать. В следующем месяце здание передано покупателю по передаточному акту, зарегистрирован переход права собственности. По данным бухгалтерского и налогового учета первоначальная стоимость здания - 48 052 500 руб., ежемесячная сумма амортизации - 107 500 руб. Начисление амортизации прекращается с первого числа месяца, следующего за месяцем списания объекта ОС с бухучета. На момент принятия решения о продаже здания накопленная амортизация составила 5 482 500 руб. Продажная стоимость здания согласно договору продажи недвижимости - 54 900 000 руб., в том числе НДС 9 900 000 руб. Оплата получена после регистрации перехода права собственности к покупателю. Доходы и расходы в налоговом учете организация определяет методом начисления.
(Консультация эксперта, 2026)Организация прекратила использовать здание (объект основных средств (ОС)) и решила его продать. В следующем месяце здание передано покупателю по передаточному акту, зарегистрирован переход права собственности. По данным бухгалтерского и налогового учета первоначальная стоимость здания - 48 052 500 руб., ежемесячная сумма амортизации - 107 500 руб. Начисление амортизации прекращается с первого числа месяца, следующего за месяцем списания объекта ОС с бухучета. На момент принятия решения о продаже здания накопленная амортизация составила 5 482 500 руб. Продажная стоимость здания согласно договору продажи недвижимости - 54 900 000 руб., в том числе НДС 9 900 000 руб. Оплата получена после регистрации перехода права собственности к покупателю. Доходы и расходы в налоговом учете организация определяет методом начисления.
Статья: 3 элемента амортизации НМА (комментарий к ФСБУ 14/2022, ФСБУ 26/2020)
(Елина Л.А.)
("Главная книга", 2024, N 3)Опять же, в качестве зарядки для ума можно рассмотреть такой специфичный НМА, как криптовалюта: если есть ясность, когда она будет продана, то ликвидационная стоимость может быть спрогнозирована. Правда, криптовалюту логичнее вообще не амортизировать и отражать по переоцененной стоимости - по аналогии с порядком ФСБУ 6/2020, который не предусматривает амортизацию инвестиционной недвижимости, если она учитывается по переоцененной стоимости.
(Елина Л.А.)
("Главная книга", 2024, N 3)Опять же, в качестве зарядки для ума можно рассмотреть такой специфичный НМА, как криптовалюта: если есть ясность, когда она будет продана, то ликвидационная стоимость может быть спрогнозирована. Правда, криптовалюту логичнее вообще не амортизировать и отражать по переоцененной стоимости - по аналогии с порядком ФСБУ 6/2020, который не предусматривает амортизацию инвестиционной недвижимости, если она учитывается по переоцененной стоимости.
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете операции по приобретению объекта недвижимости (производственного здания)?..
(Консультация эксперта, 2026)По данным налогового учета передающей стороны срок полезного использования здания (относящегося к десятой амортизационной группе) установлен равным 420 месяцам, из которых оно эксплуатировалось предыдущим собственником (продавцом) 120 месяцев. Для целей бухгалтерского и налогового учета срок полезного использования здания установлен организацией равным 300 месяцам (исходя из периода, в течение которого ОС будет приносить экономические выгоды). Приобретенное здание используется в основном производстве. Амортизация в бухгалтерском учете начисляется линейным способом с 1-го числа месяца, следующего за месяцем признания объекта ОС в бухучете. На момент принятия здания к учету ликвидационная стоимость признана равной нулю. Организация применяет метод начисления в налоговом учете, линейный метод начисления амортизации и не использует право на применение амортизационной премии.
(Консультация эксперта, 2026)По данным налогового учета передающей стороны срок полезного использования здания (относящегося к десятой амортизационной группе) установлен равным 420 месяцам, из которых оно эксплуатировалось предыдущим собственником (продавцом) 120 месяцев. Для целей бухгалтерского и налогового учета срок полезного использования здания установлен организацией равным 300 месяцам (исходя из периода, в течение которого ОС будет приносить экономические выгоды). Приобретенное здание используется в основном производстве. Амортизация в бухгалтерском учете начисляется линейным способом с 1-го числа месяца, следующего за месяцем признания объекта ОС в бухучете. На момент принятия здания к учету ликвидационная стоимость признана равной нулю. Организация применяет метод начисления в налоговом учете, линейный метод начисления амортизации и не использует право на применение амортизационной премии.
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации-продавца реализацию объекта недвижимости (производственного здания, учтенного организацией в составе объектов основных средств) с убытком?..
(Консультация эксперта, 2026)Продажная стоимость здания согласно договору купли-продажи недвижимости составляет 41 236 000 руб., в том числе НДС 7 436 000 руб. По данным бухгалтерского и налогового учета его первоначальная стоимость - 48 000 000 руб. На момент передачи объекта сумма накопленной амортизации по данным бухучета составляет 8 000 000 руб., по данным налогового учета - 5 488 000 руб. Оставшийся срок полезного использования (по данным налогового учета) с месяца, следующего за месяцем передачи, - 396 месяцев. Здание передано покупателю в июле, а переход права собственности зарегистрирован в августе.
(Консультация эксперта, 2026)Продажная стоимость здания согласно договору купли-продажи недвижимости составляет 41 236 000 руб., в том числе НДС 7 436 000 руб. По данным бухгалтерского и налогового учета его первоначальная стоимость - 48 000 000 руб. На момент передачи объекта сумма накопленной амортизации по данным бухучета составляет 8 000 000 руб., по данным налогового учета - 5 488 000 руб. Оставшийся срок полезного использования (по данным налогового учета) с месяца, следующего за месяцем передачи, - 396 месяцев. Здание передано покупателю в июле, а переход права собственности зарегистрирован в августе.