Переход долга по коммунальным платежам на нового собственника
Подборка наиболее важных документов по запросу Переход долга по коммунальным платежам на нового собственника (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Омского областного суда от 28.08.2024 по делу N 33-5282/2024 (УИД 55RS0005-01-2024-000402-97)
Категория спора: Плата за жилищно-коммунальные услуги.
Требования правообладателей помещений: 1) Об аннулировании задолженности; 2) О взыскании штрафа; 3) О возмещении ущерба; 4) О возложении обязанности опубликовать официальные извинения в связи с неправильными начислениями в средствах массовой информации.
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что задолженность по лицевому счету по оплате электроэнергии и пени подлежит аннулированию, поскольку данная задолженность возникла по вине предыдущего собственника жилого помещения.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано; 3) Отказано; 4) Отказано.Не расценивая в качестве повода для апелляционного вмешательства указания в апелляционной жалобе на отсутствие у истца как у одаряемой обязанности оплаты задолженности по коммунальным платежам за дарителя, необоснованность в силу положений ст. 210 ГК РФ перехода к ней как к новому собственнику задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, суд апелляционной инстанции исходит из того, что действующим законодательством не установлена обязанность ресурсоснабжающей организации по открытию нового лицевого счета при смене собственника жилого помещения, а само по себе наличие по лицевому счету долга по оплате коммунальных услуг, образовавшегося в период владения жилым помещением предыдущим собственником, не является препятствием к оплате А.Л. коммунальных услуг, фактически потребленных ею с момента перехода к ней права собственности на данное жилое помещение.
Категория спора: Плата за жилищно-коммунальные услуги.
Требования правообладателей помещений: 1) Об аннулировании задолженности; 2) О взыскании штрафа; 3) О возмещении ущерба; 4) О возложении обязанности опубликовать официальные извинения в связи с неправильными начислениями в средствах массовой информации.
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что задолженность по лицевому счету по оплате электроэнергии и пени подлежит аннулированию, поскольку данная задолженность возникла по вине предыдущего собственника жилого помещения.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано; 3) Отказано; 4) Отказано.Не расценивая в качестве повода для апелляционного вмешательства указания в апелляционной жалобе на отсутствие у истца как у одаряемой обязанности оплаты задолженности по коммунальным платежам за дарителя, необоснованность в силу положений ст. 210 ГК РФ перехода к ней как к новому собственнику задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, суд апелляционной инстанции исходит из того, что действующим законодательством не установлена обязанность ресурсоснабжающей организации по открытию нового лицевого счета при смене собственника жилого помещения, а само по себе наличие по лицевому счету долга по оплате коммунальных услуг, образовавшегося в период владения жилым помещением предыдущим собственником, не является препятствием к оплате А.Л. коммунальных услуг, фактически потребленных ею с момента перехода к ней права собственности на данное жилое помещение.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Жилищный кодекс Российской Федерации: постатейный научно-практический комментарий: учебное пособие"
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)3. По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ). Исключение составляют взносы на капитальный ремонт. Так, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование (публичное образование).
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)3. По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ). Исключение составляют взносы на капитальный ремонт. Так, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование (публичное образование).
Ситуация: Что делать в случае покупки квартиры с долгами за коммунальные услуги?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ).
Нормативные акты
Вопрос: "Вопросы Министерства жилищно-коммунального хозяйства"
(Администрация Губернатора Московской обл., 2020)Вопрос: Долги предыдущего собственника за оплату за жилье, коммунальные услуги, капремонт при переходе права собственности будут возложены на нового собственника законно ли это? Новому собственнику помещения в МКД переходят долги за ЖКУ предыдущего собственника?
(Администрация Губернатора Московской обл., 2020)Вопрос: Долги предыдущего собственника за оплату за жилье, коммунальные услуги, капремонт при переходе права собственности будут возложены на нового собственника законно ли это? Новому собственнику помещения в МКД переходят долги за ЖКУ предыдущего собственника?
Вопрос: "Вопросы уполномоченного по правам человека в Московской области"
(Администрация Губернатора Московской обл., 2020)Вопрос: Переходит ли долг по уплате взносов на капитальный ремонт предыдущего собственника новому собственнику помещения в многоквартирном доме?
(Администрация Губернатора Московской обл., 2020)Вопрос: Переходит ли долг по уплате взносов на капитальный ремонт предыдущего собственника новому собственнику помещения в многоквартирном доме?
"Ограничения и обременения гражданских прав"
(Микрюков В.А.)
("Статут", 2007)Во-вторых, с помощью предпринятого выше теоретического анализа можно решить часто возникающий на практике вопрос: переходят ли на нового собственника жилого дома долги прежнего собственника по уплате арендной платы за землю, на которой располагается дом, либо долги по уплате коммунальных платежей, иначе говоря, обременяются ли права нового собственника подобными долгами? Поскольку концепция российского гражданско-правового регулирования предполагает, что новые вещные права и их разновидности могут создаваться только законом, становится очевидным отрицательный ответ на поставленный вопрос: права арендодателя и коммунальных служб на получение соответствующих платежей в приведенном примере не являются вещными и не обременяют имущество. Кроме того, существует правило, предусмотренное ст. 308 ГК РФ, согласно которому обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон. Новый собственник в указанном случае может стать обязанной стороной по отношению к арендодателю и коммунальным службам, только если сам того пожелает.
(Микрюков В.А.)
("Статут", 2007)Во-вторых, с помощью предпринятого выше теоретического анализа можно решить часто возникающий на практике вопрос: переходят ли на нового собственника жилого дома долги прежнего собственника по уплате арендной платы за землю, на которой располагается дом, либо долги по уплате коммунальных платежей, иначе говоря, обременяются ли права нового собственника подобными долгами? Поскольку концепция российского гражданско-правового регулирования предполагает, что новые вещные права и их разновидности могут создаваться только законом, становится очевидным отрицательный ответ на поставленный вопрос: права арендодателя и коммунальных служб на получение соответствующих платежей в приведенном примере не являются вещными и не обременяют имущество. Кроме того, существует правило, предусмотренное ст. 308 ГК РФ, согласно которому обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон. Новый собственник в указанном случае может стать обязанной стороной по отношению к арендодателю и коммунальным службам, только если сам того пожелает.
Статья: Obligatio propter rem: проявление несвободы
(Пономарева Э.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2020, N 11)Обязан ли новый собственник платить неустойку и другие штрафные санкции, переходят ли они к нему вместе с основным долгом <152>? В деле общества "Транснефть-Балтика" суд апелляционной инстанции взыскал с нового собственника всю неустойку, а суд кассационной инстанции - только начисленную с момента перехода к нему права собственности. В обоснование позиции суд указал, что поскольку обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в силу ст. 153 ЖК РФ возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение, то и обязанность по внесению взносов на капитальный ремонт, включая обязанность по уплате этих взносов, не исполненную предыдущим собственником, возникает с момента возникновения права собственности на помещение <153>. Позднее такое же решение принял АС Уральского округа <154>.
(Пономарева Э.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2020, N 11)Обязан ли новый собственник платить неустойку и другие штрафные санкции, переходят ли они к нему вместе с основным долгом <152>? В деле общества "Транснефть-Балтика" суд апелляционной инстанции взыскал с нового собственника всю неустойку, а суд кассационной инстанции - только начисленную с момента перехода к нему права собственности. В обоснование позиции суд указал, что поскольку обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в силу ст. 153 ЖК РФ возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение, то и обязанность по внесению взносов на капитальный ремонт, включая обязанность по уплате этих взносов, не исполненную предыдущим собственником, возникает с момента возникновения права собственности на помещение <153>. Позднее такое же решение принял АС Уральского округа <154>.
Статья: Смена собственника помещения в МКД
(Козырева С.Н.)
("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2012, N 10)Смена собственника помещения в МКД означает, что на место одного лица (физического или юридического) в договоре управления МКД или предоставления коммунальных услуг вступает другое лицо - новый собственник. Начиная с даты регистрации перехода права собственности новый владелец имеет право голоса на общих собраниях собственников помещений в МКД, признается потребителем коммунальных услуг и обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, при этом долги прежнего собственника он оплачивать не должен. Одновременно стороны договора купли-продажи вправе урегулировать порядок расчетов за жилищно-коммунальные услуги между собой и при необходимости сообщить об этом УК (ТСЖ) для формирования отдельных платежных документов на имя каждого из них. Вместе с тем закон не содержит требования уведомить УК (ТСЖ) о смене собственника. Очевидно, что добросовестные потребители сделают это незамедлительно. Но и остальные в принципе не понесут никаких негативных последствий.
(Козырева С.Н.)
("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2012, N 10)Смена собственника помещения в МКД означает, что на место одного лица (физического или юридического) в договоре управления МКД или предоставления коммунальных услуг вступает другое лицо - новый собственник. Начиная с даты регистрации перехода права собственности новый владелец имеет право голоса на общих собраниях собственников помещений в МКД, признается потребителем коммунальных услуг и обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, при этом долги прежнего собственника он оплачивать не должен. Одновременно стороны договора купли-продажи вправе урегулировать порядок расчетов за жилищно-коммунальные услуги между собой и при необходимости сообщить об этом УК (ТСЖ) для формирования отдельных платежных документов на имя каждого из них. Вместе с тем закон не содержит требования уведомить УК (ТСЖ) о смене собственника. Очевидно, что добросовестные потребители сделают это незамедлительно. Но и остальные в принципе не понесут никаких негативных последствий.
Статья: Корректировка платы за отопление при ее внесении равномерно в течение года
(Емельянова Е.В.)
("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2017, N 6)Некоторые исполнители полагают, что могут произвести корректировку платы за отопление за часть расчетного года на дату перехода права собственности. Это удобно, поскольку нередко одной из обязанностей продавца по договору купли-продажи квартиры является полная уплата долгов за жилищно-коммунальные услуги. Однако насколько это законно? По мнению автора, данный подход не подкреплен положениями нормативно-правовых актов. Прежде всего, корректировка проводится в определенный момент - в I квартале следующего года, а не на дату перехода права собственности. Кроме того, и это главное, необходимый для корректировки показатель - размер платы за коммунальную услугу по отоплению, определенный исходя из показаний ОПУ, установленного в МКД, за прошедший год. В течение расчетного года соотношение платы, исчисленной по среднемесячному потреблению за прошлый год, и фактической платы может колебаться (быть как положительным, что вызывает корректировку платы в пользу потребителей, так и отрицательным, что указывает на необходимость ее корректировки в пользу исполнителя). Итоговый результат, позволяющий соблюсти требования Правил предоставления коммунальных услуг, известен только по окончании расчетного года. Именно поэтому корректировка, произведенная на любую дату в течение года, может быть оспорена.
(Емельянова Е.В.)
("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2017, N 6)Некоторые исполнители полагают, что могут произвести корректировку платы за отопление за часть расчетного года на дату перехода права собственности. Это удобно, поскольку нередко одной из обязанностей продавца по договору купли-продажи квартиры является полная уплата долгов за жилищно-коммунальные услуги. Однако насколько это законно? По мнению автора, данный подход не подкреплен положениями нормативно-правовых актов. Прежде всего, корректировка проводится в определенный момент - в I квартале следующего года, а не на дату перехода права собственности. Кроме того, и это главное, необходимый для корректировки показатель - размер платы за коммунальную услугу по отоплению, определенный исходя из показаний ОПУ, установленного в МКД, за прошедший год. В течение расчетного года соотношение платы, исчисленной по среднемесячному потреблению за прошлый год, и фактической платы может колебаться (быть как положительным, что вызывает корректировку платы в пользу потребителей, так и отрицательным, что указывает на необходимость ее корректировки в пользу исполнителя). Итоговый результат, позволяющий соблюсти требования Правил предоставления коммунальных услуг, известен только по окончании расчетного года. Именно поэтому корректировка, произведенная на любую дату в течение года, может быть оспорена.
Статья: Капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2018)Возможны ситуации, когда собственник жилого помещения не платил взносы на капитальный ремонт в течение определенного времени и впоследствии произвел отчуждение этого жилого помещения с неоплаченным долгом по капитальному ремонту. По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ). Однако в данном случае исключение из общего правила составляют взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Так, согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование (публичное образование).
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2018)Возможны ситуации, когда собственник жилого помещения не платил взносы на капитальный ремонт в течение определенного времени и впоследствии произвел отчуждение этого жилого помещения с неоплаченным долгом по капитальному ремонту. По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ). Однако в данном случае исключение из общего правила составляют взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Так, согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование (публичное образование).
Статья: Взыскание долга после смерти собственника жилого помещения при отсутствии наследников
(Каравайкина Е.Е.)
("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2021, N 12)Если у умершего собственника жилого помещения в МКД отсутствуют наследники, то данное помещение как выморочное имущество переходит в собственность муниципального образования или города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя (если оно расположено на территории этого города) в порядке наследования по закону. Соответственно, именно новый собственник (допустим, администрация) становится должником в пределах стоимости перешедшего к нему имущества по долгам наследодателя, в том числе по оплате жилищно-коммунальных услуг за период до открытия наследства. Новый собственник не вправе считать, что обязанность по оплате ЖКУ перешла к нему только со дня смерти собственника жилого помещения, так как он отвечает по долгам наследодателя. Пример - Постановление АС ЗСО от 10.11.2021 N Ф04-6163/2021 по делу N А03-18149/2020.
(Каравайкина Е.Е.)
("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2021, N 12)Если у умершего собственника жилого помещения в МКД отсутствуют наследники, то данное помещение как выморочное имущество переходит в собственность муниципального образования или города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя (если оно расположено на территории этого города) в порядке наследования по закону. Соответственно, именно новый собственник (допустим, администрация) становится должником в пределах стоимости перешедшего к нему имущества по долгам наследодателя, в том числе по оплате жилищно-коммунальных услуг за период до открытия наследства. Новый собственник не вправе считать, что обязанность по оплате ЖКУ перешла к нему только со дня смерти собственника жилого помещения, так как он отвечает по долгам наследодателя. Пример - Постановление АС ЗСО от 10.11.2021 N Ф04-6163/2021 по делу N А03-18149/2020.
Вопрос: ...Правомерен ли отказ банка от уплаты долга по коммунальным платежам по квартире, перешедшей в его собственность в порядке исполнительного производства при обращении взыскания на заложенное имущество должника? Как освободиться от долга?
(Консультация эксперта, 2014)Согласно п. 1 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом. Таким образом, обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых в отношении приобретенной квартиры, возникает после регистрации перехода права собственности к новому собственнику. До этого момента обязанность оплачивать услуги несет предыдущий собственник квартиры.
(Консультация эксперта, 2014)Согласно п. 1 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом. Таким образом, обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых в отношении приобретенной квартиры, возникает после регистрации перехода права собственности к новому собственнику. До этого момента обязанность оплачивать услуги несет предыдущий собственник квартиры.
Вопрос: При продаже квартиры с долгом за коммунальные услуги, переходит ли долг на покупателя - нового собственника?
(Подборки и консультации Горячей линии, 2021)Вопрос: При продаже квартиры с долгом за коммунальные услуги, переходит ли долг на покупателя - нового собственника?
(Подборки и консультации Горячей линии, 2021)Вопрос: При продаже квартиры с долгом за коммунальные услуги, переходит ли долг на покупателя - нового собственника?
"Как купить жилье: советы юриста"
(выпуск 18)
(Латыев А.Н.)
("Редакция "Российской газеты", 2017)Ответственность покупателя за несение расходов на общее имущество и за оплату коммунальных услуг возникает с момента регистрации за ним права собственности. По этой причине ранее накопленные долги не могут быть предъявлены новому собственнику и не могут являться препятствием к заключению договора с ним. Также, разумеется, накопленная задолженность по коммунальным платежам никоим образом не препятствует продаже помещения. Продавцы нередко получают справку об отсутствии задолженности, но она необязательна. Более того, между моментом получения такой справки и переходом права собственности может пройти достаточно большое количество времени, так что справка окажется уже не вполне актуальной. Тем не менее получение такой справки может быть полезно с точки зрения уменьшения рисков конфликтов с управляющей компанией или иной организацией, обеспечивающей коммунальные услуги. Ранее накопившаяся задолженность может быть предъявлена только к тем, кто был собственником имущества, когда такая задолженность образовалась, но организации ЖКХ нередко оказываются недовольны тем, что их должники продают помещения другим собственникам, с которыми придется заново выстраивать отношения.
(выпуск 18)
(Латыев А.Н.)
("Редакция "Российской газеты", 2017)Ответственность покупателя за несение расходов на общее имущество и за оплату коммунальных услуг возникает с момента регистрации за ним права собственности. По этой причине ранее накопленные долги не могут быть предъявлены новому собственнику и не могут являться препятствием к заключению договора с ним. Также, разумеется, накопленная задолженность по коммунальным платежам никоим образом не препятствует продаже помещения. Продавцы нередко получают справку об отсутствии задолженности, но она необязательна. Более того, между моментом получения такой справки и переходом права собственности может пройти достаточно большое количество времени, так что справка окажется уже не вполне актуальной. Тем не менее получение такой справки может быть полезно с точки зрения уменьшения рисков конфликтов с управляющей компанией или иной организацией, обеспечивающей коммунальные услуги. Ранее накопившаяся задолженность может быть предъявлена только к тем, кто был собственником имущества, когда такая задолженность образовалась, но организации ЖКХ нередко оказываются недовольны тем, что их должники продают помещения другим собственникам, с которыми придется заново выстраивать отношения.
Статья: Фактическое потребление электроэнергии превысило норматив. Кто должен платить, если сменился собственник?
(Кузьмак Р.)
("Жилищное право", 2018, N 5)Неоднозначной как с юридической точки зрения, так и для определения фактических обстоятельств является следующая ситуация. Собственник нежилого помещения долгое время не сдавал показания приборов учета электроэнергии, в связи с чем управляющая организация выставляла ему счета на оплату исходя из рассчитанного среднемесячного объема потребления коммунального ресурса потребителем. Далее указанный собственник продал нежилое помещение другому лицу. После перехода права собственности управляющая организация получила сведения о показаниях прибора учета, в связи с чем возникает вопрос: с нового или старого собственника управляющая организация имеет право требовать уплаты разницы между показаниями прибора учета и рассчитанного среднемесячного объема потребления коммунального ресурса потребителем (норматива)?
(Кузьмак Р.)
("Жилищное право", 2018, N 5)Неоднозначной как с юридической точки зрения, так и для определения фактических обстоятельств является следующая ситуация. Собственник нежилого помещения долгое время не сдавал показания приборов учета электроэнергии, в связи с чем управляющая организация выставляла ему счета на оплату исходя из рассчитанного среднемесячного объема потребления коммунального ресурса потребителем. Далее указанный собственник продал нежилое помещение другому лицу. После перехода права собственности управляющая организация получила сведения о показаниях прибора учета, в связи с чем возникает вопрос: с нового или старого собственника управляющая организация имеет право требовать уплаты разницы между показаниями прибора учета и рассчитанного среднемесячного объема потребления коммунального ресурса потребителем (норматива)?