Продажа недвижимости амортизация
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа недвижимости амортизация (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 346.16 "Порядок определения расходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган доначислил предпринимателю единый налог, указав на неправомерное включение в состав расходов остаточной стоимости реализованного имущества. Суд признал доначисление неправомерным. Предприниматель реализовал недвижимое имущество, использовавшееся для ведения им предпринимательской деятельности, отразив в составе доходов по УСН выручку от продажи, а в составе расходов - амортизацию и остаточную стоимость проданного недвижимого имущества. В силу п. 3 ст. 346.16 НК РФ стоимость амортизируемого имущества, приобретенного (сооруженного, изготовленного) в период применения УСН, списывается в налоговом учете при УСН с момента ввода его в эксплуатацию равными долями в течение налогового периода. Главой 26.2 НК РФ не установлены ограничения для случаев, когда объекты основных средств были реализованы до истечения срока их полезного использования. Следовательно, если лицом, применяющим УСН, выбравшим в качестве объекта налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов", реализован объект основных средств, то по общему правилу налоговая база должна определяться как финансовый результат (прибыль или убыток), полученный от произведенных налогоплательщиком вложений в приобретение основных средств, исключая при этом возможность повторного (двойного) учета той части расходов, которые ранее были учтены для целей налогообложения. В данном случае основное средство возведено самим налогоплательщиком в период применения УСН, им понесены затраты, которые за вычетом амортизации не были учтены при исчислении УСН, поэтому налогоплательщик обоснованно учел в расходах по УСН остаточную стоимость проданного основанного средства с учетом амортизации по данному объекту.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган доначислил предпринимателю единый налог, указав на неправомерное включение в состав расходов остаточной стоимости реализованного имущества. Суд признал доначисление неправомерным. Предприниматель реализовал недвижимое имущество, использовавшееся для ведения им предпринимательской деятельности, отразив в составе доходов по УСН выручку от продажи, а в составе расходов - амортизацию и остаточную стоимость проданного недвижимого имущества. В силу п. 3 ст. 346.16 НК РФ стоимость амортизируемого имущества, приобретенного (сооруженного, изготовленного) в период применения УСН, списывается в налоговом учете при УСН с момента ввода его в эксплуатацию равными долями в течение налогового периода. Главой 26.2 НК РФ не установлены ограничения для случаев, когда объекты основных средств были реализованы до истечения срока их полезного использования. Следовательно, если лицом, применяющим УСН, выбравшим в качестве объекта налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов", реализован объект основных средств, то по общему правилу налоговая база должна определяться как финансовый результат (прибыль или убыток), полученный от произведенных налогоплательщиком вложений в приобретение основных средств, исключая при этом возможность повторного (двойного) учета той части расходов, которые ранее были учтены для целей налогообложения. В данном случае основное средство возведено самим налогоплательщиком в период применения УСН, им понесены затраты, которые за вычетом амортизации не были учтены при исчислении УСН, поэтому налогоплательщик обоснованно учел в расходах по УСН остаточную стоимость проданного основанного средства с учетом амортизации по данному объекту.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по сделкам. Аренда недвижимости. АрендодательВнимание! Если арендная плата учитывается арендодателем как доход от реализации (ст. 249, п. 4 ст. 250 НК РФ), то амортизация по переданной в аренду недвижимости включается в расходы, связанные с производством и реализацией (пп. 3 п. 2 ст. 253 НК РФ).
Готовое решение: Как отразить продажу недвижимости в декларации по налогу на прибыль
(КонсультантПлюс, 2025)Если вы продали недвижимость как амортизируемое ОС, то отразите эту операцию в строках 010 - 060 Приложения N 3 к листу 02 декларации по налогу на прибыль за период, в котором вы продали недвижимость (ст. 323 НК РФ, п. 138 Порядка заполнения декларации по налогу на прибыль). Затем эти сведения переносятся в другие подразделы декларации.
(КонсультантПлюс, 2025)Если вы продали недвижимость как амортизируемое ОС, то отразите эту операцию в строках 010 - 060 Приложения N 3 к листу 02 декларации по налогу на прибыль за период, в котором вы продали недвижимость (ст. 323 НК РФ, п. 138 Порядка заполнения декларации по налогу на прибыль). Затем эти сведения переносятся в другие подразделы декларации.
Нормативные акты
"Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 12 "Налоги на прибыль"
(введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 28.12.2015 N 217н)
(ред. от 04.06.2024)51C Если отложенное налоговое обязательство или отложенный налоговый актив возникают в отношении инвестиционной недвижимости, которая оценивается с использованием модели учета по справедливой стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 40, то действует опровержимое допущение о том, что балансовая стоимость данной инвестиционной недвижимости будет возмещена через продажу. Следовательно, если это допущение не опровергнуто, оценка указанного отложенного налогового обязательства или отложенного налогового актива должна отражать налоговые последствия, которые будут иметь место в случае возмещения балансовой стоимости инвестиционной недвижимости исключительно через продажу. Данное допущение считается опровергнутым, если соответствующий объект инвестиционной недвижимости является амортизируемым и удерживается в рамках бизнес-модели, цель которой - получение практически всех экономических выгод, заключенных в данном объекте инвестиционной недвижимости, через его использование на протяжении определенного времени, а не через его продажу. Если данное допущение опровергается, то необходимо следовать требованиям пунктов 51 и 51A.
(введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 28.12.2015 N 217н)
(ред. от 04.06.2024)51C Если отложенное налоговое обязательство или отложенный налоговый актив возникают в отношении инвестиционной недвижимости, которая оценивается с использованием модели учета по справедливой стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 40, то действует опровержимое допущение о том, что балансовая стоимость данной инвестиционной недвижимости будет возмещена через продажу. Следовательно, если это допущение не опровергнуто, оценка указанного отложенного налогового обязательства или отложенного налогового актива должна отражать налоговые последствия, которые будут иметь место в случае возмещения балансовой стоимости инвестиционной недвижимости исключительно через продажу. Данное допущение считается опровергнутым, если соответствующий объект инвестиционной недвижимости является амортизируемым и удерживается в рамках бизнес-модели, цель которой - получение практически всех экономических выгод, заключенных в данном объекте инвестиционной недвижимости, через его использование на протяжении определенного времени, а не через его продажу. Если данное допущение опровергается, то необходимо следовать требованиям пунктов 51 и 51A.
Приказ Росстата от 23.12.2024 N 675
(ред. от 30.01.2025)
"Об утверждении Указаний по заполнению форм федерального статистического наблюдения N 11 "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) и других нефинансовых активов", N 11 (краткая) "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) некоммерческих организаций"В соответствии с п. 28 ФСБУ 6/2020 не подлежат амортизации:
(ред. от 30.01.2025)
"Об утверждении Указаний по заполнению форм федерального статистического наблюдения N 11 "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) и других нефинансовых активов", N 11 (краткая) "Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) некоммерческих организаций"В соответствии с п. 28 ФСБУ 6/2020 не подлежат амортизации:
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации операции по приобретению объекта недвижимости (производственного здания), если стоимость земельного участка, на котором расположен этот объект недвижимости, указана в договоре купли-продажи отдельно?..
(Консультация эксперта, 2025)В соответствии с договором продажи недвижимости стоимость производственного здания составляет 7 200 000 руб. (в том числе НДС - 1 200 000 руб.), а земельного участка, на котором он расположен, - 1 000 000 руб. Кадастровая стоимость каждого из этих объектов не превышает 22 000 000 руб. В месяце получения объектов недвижимости и принятия их к учету в составе объектов основных средств (ОС) произведена уплата сумм государственной пошлины, поданы документы на регистрацию перехода права собственности на здание и земельный участок к организации. В следующем месяце зарегистрирован переход права собственности на здание и земельный участок к организации и произведен расчет с продавцом. Иных затрат, связанных с приобретением объектов недвижимости, организация не несет. По данным налогового учета передающей стороны срок полезного использования здания (относящегося к десятой амортизационной группе) установлен равным 420 месяцам, из которых оно эксплуатировалось предыдущим собственником (продавцом) 120 месяцев. Для целей бухгалтерского и налогового учета срок полезного использования здания установлен равным 300 месяцам (в бухучете - исходя из периода, в течение которого его использование будет приносить экономические выгоды организации). Ликвидационная стоимость здания определена в размере 1 400 000 руб. Амортизация начисляется линейным способом (методом). В бухучете амортизация начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем признания ОС. Организация применяет метод начисления в налоговом учете и не использует право на амортизационную премию. Бухгалтерская отчетность составляется ежемесячно.
(Консультация эксперта, 2025)В соответствии с договором продажи недвижимости стоимость производственного здания составляет 7 200 000 руб. (в том числе НДС - 1 200 000 руб.), а земельного участка, на котором он расположен, - 1 000 000 руб. Кадастровая стоимость каждого из этих объектов не превышает 22 000 000 руб. В месяце получения объектов недвижимости и принятия их к учету в составе объектов основных средств (ОС) произведена уплата сумм государственной пошлины, поданы документы на регистрацию перехода права собственности на здание и земельный участок к организации. В следующем месяце зарегистрирован переход права собственности на здание и земельный участок к организации и произведен расчет с продавцом. Иных затрат, связанных с приобретением объектов недвижимости, организация не несет. По данным налогового учета передающей стороны срок полезного использования здания (относящегося к десятой амортизационной группе) установлен равным 420 месяцам, из которых оно эксплуатировалось предыдущим собственником (продавцом) 120 месяцев. Для целей бухгалтерского и налогового учета срок полезного использования здания установлен равным 300 месяцам (в бухучете - исходя из периода, в течение которого его использование будет приносить экономические выгоды организации). Ликвидационная стоимость здания определена в размере 1 400 000 руб. Амортизация начисляется линейным способом (методом). В бухучете амортизация начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем признания ОС. Организация применяет метод начисления в налоговом учете и не использует право на амортизационную премию. Бухгалтерская отчетность составляется ежемесячно.
Статья: Аренда с правом выкупа: terra incognita российской цивилистики
(Марасанов М.В., Гренадерский Р.Д.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)Подходы к определению правовой природы аренды с правом выкупа в налоговом и гражданском праве существенно отличаются. Подход налогового права сложился под влиянием исторических обстоятельств: в 1970-х годах немецкие девелоперы активно использовали аренду с правом выкупа для экономии на налогах: вместо моментальной продажи вновь построенного объекта недвижимости они сдавали его в аренду, что позволяло воспользоваться преимуществами повышенной амортизации актива в начальный период <36>. В целях борьбы с недобросовестными практиками застройщиков налоговые органы стали квалифицировать аренду с правом выкупа как договор купли-продажи с отсрочкой платежа <37>.
(Марасанов М.В., Гренадерский Р.Д.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)Подходы к определению правовой природы аренды с правом выкупа в налоговом и гражданском праве существенно отличаются. Подход налогового права сложился под влиянием исторических обстоятельств: в 1970-х годах немецкие девелоперы активно использовали аренду с правом выкупа для экономии на налогах: вместо моментальной продажи вновь построенного объекта недвижимости они сдавали его в аренду, что позволяло воспользоваться преимуществами повышенной амортизации актива в начальный период <36>. В целях борьбы с недобросовестными практиками застройщиков налоговые органы стали квалифицировать аренду с правом выкупа как договор купли-продажи с отсрочкой платежа <37>.
Статья: Какие вопросы задают компании и ИП при смене УСН-объекта
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2023, N 24)Подведем итог. С точки зрения перспективности налогового спора, по нашему мнению, лучшим является все-таки вариант с использованием объекта недвижимости в "упрощенной" деятельности в 2024 г., с учетом в расходах при последующей продаже амортизации и остаточной стоимости. При этом вы можете вообще не учитывать стоимость объекта в расходах по правилам гл. 26.2 НК, а по факту продажи пересчитать УСН-авансы с учетом амортизации.
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2023, N 24)Подведем итог. С точки зрения перспективности налогового спора, по нашему мнению, лучшим является все-таки вариант с использованием объекта недвижимости в "упрощенной" деятельности в 2024 г., с учетом в расходах при последующей продаже амортизации и остаточной стоимости. При этом вы можете вообще не учитывать стоимость объекта в расходах по правилам гл. 26.2 НК, а по факту продажи пересчитать УСН-авансы с учетом амортизации.
Типовая ситуация: Продажа основного средства: оформление, учет, налоги
(Издательство "Главная книга", 2025)В налоговом учете на дату передачи объекта по акту учтите доход от продажи ОС и спишите в расходы его остаточную стоимость - первоначальную стоимость за вычетом начисленной амортизации и амортизационной премии, если ее применяли. Продажу недвижимости учитывайте так же - не дожидаясь регистрации перехода права собственности (ст. ст. 268, 271 НК РФ).
(Издательство "Главная книга", 2025)В налоговом учете на дату передачи объекта по акту учтите доход от продажи ОС и спишите в расходы его остаточную стоимость - первоначальную стоимость за вычетом начисленной амортизации и амортизационной премии, если ее применяли. Продажу недвижимости учитывайте так же - не дожидаясь регистрации перехода права собственности (ст. ст. 268, 271 НК РФ).
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации приобретение объекта недвижимости (производственного здания) на условиях рассрочки оплаты, если за предоставленную рассрочку взимаются проценты?..
(Консультация эксперта, 2025)Организация составляет промежуточную бухгалтерскую отчетность на последнее число каждого календарного месяца. Организация применяет метод начисления в налоговом учете и не использует право на применение амортизационной премии.
(Консультация эксперта, 2025)Организация составляет промежуточную бухгалтерскую отчетность на последнее число каждого календарного месяца. Организация применяет метод начисления в налоговом учете и не использует право на применение амортизационной премии.
Готовое решение: Как учитывать аренду земельного участка под строительство
(КонсультантПлюс, 2025)если на арендованном участке построен собственный объект основных средств, арендную плату относите на тот же счет, на который относите амортизацию объекта ОС;
(КонсультантПлюс, 2025)если на арендованном участке построен собственный объект основных средств, арендную плату относите на тот же счет, на который относите амортизацию объекта ОС;
Готовое решение: Как отразить продажу здания или иного недвижимого имущества в бухгалтерском учете
(КонсультантПлюс, 2025)Списана сумма начисленной амортизации по проданному объекту недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)Списана сумма начисленной амортизации по проданному объекту недвижимости
Вопрос: Как отражается реализация полностью самортизированного основного средства?
(Консультация эксперта, 2025)Если расходы, связанные с реализацией ОС, превышают выручку от его продажи, тогда разницу между этими величинами можно признать убытком от продажи, который учитывается для целей налогообложения в составе прочих расходов. Полученный убыток списывается равномерно в течение оставшегося срока полезного использования актива (п. 3 ст. 268 НК РФ). Однако срок полезного использования самортизированного основного средства выработан полностью. Следовательно, сумма убытка признается единовременно.
(Консультация эксперта, 2025)Если расходы, связанные с реализацией ОС, превышают выручку от его продажи, тогда разницу между этими величинами можно признать убытком от продажи, который учитывается для целей налогообложения в составе прочих расходов. Полученный убыток списывается равномерно в течение оставшегося срока полезного использования актива (п. 3 ст. 268 НК РФ). Однако срок полезного использования самортизированного основного средства выработан полностью. Следовательно, сумма убытка признается единовременно.
Корреспонденция счетов: Как учитывать продажу объекта недвижимости (здания)? При принятии решения о продаже, организация переклассифицировала этот объект в долгосрочный актив к продаже...
(Консультация эксперта, 2025)Организация прекратила использовать здание (объект основных средств (ОС)) и решила его продать. В следующем месяце здание передано покупателю по передаточному акту, зарегистрирован переход права собственности. По данным бухгалтерского и налогового учета первоначальная стоимость здания - 48 052 500 руб., ежемесячная сумма амортизации - 107 500 руб. Начисление амортизации прекращается с первого числа месяца, следующего за месяцем списания объекта ОС с бухучета. На момент принятия решения о продаже здания накопленная амортизация составила 5 482 500 руб. Продажная стоимость здания согласно договору продажи недвижимости - 54 000 000 руб., в том числе НДС 9 000 000 руб. Оплата получена после регистрации перехода права собственности к покупателю. Доходы и расходы в налоговом учете организация определяет методом начисления.
(Консультация эксперта, 2025)Организация прекратила использовать здание (объект основных средств (ОС)) и решила его продать. В следующем месяце здание передано покупателю по передаточному акту, зарегистрирован переход права собственности. По данным бухгалтерского и налогового учета первоначальная стоимость здания - 48 052 500 руб., ежемесячная сумма амортизации - 107 500 руб. Начисление амортизации прекращается с первого числа месяца, следующего за месяцем списания объекта ОС с бухучета. На момент принятия решения о продаже здания накопленная амортизация составила 5 482 500 руб. Продажная стоимость здания согласно договору продажи недвижимости - 54 000 000 руб., в том числе НДС 9 000 000 руб. Оплата получена после регистрации перехода права собственности к покупателю. Доходы и расходы в налоговом учете организация определяет методом начисления.
Типовая ситуация: Обесценение и переоценка ОС: расчет и проводки
(Издательство "Главная книга", 2025)Инвестиционную недвижимость, то есть предназначенную для аренды или продажи в будущем, можно учитывать по переоцененной стоимости и не амортизировать. Уценку и дооценку списывать на счет 91 (п. 21 ФСБУ 6/2020, Информация Минфина).
(Издательство "Главная книга", 2025)Инвестиционную недвижимость, то есть предназначенную для аренды или продажи в будущем, можно учитывать по переоцененной стоимости и не амортизировать. Уценку и дооценку списывать на счет 91 (п. 21 ФСБУ 6/2020, Информация Минфина).