Отказ в подписании акта приема передачи квартиры
Подборка наиболее важных документов по запросу Отказ в подписании акта приема передачи квартиры (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 04.06.2024 N 88-12922/2024 (УИД 56RS0018-01-2022-007601-64)
Категория спора: Участие в долевом строительстве.
Требования участника долевого строительства: 1) О взыскании неустойки; 2) О взыскании расходов; 3) Об оспаривании действий в части составления акта приема-передачи в одностороннем порядке, возложении обязанности передать объект недвижимости по акту приема-передачи; 4) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Истец указал, что им получен акт приема-передачи квартиры, по которому застройщик передает в одностороннем порядке объект без учета его интересов.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Удовлетворено в части; 3) Удовлетворено в части; 4) Удовлетворено в части.Разрешая исковые требования Б. в части взыскания с застройщика неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, со ссылкой на положения ч. 8 ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд пришел к выводу о том, что истцом не доказана существенность выявленных недостатков объекта долевого строительства, поэтому у истца отсутствовало право на отказ от подписания акта приема-передачи спорной квартиры. По мнению суда, наличие строительных недостатков (не являющихся существенными) не освобождало истца от приемки квартиры, так как после подписания акта он вправе был требовать от застройщика безвозмездного устранения таких недостатков.
Категория спора: Участие в долевом строительстве.
Требования участника долевого строительства: 1) О взыскании неустойки; 2) О взыскании расходов; 3) Об оспаривании действий в части составления акта приема-передачи в одностороннем порядке, возложении обязанности передать объект недвижимости по акту приема-передачи; 4) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Истец указал, что им получен акт приема-передачи квартиры, по которому застройщик передает в одностороннем порядке объект без учета его интересов.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Удовлетворено в части; 3) Удовлетворено в части; 4) Удовлетворено в части.Разрешая исковые требования Б. в части взыскания с застройщика неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, со ссылкой на положения ч. 8 ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд пришел к выводу о том, что истцом не доказана существенность выявленных недостатков объекта долевого строительства, поэтому у истца отсутствовало право на отказ от подписания акта приема-передачи спорной квартиры. По мнению суда, наличие строительных недостатков (не являющихся существенными) не освобождало истца от приемки квартиры, так как после подписания акта он вправе был требовать от застройщика безвозмездного устранения таких недостатков.
Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 08.02.2024 по делу N 33-1028/2024 (УИД 56RS0018-01-2022-007601-64)
Категория спора: Участие в долевом строительстве.
Требования участника долевого строительства: 1) О взыскании неустойки; 2) О взыскании расходов; 3) Об оспаривании действий в части составления акта приема-передачи в одностороннем порядке, возложении обязанности передать объект недвижимости по акту приема-передачи; 4) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Истец указал, что им получен акт приема-передачи квартиры, по которому застройщик передает в одностороннем порядке объект без учета его интересов.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Удовлетворено в части; 3) Удовлетворено в части; 4) Удовлетворено в части.Суд первой инстанции, разрешая исковые требования Б. в части взыскания с застройщика неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, со ссылкой на положения ч. 8 ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее ФЗ-214), пришел к выводу о том, что поскольку истцом не доказана существенность выявленных недостатков объекта долевого строительства, постольку у истца отсутствовало право на отказ от подписания акта приема-передачи спорной квартиры. По мнению суда, наличие строительных недостатков (не являющихся существенными) не освобождало истца от приемки квартиры, так как после подписания акта он вправе был требовать от застройщика безвозмездного устранения таких недостатков.
Категория спора: Участие в долевом строительстве.
Требования участника долевого строительства: 1) О взыскании неустойки; 2) О взыскании расходов; 3) Об оспаривании действий в части составления акта приема-передачи в одностороннем порядке, возложении обязанности передать объект недвижимости по акту приема-передачи; 4) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Истец указал, что им получен акт приема-передачи квартиры, по которому застройщик передает в одностороннем порядке объект без учета его интересов.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Удовлетворено в части; 3) Удовлетворено в части; 4) Удовлетворено в части.Суд первой инстанции, разрешая исковые требования Б. в части взыскания с застройщика неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, со ссылкой на положения ч. 8 ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее ФЗ-214), пришел к выводу о том, что поскольку истцом не доказана существенность выявленных недостатков объекта долевого строительства, постольку у истца отсутствовало право на отказ от подписания акта приема-передачи спорной квартиры. По мнению суда, наличие строительных недостатков (не являющихся существенными) не освобождало истца от приемки квартиры, так как после подписания акта он вправе был требовать от застройщика безвозмездного устранения таких недостатков.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за октябрь 2021 г.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 12)В случае если застройщик отправил дольщикам сообщение о готовности квартиры к передаче, в ходе осмотра выявлены существенные нарушения условий о качестве, дольщики потребовали безвозмездного устранения недостатков качества в разумный срок, недостатки устранены лишь частично, ввиду чего дольщики отказались принимать квартиру и подписывать акт приема-передачи и потребовали повторного устранения недостатков, то по смыслу положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в их толковании КС РФ <8> застройщик был не вправе составлять односторонний передаточный акт для признания его обязательства по передаче квартиры исполненным, поскольку у дольщиков имелись предусмотренные законом основания для отказа от приемки объекта.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 12)В случае если застройщик отправил дольщикам сообщение о готовности квартиры к передаче, в ходе осмотра выявлены существенные нарушения условий о качестве, дольщики потребовали безвозмездного устранения недостатков качества в разумный срок, недостатки устранены лишь частично, ввиду чего дольщики отказались принимать квартиру и подписывать акт приема-передачи и потребовали повторного устранения недостатков, то по смыслу положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в их толковании КС РФ <8> застройщик был не вправе составлять односторонний передаточный акт для признания его обязательства по передаче квартиры исполненным, поскольку у дольщиков имелись предусмотренные законом основания для отказа от приемки объекта.
Статья: Практические вопросы снижения размера неустойки за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства
(Можилян С.А.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2021, N 1)При этом судебная практика исходит из того, что установление факта уклонения самих дольщиков от подписания акта приема-передачи квартиры при наличии уведомления застройщика или указание в акте или дефектной ведомости недостатков, исключающих возможность использования объекта по назначению, не соответствующих действительности, является основанием для признания действий дольщиков злоупотреблением правом и отказа в удовлетворении исковых требований <15>.
(Можилян С.А.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2021, N 1)При этом судебная практика исходит из того, что установление факта уклонения самих дольщиков от подписания акта приема-передачи квартиры при наличии уведомления застройщика или указание в акте или дефектной ведомости недостатков, исключающих возможность использования объекта по назначению, не соответствующих действительности, является основанием для признания действий дольщиков злоупотреблением правом и отказа в удовлетворении исковых требований <15>.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)Оценивая поведение истца как недобросовестное, суд апелляционной инстанции не учел, что отказ принять квартиру и подписать акт приема-передачи был вызван нарушениями и недобросовестным поведением со стороны ответчика, в частности недостатками, обнаруженными при осмотре квартиры, завышением в документах площади построенной квартиры, неправомерными требованиями об оплате несуществующей площади.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)Оценивая поведение истца как недобросовестное, суд апелляционной инстанции не учел, что отказ принять квартиру и подписать акт приема-передачи был вызван нарушениями и недобросовестным поведением со стороны ответчика, в частности недостатками, обнаруженными при осмотре квартиры, завышением в документах площади построенной квартиры, неправомерными требованиями об оплате несуществующей площади.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020)За день до подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи к нему представители финансового управляющего выехали к месту нахождения квартиры и оформили акт. В этом акте отражено, что соседи И. отказались допустить представителей управляющего в общеквартирный коридор, отгороженный металлической дверью, вызвали сотрудников полиции и родственников И., родственники И. сделали заявление о незаконности действий представителей управляющего, отказали им в доступе в квартиру.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020)За день до подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи к нему представители финансового управляющего выехали к месту нахождения квартиры и оформили акт. В этом акте отражено, что соседи И. отказались допустить представителей управляющего в общеквартирный коридор, отгороженный металлической дверью, вызвали сотрудников полиции и родственников И., родственники И. сделали заявление о незаконности действий представителей управляющего, отказали им в доступе в квартиру.
Вопрос: Обоснованны ли требования в рамках дела о банкротстве застройщика о признании права собственности на квартиру при отсутствии акта передачи помещения, если на большинство квартир в многоквартирном доме зарегистрировано право собственности за участниками долевого строительства?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Ранее судебная практика исходила из того, что п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве предусматривает возможность защиты прав участника строительства путем признания права собственности на жилое помещение. При этом подписание актов приема-передачи квартир уже в процедуре банкротства не может служить правовым основанием для отказа в признании права конкретного гражданина на причитающуюся ему квартиру (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 14520/12, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.03.2016 N Ф07-161/2016 по делу N А66-6504/2011, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2014 N 08АП-4162/2014 по делу N А46-8545/2009).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Ранее судебная практика исходила из того, что п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве предусматривает возможность защиты прав участника строительства путем признания права собственности на жилое помещение. При этом подписание актов приема-передачи квартир уже в процедуре банкротства не может служить правовым основанием для отказа в признании права конкретного гражданина на причитающуюся ему квартиру (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 14520/12, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.03.2016 N Ф07-161/2016 по делу N А66-6504/2011, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2014 N 08АП-4162/2014 по делу N А46-8545/2009).
Статья: Спор о выселении из жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, на основании ст. ст. 84, 85, 90, 91 ЖК РФ (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)1. Документы, подтверждающие, что Ответчик и члены его семьи освободили спорное Жилое помещение/переселились в предоставленное жилое помещение: письменное обязательство об освобождении занимаемого Жилого помещения/акт приема-передачи жилого помещения, подписанный Ответчиком/заключенный с Ответчиком договор социального найма на предоставленное жилое помещение.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)1. Документы, подтверждающие, что Ответчик и члены его семьи освободили спорное Жилое помещение/переселились в предоставленное жилое помещение: письменное обязательство об освобождении занимаемого Жилого помещения/акт приема-передачи жилого помещения, подписанный Ответчиком/заключенный с Ответчиком договор социального найма на предоставленное жилое помещение.
Статья: О несостоявшемся правосудии в деле о неустойке
(Штыкова Н.Н., Жбанков М.А.)
("Мировой судья", 2021, N 5)Обязательства по первому договору были прекращены надлежащим исполнением в момент подписания акта приема-передачи квартиры, и с момента ее обратной передачи для выполнения работ по отделке возникло новое обязательство по безвозмездному выполнению работ по отделке, к которому сторонами не было согласовано положение о неустойке.
(Штыкова Н.Н., Жбанков М.А.)
("Мировой судья", 2021, N 5)Обязательства по первому договору были прекращены надлежащим исполнением в момент подписания акта приема-передачи квартиры, и с момента ее обратной передачи для выполнения работ по отделке возникло новое обязательство по безвозмездному выполнению работ по отделке, к которому сторонами не было согласовано положение о неустойке.
Статья: Спор о взыскании с застройщика неустойки (пени) по договору участия в долевом строительстве (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)В передаточном акте подтвержден факт передачи объекта, соответствие качества передаваемого объекта условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, отсутствие претензий участника долевого строительства к качеству, площади, техническому состоянию, внешнему виду и другим характеристикам. Доказательств передачи истцу объекта в другую дату, чем указано в подписанном сторонами акте приема-передачи объекта долевого строительства, представлено не было (Определение Московского городского суда от 14.02.2019 N 4г-0979/2019 по делу N 2-1024/18).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)В передаточном акте подтвержден факт передачи объекта, соответствие качества передаваемого объекта условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, отсутствие претензий участника долевого строительства к качеству, площади, техническому состоянию, внешнему виду и другим характеристикам. Доказательств передачи истцу объекта в другую дату, чем указано в подписанном сторонами акте приема-передачи объекта долевого строительства, представлено не было (Определение Московского городского суда от 14.02.2019 N 4г-0979/2019 по делу N 2-1024/18).
Готовое решение: В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)Является ли основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости по инициативе продавца неподписание покупателем акта приема-передачи
(КонсультантПлюс, 2025)Является ли основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости по инициативе продавца неподписание покупателем акта приема-передачи