Правовой режим наемного дома
Подборка наиболее важных документов по запросу Правовой режим наемного дома (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации""Из содержания статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов."
Апелляционное определение Кировского областного суда от 04.04.2023 по делу N 33-1614/2023 (УИД 43RS0028-01-2022-000014-19)
Категория спора: 1) Социальный наем жилья; 2) Защита прав на жилое помещение.
Требования нанимателя: 1) Об обязании заключить договор социального найма.
Требования физического лица: 2) О признании права пользования жилым помещением.
Обстоятельства: Истица обратилась к ответчику с заявлением о заключении договора социального найма на жилое помещение, однако в этом ей было отказано в связи с тем, что она и члены ее семьи сняты с учета нуждающихся в предоставлении жилого помещения, предложено заключить договор коммерческого найма жилого помещения на занимаемую квартиру.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено.Доводы жалобы о том, что О. на учете в качестве нуждающейся в жилом помещении не состоит, решения об обеспечении истца жилым помещением как лица, состоящего на учете нуждающихся в жилых помещениях, не имеется, факт проживания в спорной квартире не свидетельствует о возникновении права пользования квартирой на условиях договора социального найма, подлежат отклонению, поскольку, вопреки доводам жалобы жилые помещения специализированного жилого фонда, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, признаются утратившими статус таковых в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений муниципального жилищного фонда, предоставленных по договорам социального найма. Отсутствие решения об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда, не может препятствовать осуществлению истцом прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
Категория спора: 1) Социальный наем жилья; 2) Защита прав на жилое помещение.
Требования нанимателя: 1) Об обязании заключить договор социального найма.
Требования физического лица: 2) О признании права пользования жилым помещением.
Обстоятельства: Истица обратилась к ответчику с заявлением о заключении договора социального найма на жилое помещение, однако в этом ей было отказано в связи с тем, что она и члены ее семьи сняты с учета нуждающихся в предоставлении жилого помещения, предложено заключить договор коммерческого найма жилого помещения на занимаемую квартиру.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено.Доводы жалобы о том, что О. на учете в качестве нуждающейся в жилом помещении не состоит, решения об обеспечении истца жилым помещением как лица, состоящего на учете нуждающихся в жилых помещениях, не имеется, факт проживания в спорной квартире не свидетельствует о возникновении права пользования квартирой на условиях договора социального найма, подлежат отклонению, поскольку, вопреки доводам жалобы жилые помещения специализированного жилого фонда, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, признаются утратившими статус таковых в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений муниципального жилищного фонда, предоставленных по договорам социального найма. Отсутствие решения об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда, не может препятствовать осуществлению истцом прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Доходные дома в российском жилищном праве: исторический опыт императорской России и современные законодательные инициативы в контексте реформы Жилищного кодекса Российской Федерации
(Афанасьевская А.В., Иванова Н.А.)
("Семейное и жилищное право", 2025, N 6)Ключевые слова: доходные дома, наем жилых помещений, правовой режим, недвижимость, наемные дома.
(Афанасьевская А.В., Иванова Н.А.)
("Семейное и жилищное право", 2025, N 6)Ключевые слова: доходные дома, наем жилых помещений, правовой режим, недвижимость, наемные дома.
Статья: О видах жилых помещений и их легальных дефинициях
(Формакидов Д.А.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 4)Безусловно, такие объекты недвижимости, как коттеджи, садовые и дачные дома, таунхаусы, должны оцениваться с позиций их соответствия требованиям, которым должны отвечать жилые помещения, и, исходя из их структурного деления при включении в жилищный фонд, такие объекты должны признаваться либо жилым домом, либо многоквартирным. Оснований для признания за подобными объектами статуса самостоятельного вида жилых помещений на сегодняшний день нет. Естественно, и наемный дом не является самостоятельным видом жилого помещения, а выступает как особая разновидность жилого или многоквартирного дома со специальным правовым режимом.
(Формакидов Д.А.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 4)Безусловно, такие объекты недвижимости, как коттеджи, садовые и дачные дома, таунхаусы, должны оцениваться с позиций их соответствия требованиям, которым должны отвечать жилые помещения, и, исходя из их структурного деления при включении в жилищный фонд, такие объекты должны признаваться либо жилым домом, либо многоквартирным. Оснований для признания за подобными объектами статуса самостоятельного вида жилых помещений на сегодняшний день нет. Естественно, и наемный дом не является самостоятельным видом жилого помещения, а выступает как особая разновидность жилого или многоквартирного дома со специальным правовым режимом.
Нормативные акты
Постановление Конституционного Суда РФ от 11.04.2011 N 4-П
"По делу о проверке конституционности статьи 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой граждан А.С. Епанечникова и Е.Ю. Епанечниковой"Введение в законодательство нормы статьи 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2007 года N 425-О-О, было обусловлено задачей защиты прав именно тех граждан, которые после передачи органам местного самоуправления общежитий, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям), выполнявшим в отношении указанных граждан функцию и наймодателя, и работодателя, оказались пользователями жилых помещений, принадлежащих другому наймодателю, не являющемуся их работодателем. Соответственно, распространяя на жилые помещения в общежитиях правовой режим социального найма и тем самым фактически предрешая вопрос о правовом режиме самих зданий, в которых они находятся, федеральный законодатель преследовал цель устранить неопределенность правовых последствий передачи этих зданий в ведение органов местного самоуправления.
"По делу о проверке конституционности статьи 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой граждан А.С. Епанечникова и Е.Ю. Епанечниковой"Введение в законодательство нормы статьи 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2007 года N 425-О-О, было обусловлено задачей защиты прав именно тех граждан, которые после передачи органам местного самоуправления общежитий, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям), выполнявшим в отношении указанных граждан функцию и наймодателя, и работодателя, оказались пользователями жилых помещений, принадлежащих другому наймодателю, не являющемуся их работодателем. Соответственно, распространяя на жилые помещения в общежитиях правовой режим социального найма и тем самым фактически предрешая вопрос о правовом режиме самих зданий, в которых они находятся, федеральный законодатель преследовал цель устранить неопределенность правовых последствий передачи этих зданий в ведение органов местного самоуправления.
Определение Конституционного Суда РФ от 05.10.2011 N 1419-О-О
"Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Власова Якова Константиновича на нарушение его конституционных прав абзацем пятым пункта 2 статьи 6 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях"При существующей системе законодательного регулирования отношений социального найма государственные учреждения - государственные природные заповедники (наймодатели) обладают необходимыми финансовыми возможностями, организационными, контрольными и охранными полномочиями, в том числе в таких сферах, как капитальный ремонт закрепленных за ними жилых помещений и жилых домов в целом, их коммуникаций, организация вывоза бытовых отходов, а также контроль за составом и количеством граждан, проживающих в таких помещениях. В результате же приватизации жилого помещения изменился бы его правовой режим, а бывший балансодержатель - государственный природный заповедник - утратил соответствующие контрольные и охранные функции. Новый собственник, полномочия которого значительно шире, чем у нанимателя, получил бы, вопреки намерению законодателя, возможность как передачи жилого помещения в пользование посторонним лицам, так и его отчуждения неограниченному количеству сособственников - граждан и/или юридических лиц, при том что количество и состав лиц, имеющих доступ к жилому помещению, его ремонту и содержанию, являются ключевыми факторами, непосредственно влияющими на окружающую среду.
"Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Власова Якова Константиновича на нарушение его конституционных прав абзацем пятым пункта 2 статьи 6 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях"При существующей системе законодательного регулирования отношений социального найма государственные учреждения - государственные природные заповедники (наймодатели) обладают необходимыми финансовыми возможностями, организационными, контрольными и охранными полномочиями, в том числе в таких сферах, как капитальный ремонт закрепленных за ними жилых помещений и жилых домов в целом, их коммуникаций, организация вывоза бытовых отходов, а также контроль за составом и количеством граждан, проживающих в таких помещениях. В результате же приватизации жилого помещения изменился бы его правовой режим, а бывший балансодержатель - государственный природный заповедник - утратил соответствующие контрольные и охранные функции. Новый собственник, полномочия которого значительно шире, чем у нанимателя, получил бы, вопреки намерению законодателя, возможность как передачи жилого помещения в пользование посторонним лицам, так и его отчуждения неограниченному количеству сособственников - граждан и/или юридических лиц, при том что количество и состав лиц, имеющих доступ к жилому помещению, его ремонту и содержанию, являются ключевыми факторами, непосредственно влияющими на окружающую среду.
Статья: Жилище как вид социального обеспечения
(Аверьянова М.И.)
("Социальное и пенсионное право", 2021, N 1)Распределение жилья осуществлялось только из состава жилищного фонда, в который включались жилые помещения, предназначенные только для постоянного проживания, а также служебные помещения и общежития (ст. 7 ЖК РСФСР). Пользование жильем в домах государственного жилищного фонда осуществлялось на основании договора найма жилого помещения, договора найма служебного помещения, а также решения уполномоченной организации и ордера о предоставлении общежития, правовой режим которых определялся гражданским и жилищным законодательством. Жилье для иных случаев временного проживания, в том числе помещения, предназначенные как для жилья, так и для иных целей (лечения, отдыха, социального обслуживания), к жилым помещениям не относились и в состав жилищного фонда не включались. То есть как объект жилищных правоотношений не рассматривались.
(Аверьянова М.И.)
("Социальное и пенсионное право", 2021, N 1)Распределение жилья осуществлялось только из состава жилищного фонда, в который включались жилые помещения, предназначенные только для постоянного проживания, а также служебные помещения и общежития (ст. 7 ЖК РСФСР). Пользование жильем в домах государственного жилищного фонда осуществлялось на основании договора найма жилого помещения, договора найма служебного помещения, а также решения уполномоченной организации и ордера о предоставлении общежития, правовой режим которых определялся гражданским и жилищным законодательством. Жилье для иных случаев временного проживания, в том числе помещения, предназначенные как для жилья, так и для иных целей (лечения, отдыха, социального обслуживания), к жилым помещениям не относились и в состав жилищного фонда не включались. То есть как объект жилищных правоотношений не рассматривались.
Статья: Проблемы реализации права на жилище в порядке применения статьи 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"
(Толмачева Е.Н.)
("Современное право", 2023, N 1)В отношении служебных помещений, указанных в ст. 7 Вводного закона, позиция Верховного Суда РФ аналогична, т.е. при передаче в муниципальную собственность указанные жилые помещения утрачивают статус служебных, и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма [16].
(Толмачева Е.Н.)
("Современное право", 2023, N 1)В отношении служебных помещений, указанных в ст. 7 Вводного закона, позиция Верховного Суда РФ аналогична, т.е. при передаче в муниципальную собственность указанные жилые помещения утрачивают статус служебных, и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма [16].
Статья: Комната как объект жилищных прав
(Рузанова В.Д.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 4)Несмотря на определенную специфику комнаты среди объектов жилищных прав и стремление законодателя избежать излишнего дробления объектов недвижимости, полагаем, ее обособление вполне оправданно и облегчает порядок использования и отчуждения этого объекта. Включение комнат, принадлежащих разным собственникам, в состав более крупного единого объекта осложнит ее правовой режим и вызовет трудности в правоприменительной деятельности.
(Рузанова В.Д.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 4)Несмотря на определенную специфику комнаты среди объектов жилищных прав и стремление законодателя избежать излишнего дробления объектов недвижимости, полагаем, ее обособление вполне оправданно и облегчает порядок использования и отчуждения этого объекта. Включение комнат, принадлежащих разным собственникам, в состав более крупного единого объекта осложнит ее правовой режим и вызовет трудности в правоприменительной деятельности.
Статья: Спор об обязании заключить договор социального найма жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)Факт передачи служебных жилых помещений, которые находились в государственной собственности, в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения. Следовательно, при передаче в муниципальную собственность такие жилые помещения утрачивают статус служебных и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)Факт передачи служебных жилых помещений, которые находились в государственной собственности, в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения. Следовательно, при передаче в муниципальную собственность такие жилые помещения утрачивают статус служебных и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
Статья: Спор о признании права собственности на жилое помещение в бывшем общежитии (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)Факт принятия решения о передаче в муниципальную собственность здания общежития, которое находилось в государственной собственности, предполагает изменение статуса жилого помещения с применением к нему правового режима, установленного для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Комната была предоставлена истцу в установленном законом порядке до передачи дома в муниципальную собственность, в силу чего с истцом, проживающим в жилом помещении, в отношении которого произошло изменение правового режима, в силу закона должен быть заключен договор социального найма. Суд также отметил, что вступившим в законную силу решением районного суда установлено, что истец был вселен в спорную комнату общежития в установленном законом порядке и в связи с передачей здания общежития в муниципальную собственность приобрел право пользования занимаемым жилым помещением на условиях договора социального найма.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)Факт принятия решения о передаче в муниципальную собственность здания общежития, которое находилось в государственной собственности, предполагает изменение статуса жилого помещения с применением к нему правового режима, установленного для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Комната была предоставлена истцу в установленном законом порядке до передачи дома в муниципальную собственность, в силу чего с истцом, проживающим в жилом помещении, в отношении которого произошло изменение правового режима, в силу закона должен быть заключен договор социального найма. Суд также отметил, что вступившим в законную силу решением районного суда установлено, что истец был вселен в спорную комнату общежития в установленном законом порядке и в связи с передачей здания общежития в муниципальную собственность приобрел право пользования занимаемым жилым помещением на условиях договора социального найма.
Статья: Виды недвижимых вещей: может ли здание быть помещением, а помещение - зданием?
(Алексеев В.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 11)Необходимо также учитывать, что деление жилых помещений на виды в ст. 16 ЖК РФ относится только к жилищному праву как отрасли, призванной регулировать в первую очередь отношения по пользованию жилыми помещениями. С учетом этого обстоятельства и определение жилого помещения, и установление его видов относятся исключительно к жилому помещению как объекту права пользования. Именно этим фактором вызвано, в частности, отнесение к видам жилых помещений жилого дома (п. 1 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ). Мнение об ошибочности этого законодательного решения и предложения исключить жилые дома из перечня жилых помещений высказывались ранее как автором настоящей статьи <7>, так и многими другими учеными <8>. Однако если рассматривать классификацию жилых помещений в ЖК РФ как диктуемую исключительно предметом регулирования жилищного законодательства, можно согласиться с тем, что индивидуальный жилой дом, предоставленный гражданину по договору найма (что в принципе возможно), будет полностью подчинен правовому режиму именно жилого помещения <9>. В этом доме гражданин и члены его семьи будут пользоваться внутренним пространством дома как помещением, а сам дом (составляющие его конструкции) будет находиться в собственности наймодателя. Но с точки зрения классификации объектов недвижимости п. 1 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ не может служить основанием для отнесения зданий к помещениям независимо от их жилого или нежилого назначения.
(Алексеев В.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 11)Необходимо также учитывать, что деление жилых помещений на виды в ст. 16 ЖК РФ относится только к жилищному праву как отрасли, призванной регулировать в первую очередь отношения по пользованию жилыми помещениями. С учетом этого обстоятельства и определение жилого помещения, и установление его видов относятся исключительно к жилому помещению как объекту права пользования. Именно этим фактором вызвано, в частности, отнесение к видам жилых помещений жилого дома (п. 1 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ). Мнение об ошибочности этого законодательного решения и предложения исключить жилые дома из перечня жилых помещений высказывались ранее как автором настоящей статьи <7>, так и многими другими учеными <8>. Однако если рассматривать классификацию жилых помещений в ЖК РФ как диктуемую исключительно предметом регулирования жилищного законодательства, можно согласиться с тем, что индивидуальный жилой дом, предоставленный гражданину по договору найма (что в принципе возможно), будет полностью подчинен правовому режиму именно жилого помещения <9>. В этом доме гражданин и члены его семьи будут пользоваться внутренним пространством дома как помещением, а сам дом (составляющие его конструкции) будет находиться в собственности наймодателя. Но с точки зрения классификации объектов недвижимости п. 1 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ не может служить основанием для отнесения зданий к помещениям независимо от их жилого или нежилого назначения.
"Жилищный кодекс Российской Федерации: постатейный научно-практический комментарий: учебное пособие"
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)Статья 36 в ч. 1 п. 3 была дополнена указанием на то, что в общее имущество в многоквартирном доме не входят сети связи, необходимые для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма. Наличие подобного указания очевидно вызвано изменениями в ст. 12 ЖК РФ, установившей особый правовой режим для сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)Статья 36 в ч. 1 п. 3 была дополнена указанием на то, что в общее имущество в многоквартирном доме не входят сети связи, необходимые для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма. Наличие подобного указания очевидно вызвано изменениями в ст. 12 ЖК РФ, установившей особый правовой режим для сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме.