Преимущественное право арендатора
Подборка наиболее важных документов по запросу Преимущественное право арендатора (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перечень позиций высших судов к ст. 621 ГК РФ "Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок"1. Общие позиции о преимущественном праве арендатора на заключение договора (ст. 621 ГК РФ)
Перечень позиций высших судов к ст. 22 ЗК РФ "Аренда земельных участков"2. Правовые позиции о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок (п. 3 ст. 22 ЗК РФ - утратил силу)
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договора3.2.3. Преимущественное право на заключение
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияСтатья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025)Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
(ред. от 24.06.2025)Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
Статья: О некоторых проблемах заключения договора аренды федерального недвижимого имущества
(Максуров А.А.)
("Российское конкурентное право и экономика", 2025, N 1)Частью 1 ст. 73.1 ЛК РФ заключение договора аренды, находящегося в публичной собственности лесного участка, предполагает проведение торгов в форме открытого аукциона или открытого конкурса. Между тем, в том числе исходя и из приведенных выше особенностей такого договора, законом устанавливаются две группы исключений из данного правила: исключения, предусмотренные ч. 3 ст. 73.1 ЛК РФ, где в основном речь идет о социально значимых целях использования лесного фонда, и ч. 1 ст. 74 ЛК РФ, в которой зафиксировано преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок без торгов.
(Максуров А.А.)
("Российское конкурентное право и экономика", 2025, N 1)Частью 1 ст. 73.1 ЛК РФ заключение договора аренды, находящегося в публичной собственности лесного участка, предполагает проведение торгов в форме открытого аукциона или открытого конкурса. Между тем, в том числе исходя и из приведенных выше особенностей такого договора, законом устанавливаются две группы исключений из данного правила: исключения, предусмотренные ч. 3 ст. 73.1 ЛК РФ, где в основном речь идет о социально значимых целях использования лесного фонда, и ч. 1 ст. 74 ЛК РФ, в которой зафиксировано преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок без торгов.
"Научно-практический комментарий к Водному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(отв. ред. Д.О. Сиваков)
("КОНТРАКТ", 2025)Комментируемая статья, по существу, повторяет с некоторыми отличиями правила о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок, содержащиеся в ст. 621 ГК РФ. Основное условие реализации преимущественного права - это надлежащее исполнение условий договора (как аренды, так и водопользования). Таким образом, водопользователь не может приобрести преимущественное право, если он не соблюдал сроки внесения платы за пользование водным объектом или нарушал иные свои договорные обязательств.
(постатейный)
(отв. ред. Д.О. Сиваков)
("КОНТРАКТ", 2025)Комментируемая статья, по существу, повторяет с некоторыми отличиями правила о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок, содержащиеся в ст. 621 ГК РФ. Основное условие реализации преимущественного права - это надлежащее исполнение условий договора (как аренды, так и водопользования). Таким образом, водопользователь не может приобрести преимущественное право, если он не соблюдал сроки внесения платы за пользование водным объектом или нарушал иные свои договорные обязательств.
Статья: Правовое положение арендатора и нанимателя: сравнительный анализ
(Громов А.А.)
("Закон", 2023, N 3)Одной из тенденций развития договорного права в Европе в XX веке выступало усиление позиции арендатора <1>. Определенный отклик указанное явление нашло и в российском договорном праве. Так, в настоящее время положения ГК РФ предоставляют арендатору не только права требования к своему контрагенту, но и дополнительные способы защиты, затрагивающие права третьих лиц. В качестве иллюстрации можно привести такие институты, как сохранение аренды при смене собственника вещи, преимущественное право арендатора на заключение нового договора, право арендатора на использование вещно-правовых способов защиты против посягателей, право субарендатора заключить договор напрямую с арендодателем при досрочном прекращении арендных отношений.
(Громов А.А.)
("Закон", 2023, N 3)Одной из тенденций развития договорного права в Европе в XX веке выступало усиление позиции арендатора <1>. Определенный отклик указанное явление нашло и в российском договорном праве. Так, в настоящее время положения ГК РФ предоставляют арендатору не только права требования к своему контрагенту, но и дополнительные способы защиты, затрагивающие права третьих лиц. В качестве иллюстрации можно привести такие институты, как сохранение аренды при смене собственника вещи, преимущественное право арендатора на заключение нового договора, право арендатора на использование вещно-правовых способов защиты против посягателей, право субарендатора заключить договор напрямую с арендодателем при досрочном прекращении арендных отношений.
Статья: Постдоговорные обязательства в российском гражданском праве
(Богданов Е.В., Богданова Е.Е.)
("Актуальные проблемы российского права", 2023, N 9)В работе рассматривается специфическая группа обязательств, возникающих в связи с прекращением договоров аренды, коммерческого найма жилого помещения и коммерческой концессии. Данная группа обязательств квалифицирована как постдоговорные обязательства. Исследованы особенности возникновения и содержания данных обязательств, их отграничение от гарантийных обязательств; обязательств, вытекающих из предварительного договора, условного договора. Рассмотрены дискуссионные вопросы осуществления преимущественных прав арендаторами, нанимателями и пользователями на заключение соответствующих договоров на новый срок. Исследованы условия осуществления преимущественных прав и их защита в случае нарушения. В работе оспаривается позиция ученых, согласно которой сроки осуществления преимущественного права являются пресекательными, и обоснован вывод, что данный срок является сроком его осуществления. Проанализированы особенности ответственности арендодателей, наймодателей, правообладателей в случае нарушения преимущественных прав управомоченных лиц. Обоснован вывод о безвиновном характере ответственности указанных субъектов.
(Богданов Е.В., Богданова Е.Е.)
("Актуальные проблемы российского права", 2023, N 9)В работе рассматривается специфическая группа обязательств, возникающих в связи с прекращением договоров аренды, коммерческого найма жилого помещения и коммерческой концессии. Данная группа обязательств квалифицирована как постдоговорные обязательства. Исследованы особенности возникновения и содержания данных обязательств, их отграничение от гарантийных обязательств; обязательств, вытекающих из предварительного договора, условного договора. Рассмотрены дискуссионные вопросы осуществления преимущественных прав арендаторами, нанимателями и пользователями на заключение соответствующих договоров на новый срок. Исследованы условия осуществления преимущественных прав и их защита в случае нарушения. В работе оспаривается позиция ученых, согласно которой сроки осуществления преимущественного права являются пресекательными, и обоснован вывод, что данный срок является сроком его осуществления. Проанализированы особенности ответственности арендодателей, наймодателей, правообладателей в случае нарушения преимущественных прав управомоченных лиц. Обоснован вывод о безвиновном характере ответственности указанных субъектов.
Статья: Фактор сроков в гражданском праве России
(Богданов Е.В.)
("Гражданское право", 2025, N 4)Момент отказа арендодателя от заключения договора на новый срок еще нельзя квалифицировать в качестве нарушения преимущественного права арендатора и потому не может считаться началом течения исковой давности, поскольку арендодатель, как собственник, может отказаться от сдачи своего имущества внаем. Однако нарушением преимущественного права арендатора следует считать заключение договора с другим субъектом в течение года со дня истечения срока прежнего договора. Узнав о нарушении своего права, арендатор может теперь в судебном порядке потребовать применения к арендодателю указанных выше санкций. Следовательно, предусмотренный ст. 621 ГК РФ годичный срок является для арендодателя сроком существования обязанности заключить договор с арендатором, а для арендатора сроком существования преимущественного права.
(Богданов Е.В.)
("Гражданское право", 2025, N 4)Момент отказа арендодателя от заключения договора на новый срок еще нельзя квалифицировать в качестве нарушения преимущественного права арендатора и потому не может считаться началом течения исковой давности, поскольку арендодатель, как собственник, может отказаться от сдачи своего имущества внаем. Однако нарушением преимущественного права арендатора следует считать заключение договора с другим субъектом в течение года со дня истечения срока прежнего договора. Узнав о нарушении своего права, арендатор может теперь в судебном порядке потребовать применения к арендодателю указанных выше санкций. Следовательно, предусмотренный ст. 621 ГК РФ годичный срок является для арендодателя сроком существования обязанности заключить договор с арендатором, а для арендатора сроком существования преимущественного права.
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Риски арендодателя при заключении договора3.2.3. Риск арендодателя при несогласовании условия о запрете преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок
Статья: Пробелы и аналогии в правовом регулировании безвозмездного пользования имуществом
(Микрюков В.А.)
("Вестник арбитражной практики", 2023, N 1)Положения главы 36 ГК РФ не содержат норм о преимущественном праве ссудополучателя на заключение договора безвозмездного пользования на новый срок. При этом в перечень соответственно применимых к ссуде арендных правил указания п. 1 ст. 621 ГК РФ о наделении соответствующим правом добросовестного арендатора не попали. В связи с этим не могла не возникнуть идея о наличии в правовом регулировании безвозмездного пользования действительного пробела, подлежащего преодолению с помощью применения п. 1 ст. 621 ГК РФ в порядке аналогии закона. Однако в науке возникновение у ссудополучателя преимущественного права, аналогичному праву арендатора, уверенно отрицается, что объясняется безвозмездностью договора ссуды и необходимостью (по этой причине) наделения ссудодателя большей свободой по распоряжению принадлежащей ему вещью <22>. Крупные хозяйствующие субъекты также исходят из того, что у ссудополучателя по истечении срока договора ссуды такое право отсутствует <23>. Суды разрешают споры сообразно такому доктринальному и правореализационному подходу и повсеместно отвергают попытки ссудополучателей признать за собой преимущественное право на заключение договора ссуды на новый срок. В частности, ВАС РФ мотивировал невозможность применения п. 1 ст. 621 ГК РФ к договору безвозмездного пользования по аналогии именно тем, что обратное противоречило бы смыслу ст. 6 ГК РФ ввиду безвозмездности договора ссуды <24>. Имеет место и такое судебное толкование п. 2 ст. 689 ГК РФ, согласно которому п. 1 ст. 621 ГК РФ не подлежит применению к спорным (ссудным) правоотношениям в силу прямого указания закона <25> и что аналогия права в данном случае (с учетом такого прямого указания закона) неприменима <26>. Некоторые суды отвергают доводы ссудополучателей о необходимости применения п. 1 ст. 621 ГК РФ по аналогии закона, как основанные на неправильном понимании ст. 6 ГК РФ, поскольку в п. 2 ст. 689 ГК РФ императивно указаны нормы главы 34 ГК РФ, подлежащие применению к договорам безвозмездного пользования <27>, т.е. фактически констатируют отсутствие пробела как основного условия обращения к аналогии. Думается, что эта верная научная и правоприменительная оценка рассматриваемого аспекта может быть дополнительно аргументирована отсылкой к довольно прочному общетеоретическому тезису о невозможности применения по аналогии исключительных норм, устанавливающих изъятия из общих правил <28>, к числу которых, несомненно, относится и норма о преимущественном праве арендатора на перезаключение договора аренды, а также к устоявшейся судебной позиции о недопустимости распространения по аналогии норм о преимущественном праве покупки доли в праве общей собственности <29>.
(Микрюков В.А.)
("Вестник арбитражной практики", 2023, N 1)Положения главы 36 ГК РФ не содержат норм о преимущественном праве ссудополучателя на заключение договора безвозмездного пользования на новый срок. При этом в перечень соответственно применимых к ссуде арендных правил указания п. 1 ст. 621 ГК РФ о наделении соответствующим правом добросовестного арендатора не попали. В связи с этим не могла не возникнуть идея о наличии в правовом регулировании безвозмездного пользования действительного пробела, подлежащего преодолению с помощью применения п. 1 ст. 621 ГК РФ в порядке аналогии закона. Однако в науке возникновение у ссудополучателя преимущественного права, аналогичному праву арендатора, уверенно отрицается, что объясняется безвозмездностью договора ссуды и необходимостью (по этой причине) наделения ссудодателя большей свободой по распоряжению принадлежащей ему вещью <22>. Крупные хозяйствующие субъекты также исходят из того, что у ссудополучателя по истечении срока договора ссуды такое право отсутствует <23>. Суды разрешают споры сообразно такому доктринальному и правореализационному подходу и повсеместно отвергают попытки ссудополучателей признать за собой преимущественное право на заключение договора ссуды на новый срок. В частности, ВАС РФ мотивировал невозможность применения п. 1 ст. 621 ГК РФ к договору безвозмездного пользования по аналогии именно тем, что обратное противоречило бы смыслу ст. 6 ГК РФ ввиду безвозмездности договора ссуды <24>. Имеет место и такое судебное толкование п. 2 ст. 689 ГК РФ, согласно которому п. 1 ст. 621 ГК РФ не подлежит применению к спорным (ссудным) правоотношениям в силу прямого указания закона <25> и что аналогия права в данном случае (с учетом такого прямого указания закона) неприменима <26>. Некоторые суды отвергают доводы ссудополучателей о необходимости применения п. 1 ст. 621 ГК РФ по аналогии закона, как основанные на неправильном понимании ст. 6 ГК РФ, поскольку в п. 2 ст. 689 ГК РФ императивно указаны нормы главы 34 ГК РФ, подлежащие применению к договорам безвозмездного пользования <27>, т.е. фактически констатируют отсутствие пробела как основного условия обращения к аналогии. Думается, что эта верная научная и правоприменительная оценка рассматриваемого аспекта может быть дополнительно аргументирована отсылкой к довольно прочному общетеоретическому тезису о невозможности применения по аналогии исключительных норм, устанавливающих изъятия из общих правил <28>, к числу которых, несомненно, относится и норма о преимущественном праве арендатора на перезаключение договора аренды, а также к устоявшейся судебной позиции о недопустимости распространения по аналогии норм о преимущественном праве покупки доли в праве общей собственности <29>.
Статья: Спор о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство (на основании судебной практики Московского областного суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)- ст. 621 "Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок"
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)- ст. 621 "Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок"
"Движимое имущество: что, где и как арендовать"
(выпуск 6)
(Тарасенкова А.Н.)
("Редакция "Российской газеты", 2021)9. О преимущественном праве добросовестного арендатора
(выпуск 6)
(Тарасенкова А.Н.)
("Редакция "Российской газеты", 2021)9. О преимущественном праве добросовестного арендатора