Продажа квартиры между родственниками
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа квартиры между родственниками (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Важнейшая практика по ст. 170 ГК РФ договор купли-продажи квартиры, после которого следовала быстрая перепродажа и смена титульных собственников недвижимого имущества >>>
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2024 N 15АП-14991/2024 по делу N А32-54730/2022
Требование: Об отмене определения об отказе в признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности.
Решение: Определение отменено.Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из того, что спорная квартира фактически приобретена в 2011 году, а денежные средства были внесены за нее из общих средств семьи в полном объеме именно при заключении предварительного договора купли-продажи. Тот факт, что оспариваемый договор был заключен между близкими родственниками не является безусловным основанием для признания злоупотребления сторонами спорной сделки своими правами. Наличие ущерба, причиненного преступлением не свидетельствует о злоупотреблении правом при совершении оспариваемой сделки, поскольку установлен после совершения сделки. Кредитором не представлено доказательств совершения оспариваемой сделки с противоправной целью, также ООО "Техно-Темп" не представило доказательств того, права каких кредиторов были нарушены оспариваемой сделкой.
Требование: Об отмене определения об отказе в признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности.
Решение: Определение отменено.Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из того, что спорная квартира фактически приобретена в 2011 году, а денежные средства были внесены за нее из общих средств семьи в полном объеме именно при заключении предварительного договора купли-продажи. Тот факт, что оспариваемый договор был заключен между близкими родственниками не является безусловным основанием для признания злоупотребления сторонами спорной сделки своими правами. Наличие ущерба, причиненного преступлением не свидетельствует о злоупотреблении правом при совершении оспариваемой сделки, поскольку установлен после совершения сделки. Кредитором не представлено доказательств совершения оспариваемой сделки с противоправной целью, также ООО "Техно-Темп" не представило доказательств того, права каких кредиторов были нарушены оспариваемой сделкой.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Не покупайте такие квартиры
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2023, N 4)Выбирая квартиру для покупки, важно обратить внимание на продавца недвижимого имущества. Это связано с тем, что после совершения сделки купли-продажи продавец квартиры через какое-то время может подать исковое заявление о признании себя банкротом и приобретенная квартира может стать конкурсной массой банкрота, а новый собственник недвижимости станет одним из кредиторов. Сделка с продавцом, которого в течение 3 лет суд объявляет банкротом, почти всегда признается недействительной, если была совершена между родственниками, а также если была проведена по заниженной стоимости. Выбирая недвижимость, важно обратить внимание на цену квартиры: если она продается по сильно заниженной стоимости по сравнению с рыночной, то от такой сделки лучше отказаться. Однако имеет большое значение то обстоятельство, что если продавец-банкрот купил себе другое жилье, то такую сделку, как правило, не оспаривают.
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2023, N 4)Выбирая квартиру для покупки, важно обратить внимание на продавца недвижимого имущества. Это связано с тем, что после совершения сделки купли-продажи продавец квартиры через какое-то время может подать исковое заявление о признании себя банкротом и приобретенная квартира может стать конкурсной массой банкрота, а новый собственник недвижимости станет одним из кредиторов. Сделка с продавцом, которого в течение 3 лет суд объявляет банкротом, почти всегда признается недействительной, если была совершена между родственниками, а также если была проведена по заниженной стоимости. Выбирая недвижимость, важно обратить внимание на цену квартиры: если она продается по сильно заниженной стоимости по сравнению с рыночной, то от такой сделки лучше отказаться. Однако имеет большое значение то обстоятельство, что если продавец-банкрот купил себе другое жилье, то такую сделку, как правило, не оспаривают.
Статья: Спор о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)- Истец не понимал природу сделки, находился под влиянием заблуждения относительно природы сделки и ее последствий, в частности, в силу следующих обстоятельств: преклонный возраст/одинокий образ жизни/состояние здоровья/наличие инвалидности/употребление спиртных напитков/нахождение на учете у нарколога или в психоневрологическом диспансере/доверие к Ответчику (родственнику Истца), осуществление Ответчиком ухода за Истцом и оказание Истцу помощи до заключения Договора/совершение мошеннических действий третьими лицами/другое. О заблуждении Истца свидетельствуют Договор/Договор, по которому Квартира продана по заниженной стоимости/Договор, по которому Истцом отчуждено его единственное жилье/договор найма Квартиры, заключенный после продажи Квартиры между Истцом (наниматель) и Ответчиком (наймодатель)/документы, подтверждающие оплату Истцом (нанимателем) денежных средств по договору найма Квартиры/заключение комиссионной психолого-психиатрической экспертизы, составленное по инициативе Истца, которое подтверждает наличие у Истца ряда заболеваний/медицинские документы о состоянии здоровья Истца/справка, подтверждающая факт установления инвалидности/акт приема-сдачи документов, который подтверждает факт обращения Истца к Ответчику с целью получить денежный заем, заключить договоры займа и залога, но не с целью продать единственную Квартиру/отчет о рыночной стоимости Квартиры/отсутствие доказательств передачи Истцу денежных средств за Квартиру, в том числе расписки, письменных документов о внесении денежных средств в банк на имя Истца/отсутствие акта приема-передачи Квартиры/документы, подтверждающие отсутствие у Истца прав на другое жилое помещение/документы, подтверждающие проживание Истца в жилом помещении после заключения Договора, оплату Истцом содержания помещения, внесение коммунальных платежей, оформление на Истца лицевого счета/доказательства, подтверждающие, что Ответчик не вселялся в Квартиру, не нес расходы по оплате Квартиры как его собственник/видеозапись процесса оформления Договора, представленная Ответчиком, которая не опровергает утверждений Истца о том, что при подписании Договора Истец полагал, что действия по подписанию Договора являются необходимым условием оформления договора займа и что Квартира в действительности останется у Истца/приговор суда, которым Ответчик признан виновным в совершении преступления, Истец признан потерпевшим по уголовному делу/другие документы/объяснения Истца об обстоятельствах заключения сделки/свидетельские показания.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)- Истец не понимал природу сделки, находился под влиянием заблуждения относительно природы сделки и ее последствий, в частности, в силу следующих обстоятельств: преклонный возраст/одинокий образ жизни/состояние здоровья/наличие инвалидности/употребление спиртных напитков/нахождение на учете у нарколога или в психоневрологическом диспансере/доверие к Ответчику (родственнику Истца), осуществление Ответчиком ухода за Истцом и оказание Истцу помощи до заключения Договора/совершение мошеннических действий третьими лицами/другое. О заблуждении Истца свидетельствуют Договор/Договор, по которому Квартира продана по заниженной стоимости/Договор, по которому Истцом отчуждено его единственное жилье/договор найма Квартиры, заключенный после продажи Квартиры между Истцом (наниматель) и Ответчиком (наймодатель)/документы, подтверждающие оплату Истцом (нанимателем) денежных средств по договору найма Квартиры/заключение комиссионной психолого-психиатрической экспертизы, составленное по инициативе Истца, которое подтверждает наличие у Истца ряда заболеваний/медицинские документы о состоянии здоровья Истца/справка, подтверждающая факт установления инвалидности/акт приема-сдачи документов, который подтверждает факт обращения Истца к Ответчику с целью получить денежный заем, заключить договоры займа и залога, но не с целью продать единственную Квартиру/отчет о рыночной стоимости Квартиры/отсутствие доказательств передачи Истцу денежных средств за Квартиру, в том числе расписки, письменных документов о внесении денежных средств в банк на имя Истца/отсутствие акта приема-передачи Квартиры/документы, подтверждающие отсутствие у Истца прав на другое жилое помещение/документы, подтверждающие проживание Истца в жилом помещении после заключения Договора, оплату Истцом содержания помещения, внесение коммунальных платежей, оформление на Истца лицевого счета/доказательства, подтверждающие, что Ответчик не вселялся в Квартиру, не нес расходы по оплате Квартиры как его собственник/видеозапись процесса оформления Договора, представленная Ответчиком, которая не опровергает утверждений Истца о том, что при подписании Договора Истец полагал, что действия по подписанию Договора являются необходимым условием оформления договора займа и что Квартира в действительности останется у Истца/приговор суда, которым Ответчик признан виновным в совершении преступления, Истец признан потерпевшим по уголовному делу/другие документы/объяснения Истца об обстоятельствах заключения сделки/свидетельские показания.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015)При этом суд установил, что доверенность М. не выдавалась и не могла быть выдана, поскольку К. умер 2 августа 2007 г., в связи с чем суд, с учетом положений ст. 168 ГК РФ, пришел к обоснованному выводу о ничтожности доверенности, договора передачи квартиры в собственность К., а также договора купли-продажи между К. и М.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015)При этом суд установил, что доверенность М. не выдавалась и не могла быть выдана, поскольку К. умер 2 августа 2007 г., в связи с чем суд, с учетом положений ст. 168 ГК РФ, пришел к обоснованному выводу о ничтожности доверенности, договора передачи квартиры в собственность К., а также договора купли-продажи между К. и М.
Апелляционное определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 26.01.2023 N АПЛ22-637
<Об оставлении без изменения Решения Верховного Суда РФ от 25.10.2022 N АКПИ22-700, которым было отказано в удовлетворении административного искового заявления об оспаривании пункта 2(1) Правил предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение (строительство) жилья и их использования, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050>Д. обратился в Верховный Суд Российской Федерации с административным исковым заявлением о признании пункта 2(1) Правил не действующим со дня принятия. Указал, что оспариваемое им дополнение первоначальной редакции Правил исключает возможность использования молодыми семьями, в частности его семьей, социальной выплаты на приобретение жилого помещения у близких родственников, в том числе полнородных братьев, вводит необоснованные ограничения по заключению договоров купли-продажи жилого помещения между родственниками, нарушает принцип свободы договора, ограничивает круг лиц - получателей социальной выплаты и противоречит статьям 1, 3, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статье 20 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ).
<Об оставлении без изменения Решения Верховного Суда РФ от 25.10.2022 N АКПИ22-700, которым было отказано в удовлетворении административного искового заявления об оспаривании пункта 2(1) Правил предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение (строительство) жилья и их использования, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050>Д. обратился в Верховный Суд Российской Федерации с административным исковым заявлением о признании пункта 2(1) Правил не действующим со дня принятия. Указал, что оспариваемое им дополнение первоначальной редакции Правил исключает возможность использования молодыми семьями, в частности его семьей, социальной выплаты на приобретение жилого помещения у близких родственников, в том числе полнородных братьев, вводит необоснованные ограничения по заключению договоров купли-продажи жилого помещения между родственниками, нарушает принцип свободы договора, ограничивает круг лиц - получателей социальной выплаты и противоречит статьям 1, 3, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статье 20 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ).
Ситуация: Какие есть преимущества и недостатки оформления передачи недвижимости по договору дарения или по договору купли-продажи?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В отношении права продавца на налоговый имущественный вычет при продаже недвижимого имущества см., например, ситуацию "Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, машино-места, гаража, апартаментов или другого нежилого помещения)?".
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В отношении права продавца на налоговый имущественный вычет при продаже недвижимого имущества см., например, ситуацию "Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, машино-места, гаража, апартаментов или другого нежилого помещения)?".
Статья: Конституционный Суд Российской Федерации: 30 лет на защите прав граждан. На примерах практики
("Официальный сайт КС РФ", 2022)Так случилось и в деле с участием Е.В. Мокеева. Как оказалось, один из предыдущих собственников квартиры продал ее без согласия бывшей жены (гражданки Г.) своему родственнику, у которого, в свою очередь, жилое помещение приобрел заявитель. По иску Г. договор между ее бывшим мужем и его родственником признан недействительным. Удовлетворяя впоследствии ее иск об истребовании / в праве собственности от Е.В. Мокеева, суд исходил из того, что жилое помещение выбыло из владения Г. помимо ее воли.
("Официальный сайт КС РФ", 2022)Так случилось и в деле с участием Е.В. Мокеева. Как оказалось, один из предыдущих собственников квартиры продал ее без согласия бывшей жены (гражданки Г.) своему родственнику, у которого, в свою очередь, жилое помещение приобрел заявитель. По иску Г. договор между ее бывшим мужем и его родственником признан недействительным. Удовлетворяя впоследствии ее иск об истребовании / в праве собственности от Е.В. Мокеева, суд исходил из того, что жилое помещение выбыло из владения Г. помимо ее воли.
Статья: Налоговые риски по сделкам, заключенным между взаимозависимыми лицами
(Нелюбин И.Д.)
("Финансовое право", 2022, N 1)Между отцом (продавец) и дочерью (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры с использованием целевого кредита. Квартира была приобретена и перешла в собственность покупателя. Затем покупатель обратилась в налоговый орган для получения имущественного налогового вычета по НДФЛ в связи с приобретением недвижимого имущества. Однако налоговый орган отказал в получении вычета на основании п. 5 ст. 220 НК РФ (вычет не предоставляется физическим лицам, признанным взаимозависимыми в соответствии со ст. 105.1 НК РФ), так как данные лица признаются взаимозависимыми согласно подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ.
(Нелюбин И.Д.)
("Финансовое право", 2022, N 1)Между отцом (продавец) и дочерью (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры с использованием целевого кредита. Квартира была приобретена и перешла в собственность покупателя. Затем покупатель обратилась в налоговый орган для получения имущественного налогового вычета по НДФЛ в связи с приобретением недвижимого имущества. Однако налоговый орган отказал в получении вычета на основании п. 5 ст. 220 НК РФ (вычет не предоставляется физическим лицам, признанным взаимозависимыми в соответствии со ст. 105.1 НК РФ), так как данные лица признаются взаимозависимыми согласно подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ.
Статья: О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел о банкротстве граждан
(Шайхеев Т.И.)
("Арбитражные споры", 2023, N 1)В случае совершения необычной сделки суду необходимо исследовать наличие у покупателя финансовой возможности уплатить цену сделки, экономическую обоснованность покупки квартиры в другом городе, факт оплаты, расходование должником денежных средств, полученных от продажи всей недвижимости (Постановление АС Уральского округа от 08.06.2020 по делу N А71-15318/2017).
(Шайхеев Т.И.)
("Арбитражные споры", 2023, N 1)В случае совершения необычной сделки суду необходимо исследовать наличие у покупателя финансовой возможности уплатить цену сделки, экономическую обоснованность покупки квартиры в другом городе, факт оплаты, расходование должником денежных средств, полученных от продажи всей недвижимости (Постановление АС Уральского округа от 08.06.2020 по делу N А71-15318/2017).
Статья: Современное состояние системы страхования вкладов в России
(Романова М.В.)
("Финансы", 2023, N 2)При этом если страховое возмещение по вышеуказанному обязательному страхованию в размере 2 млн руб. не будет израсходовано родственниками потерпевшего и будет находиться более 3 мес. в банке на счете физического лица, то при отзыве лицензии у банка основание на получение страхового возмещения в повышенном размере отсутствует и родственники получат только 1,4 млн руб. Это же касается и суммы разницы между страховой выплатой и фактическим размером вреда, которую возмещает владелец опасного объекта, зачисленной на тот же счет.
(Романова М.В.)
("Финансы", 2023, N 2)При этом если страховое возмещение по вышеуказанному обязательному страхованию в размере 2 млн руб. не будет израсходовано родственниками потерпевшего и будет находиться более 3 мес. в банке на счете физического лица, то при отзыве лицензии у банка основание на получение страхового возмещения в повышенном размере отсутствует и родственники получат только 1,4 млн руб. Это же касается и суммы разницы между страховой выплатой и фактическим размером вреда, которую возмещает владелец опасного объекта, зачисленной на тот же счет.
Статья: Как можно лишиться собственности помимо своей воли
(Шишкина А.)
("Жилищное право", 2024, N 1)Так случилось и в деле с участием гражданина М. Как оказалось, один из предыдущих собственников квартиры продал ее без согласия бывшей жены (гражданки Г.) своему родственнику, у которого, в свою очередь, жилое помещение приобрел заявитель. По иску Г. договор между ее бывшим мужем и его родственником признан недействительным. Удовлетворяя впоследствии ее иск, суд исходил из того, что жилое помещение выбыло из владения Г. помимо ее воли.
(Шишкина А.)
("Жилищное право", 2024, N 1)Так случилось и в деле с участием гражданина М. Как оказалось, один из предыдущих собственников квартиры продал ее без согласия бывшей жены (гражданки Г.) своему родственнику, у которого, в свою очередь, жилое помещение приобрел заявитель. По иску Г. договор между ее бывшим мужем и его родственником признан недействительным. Удовлетворяя впоследствии ее иск, суд исходил из того, что жилое помещение выбыло из владения Г. помимо ее воли.
Статья: Finis sanctificat media, или Возврат имущества у добросовестного приобретателя
(Комолов А.Л.)
("Администратор суда", 2021, N 3)Далее указанное имущество было реализовано ООО "Ариана" в пользу сына одного из членов совета директоров банка и еще одного физического лица (впоследствии данное лицо продало приобретенную долю в квартире в пользу мужа того же члена совета директоров банка). Таким образом, ликвидное имущество было выведено из конкурсной массы банка в пользу контролирующего должника лица (на его ближайших родственников) без предоставления адекватного встречного имущественного предоставления. Сами же недобросовестные действия прикрывались цепочкой сделок, внешне законных и формально не связанных друг с другом по субъектному составу и со значительным временным периодом между сделками в цепочке.
(Комолов А.Л.)
("Администратор суда", 2021, N 3)Далее указанное имущество было реализовано ООО "Ариана" в пользу сына одного из членов совета директоров банка и еще одного физического лица (впоследствии данное лицо продало приобретенную долю в квартире в пользу мужа того же члена совета директоров банка). Таким образом, ликвидное имущество было выведено из конкурсной массы банка в пользу контролирующего должника лица (на его ближайших родственников) без предоставления адекватного встречного имущественного предоставления. Сами же недобросовестные действия прикрывались цепочкой сделок, внешне законных и формально не связанных друг с другом по субъектному составу и со значительным временным периодом между сделками в цепочке.
Статья: Забрать долю у добросовестного покупателя нельзя: вердикт КС РФ
(Горелов А., Гладышева Е., Кучкаров А., Маннапов Р., Фролова Е.)
("Жилищное право", 2021, N 12)гражданин М. по договору купли-продажи (сделка N 1) приобрел жилое помещение у своего родственника - гражданина Г.
(Горелов А., Гладышева Е., Кучкаров А., Маннапов Р., Фролова Е.)
("Жилищное право", 2021, N 12)гражданин М. по договору купли-продажи (сделка N 1) приобрел жилое помещение у своего родственника - гражданина Г.
Статья: Брачный договор - инструмент защиты или способ обойти закон?
(Чудиновская Н.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 4)В обоснование такой позиции ФНС России указывает, что согласно части 5 статьи 208 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются доходом доходы от операций между родственниками. Поскольку после расторжения брака супруги уже не являются родственниками, превышение половины стоимости совместно нажитого имущества - это налогооблагаемый доход. При этом исходя из буквального толкования анализируемого Письма доход возникает в случае, когда после развода одному супругу в собственность переходит доля имущества, а второй получает денежную компенсацию. Такое соглашение, по мнению высшего налогового органа, заменяет договор купли-продажи. Например, бывшая жена получает в собственность всю квартиру (то есть 100 процентов) и выплачивает мужу 50 процентов деньгами. Муж должен заплатить НДФЛ с полученного дохода (полученной денежной компенсации). Однако на практике налоговые органы трактуют Письмо расширительно и распространяют его действие на все случаи раздела имущества в неравных долях. Если после развода жена получила часть или всю квартиру без компенсации, то она получила выгоду, то есть доход в натуральной форме. Соответственно, жена должна заплатить НДФЛ со стоимости той доли квартиры, которая превышает положенные ей по закону 50 процентов.
(Чудиновская Н.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 4)В обоснование такой позиции ФНС России указывает, что согласно части 5 статьи 208 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются доходом доходы от операций между родственниками. Поскольку после расторжения брака супруги уже не являются родственниками, превышение половины стоимости совместно нажитого имущества - это налогооблагаемый доход. При этом исходя из буквального толкования анализируемого Письма доход возникает в случае, когда после развода одному супругу в собственность переходит доля имущества, а второй получает денежную компенсацию. Такое соглашение, по мнению высшего налогового органа, заменяет договор купли-продажи. Например, бывшая жена получает в собственность всю квартиру (то есть 100 процентов) и выплачивает мужу 50 процентов деньгами. Муж должен заплатить НДФЛ с полученного дохода (полученной денежной компенсации). Однако на практике налоговые органы трактуют Письмо расширительно и распространяют его действие на все случаи раздела имущества в неравных долях. Если после развода жена получила часть или всю квартиру без компенсации, то она получила выгоду, то есть доход в натуральной форме. Соответственно, жена должна заплатить НДФЛ со стоимости той доли квартиры, которая превышает положенные ей по закону 50 процентов.
Ситуация: В каких случаях при переводе денежных средств физическим лицом на карту другого физического лица возникает объект налогообложения по НДФЛ?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Доходами, подлежащими обложению НДФЛ, не признаются доходы, полученные от физических лиц, признаваемых членами семьи и (или) близкими родственниками. Исключение составляют доходы, полученные в рамках договоров гражданско-правового характера (договора подряда, оказания услуг, купли-продажи) или трудовых соглашений между указанными лицами (п. 5 ст. 208 НК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Доходами, подлежащими обложению НДФЛ, не признаются доходы, полученные от физических лиц, признаваемых членами семьи и (или) близкими родственниками. Исключение составляют доходы, полученные в рамках договоров гражданско-правового характера (договора подряда, оказания услуг, купли-продажи) или трудовых соглашений между указанными лицами (п. 5 ст. 208 НК РФ).