Правила застройки СНТ
Подборка наиболее важных документов по запросу Правила застройки СНТ (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 39.29 "Порядок заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности" ЗК РФ"Судом не учтено, что после уточнения площади земельного участка, предоставленного СОнТ "Сплавщик" на кадастровый учет участок поставлен не был, его границы не установлены, а пункт 9 ст. 39.29 ЗК РФ не предусматривает отказ в заключении соглашения о перераспределении земель в отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки."
Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 07.12.2023 N 88а-41596/2023, 8а-36746/2023 (УИД 61RS0004-01-2023-001650-23)
Категория спора: Защита прав на землю.
Требования: О признании недействительным решения об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, обязании устранить допущенные нарушения прав.
Обстоятельства: Доказано, что спорный земельный участок не относится к зеленому фонду - территории зеленых насаждений общего пользования, при этом произрастание на участке деревьев и кустарников не исключает строительство на нем индивидуального жилого дома.
Решение: Удовлетворено в части.Таким образом, наличие на земельном участке самосевной поросли фруктовых деревьев, с учетом того, что земельный участок отнесен к зоне поэтапной трансформации с садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ в жилую застройку, и согласно Правилам землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону расположен в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки Ж-1/1/45, не является безусловным основанием для отказа в утверждения схемы расположения земельного участка.
Категория спора: Защита прав на землю.
Требования: О признании недействительным решения об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, обязании устранить допущенные нарушения прав.
Обстоятельства: Доказано, что спорный земельный участок не относится к зеленому фонду - территории зеленых насаждений общего пользования, при этом произрастание на участке деревьев и кустарников не исключает строительство на нем индивидуального жилого дома.
Решение: Удовлетворено в части.Таким образом, наличие на земельном участке самосевной поросли фруктовых деревьев, с учетом того, что земельный участок отнесен к зоне поэтапной трансформации с садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ в жилую застройку, и согласно Правилам землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону расположен в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки Ж-1/1/45, не является безусловным основанием для отказа в утверждения схемы расположения земельного участка.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Дачи могут прекратить свое существование! СНТ объединяют с поселками
(Старцева Р., Тарасенко И.М.)
("Жилищное право", 2025, N 3)Большинство СНТ не могут похвастаться широкими проездами. Между тем своды правил по застройке городских и сельских поселений требуют, чтобы ширина улиц и дорог местного значения составляла не менее 15 метров. Вряд ли все члены СНТ готовы пожертвовать частью своих земельных участков. Более того, многие строения расположены непосредственно по границам участков, что делает подготовку такого проекта практически невозможной.
(Старцева Р., Тарасенко И.М.)
("Жилищное право", 2025, N 3)Большинство СНТ не могут похвастаться широкими проездами. Между тем своды правил по застройке городских и сельских поселений требуют, чтобы ширина улиц и дорог местного значения составляла не менее 15 метров. Вряд ли все члены СНТ готовы пожертвовать частью своих земельных участков. Более того, многие строения расположены непосредственно по границам участков, что делает подготовку такого проекта практически невозможной.
Статья: Коттеджи в зоне садовых товариществ - новые споры в судах
(Алексеевская А.)
("Жилищное право", 2022, N 4)Таким образом, вопрос юридического статуса коттеджей, расположенных в садовых товариществах, однозначно в законе не разрешен. Законодательство допускает строительство жилых домов на садовом земельном участке при соблюдении установленных норм и правил, допускает и признание садового дома жилым (пригодным для проживания). Для этого нужно обратиться в орган местного самоуправления с заявлением и приложением соответствующих документов. Частой причиной отказа является несоответствие вида разрешенного использования земельного участка, что требует внесения изменений в Правила землепользования и застройки. При этом для осуществления регистрации по месту жительства в садовом доме достаточно признания его пригодным для проживания. Согласно ч. 2 ст. 27 ФЗ N 217-ФЗ СНТ по решению общего собрания членов товарищества вправе изменить свой вид на товарищество собственников жилья без изменения организационно-правовой формы товарищества в случае его соответствия нормам жилищного законодательства РФ, регулирующего создание товарищества собственников жилья, и одновременного удовлетворения следующим условиям: территория садоводства расположена в границах населенного пункта; на всех садовых земельных участках, расположенных в границах территории садоводства, размещены жилые дома.
(Алексеевская А.)
("Жилищное право", 2022, N 4)Таким образом, вопрос юридического статуса коттеджей, расположенных в садовых товариществах, однозначно в законе не разрешен. Законодательство допускает строительство жилых домов на садовом земельном участке при соблюдении установленных норм и правил, допускает и признание садового дома жилым (пригодным для проживания). Для этого нужно обратиться в орган местного самоуправления с заявлением и приложением соответствующих документов. Частой причиной отказа является несоответствие вида разрешенного использования земельного участка, что требует внесения изменений в Правила землепользования и застройки. При этом для осуществления регистрации по месту жительства в садовом доме достаточно признания его пригодным для проживания. Согласно ч. 2 ст. 27 ФЗ N 217-ФЗ СНТ по решению общего собрания членов товарищества вправе изменить свой вид на товарищество собственников жилья без изменения организационно-правовой формы товарищества в случае его соответствия нормам жилищного законодательства РФ, регулирующего создание товарищества собственников жилья, и одновременного удовлетворения следующим условиям: территория садоводства расположена в границах населенного пункта; на всех садовых земельных участках, расположенных в границах территории садоводства, размещены жилые дома.
Нормативные акты
Определение Конституционного Суда РФ от 19.06.2007 N 398-О-О
"Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Милюкова Александра Кирилловича на нарушение его конституционных прав положением пункта 2 статьи 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре"Заявитель утверждает, что проект организации и застройки СНТ "Быково" Подольского района, где он получил земельный участок, был разработан в соответствии с установленными земельным законодательством правилами землепользования, утвержден в установленном порядке и содержит чертеж (план) всех участков, выполненный на основе проведенных топографических работ, в связи с чем, по его мнению, в органе по кадастровому учету по Подольскому району все необходимые документы для кадастрового учета имеются в полном объеме. Между тем, как установлено судом, СНТ "Быково" не осуществляло разработку и утверждение в установленном порядке проекта планировки и застройки территории садоводческого товарищества, площадь земельного участка по фактическому пользованию на территории СНТ "Быково" превышает площадь, указанную в земельно-правовых документах, а потому представленная А.К. Милюковым выкопировка плана земельного участка не была квалифицирована судом как документ о межевании.
"Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Милюкова Александра Кирилловича на нарушение его конституционных прав положением пункта 2 статьи 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре"Заявитель утверждает, что проект организации и застройки СНТ "Быково" Подольского района, где он получил земельный участок, был разработан в соответствии с установленными земельным законодательством правилами землепользования, утвержден в установленном порядке и содержит чертеж (план) всех участков, выполненный на основе проведенных топографических работ, в связи с чем, по его мнению, в органе по кадастровому учету по Подольскому району все необходимые документы для кадастрового учета имеются в полном объеме. Между тем, как установлено судом, СНТ "Быково" не осуществляло разработку и утверждение в установленном порядке проекта планировки и застройки территории садоводческого товарищества, площадь земельного участка по фактическому пользованию на территории СНТ "Быково" превышает площадь, указанную в земельно-правовых документах, а потому представленная А.К. Милюковым выкопировка плана земельного участка не была квалифицирована судом как документ о межевании.
Статья: Земельное законодательство в Российской Федерации
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)имеется только две формы некоммерческих объединений - садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ) и огородническое некоммерческое товарищество (ОНТ);
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)имеется только две формы некоммерческих объединений - садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ) и огородническое некоммерческое товарищество (ОНТ);
Статья: О новых правилах возникновения и реализации права общей долевой собственности на недвижимое имущество
(Корсик К.А.)
("Нотариальный вестник", 2023, N 12)В пункте 3 статьи 34 Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ "О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что со дня вступления в силу указанного Закона (то есть с 1 октября 2023 года) имущество, соответствующее установленным критериям общего имущества, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам гаражей в границах территории гаражного назначения либо собственникам машино-мест, нежилых помещений в гаражных комплексах с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Например, при составлении договора можно обратиться к части 15 статьи 54 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации": в срок до 1 января 2024 года СНТ должны вынести на повестку общего собрания членов товарищества вопрос о безвозмездной передаче имущества общего пользования в общую долевую собственность. Сама процедура оформления закреплена в части 28 статьи 17 указанного Закона, хотя не названы правовые последствия несоблюдения установленных сроков. Законодательство о малоэтажной застройке (коттеджных поселках) также не содержит никаких специальных правил по решению этого вопроса <6>.
(Корсик К.А.)
("Нотариальный вестник", 2023, N 12)В пункте 3 статьи 34 Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ "О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что со дня вступления в силу указанного Закона (то есть с 1 октября 2023 года) имущество, соответствующее установленным критериям общего имущества, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам гаражей в границах территории гаражного назначения либо собственникам машино-мест, нежилых помещений в гаражных комплексах с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Например, при составлении договора можно обратиться к части 15 статьи 54 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации": в срок до 1 января 2024 года СНТ должны вынести на повестку общего собрания членов товарищества вопрос о безвозмездной передаче имущества общего пользования в общую долевую собственность. Сама процедура оформления закреплена в части 28 статьи 17 указанного Закона, хотя не названы правовые последствия несоблюдения установленных сроков. Законодательство о малоэтажной застройке (коттеджных поселках) также не содержит никаких специальных правил по решению этого вопроса <6>.
Статья: Новеллы законодательства о недвижимом имуществе
(Долинская В.В.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2022, N 10)исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (это особенно важно для земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу или для строительства индивидуальных жилых домов с привлечением средств участников долевого строительства, и, по общему правилу, для элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами);
(Долинская В.В.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2022, N 10)исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (это особенно важно для земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу или для строительства индивидуальных жилых домов с привлечением средств участников долевого строительства, и, по общему правилу, для элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами);
"Комментарий к главе V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ"
(Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)2) из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу;
(Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)2) из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу;
Статья: Актуальные вопросы противодействия мошенническим схемам при купле-продаже земельных участков
(Артемьев А.А., Демичева М.Ю., Лепехин И.А., Матвеева А.А.)
("Нотариус", 2021, N 5)На практике бывает и так, что продавцы земельных участков, межевание которых произведено, как правило, недавно и территория которых, соответственно, не застроена, предоставляют покупателю по факту совсем другой участок земли, или же неправильно ознакомляют его с установленными границами земельного участка. Ведь при осмотре в реальности без специалистов и необходимого оборудования порой достаточно тяжело заметить несоответствие фактических границ участка документам. В СНТ такая схема тоже имеет место, она реализуется при продаже земельного участка, который покупатель никогда не видел, в этом случае ему при осмотре просто показывают другой, например соседний, участок.
(Артемьев А.А., Демичева М.Ю., Лепехин И.А., Матвеева А.А.)
("Нотариус", 2021, N 5)На практике бывает и так, что продавцы земельных участков, межевание которых произведено, как правило, недавно и территория которых, соответственно, не застроена, предоставляют покупателю по факту совсем другой участок земли, или же неправильно ознакомляют его с установленными границами земельного участка. Ведь при осмотре в реальности без специалистов и необходимого оборудования порой достаточно тяжело заметить несоответствие фактических границ участка документам. В СНТ такая схема тоже имеет место, она реализуется при продаже земельного участка, который покупатель никогда не видел, в этом случае ему при осмотре просто показывают другой, например соседний, участок.
Статья: Дома на территориях СНТ. Какие споры они проходят
(Тихонова Н.)
("Жилищное право", 2021, N 6)В результате изучения темы споров с домами в СНТ я пришла к выводу, что наиболее частые виды споров - сносы домов (как правило, такие иски предъявляет администрация), признание права собственности (истец - владелец дома), иск о сносе по причине нахождения в охранной зоне. Анализ судебной практики показал, что по искам о сносе по причине превышения норм застройки, несоблюдения минимальных отступов от границ участка суды все-таки стараются встать на сторону владельца и по возможности вынести решение о приведении дома в соответствие с определенными нормами. По искам о сносе при нарушениях охранных зон суды чаще выносят решение о сносе, особенно если в момент приобретения участка или строительства дома охранная зона уже была утверждена.
(Тихонова Н.)
("Жилищное право", 2021, N 6)В результате изучения темы споров с домами в СНТ я пришла к выводу, что наиболее частые виды споров - сносы домов (как правило, такие иски предъявляет администрация), признание права собственности (истец - владелец дома), иск о сносе по причине нахождения в охранной зоне. Анализ судебной практики показал, что по искам о сносе по причине превышения норм застройки, несоблюдения минимальных отступов от границ участка суды все-таки стараются встать на сторону владельца и по возможности вынести решение о приведении дома в соответствие с определенными нормами. По искам о сносе при нарушениях охранных зон суды чаще выносят решение о сносе, особенно если в момент приобретения участка или строительства дома охранная зона уже была утверждена.
"Комментарий судебной практики. Выпуск 28"
(отв. ред. К.Б. Ярошенко)
("Инфотропик Медиа", 2023)В настоящее время Классификатор видов разрешенного использования предусматривает возможность содержания таких животных только на земельных участках, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства (которое осуществляют фермерские хозяйства и другие сельскохозяйственные товаропроизводители) либо для личного подсобного хозяйства. Ни тот, ни другой вид разрешенного использования практически никогда не выступает в правилах землепользования и застройки в качестве вспомогательного или условно разрешенного для той или иной территориальной зоны. Поэтому для владельца садового участка использовать для легального содержания сельскохозяйственных животных условно разрешенный или вспомогательный вид разрешенного использования фактически не представляется возможным. Сложившаяся ситуация представляется тем более странной, что значительная часть СНТ расположена на землях сельскохозяйственного назначения. Кстати, и во всех приведенных выше примерах судебных споров по поводу использования садовых земельных участков эти участки относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения.
(отв. ред. К.Б. Ярошенко)
("Инфотропик Медиа", 2023)В настоящее время Классификатор видов разрешенного использования предусматривает возможность содержания таких животных только на земельных участках, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства (которое осуществляют фермерские хозяйства и другие сельскохозяйственные товаропроизводители) либо для личного подсобного хозяйства. Ни тот, ни другой вид разрешенного использования практически никогда не выступает в правилах землепользования и застройки в качестве вспомогательного или условно разрешенного для той или иной территориальной зоны. Поэтому для владельца садового участка использовать для легального содержания сельскохозяйственных животных условно разрешенный или вспомогательный вид разрешенного использования фактически не представляется возможным. Сложившаяся ситуация представляется тем более странной, что значительная часть СНТ расположена на землях сельскохозяйственного назначения. Кстати, и во всех приведенных выше примерах судебных споров по поводу использования садовых земельных участков эти участки относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения.
Статья: Об особенностях законодательства о "дачной амнистии" с 14 февраля 2024 г. по 8 ноября 2024 г.
(Ефимова Е.И.)
("Российский судья", 2025, N 3)Еще один нюанс, который необходимо учесть: земельный участок общего назначения, на котором расположены здания и сооружения общего назначения, должен находиться в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд. Территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд являются принадлежностью территориальных зон правил землепользования и застройки (далее - ПЗЗ), утверждаемых по административно-территориальным образованиям. Если по каким-либо причинам (например, по недосмотру органов местного самоуправления, которые "забыли" отразить старые дачи в градостроительной документации, или по причине неучастия в публичных слушаниях по обсуждению ПЗЗ членов таких некоммерческих объединений) СНТ, ДНТ, огородническое объединение не включены в зону территории ведения гражданами садоводства или огородничества, никакой регистрации прав на здания, сооружения общего назначения не будет.
(Ефимова Е.И.)
("Российский судья", 2025, N 3)Еще один нюанс, который необходимо учесть: земельный участок общего назначения, на котором расположены здания и сооружения общего назначения, должен находиться в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд. Территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд являются принадлежностью территориальных зон правил землепользования и застройки (далее - ПЗЗ), утверждаемых по административно-территориальным образованиям. Если по каким-либо причинам (например, по недосмотру органов местного самоуправления, которые "забыли" отразить старые дачи в градостроительной документации, или по причине неучастия в публичных слушаниях по обсуждению ПЗЗ членов таких некоммерческих объединений) СНТ, ДНТ, огородническое объединение не включены в зону территории ведения гражданами садоводства или огородничества, никакой регистрации прав на здания, сооружения общего назначения не будет.