Преимущественное право арендатора на выкуп земельного участка
Подборка наиболее важных документов по запросу Преимущественное право арендатора на выкуп земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 01.10.2024 по делу N 88-29927/2024 (УИД 23RS0020-01-2022-000370-69)
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования: О переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи.
Обстоятельства: Сделки совершены с нарушением требований действующего законодательства.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение.Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований ФИО1, суд первой инстанции, оценив представленные сторонами доказательства, руководствуясь положениями статей 8, 12, 250, 309, 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", проанализировав условия договоров аренды земельного участка с кадастровым номером N, установив отсутствие нарушение прав истца со стороны ФИО2 и ФИО3 при заключении сделок с ООО "Сфера", принимая во внимание предусмотренные условиями договоров аренды обязательства преимущественного права ООО "Сфера", как арендатора, на выкуп спорных земельных участков, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о переводе прав покупателя ООО "Сфера" в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации на ФИО1
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования: О переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи.
Обстоятельства: Сделки совершены с нарушением требований действующего законодательства.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение.Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований ФИО1, суд первой инстанции, оценив представленные сторонами доказательства, руководствуясь положениями статей 8, 12, 250, 309, 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", проанализировав условия договоров аренды земельного участка с кадастровым номером N, установив отсутствие нарушение прав истца со стороны ФИО2 и ФИО3 при заключении сделок с ООО "Сфера", принимая во внимание предусмотренные условиями договоров аренды обязательства преимущественного права ООО "Сфера", как арендатора, на выкуп спорных земельных участков, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о переводе прав покупателя ООО "Сфера" в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации на ФИО1
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за август 2024 года
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 10)Согласование сторонами преимущественного права выкупа арендуемого земельного участка не означает, что арендатор в случае нарушения соответствующего условия вправе использовать такой способ защиты, как перевод на себя прав и обязанностей по договору продажи земельного участка.
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 10)Согласование сторонами преимущественного права выкупа арендуемого земельного участка не означает, что арендатор в случае нарушения соответствующего условия вправе использовать такой способ защиты, как перевод на себя прав и обязанностей по договору продажи земельного участка.
Статья: Реформа ограниченных вещных прав: все ли изменения обоснованны?
(Гребенкина И.А.)
("Закон", 2021, N 6)Еще один интересный спор - из Определения Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 13.01.2020 по делу N 88-1022/2020, в рамках которого рассматривался спор из договора аренды земельного участка с правом выкупа (разрешенное использование - для дачного строительства). Строительство дома арендатора на участке арендодателя завершилось в период действия договора аренды. Впоследствии без учета возникшего у арендатора права собственности на дом между арендодателем и третьим лицом был заключен договор купли-продажи данного земельного участка в нарушение преимущественного права арендатора на его выкуп, предусмотренного договором и п. 3 ст. 35 ЗК РФ. Суд по иску арендатора признал установленным тот факт, что указанная сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости, является ничтожной. Следовательно, в ситуации, когда строительство дома не было бы завершено, а арендодатель продал бы земельный участок третьему лицу, арендатор не смог бы защитить свое право на преимущественный выкуп кроме как возмещением убытков, вызванных нарушением условия договора о праве арендатора на выкуп. При этом понудить арендодателя к заключению договора купли-продажи и передаче земельного участка в свою собственность не получилось бы, поскольку по ст. 398 ГК РФ право на отобрание вещи у должника и передачу ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. В этом случае кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Вряд ли в данной ситуации правомочная сторона, которая обладает правом выкупа, будет удовлетворена возмещением убытков вместо получения в собственность недвижимости. Здесь обличается проблема отсутствия эффективных механизмов защиты интересов управомоченной стороны.
(Гребенкина И.А.)
("Закон", 2021, N 6)Еще один интересный спор - из Определения Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 13.01.2020 по делу N 88-1022/2020, в рамках которого рассматривался спор из договора аренды земельного участка с правом выкупа (разрешенное использование - для дачного строительства). Строительство дома арендатора на участке арендодателя завершилось в период действия договора аренды. Впоследствии без учета возникшего у арендатора права собственности на дом между арендодателем и третьим лицом был заключен договор купли-продажи данного земельного участка в нарушение преимущественного права арендатора на его выкуп, предусмотренного договором и п. 3 ст. 35 ЗК РФ. Суд по иску арендатора признал установленным тот факт, что указанная сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости, является ничтожной. Следовательно, в ситуации, когда строительство дома не было бы завершено, а арендодатель продал бы земельный участок третьему лицу, арендатор не смог бы защитить свое право на преимущественный выкуп кроме как возмещением убытков, вызванных нарушением условия договора о праве арендатора на выкуп. При этом понудить арендодателя к заключению договора купли-продажи и передаче земельного участка в свою собственность не получилось бы, поскольку по ст. 398 ГК РФ право на отобрание вещи у должника и передачу ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. В этом случае кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Вряд ли в данной ситуации правомочная сторона, которая обладает правом выкупа, будет удовлетворена возмещением убытков вместо получения в собственность недвижимости. Здесь обличается проблема отсутствия эффективных механизмов защиты интересов управомоченной стороны.
Нормативные акты
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025)Статья 624. Выкуп арендованного имущества
(ред. от 24.06.2025)Статья 624. Выкуп арендованного имущества