Переход права собственности на объект аренды
Подборка наиболее важных документов по запросу Переход права собственности на объект аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Важнейшая практика по ст. 606 ГК РФв момент его заключения арендодатель не был собственником объекта аренды >>>
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 105.1 "Взаимозависимые лица" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")По мнению налогового органа, действия взаимозависимых общества-налогоплательщика (продавца) и физического лица (покупателя), выразившиеся в заключении договора купли-продажи, осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на объекты, в заключении договоров аренды и субаренды в отношении спорного имущества, являются недобросовестными.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")По мнению налогового органа, действия взаимозависимых общества-налогоплательщика (продавца) и физического лица (покупателя), выразившиеся в заключении договора купли-продажи, осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на объекты, в заключении договоров аренды и субаренды в отношении спорного имущества, являются недобросовестными.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения10.4. Продолжает ли действовать договор аренды публичного земельного участка, переданного под строительство нежилого объекта, после регистрации права собственности на любое помещение в нем
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016)Компания (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды с правом выкупа пяти нежилых объектов недвижимости, в соответствии с которым арендодатель передал принадлежащие ему на праве собственности нежилые объекты, расположенные на земельном участке, находящемся у арендодателя на праве постоянного (бессрочного) пользования. Кроме того, договором были предусмотрены обязательства арендодателя в течение срока аренды оформить на себя право собственности на указанный земельный участок, передать его арендатору в порядке, предусмотренном ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, и после внесения арендатором полной выкупной стоимости за объекты недвижимости передать в регистрирующий орган необходимую документацию для оформления права собственности арендатора в установленном законом порядке.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016)Компания (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды с правом выкупа пяти нежилых объектов недвижимости, в соответствии с которым арендодатель передал принадлежащие ему на праве собственности нежилые объекты, расположенные на земельном участке, находящемся у арендодателя на праве постоянного (бессрочного) пользования. Кроме того, договором были предусмотрены обязательства арендодателя в течение срока аренды оформить на себя право собственности на указанный земельный участок, передать его арендатору в порядке, предусмотренном ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, и после внесения арендатором полной выкупной стоимости за объекты недвижимости передать в регистрирующий орган необходимую документацию для оформления права собственности арендатора в установленном законом порядке.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"О государственной регистрации недвижимости"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на машино-место и (или) нежилое помещение в гаражном комплексе и обременения таких машино-места и (или) нежилого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на гараж, расположенный в границах территории гаражного назначения, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на общее имущество, расположенное в границах такой территории. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. При государственной регистрации права (перехода права) на земельный участок и расположенный на нем объект индивидуального жилищного строительства, строительство которого осуществлялось в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права (перехода права) общей долевой собственности на общее имущество (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников объектов индивидуального жилищного строительства и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). В случае передачи земельного участка, права на который включаются в состав общего имущества в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора при государственной регистрации права (перехода права) собственности на объект индивидуального жилищного строительства и аренды на земельный участок, на котором расположен такой объект, одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права (переход права) общей долевой собственности на общее имущество (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников объектов индивидуального жилищного строительства и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности) и аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, права на который входят в состав общего имущества.
(ред. от 31.07.2025)
"О государственной регистрации недвижимости"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на машино-место и (или) нежилое помещение в гаражном комплексе и обременения таких машино-места и (или) нежилого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на гараж, расположенный в границах территории гаражного назначения, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на общее имущество, расположенное в границах такой территории. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. При государственной регистрации права (перехода права) на земельный участок и расположенный на нем объект индивидуального жилищного строительства, строительство которого осуществлялось в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права (перехода права) общей долевой собственности на общее имущество (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников объектов индивидуального жилищного строительства и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). В случае передачи земельного участка, права на который включаются в состав общего имущества в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора при государственной регистрации права (перехода права) собственности на объект индивидуального жилищного строительства и аренды на земельный участок, на котором расположен такой объект, одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права (переход права) общей долевой собственности на общее имущество (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников объектов индивидуального жилищного строительства и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности) и аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, права на который входят в состав общего имущества.
Готовое решение: Что такое сингулярное правопреемство и в каких случаях оно происходит
(КонсультантПлюс, 2025)переход права собственности на арендуемый объект. В данном случае договор аренды остается в силе, но прежний собственник перестает быть стороной договора (п. 1 ст. 617 ГК РФ, п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Когда вы покупаете сданное в аренду имущество, права арендодателя, в том числе на получение арендной платы, переходят к вам независимо от переоформления договора аренды (п. 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
(КонсультантПлюс, 2025)переход права собственности на арендуемый объект. В данном случае договор аренды остается в силе, но прежний собственник перестает быть стороной договора (п. 1 ст. 617 ГК РФ, п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Когда вы покупаете сданное в аренду имущество, права арендодателя, в том числе на получение арендной платы, переходят к вам независимо от переоформления договора аренды (п. 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договораВ этом случае арендатор может внести выкупную цену в любой момент в течение срока аренды по своему усмотрению (ст. 624 ГК РФ). С момента внесения выкупной цены право собственности на объект аренды переходит к арендатору.
"Учетная политика 2025: бухгалтерская и налоговая"
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)5.8.1.1. Применять нормы ФСБУ 25/2018 только к тем договорам аренды, которые предусматривают переход права собственности на объект аренды к арендатору либо предусматривают сдачу объекта аренды в субаренду. Учет операций по всем остальным договорам аренды вести без применения ФСБУ 25/2018.
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)5.8.1.1. Применять нормы ФСБУ 25/2018 только к тем договорам аренды, которые предусматривают переход права собственности на объект аренды к арендатору либо предусматривают сдачу объекта аренды в субаренду. Учет операций по всем остальным договорам аренды вести без применения ФСБУ 25/2018.
"Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)в случае передачи земельного участка, права на который включаются в состав общего имущества в соответствии с Законом 2004 г. о долевом строительстве, в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора при государственной регистрации права (перехода права) собственности на объект индивидуального жилищного строительства и аренды на земельный участок, на котором расположен такой объект, одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права (переход права) общей долевой собственности на общее имущество (без указания в ЕГРН имен (наименований) собственников объектов индивидуального жилищного строительства и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности) и аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, права на который входят в состав общего имущества.
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)в случае передачи земельного участка, права на который включаются в состав общего имущества в соответствии с Законом 2004 г. о долевом строительстве, в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора при государственной регистрации права (перехода права) собственности на объект индивидуального жилищного строительства и аренды на земельный участок, на котором расположен такой объект, одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права (переход права) общей долевой собственности на общее имущество (без указания в ЕГРН имен (наименований) собственников объектов индивидуального жилищного строительства и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности) и аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, права на который входят в состав общего имущества.
Статья: О противоречивости правовой конструкции "договор сублизинга"
(Соломин С.К., Соломина Н.Г.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 5)Однако имеют место и такие ограничения, которые действуют без каких-либо изъятий и касаются любого договора субаренды. Так, в отношении объекта субаренды исключено совершение таких действий, которые в итоге сделают недостижимой цель основного договора (то есть не позволят имуществу вернуться к арендодателю). Речь идет о недопустимости достижения между сторонами договора субаренды иных соглашений (отличных от договора субаренды) относительно объекта поднайма. Соответственно, стороны субарендных правоотношений ограничены в реализации права, предусмотренного п. 1 ст. 624 ГК РФ для сторон договора аренды - права одновременно с заключением договора аренды достичь соглашения о переходе права собственности на объект аренды от арендодателя к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В цивилистической доктрине подобный договор получил название "договор аренды имущества с условием его последующего выкупа". С точки зрения квалификации данного договора речь идет о заключении комплексного договора, объединяющего в себе два самостоятельных соглашения - договор аренды и договор купли-продажи. Возможность заключения комплексного договора обусловлена тем, что арендодатель, как правило, является собственником имущества, а значит наделен всем объемом правомочий, составляющих содержание права собственности, в том числе и правомочием распоряжения. В достоверности изложенного трудно усомнится: ни заключение договора купли-продажи, ни отношения между продавцом и покупателем, не подпадают под действие гл. 34 ГК РФ. Поэтому нет смысла при продаже объекта аренды руководствоваться положением п. 1 ст. 624 ГК РФ, поскольку арендодатель как собственник имущества имеет право продать его любому лицу, в том числе и арендатору. Это означает, что стороны договора аренды могут одновременно с заключением договора аренды заключить договор купли-продажи объекта аренды в рамках одного комплексного договора (договора аренды имущества с условием его последующего выкупа) независимо от того, предусмотрена ли такая договорная конструкция нормами позитивного права. Объединение этих договоров в одном документе возможно благодаря объекту, на который направлено поведение сторон договоров (в качестве которого выступает непотребляемая вещь), однородному составу участников, выступающих на стороне арендодателя (продавца) и арендатора (покупателя), а также тому конечному правовому результату (приобретение имущества в собственность), ради достижения которого были совершены эти договоры <4>. Естественно, что арендатор (субарендодатель) не наделен правомочием распоряжения имуществом, а значит любое условие договора субаренды, выходящее за пределы реализации правомочий владения и пользования арендованным имуществом, является недействительным. В нашем случае речь идет об условии выкупа объекта субаренды.
(Соломин С.К., Соломина Н.Г.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 5)Однако имеют место и такие ограничения, которые действуют без каких-либо изъятий и касаются любого договора субаренды. Так, в отношении объекта субаренды исключено совершение таких действий, которые в итоге сделают недостижимой цель основного договора (то есть не позволят имуществу вернуться к арендодателю). Речь идет о недопустимости достижения между сторонами договора субаренды иных соглашений (отличных от договора субаренды) относительно объекта поднайма. Соответственно, стороны субарендных правоотношений ограничены в реализации права, предусмотренного п. 1 ст. 624 ГК РФ для сторон договора аренды - права одновременно с заключением договора аренды достичь соглашения о переходе права собственности на объект аренды от арендодателя к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В цивилистической доктрине подобный договор получил название "договор аренды имущества с условием его последующего выкупа". С точки зрения квалификации данного договора речь идет о заключении комплексного договора, объединяющего в себе два самостоятельных соглашения - договор аренды и договор купли-продажи. Возможность заключения комплексного договора обусловлена тем, что арендодатель, как правило, является собственником имущества, а значит наделен всем объемом правомочий, составляющих содержание права собственности, в том числе и правомочием распоряжения. В достоверности изложенного трудно усомнится: ни заключение договора купли-продажи, ни отношения между продавцом и покупателем, не подпадают под действие гл. 34 ГК РФ. Поэтому нет смысла при продаже объекта аренды руководствоваться положением п. 1 ст. 624 ГК РФ, поскольку арендодатель как собственник имущества имеет право продать его любому лицу, в том числе и арендатору. Это означает, что стороны договора аренды могут одновременно с заключением договора аренды заключить договор купли-продажи объекта аренды в рамках одного комплексного договора (договора аренды имущества с условием его последующего выкупа) независимо от того, предусмотрена ли такая договорная конструкция нормами позитивного права. Объединение этих договоров в одном документе возможно благодаря объекту, на который направлено поведение сторон договоров (в качестве которого выступает непотребляемая вещь), однородному составу участников, выступающих на стороне арендодателя (продавца) и арендатора (покупателя), а также тому конечному правовому результату (приобретение имущества в собственность), ради достижения которого были совершены эти договоры <4>. Естественно, что арендатор (субарендодатель) не наделен правомочием распоряжения имуществом, а значит любое условие договора субаренды, выходящее за пределы реализации правомочий владения и пользования арендованным имуществом, является недействительным. В нашем случае речь идет об условии выкупа объекта субаренды.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Возникает ли обязанность арендатора по внесению платежей по договору аренды новому собственнику с момента госрегистрации перехода права собственности
(КонсультантПлюс, 2025)К обществу с даты государственной регистрации перехода права собственности в силу закона перешли права и обязанности арендодателя по договорам аренды с банком. Поскольку с этого момента институт выбыл из арендных правоотношений, он утратил право на получение дохода от сдачи имущества в аренду. Внесенные арендатором институту арендные платежи за период после перехода права собственности на объекты аренды к обществу являлись неосновательным обогащением ответчика и подлежали возврату. Вопрос о лице, уполномоченном на предъявление соответствующих требований к прежнему арендодателю, арендатор и общество разрешили в дополнительных соглашениях к договору аренды, что соответствует положениям статей 617, 1102 Гражданского кодекса и разъяснениям, приведенным в абзаце 4 пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Возникает ли обязанность арендатора по внесению платежей по договору аренды новому собственнику с момента госрегистрации перехода права собственности
(КонсультантПлюс, 2025)К обществу с даты государственной регистрации перехода права собственности в силу закона перешли права и обязанности арендодателя по договорам аренды с банком. Поскольку с этого момента институт выбыл из арендных правоотношений, он утратил право на получение дохода от сдачи имущества в аренду. Внесенные арендатором институту арендные платежи за период после перехода права собственности на объекты аренды к обществу являлись неосновательным обогащением ответчика и подлежали возврату. Вопрос о лице, уполномоченном на предъявление соответствующих требований к прежнему арендодателю, арендатор и общество разрешили в дополнительных соглашениях к договору аренды, что соответствует положениям статей 617, 1102 Гражданского кодекса и разъяснениям, приведенным в абзаце 4 пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Готовое решение: Кто вправе сдавать имущество в аренду
(КонсультантПлюс, 2025)В силу ст. 608 ГК РФ сдать вещь в аренду может либо ее собственник, либо тот, кто наделен соответствующими полномочиями законом или собственником. Из положений указанной статьи следует, что арендодатель должен обладать правом собственности на объект аренды в момент передачи вещи арендатору.
(КонсультантПлюс, 2025)В силу ст. 608 ГК РФ сдать вещь в аренду может либо ее собственник, либо тот, кто наделен соответствующими полномочиями законом или собственником. Из положений указанной статьи следует, что арендодатель должен обладать правом собственности на объект аренды в момент передачи вещи арендатору.
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 2)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2023)Договор на разработку и продажу охватывает широкий спектр соглашений между застройщиками, владельцами земельных участков, инвесторами, подрядчиками. Зачастую такие договорные конструкции носят сложный характер и делятся на блоки по функциям предусмотренных в них работ. К разновидностям данного договорного типа в англо-американском праве относится соглашение о самостоятельной застройке (standalone development agreement), по которому владелец земельного участка заключает договор с девелопером на реализацию предмета застройки либо за счет девелопера, который выступает в роли инвестора, либо за счет владельца земли. Как правило, если застройщик финансирует проект за свой счет, то ему обычно предоставляется право долгосрочной аренды объекта или заключается соглашение о передаче застройщику доли в праве собственности на объект после завершения строительства <1>.
(выпуск 2)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2023)Договор на разработку и продажу охватывает широкий спектр соглашений между застройщиками, владельцами земельных участков, инвесторами, подрядчиками. Зачастую такие договорные конструкции носят сложный характер и делятся на блоки по функциям предусмотренных в них работ. К разновидностям данного договорного типа в англо-американском праве относится соглашение о самостоятельной застройке (standalone development agreement), по которому владелец земельного участка заключает договор с девелопером на реализацию предмета застройки либо за счет девелопера, который выступает в роли инвестора, либо за счет владельца земли. Как правило, если застройщик финансирует проект за свой счет, то ему обычно предоставляется право долгосрочной аренды объекта или заключается соглашение о передаче застройщику доли в праве собственности на объект после завершения строительства <1>.
"Учетная политика 2023: бухгалтерская и налоговая"
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2023)5.8.1.1. Применять нормы ФСБУ 25/2018 только к тем договорам аренды, которые предусматривают переход права собственности на объект аренды к арендатору либо предусматривают сдачу объекта аренды в субаренду. Учет операций по всем остальным договорам аренды вести без применения ФСБУ 25/2018.
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2023)5.8.1.1. Применять нормы ФСБУ 25/2018 только к тем договорам аренды, которые предусматривают переход права собственности на объект аренды к арендатору либо предусматривают сдачу объекта аренды в субаренду. Учет операций по всем остальным договорам аренды вести без применения ФСБУ 25/2018.
"Основные средства: бухгалтерский и налоговый учет"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Поэтому переход права собственности на объект аренды к арендатору отражается исключительно внутренними проводками по счетам 01 и 02:
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Поэтому переход права собственности на объект аренды к арендатору отражается исключительно внутренними проводками по счетам 01 и 02: