Порядок замены стороны в договоре аренды
Подборка наиболее важных документов по запросу Порядок замены стороны в договоре аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Московского городского суда от 18.07.2024 по делу N 33-30148/2024 (УИД 77RS0028-02-2023-001213-97)
Категория спора: Аренда земли.
Требования: 1) О признании незаконным одностороннего изменения условий договора; 2) О признании договора заключенным; 3) О возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору аренды о замене арендатора.
Обстоятельства: Истец указал, что по договору аренды был предоставлен земельный участок. Согласно условиям договора был возведен металлический сборно-разборный гараж. На протяжении действия договора нарушений со стороны арендатора не было. Арендатор умер, в наследство вступил его сын - истец. При обращении к ответчику истцу стало известно, что в связи со смертью арендатора договор был прекращен в одностороннем порядке.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано; 3) Отказано.Внесение наследником платежей по договору, учитывая, что замена стороны по договору аренды в установленном законом порядке не произведена, не свидетельствует о том, что договор продолжает свое действие на прежних условиях.
Категория спора: Аренда земли.
Требования: 1) О признании незаконным одностороннего изменения условий договора; 2) О признании договора заключенным; 3) О возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору аренды о замене арендатора.
Обстоятельства: Истец указал, что по договору аренды был предоставлен земельный участок. Согласно условиям договора был возведен металлический сборно-разборный гараж. На протяжении действия договора нарушений со стороны арендатора не было. Арендатор умер, в наследство вступил его сын - истец. При обращении к ответчику истцу стало известно, что в связи со смертью арендатора договор был прекращен в одностороннем порядке.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано; 3) Отказано.Внесение наследником платежей по договору, учитывая, что замена стороны по договору аренды в установленном законом порядке не произведена, не свидетельствует о том, что договор продолжает свое действие на прежних условиях.
Позиция ВС РФ, ВАС РФ: Арендная плата по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, изменяется с момента вступления в силу нормативного акта, меняющего размер такой платы или методику ее расчета
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2015) и другие акты высших судов
Применимые нормы: п. 3 ст. 614 ГК РФ, п. 3 ст. 39.7 ЗК РФДля всех случаев, когда размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям устанавливается в качестве регулируемой цены соответствующими компетентными органами, регулирование такой платы осуществляется в нормативном порядке. В силу этого принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, меняющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий соответствующих договоров аренды независимо от воли их сторон и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2015) и другие акты высших судов
Применимые нормы: п. 3 ст. 614 ГК РФ, п. 3 ст. 39.7 ЗК РФДля всех случаев, когда размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям устанавливается в качестве регулируемой цены соответствующими компетентными органами, регулирование такой платы осуществляется в нормативном порядке. В силу этого принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, меняющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий соответствующих договоров аренды независимо от воли их сторон и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договора13.4. ЗАМЕНА СТОРОНЫ В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияСтатья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025)Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
(ред. от 24.06.2025)Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
Статья: Нотариальное удостоверение договора аренды в Сирии
(Омран М.А., Русакова Е.П.)
("Нотариус", 2024, N 2)2) Закон Сирийской Республики N 20 от 2015 г. "Об аренде". Этот документ содержит положения о правах и обязанностях сторон договора аренды, порядке заключения и расторжения договора, оплате арендной платы, ответственности сторон за нарушение условий договора, процедуре регистрации договоров аренды в органах местной администрации и других вопросах, связанных с арендой недвижимости. Закон N 20 от 2015 г. заменил Закон Сирийской Республики N 6 от 2001 г. "Об аренде" и включает более современные и детальные положения, учитывающие изменения в экономической и правовой сферах Сирии;
(Омран М.А., Русакова Е.П.)
("Нотариус", 2024, N 2)2) Закон Сирийской Республики N 20 от 2015 г. "Об аренде". Этот документ содержит положения о правах и обязанностях сторон договора аренды, порядке заключения и расторжения договора, оплате арендной платы, ответственности сторон за нарушение условий договора, процедуре регистрации договоров аренды в органах местной администрации и других вопросах, связанных с арендой недвижимости. Закон N 20 от 2015 г. заменил Закон Сирийской Республики N 6 от 2001 г. "Об аренде" и включает более современные и детальные положения, учитывающие изменения в экономической и правовой сферах Сирии;
Статья: Передача договора и его части
(Груздев В.В.)
("Хозяйство и право", 2022, N 10)Из подобных соображений вначале исходил и российский законодатель, точечно называя случаи замены стороны в договоре (см., например, п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в котором упоминается перенаем как передача арендатором с согласия арендодателя прав и обязанностей по договору аренды). Словом, допускалась передача стороной синаллагматического договора сразу всех, а не отдельных прав и обязанностей.
(Груздев В.В.)
("Хозяйство и право", 2022, N 10)Из подобных соображений вначале исходил и российский законодатель, точечно называя случаи замены стороны в договоре (см., например, п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в котором упоминается перенаем как передача арендатором с согласия арендодателя прав и обязанностей по договору аренды). Словом, допускалась передача стороной синаллагматического договора сразу всех, а не отдельных прав и обязанностей.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Является ли изменение собственника имущества основанием для изменения договора аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Установив, что предлагаемая истцом редакция п. 3.2 договора меняет ранее определенный сторонами односторонний порядок изменения размера арендной платы и не содержит при этом порядка (формулы) и условий ее расчета либо перерасчета, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для внесения изменений в договор в такой редакции.
Является ли изменение собственника имущества основанием для изменения договора аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Установив, что предлагаемая истцом редакция п. 3.2 договора меняет ранее определенный сторонами односторонний порядок изменения размера арендной платы и не содержит при этом порядка (формулы) и условий ее расчета либо перерасчета, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для внесения изменений в договор в такой редакции.
"Цена гражданско-правового договора: монография"
(Томтосов А.А.)
("Юстицинформ", 2023)Товары, подлежащие обмену, по умолчанию предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (ст. 568 ГК РФ).
(Томтосов А.А.)
("Юстицинформ", 2023)Товары, подлежащие обмену, по умолчанию предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (ст. 568 ГК РФ).
Вопрос: Каков порядок замены стороны в договоре лизинга?
(Консультация эксперта, 2025)Каков порядок замены стороны в договоре лизинга?
(Консультация эксперта, 2025)Каков порядок замены стороны в договоре лизинга?
Статья: Волезамещающее решение суда по делам о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
(Варнакова Л.А.)
("Гражданское право", 2024, N 3)2. Кириллова Т.К. Проблемы заключения договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора / Т.К. Кириллова, О.С. Великая // Закон. Право. Государство. 2022. N 1 (33). С. 187 - 192.
(Варнакова Л.А.)
("Гражданское право", 2024, N 3)2. Кириллова Т.К. Проблемы заключения договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора / Т.К. Кириллова, О.С. Великая // Закон. Право. Государство. 2022. N 1 (33). С. 187 - 192.
"Движимое имущество: что, где и как арендовать"
(выпуск 6)
(Тарасенкова А.Н.)
("Редакция "Российской газеты", 2021)Если же, например, на вещь нет руководства и иных аналогичных документов, то стороны вправе самостоятельно определить правила эксплуатации, хранения, транспортировки и т.п., закрепив их письменно и оформив в качестве приложений к договору. В случае если стороны решат не менять общего порядка, то будет считаться достаточным, чтобы арендатор пользовался, хранил, перемещал имущество в соответствии с его назначением способами, исключающими его повреждение, утрату или гибель.
(выпуск 6)
(Тарасенкова А.Н.)
("Редакция "Российской газеты", 2021)Если же, например, на вещь нет руководства и иных аналогичных документов, то стороны вправе самостоятельно определить правила эксплуатации, хранения, транспортировки и т.п., закрепив их письменно и оформив в качестве приложений к договору. В случае если стороны решат не менять общего порядка, то будет считаться достаточным, чтобы арендатор пользовался, хранил, перемещал имущество в соответствии с его назначением способами, исключающими его повреждение, утрату или гибель.
Готовое решение: Особенности прекращения договора аренды недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)одна из сторон отказалась от него в одностороннем порядке или расторгла через суд;
(КонсультантПлюс, 2025)одна из сторон отказалась от него в одностороннем порядке или расторгла через суд;
Вопрос: Как в договоре аренды отразить условие об арендных каникулах и какие налоговые последствия возникают при этом?
(Консультация эксперта, 2025)3.4. В связи с возникающими ограничениями по возможности полноценного использования арендуемого помещения арендатором на время проведения отделочных работ (с "__" ______ ____ г. по "__" ______ ____ г. включительно) размер ежемесячной арендной платы снижается на 50% и составляет 48 000 (сорок восемь тысяч) руб. в месяц, в том числе НДС 20% - 8 000 (восемь тысяч) руб. Порядок уплаты арендной платы не меняется и соответствует установленному п. 3.2 настоящего договора".
(Консультация эксперта, 2025)3.4. В связи с возникающими ограничениями по возможности полноценного использования арендуемого помещения арендатором на время проведения отделочных работ (с "__" ______ ____ г. по "__" ______ ____ г. включительно) размер ежемесячной арендной платы снижается на 50% и составляет 48 000 (сорок восемь тысяч) руб. в месяц, в том числе НДС 20% - 8 000 (восемь тысяч) руб. Порядок уплаты арендной платы не меняется и соответствует установленному п. 3.2 настоящего договора".
Статья: Вычет НДС по гарантийному взносу при аренде в связи со сменой арендодателя
(Родионова О.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2025, N 22)Разберем условие 1 (риск по большей части видится по этому условию: изменение условий договора или расторжение договора). В данном случае имеет место замена сторон в договоре, то есть перемена лиц в обязательстве. Такая замена не является изменением условий договора, поскольку меняются не условия как таковые, а сторона в обязательстве - что не одно и то же, и судебная практика это подтверждает. Например, в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2022 N 09АП-4703/2022 по делу N А40-104872/2021 сказано следующее: "замена стороны в соответствии с соглашением не изменяет условий договора N 3-1/08 долгосрочной аренды нежилых помещений".
(Родионова О.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2025, N 22)Разберем условие 1 (риск по большей части видится по этому условию: изменение условий договора или расторжение договора). В данном случае имеет место замена сторон в договоре, то есть перемена лиц в обязательстве. Такая замена не является изменением условий договора, поскольку меняются не условия как таковые, а сторона в обязательстве - что не одно и то же, и судебная практика это подтверждает. Например, в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2022 N 09АП-4703/2022 по делу N А40-104872/2021 сказано следующее: "замена стороны в соответствии с соглашением не изменяет условий договора N 3-1/08 долгосрочной аренды нежилых помещений".