Продажа имущества физическим лицом на УСН
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа имущества физическим лицом на УСН (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 146 "Объект налогообложения" главы 21 "Налог на добавленную стоимость" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Физическое лицо получило по договору дарения от своей матери в 2017 году имущество и на следующий день после заключения договора дарения сдало его в аренду. 24.01.2019 налогоплательщик реализовал недвижимое имущество и в декларации по НДФЛ за 2019 год заявил имущественный налоговый вычет, в декларации по НДФЛ за 2020 год он также применил имущественные налоговые вычеты. При этом физическое лицо было зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя в периоды с 28.11.2005 по 20.09.2017, с 01.02.2019 по 19.11.2019 и с 24.01.2023 по настоящее время. Налоговый орган доначислил налогоплательщику НДФЛ и НДС в период осуществления предпринимательской деятельности без регистрации в качестве предпринимателя, поскольку недвижимое имущество (земельные участки, железнодорожные пути) по своим функциональным и техническим характеристикам предназначено для использования в хозяйственно-промышленной деятельности, фактически использовалось в этих целях и не предназначено для использования в личных, семейных и иных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью. По мнению инспекции, деятельность предпринимателя по сдаче имущества в аренду и последующая реализация имущества свидетельствуют об осуществлении им в проверяемом периоде предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Предприниматель оспорил доначисление НДС и НДФЛ, поскольку в момент реализации недвижимого имущества в 2019 году был зарегистрирован в качестве предпринимателя, с 01.02.2019 применял УСН. Фактическая передача покупателю объектов недвижимости по договору купли-продажи от 24.01.2019 (по акту приема-передачи от 13.02.2019), оплата имущества (произведена 12.02.2019), регистрация права собственности покупателя на объекты недвижимости (зарегистрировано 05.02.2019) произведены в период применения налогоплательщиком УСН. Суд, установив, что реализованное имущество использовалось физическим лицом в предпринимательской деятельности, сделал вывод о неправомерном применении им имущественных налоговых вычетов в 2019 и 2020 годах. Кроме того, суд посчитал, что налогоплательщик получил доход от сдачи в аренду имущества, которое использовалось им в предпринимательской деятельности, следовательно, неправомерно занизил налоговую базу по НДС в проверяемых периодах (в связи с необоснованным уменьшением выручки от реализации этих объектов). Суд отклонил довод налогоплательщика о применении им УСН - в проверяемом периоде (2018 - 2020 годы) налогоплательщик не являлся плательщиком налога по УСН, поскольку 20.09.2017 он утратил статус предпринимателя, прекратив действие применяемой им УСН. Предусмотренный НК РФ порядок перехода на УСН на 2018 - 2020 годы налогоплательщик не соблюдал. Кроме того, налог по УСН после регистрации в качестве предпринимателя с 01.02.2019 физическое лицо не исчисляло и не уплачивало.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Физическое лицо получило по договору дарения от своей матери в 2017 году имущество и на следующий день после заключения договора дарения сдало его в аренду. 24.01.2019 налогоплательщик реализовал недвижимое имущество и в декларации по НДФЛ за 2019 год заявил имущественный налоговый вычет, в декларации по НДФЛ за 2020 год он также применил имущественные налоговые вычеты. При этом физическое лицо было зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя в периоды с 28.11.2005 по 20.09.2017, с 01.02.2019 по 19.11.2019 и с 24.01.2023 по настоящее время. Налоговый орган доначислил налогоплательщику НДФЛ и НДС в период осуществления предпринимательской деятельности без регистрации в качестве предпринимателя, поскольку недвижимое имущество (земельные участки, железнодорожные пути) по своим функциональным и техническим характеристикам предназначено для использования в хозяйственно-промышленной деятельности, фактически использовалось в этих целях и не предназначено для использования в личных, семейных и иных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью. По мнению инспекции, деятельность предпринимателя по сдаче имущества в аренду и последующая реализация имущества свидетельствуют об осуществлении им в проверяемом периоде предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Предприниматель оспорил доначисление НДС и НДФЛ, поскольку в момент реализации недвижимого имущества в 2019 году был зарегистрирован в качестве предпринимателя, с 01.02.2019 применял УСН. Фактическая передача покупателю объектов недвижимости по договору купли-продажи от 24.01.2019 (по акту приема-передачи от 13.02.2019), оплата имущества (произведена 12.02.2019), регистрация права собственности покупателя на объекты недвижимости (зарегистрировано 05.02.2019) произведены в период применения налогоплательщиком УСН. Суд, установив, что реализованное имущество использовалось физическим лицом в предпринимательской деятельности, сделал вывод о неправомерном применении им имущественных налоговых вычетов в 2019 и 2020 годах. Кроме того, суд посчитал, что налогоплательщик получил доход от сдачи в аренду имущества, которое использовалось им в предпринимательской деятельности, следовательно, неправомерно занизил налоговую базу по НДС в проверяемых периодах (в связи с необоснованным уменьшением выручки от реализации этих объектов). Суд отклонил довод налогоплательщика о применении им УСН - в проверяемом периоде (2018 - 2020 годы) налогоплательщик не являлся плательщиком налога по УСН, поскольку 20.09.2017 он утратил статус предпринимателя, прекратив действие применяемой им УСН. Предусмотренный НК РФ порядок перехода на УСН на 2018 - 2020 годы налогоплательщик не соблюдал. Кроме того, налог по УСН после регистрации в качестве предпринимателя с 01.02.2019 физическое лицо не исчисляло и не уплачивало.
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 346.15 "Порядок определения доходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган пришел к выводу о неправомерном неотражении индивидуальным предпринимателем в составе доходов, облагаемых по УСН, доходов от продажи квартир. Налогоплательщик полагал, что данные доходы не должны учитываться при исчислении единого налога, поскольку имущество было продано им как физическим лицом, а не в рамках предпринимательской деятельности. Предприниматель указал, что квартира перешла к нему в порядке возврата займа от организации, в которой он является участником. Суд признал правомерным доначисление единого налога и указал, что налогоплательщик получил доход от предпринимательской деятельности. Суд принял во внимание, что предприниматель продавал несколько квартир, которые принадлежали ему на праве собственности непродолжительное время, что свидетельствует о неиспользовании имущества для личных целей. Довод предпринимателя о том, что имущество было получено в порядке возврата займа, не только не обосновывает его позицию, но и подтверждает, что доходы были связаны с ведением предпринимательской деятельности.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган пришел к выводу о неправомерном неотражении индивидуальным предпринимателем в составе доходов, облагаемых по УСН, доходов от продажи квартир. Налогоплательщик полагал, что данные доходы не должны учитываться при исчислении единого налога, поскольку имущество было продано им как физическим лицом, а не в рамках предпринимательской деятельности. Предприниматель указал, что квартира перешла к нему в порядке возврата займа от организации, в которой он является участником. Суд признал правомерным доначисление единого налога и указал, что налогоплательщик получил доход от предпринимательской деятельности. Суд принял во внимание, что предприниматель продавал несколько квартир, которые принадлежали ему на праве собственности непродолжительное время, что свидетельствует о неиспользовании имущества для личных целей. Довод предпринимателя о том, что имущество было получено в порядке возврата займа, не только не обосновывает его позицию, но и подтверждает, что доходы были связаны с ведением предпринимательской деятельности.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"НДС: практика исчисления и уплаты"
(9-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)Так, если организация купила имущество у поставщика, не являющегося плательщиком НДС, например у поставщика, применяющего УСН, или у физического лица, то при продаже такого имущества НДС необходимо уплачивать с полной цены реализации <1>. Аналогичная позиция изложена в Письме Минфина России от 20.10.2011 N 03-07-07/62.
(9-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)Так, если организация купила имущество у поставщика, не являющегося плательщиком НДС, например у поставщика, применяющего УСН, или у физического лица, то при продаже такого имущества НДС необходимо уплачивать с полной цены реализации <1>. Аналогичная позиция изложена в Письме Минфина России от 20.10.2011 N 03-07-07/62.
"НДС: практика исчисления и уплаты"
(8-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2023)Так, если организация купила имущество у поставщика, не являющегося плательщиком НДС, например у поставщика, применяющего УСН, или у физического лица, то при продаже такого имущества НДС необходимо уплачивать с полной цены реализации <77>. Аналогичная позиция изложена в письме Минфина России от 20.10.2011 N 03-07-07/62.
(8-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2023)Так, если организация купила имущество у поставщика, не являющегося плательщиком НДС, например у поставщика, применяющего УСН, или у физического лица, то при продаже такого имущества НДС необходимо уплачивать с полной цены реализации <77>. Аналогичная позиция изложена в письме Минфина России от 20.10.2011 N 03-07-07/62.
Нормативные акты
<Письмо> ФНС России от 07.05.2019 N СА-4-7/8614
<О направлении обзора судебной практики по спорам, связанным с квалификацией деятельности физических лиц в качестве предпринимательской в целях налогообложения>Судебная коллегия пришла к выводу, что бремя доказывания обстоятельств, указывающих на фактическое вступление гражданина в оборот в качестве субъекта предпринимательства и дающих основания для квалификации полученного физическим лицом дохода как связанного с предпринимательской деятельностью, лежит на налоговом органе. Вопрос законности доначисления налога по УСН с продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество, как с предпринимательской деятельности, напрямую зависит от того, имел ли налоговый орган достаточную информацию в период сдачи имущества в аренду для того, чтобы квалифицировать данную деятельность как предпринимательскую, и воспользовался ли он данной информацией для того, чтобы предложить предпринимателю уплачивать налоги с учетом такого характера деятельности. При ином подходе нарушается требование защиты правомерных ожиданий предпринимателя.
<О направлении обзора судебной практики по спорам, связанным с квалификацией деятельности физических лиц в качестве предпринимательской в целях налогообложения>Судебная коллегия пришла к выводу, что бремя доказывания обстоятельств, указывающих на фактическое вступление гражданина в оборот в качестве субъекта предпринимательства и дающих основания для квалификации полученного физическим лицом дохода как связанного с предпринимательской деятельностью, лежит на налоговом органе. Вопрос законности доначисления налога по УСН с продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество, как с предпринимательской деятельности, напрямую зависит от того, имел ли налоговый орган достаточную информацию в период сдачи имущества в аренду для того, чтобы квалифицировать данную деятельность как предпринимательскую, и воспользовался ли он данной информацией для того, чтобы предложить предпринимателю уплачивать налоги с учетом такого характера деятельности. При ином подходе нарушается требование защиты правомерных ожиданий предпринимателя.
Федеральный закон от 24.07.2002 N 104-ФЗ
(ред. от 02.07.2021)
"О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных актов законодательства Российской Федерации о налогах и сборах"3. Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает замену уплаты налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности), налога на добавленную стоимость, налога с продаж, налога на имущество (в отношении имущества, используемого для осуществления предпринимательской деятельности) и единого социального налога с доходов, полученных от предпринимательской деятельности, а также выплат и иных вознаграждений, начисляемых ими в пользу физических лиц, уплатой единого налога, исчисляемого по результатам хозяйственной деятельности за налоговый период.
(ред. от 02.07.2021)
"О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных актов законодательства Российской Федерации о налогах и сборах"3. Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает замену уплаты налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности), налога на добавленную стоимость, налога с продаж, налога на имущество (в отношении имущества, используемого для осуществления предпринимательской деятельности) и единого социального налога с доходов, полученных от предпринимательской деятельности, а также выплат и иных вознаграждений, начисляемых ими в пользу физических лиц, уплатой единого налога, исчисляемого по результатам хозяйственной деятельности за налоговый период.
Статья: Сотрудничество российской компании с китайской: последствия неисполнения обязанности налогового агента по НДС
("ЭЖ-Бухгалтер", 2023, N 35)Будучи ИП с основной деятельностью - аренда недвижимости, в период с 2016 по 2021 г. заявитель приобрел и реализовал ряд транспортных средств, получив от их продажи доход в размере 13,5 млн руб. При этом он не учел этот доход при расчете налогов по УСН. Поскольку реализация транспортных средств имела систематический характер, причем в целях извлечения прибыли, суд пришел к выводу о предпринимательской деятельности налогоплательщика. Доводы ИП о том, что транспортные средства использовались для личных целей близких родственников и не связаны с предпринимательством, отклонены, так как не представлены подтверждающие документы. Гражданин, будучи ИП, может использовать имущество и в личных целях, и для предпринимательской деятельности. Для налогообложения важно, как он использует это имущество и есть ли признаки предпринимательской деятельности, например систематическая прибыль от операций, ведение хозяйственного учета, а также взаимосвязь между совершенными сделками в определенный период времени.
("ЭЖ-Бухгалтер", 2023, N 35)Будучи ИП с основной деятельностью - аренда недвижимости, в период с 2016 по 2021 г. заявитель приобрел и реализовал ряд транспортных средств, получив от их продажи доход в размере 13,5 млн руб. При этом он не учел этот доход при расчете налогов по УСН. Поскольку реализация транспортных средств имела систематический характер, причем в целях извлечения прибыли, суд пришел к выводу о предпринимательской деятельности налогоплательщика. Доводы ИП о том, что транспортные средства использовались для личных целей близких родственников и не связаны с предпринимательством, отклонены, так как не представлены подтверждающие документы. Гражданин, будучи ИП, может использовать имущество и в личных целях, и для предпринимательской деятельности. Для налогообложения важно, как он использует это имущество и есть ли признаки предпринимательской деятельности, например систематическая прибыль от операций, ведение хозяйственного учета, а также взаимосвязь между совершенными сделками в определенный период времени.
Статья: Доход от продажи и сдачи в аренду недвижимости: личный или предпринимательский?
(Емельянова В.)
("Юридический справочник руководителя", 2024, N 10)Согласно многочисленным разъяснениям Минфина России в отношении ИП на "упрощенке", если имущество реализуется вне рамок осуществления предпринимательской деятельности, то доход от его продажи подлежит обложению в порядке, установленном гл. 23 "Налог на доходы физических лиц" НК РФ (см. письма от 01.06.2021 N 03-04-05/42594, от 17.12.2021 N 03-04-05/103144, от 05.03.2022 N 03-04-05/16195, от 17.07.2023 N 03-04-05/66715, от 17.11.2023 N 03-04-05/110523).
(Емельянова В.)
("Юридический справочник руководителя", 2024, N 10)Согласно многочисленным разъяснениям Минфина России в отношении ИП на "упрощенке", если имущество реализуется вне рамок осуществления предпринимательской деятельности, то доход от его продажи подлежит обложению в порядке, установленном гл. 23 "Налог на доходы физических лиц" НК РФ (см. письма от 01.06.2021 N 03-04-05/42594, от 17.12.2021 N 03-04-05/103144, от 05.03.2022 N 03-04-05/16195, от 17.07.2023 N 03-04-05/66715, от 17.11.2023 N 03-04-05/110523).
Вопрос: ИП на УСН занимается реализацией недвижимого имущества юридическим лицам. Однако к нему обратилось физическое лицо с предложением о покупке квартиры в ипотеку. ИП согласен продать квартиру физическому лицу. Должен ли ИП в такой ситуации применять ККТ?
(Консультация эксперта, 2023)Вопрос: ИП на УСН занимается реализацией недвижимого имущества юридическим лицам. Однако к нему обратилось физическое лицо с предложением о покупке квартиры в ипотеку. ИП согласен продать квартиру физическому лицу. Должен ли ИП в такой ситуации применять ККТ?
(Консультация эксперта, 2023)Вопрос: ИП на УСН занимается реализацией недвижимого имущества юридическим лицам. Однако к нему обратилось физическое лицо с предложением о покупке квартиры в ипотеку. ИП согласен продать квартиру физическому лицу. Должен ли ИП в такой ситуации применять ККТ?
Готовое решение: Уплата НДФЛ с доходов ИП на УСН
(КонсультантПлюс, 2025)Какой доход от продажи имущества ИП на УСН не связан с его предпринимательской деятельностью
(КонсультантПлюс, 2025)Какой доход от продажи имущества ИП на УСН не связан с его предпринимательской деятельностью
Вопрос: Физлицо, зарегистрированное в качестве ИП с 2015 г. и применяющее УСН, оказывает юридические услуги. В 2022 г. физлицо получило статус адвоката, однако продолжает оказывать услуги правового характера в качестве ИП. Правомерно ли учитывать доходы в рамках УСН после получения статуса адвоката?
(Консультация эксперта, 2023)Ответ: По нашему мнению, после получения физическим лицом статуса адвоката учитывать доходы от оказания юридических услуг в рамках УСН неправомерно.
(Консультация эксперта, 2023)Ответ: По нашему мнению, после получения физическим лицом статуса адвоката учитывать доходы от оказания юридических услуг в рамках УСН неправомерно.
Вопрос: В УК на УСН ("доходы минус расходы") поступило заявление от жителя о признании его банкротом. Определением суда процедура реализации имущества должника завершена. Житель просит списать долг и пени. Правомерны ли его требования? На какую дату списывается долг? Можно ли учесть в расходах сумму списанного долга?
(Консультация эксперта, 2024)Ответ: Просьба жителя списать долг и пени правомерна. Списать долг управляющая компания вправе на основании Определения арбитражного суда от 18.03.2024. На дату вынесения арбитражным судом определения о признании обоснованным заявления гражданина о признании его банкротом организация прекращает начислять пени по долгам гражданина, возникшим до этой даты. В целях расчета налога при УСН суммы списываемой дебиторской задолженности в расходах не учитываются.
(Консультация эксперта, 2024)Ответ: Просьба жителя списать долг и пени правомерна. Списать долг управляющая компания вправе на основании Определения арбитражного суда от 18.03.2024. На дату вынесения арбитражным судом определения о признании обоснованным заявления гражданина о признании его банкротом организация прекращает начислять пени по долгам гражданина, возникшим до этой даты. В целях расчета налога при УСН суммы списываемой дебиторской задолженности в расходах не учитываются.
Вопрос: Об исключении запрета на применение УСН при производстве, торговле изделиями из драгоценных металлов и увеличении размера выручки от реализации товаров (работ, услуг) в целях освобождения от НДС.
(Письмо Минфина России от 30.06.2025 N 03-11-06/2/63373)В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 346.11 Кодекса налогоплательщики, применяющие УСН, освобождаются от уплаты налога на прибыль организаций (налога на доходы физических лиц), налога на имущество организаций (налога на имущество физических лиц).
(Письмо Минфина России от 30.06.2025 N 03-11-06/2/63373)В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 346.11 Кодекса налогоплательщики, применяющие УСН, освобождаются от уплаты налога на прибыль организаций (налога на доходы физических лиц), налога на имущество организаций (налога на имущество физических лиц).
Статья: Комментарий к Постановлению Арбитражного суда Поволжского округа от 27.02.2023 N Ф06-503/2023 <Налоговая необоснованно начислила ИП УСН-налог и пени>
(Веселов А.В.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2023, N 11)Согласно Письму Минфина России от 09.09.2020 N 03-11-11/79032 прибыток от продажи недвижимости, которую ИП не использовал в бизнесе (в том числе при УСН), облагается налогом на доходы физлиц. Это справедливо и для ситуации, когда коммерсант при регистрации не указал вид деятельности, связанный с продажей такого имущества.
(Веселов А.В.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2023, N 11)Согласно Письму Минфина России от 09.09.2020 N 03-11-11/79032 прибыток от продажи недвижимости, которую ИП не использовал в бизнесе (в том числе при УСН), облагается налогом на доходы физлиц. Это справедливо и для ситуации, когда коммерсант при регистрации не указал вид деятельности, связанный с продажей такого имущества.
Готовое решение: НДС с межценовой разницы
(КонсультантПлюс, 2025)Например, если вы продаете имущество, которое принимали к учету с "входным" НДС, или сельхозпродукцию, которую купили у физлиц.
(КонсультантПлюс, 2025)Например, если вы продаете имущество, которое принимали к учету с "входным" НДС, или сельхозпродукцию, которую купили у физлиц.
Вопрос: О налоге при УСН и НДФЛ с доходов ИП от продажи недвижимого имущества.
(Письмо Минфина России от 28.06.2023 N 03-04-05/60201)Департамент налоговой политики рассмотрел обращение от 27.04.2023, а также обращения по вопросу налогообложения доходов физических лиц от продажи недвижимого имущества и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
(Письмо Минфина России от 28.06.2023 N 03-04-05/60201)Департамент налоговой политики рассмотрел обращение от 27.04.2023, а также обращения по вопросу налогообложения доходов физических лиц от продажи недвижимого имущества и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.