Право аренды при смене собственника
Подборка наиболее важных документов по запросу Право аренды при смене собственника (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 72 Конституции РФ"Федеральный законодатель, действуя в соответствии с положениями статьи 36 (части 1 и 3) и 72 (пункты "в", "к" части 1) Конституции Российской Федерации, а также в рамках своих дискреционных полномочий, предусмотрел в Земельном кодексе Российской Федерации как принцип земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1), так и конкретные формы его реализации, включая право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, помещений в них (статья 39.20). Исходя из содержания данного права, именно его носители осуществляют самостоятельный выбор между правом собственности и правом аренды, который оформляется в виде соответствующего волеизъявления и связанного с ним договора, являющегося согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации одним из главенствующих оснований для возникновения гражданских прав и обязанностей, в том числе в случае смены собственника имущества (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 и пункт 2 статьи 218)."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Аренда с правом выкупа: terra incognita российской цивилистики
(Марасанов М.В., Гренадерский Р.Д.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)5. Судьба права выкупа при смене собственника
(Марасанов М.В., Гренадерский Р.Д.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 8)5. Судьба права выкупа при смене собственника
Вопрос: ООО приобретает здание с обременением - действующим договором аренды. Срок аренды истечет сразу после регистрации сделки. Надо ли заранее предупреждать арендатора о смене собственника и вправе ли ООО-покупатель заранее (до окончания процедуры регистрации сделки) уведомить арендатора об окончании срока договора?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: ООО приобретает здание с обременением - действующим договором аренды. Срок аренды истечет сразу после регистрации сделки. Надо ли заранее предупреждать арендатора о смене собственника и вправе ли ООО-покупатель заранее (до окончания процедуры регистрации сделки) уведомить арендатора об окончании срока договора?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: ООО приобретает здание с обременением - действующим договором аренды. Срок аренды истечет сразу после регистрации сделки. Надо ли заранее предупреждать арендатора о смене собственника и вправе ли ООО-покупатель заранее (до окончания процедуры регистрации сделки) уведомить арендатора об окончании срока договора?
Нормативные акты
"Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации" от 07.03.2001 N 24-ФЗ
(ред. от 24.06.2025)4. Отчуждение судна во время действия договора аренды не влечет за собой прекращение действия указанного договора, и новый собственник приобретает все права и обязанности, предусмотренные таким договором и законодательством Российской Федерации. При этом лицо, у которого отчуждается судно, обязано уведомить лицо, приобретающее право собственности на судно, обо всех договорах аренды, заключенных в отношении отчуждаемого судна. Обязанностью лица, приобретающего право собственности на судно, является уведомление всех арендаторов данного судна о смене собственника.
(ред. от 24.06.2025)4. Отчуждение судна во время действия договора аренды не влечет за собой прекращение действия указанного договора, и новый собственник приобретает все права и обязанности, предусмотренные таким договором и законодательством Российской Федерации. При этом лицо, у которого отчуждается судно, обязано уведомить лицо, приобретающее право собственности на судно, обо всех договорах аренды, заключенных в отношении отчуждаемого судна. Обязанностью лица, приобретающего право собственности на судно, является уведомление всех арендаторов данного судна о смене собственника.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Оптимальность данного подхода очевидна и для современных отечественных условий, в которых аренда недвижимости получила гипертрофированное развитие, не свойственное нормальной рыночной экономике (подобное вексельному обороту, который в большинстве развитых правопорядков давно считается атрибутом XIX в.). Оно объясняется сохраняющимся господством публичной собственности на землю и недостатком частных инвестиций в создание новых объектов недвижимости. Наниматели офисных и производственных помещений (главным образом представители мелкого и среднего бизнеса) испытывают опасения за судьбу своего дела при смене собственника здания и (или) прекращении договора аренды земельного участка. Именно этими соображениями в конечном счете объясняется позиция юристов, выступающих в поддержку вещной природы прав арендатора. Однако возможность сохранения арендных отношений при смене собственника арендованной недвижимости, как уже отмечалось, сама по себе не предопределяет изменение юридической (обязательственно-правовой) природы арендных отношений и уж во всяком случае не должна влиять на природу арендного договора в целом.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Оптимальность данного подхода очевидна и для современных отечественных условий, в которых аренда недвижимости получила гипертрофированное развитие, не свойственное нормальной рыночной экономике (подобное вексельному обороту, который в большинстве развитых правопорядков давно считается атрибутом XIX в.). Оно объясняется сохраняющимся господством публичной собственности на землю и недостатком частных инвестиций в создание новых объектов недвижимости. Наниматели офисных и производственных помещений (главным образом представители мелкого и среднего бизнеса) испытывают опасения за судьбу своего дела при смене собственника здания и (или) прекращении договора аренды земельного участка. Именно этими соображениями в конечном счете объясняется позиция юристов, выступающих в поддержку вещной природы прав арендатора. Однако возможность сохранения арендных отношений при смене собственника арендованной недвижимости, как уже отмечалось, сама по себе не предопределяет изменение юридической (обязательственно-правовой) природы арендных отношений и уж во всяком случае не должна влиять на природу арендного договора в целом.
Готовое решение: Какие права относятся к имущественным
(КонсультантПлюс, 2025)правом следования - при смене собственника арендованного имущества договор аренды сохраняет силу (п. 1 ст. 617 ГК РФ);
(КонсультантПлюс, 2025)правом следования - при смене собственника арендованного имущества договор аренды сохраняет силу (п. 1 ст. 617 ГК РФ);
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договораДля своевременного получения арендной платы новый собственник (арендодатель) может направить арендатору уведомление о смене собственника (арендодателя) с доказательствами перехода права собственности. В нем рекомендуем указать:
Статья: Проблемы залога и найма имущества при прекращении права собственности лица, совершившего коррупционное правонарушение
(Абабкова А.Ю.)
("Цивилист", 2025, N 1)В работе рассматривается проблема, связанная с неразрешенностью в законодательстве и судебной практике вопроса о сохранении или прекращении прав нанимателя имущества, залоговых прав в случае обращения на данное имущество взыскания в порядке, предусмотренном подп. 8 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации. Автор анализирует различные доктринальные точки зрения на вопрос о прекращении или сохранении прав третьих лиц при обращении имущества в доход государства, рассматривает проблему отнесения права на имущество, которое возникает у государства вследствие обращения на него взыскания за совершение первоначальным собственником коррупционного правонарушения, к первоначальному способу приобретения права собственности, в связи с чем анализирует возможность применения в данной ситуации концепции "очистки" обращающегося в доход государства имущества от прав третьих лиц. Автор приходит к выводу, что в данной ситуации ввиду социальной направленности гражданского права, расширения законодателем гарантий защиты прав арендатора (нанимателя) при смене собственника имущества, закрепления за ним права следования необходимо сохранение прав нанимателя при обращении взыскания на имущество. В статье предлагается внесение изменений в ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", регламентирующую порядок заключения договора аренды в отношении государственного имущества, в целях регулирования правоотношений по найму (аренде) имущества, перешедшего к государству в связи с совершением его собственником коррупционного правонарушения. Автором применяются сравнительно-правовой, системный методы научного исследования.
(Абабкова А.Ю.)
("Цивилист", 2025, N 1)В работе рассматривается проблема, связанная с неразрешенностью в законодательстве и судебной практике вопроса о сохранении или прекращении прав нанимателя имущества, залоговых прав в случае обращения на данное имущество взыскания в порядке, предусмотренном подп. 8 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации. Автор анализирует различные доктринальные точки зрения на вопрос о прекращении или сохранении прав третьих лиц при обращении имущества в доход государства, рассматривает проблему отнесения права на имущество, которое возникает у государства вследствие обращения на него взыскания за совершение первоначальным собственником коррупционного правонарушения, к первоначальному способу приобретения права собственности, в связи с чем анализирует возможность применения в данной ситуации концепции "очистки" обращающегося в доход государства имущества от прав третьих лиц. Автор приходит к выводу, что в данной ситуации ввиду социальной направленности гражданского права, расширения законодателем гарантий защиты прав арендатора (нанимателя) при смене собственника имущества, закрепления за ним права следования необходимо сохранение прав нанимателя при обращении взыскания на имущество. В статье предлагается внесение изменений в ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", регламентирующую порядок заключения договора аренды в отношении государственного имущества, в целях регулирования правоотношений по найму (аренде) имущества, перешедшего к государству в связи с совершением его собственником коррупционного правонарушения. Автором применяются сравнительно-правовой, системный методы научного исследования.
Статья: Правовое положение арендатора и нанимателя: сравнительный анализ
(Громов А.А.)
("Закон", 2023, N 3)Одной из тенденций развития договорного права в Европе в XX веке выступало усиление позиции арендатора <1>. Определенный отклик указанное явление нашло и в российском договорном праве. Так, в настоящее время положения ГК РФ предоставляют арендатору не только права требования к своему контрагенту, но и дополнительные способы защиты, затрагивающие права третьих лиц. В качестве иллюстрации можно привести такие институты, как сохранение аренды при смене собственника вещи, преимущественное право арендатора на заключение нового договора, право арендатора на использование вещно-правовых способов защиты против посягателей, право субарендатора заключить договор напрямую с арендодателем при досрочном прекращении арендных отношений.
(Громов А.А.)
("Закон", 2023, N 3)Одной из тенденций развития договорного права в Европе в XX веке выступало усиление позиции арендатора <1>. Определенный отклик указанное явление нашло и в российском договорном праве. Так, в настоящее время положения ГК РФ предоставляют арендатору не только права требования к своему контрагенту, но и дополнительные способы защиты, затрагивающие права третьих лиц. В качестве иллюстрации можно привести такие институты, как сохранение аренды при смене собственника вещи, преимущественное право арендатора на заключение нового договора, право арендатора на использование вещно-правовых способов защиты против посягателей, право субарендатора заключить договор напрямую с арендодателем при досрочном прекращении арендных отношений.