Отказ арендатору в снижении арендной платы
Подборка наиболее важных документов по запросу Отказ арендатору в снижении арендной платы (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перспективы и риски арбитражного спора: Аренда движимого имущества. Оплата пользования движимым имуществом: Арендатор хочет уменьшить арендную плату в связи с наличием у движимого имущества недостатков
(КонсультантПлюс, 2025)Возможные причины отказа в уменьшении размера арендной платы
(КонсультантПлюс, 2025)Возможные причины отказа в уменьшении размера арендной платы
Перспективы и риски арбитражного спора: Аренда земельного участка: Арендатор хочет уменьшить размер арендной платы в связи с предоставлением Арендодателем земельного участка с недостатками, препятствующими его пользованию
(КонсультантПлюс, 2025)Возможные причины отказа в уменьшении размера арендной платы
(КонсультантПлюс, 2025)Возможные причины отказа в уменьшении размера арендной платы
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как действовать арендодателю государственного и муниципального имущества в условиях распространения коронавируса COVID-19 (актуально до 31 декабря 2022 г. включительно)
(КонсультантПлюс, 2022)3.1. Как составить письмо арендатору об отказе в снижении арендной платы, о котором он просил в связи с коронавирусом
(КонсультантПлюс, 2022)3.1. Как составить письмо арендатору об отказе в снижении арендной платы, о котором он просил в связи с коронавирусом
Готовое решение: Как действовать арендодателю имущества в частной собственности в условиях распространения коронавируса COVID-19 (до 31 мая 2023 г. включительно)
(КонсультантПлюс, 2023)1.2. Как составить письмо арендатору об отказе снизить арендную плату из-за коронавируса
(КонсультантПлюс, 2023)1.2. Как составить письмо арендатору об отказе снизить арендную плату из-за коронавируса
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017)Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для снижения платы за односторонний отказ от договора исходя из следующих обстоятельств. Договор предполагал условие о предварительной оплате арендатором всей спорной суммы - большей части арендной платы, причитающейся арендодателю, за весь период действия договора. Получение арендодателем существенного имущественного предоставления при исполнении договора впоследствии также позволило при непродолжительном периоде пользования арендованным имуществом удержать значительную часть уплаченной истцом суммы.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017)Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для снижения платы за односторонний отказ от договора исходя из следующих обстоятельств. Договор предполагал условие о предварительной оплате арендатором всей спорной суммы - большей части арендной платы, причитающейся арендодателю, за весь период действия договора. Получение арендодателем существенного имущественного предоставления при исполнении договора впоследствии также позволило при непродолжительном периоде пользования арендованным имуществом удержать значительную часть уплаченной истцом суммы.
"Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020)Вопрос 5: С какого момента обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части уменьшения размера арендной платы на основании части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ?
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020)Вопрос 5: С какого момента обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части уменьшения размера арендной платы на основании части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ?
Вопрос: Может ли арендодатель учесть в расходах, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль, плату, которую он перечислил арендатору за односторонний отказ от исполнения обязательств по договору аренды? Облагается ли данная выплата НДС у арендодателя?
(Консультация эксперта, 2023)Вопрос: Может ли арендодатель учесть в расходах, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль, плату, которую он перечислил арендатору за односторонний отказ от исполнения обязательств по договору аренды? Облагается ли данная выплата НДС у арендодателя?
(Консультация эксперта, 2023)Вопрос: Может ли арендодатель учесть в расходах, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль, плату, которую он перечислил арендатору за односторонний отказ от исполнения обязательств по договору аренды? Облагается ли данная выплата НДС у арендодателя?
Статья: Прощение долга: как правильно оформить соглашение
(Дячук М.)
("Юридический справочник руководителя", 2022, N 3)Судебная практика. Арендатор и арендодатель заключили соглашение о реструктуризации задолженности по договору аренды, согласовали график выплаты арендатором долга арендодателю. Стороны в соглашении о реструктуризации задолженности предусмотрели уменьшение размера ежемесячной арендной платы, а также условие о прощении долга в сумме, превышающей 650 000 руб. Данное условие должно было применяться, только если арендатором исполнялось бы условие о рассрочке платежа. В противном случае арендодатель отказывался от данного соглашения и его условия аннулировались в полном объеме, включая снижение арендной платы. В связи с нарушением арендатором графика платежей арендодатель обратился в суд с заявлением о взыскании возникшей задолженности по договору. Применительно к квалификации данного соглашения, которым арендодатель уменьшил имевшуюся у арендатора задолженность по арендной плате, судьи квалифицировали отношения сторон по правилам п. 1 ст. 415 ГК РФ.
(Дячук М.)
("Юридический справочник руководителя", 2022, N 3)Судебная практика. Арендатор и арендодатель заключили соглашение о реструктуризации задолженности по договору аренды, согласовали график выплаты арендатором долга арендодателю. Стороны в соглашении о реструктуризации задолженности предусмотрели уменьшение размера ежемесячной арендной платы, а также условие о прощении долга в сумме, превышающей 650 000 руб. Данное условие должно было применяться, только если арендатором исполнялось бы условие о рассрочке платежа. В противном случае арендодатель отказывался от данного соглашения и его условия аннулировались в полном объеме, включая снижение арендной платы. В связи с нарушением арендатором графика платежей арендодатель обратился в суд с заявлением о взыскании возникшей задолженности по договору. Применительно к квалификации данного соглашения, которым арендодатель уменьшил имевшуюся у арендатора задолженность по арендной плате, судьи квалифицировали отношения сторон по правилам п. 1 ст. 415 ГК РФ.
Статья: Обзор практики по спорам из договоров аренды за октябрь 2021 года
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)2. Необоснованный отказ арендодателя от снижения арендной платы за период действия ограничительных мер, исключающих пользование объектом аренды, может послужить основанием для снижения взыскиваемой суммы арендной платы за указанный период.
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)2. Необоснованный отказ арендодателя от снижения арендной платы за период действия ограничительных мер, исключающих пользование объектом аренды, может послужить основанием для снижения взыскиваемой суммы арендной платы за указанный период.
Статья: Юридический механизм соразмерного уменьшения цены в российском и зарубежном праве
(Борисов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 9)Аналогичный подход, по-видимому, следует из обоснования А.Г. Карапетовым допустимости внесудебной формы реализации права на перспективное снижение цены со ссылкой на п. 2 ст. 328 ГК РФ о внесудебном частичном отказе от договора в ответ на возникновение ситуации предвидимого нарушения. По его мнению, для материализации предвидимого нарушения необходимо, чтобы арендатор столкнулся с неустранимым нарушением или нежеланием арендодателя его устранять <114>. То есть если недостаток устраним и арендодатель не отказался его устранять, то п. 2 ст. 328 ГК РФ о предвидимом нарушении, с помощью которого А.Г. Карапетов обосновывает возможность перспективного снижения арендной платы, оказывается неприменим.
(Борисов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 9)Аналогичный подход, по-видимому, следует из обоснования А.Г. Карапетовым допустимости внесудебной формы реализации права на перспективное снижение цены со ссылкой на п. 2 ст. 328 ГК РФ о внесудебном частичном отказе от договора в ответ на возникновение ситуации предвидимого нарушения. По его мнению, для материализации предвидимого нарушения необходимо, чтобы арендатор столкнулся с неустранимым нарушением или нежеланием арендодателя его устранять <114>. То есть если недостаток устраним и арендодатель не отказался его устранять, то п. 2 ст. 328 ГК РФ о предвидимом нарушении, с помощью которого А.Г. Карапетов обосновывает возможность перспективного снижения арендной платы, оказывается неприменим.
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В силу п. п. 1 и 3 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), однако арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В силу п. п. 1 и 3 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), однако арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Статья: Отдельные вопросы судебной практики в отношении возмещения имущественных потерь
(Курганский Г.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Суд первой инстанции удовлетворил иск в полном объеме, взыскав с арендатора как задолженность по арендной плате и коммунальным платежам, так и имущественные потери, отказав в их снижении по ст. 333 ГК РФ, учитывая, что они не являются неустойкой. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.
(Курганский Г.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Суд первой инстанции удовлетворил иск в полном объеме, взыскав с арендатора как задолженность по арендной плате и коммунальным платежам, так и имущественные потери, отказав в их снижении по ст. 333 ГК РФ, учитывая, что они не являются неустойкой. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.
"Исполнение и прекращение обязательства: комментарий к статьям 307 - 328 и 407 - 419 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)К сожалению, следует признать, что в практике уже появились случаи необоснованного вторжения судов в сферу свободы договора и снижения платы за отказ от договора по правилам ст. 10 ГК РФ в подобных ситуациях. Иногда суды начинают просто сопоставлять размер платы и потери контрагента в результате отказа и при превышении первого показателя над вторым - снижать размер платы. Такие решения появились как на уровне нижестоящих судов, так и в практике ВС РФ. Например, в Определении СКЭС ВС РФ от 28 июня 2017 г. N 309-ЭС17-1058 Суд признал обоснованным ставить вопрос о снижении платы за отказ арендатора от долгосрочного договора аренды здания, заключенного между профессиональными коммерческими корпорациями, если установлено, что эта плата превышает потери арендодателя от досрочного разрыва договора, уточнив при этом, что снижать плату ниже размера реальных потерь также неверно. По сути, ВС РФ признал нормальным, что вначале на переговорах арендатор уговаривает арендодателя предоставить ему право на произвольный отказ, обещая заплатить в случае реализации этого права определенную сумму, а затем реализует это право, но уплачивать обещанную плату отказывается и предлагает суду проверить, насколько обещанная им плата соответствует потерям арендодателя. Допускать такую практику - значит потакать откровенному оппортунизму. И то, что ВС РФ в одном Определении такое потакание допустил, - очень настораживающая тенденция. Если воля сторон состояла бы в том, что в качестве платы будут возмещаться все потери, они об этом бы и договорились. Но в договоре указана конкретная цена выхода из договора. Игнорировать эту договоренность нет конституционных оснований.
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)К сожалению, следует признать, что в практике уже появились случаи необоснованного вторжения судов в сферу свободы договора и снижения платы за отказ от договора по правилам ст. 10 ГК РФ в подобных ситуациях. Иногда суды начинают просто сопоставлять размер платы и потери контрагента в результате отказа и при превышении первого показателя над вторым - снижать размер платы. Такие решения появились как на уровне нижестоящих судов, так и в практике ВС РФ. Например, в Определении СКЭС ВС РФ от 28 июня 2017 г. N 309-ЭС17-1058 Суд признал обоснованным ставить вопрос о снижении платы за отказ арендатора от долгосрочного договора аренды здания, заключенного между профессиональными коммерческими корпорациями, если установлено, что эта плата превышает потери арендодателя от досрочного разрыва договора, уточнив при этом, что снижать плату ниже размера реальных потерь также неверно. По сути, ВС РФ признал нормальным, что вначале на переговорах арендатор уговаривает арендодателя предоставить ему право на произвольный отказ, обещая заплатить в случае реализации этого права определенную сумму, а затем реализует это право, но уплачивать обещанную плату отказывается и предлагает суду проверить, насколько обещанная им плата соответствует потерям арендодателя. Допускать такую практику - значит потакать откровенному оппортунизму. И то, что ВС РФ в одном Определении такое потакание допустил, - очень настораживающая тенденция. Если воля сторон состояла бы в том, что в качестве платы будут возмещаться все потери, они об этом бы и договорились. Но в договоре указана конкретная цена выхода из договора. Игнорировать эту договоренность нет конституционных оснований.
"Механизм гражданско-правового регулирования охранительных отношений"
(Кархалев Д.Н.)
("Инфотропик Медиа", 2022)Опыт применения данной санкции обобщен в пунктах 10 - 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении". В п. 14 обращается внимание на то, что осуществление права на отказ от исполнения обязательства должен быть разумным и добросовестным. Несоблюдение этого условия может повлечь отказ в защите этого права или признание ничтожным отказ от исполнения обязательства.
(Кархалев Д.Н.)
("Инфотропик Медиа", 2022)Опыт применения данной санкции обобщен в пунктах 10 - 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении". В п. 14 обращается внимание на то, что осуществление права на отказ от исполнения обязательства должен быть разумным и добросовестным. Несоблюдение этого условия может повлечь отказ в защите этого права или признание ничтожным отказ от исполнения обязательства.
Статья: Отдельные вопросы уменьшения арендной платы. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 22 ноября 2024 года N 305-ЭС24-13688
(Громов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 5)Согласно альтернативному подходу самого факта неисполнения арендатором обязанности уведомить арендодателя недостаточно для отказа в фиксации уменьшения арендной платы <20>. Само по себе это бездействие порождает на стороне арендодателя лишь право требовать возмещения возникших убытков <21>. В части же размера арендной платы крайне значимым становится вопрос о том, может ли арендодатель устранить возникшее препятствие. Иными словами, арендодателю недостаточно сослаться на факт своей неосведомленности - необходимо представить разумные доказательства того, в какой срок он мог бы устранить недостаток. Именно такой подход поддерживается в рамках германского правопорядка.
(Громов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 5)Согласно альтернативному подходу самого факта неисполнения арендатором обязанности уведомить арендодателя недостаточно для отказа в фиксации уменьшения арендной платы <20>. Само по себе это бездействие порождает на стороне арендодателя лишь право требовать возмещения возникших убытков <21>. В части же размера арендной платы крайне значимым становится вопрос о том, может ли арендодатель устранить возникшее препятствие. Иными словами, арендодателю недостаточно сослаться на факт своей неосведомленности - необходимо представить разумные доказательства того, в какой срок он мог бы устранить недостаток. Именно такой подход поддерживается в рамках германского правопорядка.
Статья: Ежегодная научная конференция центра частного права
("Вестник гражданского права", 2021, N 4)Поэтому в начале пандемии арендодатели относили все негативные последствия, риски на арендаторов как владельцев вещи. На самом деле, риски лежат на арендодателе вещи как ее собственнике. Он получает арендную плату за реализацию возможности передать свою вещь в пользование. И эта возможность не только физическая, но и коммерческая. Если у объекта были определенные коммерческие характеристики и они по причинам, не зависящим от арендатора, меняются, этот риск также в значительной степени относится на арендодателя. Учитывая, что старая концепция аренды еще сильна, законодатель принял специальный закон Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", ст. 19 которого посвящена защите арендатора в этой ситуации и значительному переложению рисков, связанных с пандемией, на арендодателя. Арендатор получил право на отсрочку, право на уменьшение арендной платы, в определенных случаях право на отказ от договора.
("Вестник гражданского права", 2021, N 4)Поэтому в начале пандемии арендодатели относили все негативные последствия, риски на арендаторов как владельцев вещи. На самом деле, риски лежат на арендодателе вещи как ее собственнике. Он получает арендную плату за реализацию возможности передать свою вещь в пользование. И эта возможность не только физическая, но и коммерческая. Если у объекта были определенные коммерческие характеристики и они по причинам, не зависящим от арендатора, меняются, этот риск также в значительной степени относится на арендодателя. Учитывая, что старая концепция аренды еще сильна, законодатель принял специальный закон Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", ст. 19 которого посвящена защите арендатора в этой ситуации и значительному переложению рисков, связанных с пандемией, на арендодателя. Арендатор получил право на отсрочку, право на уменьшение арендной платы, в определенных случаях право на отказ от договора.