Особенности ипотеки жилых домов и квартир
Подборка наиболее важных документов по запросу Особенности ипотеки жилых домов и квартир (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2024 N 20АП-550/2024 по делу N А23-6806/2017
Требование: Об отмене определения об отказе в исключении имущества из конкурсной массы.
Решение: Определение оставлено без изменения.Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 26.11.2013 N 6283/13 сам по себе факт наличия у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не препятствует обращению взыскания на него, если оно обременено ипотекой. В частности, в постановлении указано, что п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке регулирует лишь особенности прекращения права пользования жилым домом или квартирой при обращении залогодержателем взыскания на них в ситуации, когда дом или квартира были заложены по договору об ипотеке (залога) в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, что не исключает возможности самого обращения взыскания на заложенное имущество. Вывод о том, что положения указанного пункта устанавливают исполнительский иммунитет в отношении единственного пригодного для постоянного проживания помещения, переданного в ипотеку, был признан ошибочным.
Требование: Об отмене определения об отказе в исключении имущества из конкурсной массы.
Решение: Определение оставлено без изменения.Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 26.11.2013 N 6283/13 сам по себе факт наличия у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не препятствует обращению взыскания на него, если оно обременено ипотекой. В частности, в постановлении указано, что п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке регулирует лишь особенности прекращения права пользования жилым домом или квартирой при обращении залогодержателем взыскания на них в ситуации, когда дом или квартира были заложены по договору об ипотеке (залога) в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, что не исключает возможности самого обращения взыскания на заложенное имущество. Вывод о том, что положения указанного пункта устанавливают исполнительский иммунитет в отношении единственного пригодного для постоянного проживания помещения, переданного в ипотеку, был признан ошибочным.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Глава XIII. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ,
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Глава XIII. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ,
Статья: О расширительном толковании условий, исключающих обращение взыскания на предмет залога
(Бочарникова К.В.)
("Хозяйство и право", 2022, N 1)Законом об ипотеке урегулированы отдельные особенности и порядок обращения взыскания на заложенную жилую недвижимость, в частности: при ипотеке жилых домов, квартир и залоге прав требования участника долевого строительства; ипотеке квартир в многоквартирном жилом доме; ипотеке строящихся жилых домов; ипотеке жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации; ипотеке наемного дома. Пунктом 1 ст. 77 Закона об ипотеке предусмотрено возникновение ипотеки квартиры или жилого дома в силу закона в пользу кредитной организации или заимодавца, предоставившего целевой заем, если жилая недвижимость приобретена, построена полностью или частично за счет заемных денежных средств. Принимая во внимание п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, можно прийти к выводу о том, что п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке, упоминающий о цели, на которую был предоставлен кредит или заем: в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных на приобретение или строительство данного жилого дома или квартиры, - дублирует положения п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, закрепляющего случаи возникновения ипотеки жилого помещения в силу закона. Вместе с тем часть формулировки "предоставленных на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры" относится к случаям, при которых залог жилого помещения возникает в силу договора.
(Бочарникова К.В.)
("Хозяйство и право", 2022, N 1)Законом об ипотеке урегулированы отдельные особенности и порядок обращения взыскания на заложенную жилую недвижимость, в частности: при ипотеке жилых домов, квартир и залоге прав требования участника долевого строительства; ипотеке квартир в многоквартирном жилом доме; ипотеке строящихся жилых домов; ипотеке жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации; ипотеке наемного дома. Пунктом 1 ст. 77 Закона об ипотеке предусмотрено возникновение ипотеки квартиры или жилого дома в силу закона в пользу кредитной организации или заимодавца, предоставившего целевой заем, если жилая недвижимость приобретена, построена полностью или частично за счет заемных денежных средств. Принимая во внимание п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, можно прийти к выводу о том, что п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке, упоминающий о цели, на которую был предоставлен кредит или заем: в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных на приобретение или строительство данного жилого дома или квартиры, - дублирует положения п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, закрепляющего случаи возникновения ипотеки жилого помещения в силу закона. Вместе с тем часть формулировки "предоставленных на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры" относится к случаям, при которых залог жилого помещения возникает в силу договора.
Нормативные акты
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)Глава XIII. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ,
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)Глава XIII. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ,
Федеральный закон от 02.08.2019 N 261-ФЗ
"О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" и отдельные законодательные акты Российской Федерации""Глава XIII. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ,
"О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" и отдельные законодательные акты Российской Федерации""Глава XIII. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ,
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)2. Особенностью государственной регистрации ипотеки, возникающей на основании закона, является то, что она осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости. В качестве примера можно привести ипотеку при приобретении земельного участка, жилых домов или квартир за счет кредитных (заемных) средств (ст. ст. 64.1, 77 Закона об ипотеке).
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)2. Особенностью государственной регистрации ипотеки, возникающей на основании закона, является то, что она осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости. В качестве примера можно привести ипотеку при приобретении земельного участка, жилых домов или квартир за счет кредитных (заемных) средств (ст. ст. 64.1, 77 Закона об ипотеке).
Ситуация: Каковы особенности страхования при ипотеке?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Ипотека предполагает, что кредитор (банк), предоставляющий заемщику кредит, в обеспечение обязательств по его возврату получает в залог недвижимость. Часто предметом залога являются квартира, жилой дом, земельный участок, приобретенные за счет кредитных средств. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств кредитор имеет право на удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенной недвижимости залогодателя (п. п. 1, 4 ст. 334, п. 1 ст. 819 ГК РФ; п. 1 ст. 1, ст. 2, п. 1 ст. 3, п. 1 ст. 5 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Ипотека предполагает, что кредитор (банк), предоставляющий заемщику кредит, в обеспечение обязательств по его возврату получает в залог недвижимость. Часто предметом залога являются квартира, жилой дом, земельный участок, приобретенные за счет кредитных средств. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств кредитор имеет право на удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенной недвижимости залогодателя (п. п. 1, 4 ст. 334, п. 1 ст. 819 ГК РФ; п. 1 ст. 1, ст. 2, п. 1 ст. 3, п. 1 ст. 5 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Ситуация: Каковы условия получения имущественного налогового вычета при строительстве жилья?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Заполнение налоговой декларации 3-НДФЛ в целях получения имущественного вычета по НДФЛ при строительстве жилья имеет некоторые особенности. Рассмотрим особенности заполнения декларации, если вы приобрели (на собственные средства) земельный участок под строительство жилого дома на территории РФ, построили его (использовав собственные средства, а также средства ипотечного кредита) и в 2024 г. зарегистрировали право собственности на жилой дом. Условимся, что вы являетесь налоговым резидентом РФ и в 2024 г. получали доход только в виде заработной платы от российского работодателя, не имеете права на иные налоговые вычеты, помимо рассматриваемого, и впервые обращаетесь за получением имущественного вычета в связи со строительством или покупкой жилья.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Заполнение налоговой декларации 3-НДФЛ в целях получения имущественного вычета по НДФЛ при строительстве жилья имеет некоторые особенности. Рассмотрим особенности заполнения декларации, если вы приобрели (на собственные средства) земельный участок под строительство жилого дома на территории РФ, построили его (использовав собственные средства, а также средства ипотечного кредита) и в 2024 г. зарегистрировали право собственности на жилой дом. Условимся, что вы являетесь налоговым резидентом РФ и в 2024 г. получали доход только в виде заработной платы от российского работодателя, не имеете права на иные налоговые вычеты, помимо рассматриваемого, и впервые обращаетесь за получением имущественного вычета в связи со строительством или покупкой жилья.
Ситуация: Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)1.3. Особенности недвижимого имущества, передаваемого в залог
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)1.3. Особенности недвижимого имущества, передаваемого в залог
"Частное право в странах бывшего СССР: итоги 30-летия: сборник статей"
(под ред. Л.Ю. Михеевой)
("Статут", 2022)Законом от 5 октября 2005 г. также были установлены условия возникновения, осуществления права пользования жилой площадью и его прекращение. Представлено это было как договорные отношения с собственником, был прояснен порядок их прекращения. Установился новый, более ясный порядок обращения взыскания на заложенное имущество без заявления в суд, при этом с разрешением реализовать заложенное имущество, также и без согласия залогодержателя. Установлено было новое понятие ипотеки: ипотекой считается залог недвижимого имущества или права на застройку. Соответственно, стало возможно установить ипотеку права застройки, ипотеку квартир в многоквартирных зданиях, состоящих в праве долевой собственности, и ипотеку строящихся жилых домов, зданий и сооружений. Появились в том числе и процедуры государственной регистрации прав в отношении такой ипотеки. Установлены были основания приобретения права собственности на квартиры-новостройки в многоквартирных жилых зданиях, в том числе определено, какое приобретается имущество после эксплуатации, установлены особенности ипотеки.
(под ред. Л.Ю. Михеевой)
("Статут", 2022)Законом от 5 октября 2005 г. также были установлены условия возникновения, осуществления права пользования жилой площадью и его прекращение. Представлено это было как договорные отношения с собственником, был прояснен порядок их прекращения. Установился новый, более ясный порядок обращения взыскания на заложенное имущество без заявления в суд, при этом с разрешением реализовать заложенное имущество, также и без согласия залогодержателя. Установлено было новое понятие ипотеки: ипотекой считается залог недвижимого имущества или права на застройку. Соответственно, стало возможно установить ипотеку права застройки, ипотеку квартир в многоквартирных зданиях, состоящих в праве долевой собственности, и ипотеку строящихся жилых домов, зданий и сооружений. Появились в том числе и процедуры государственной регистрации прав в отношении такой ипотеки. Установлены были основания приобретения права собственности на квартиры-новостройки в многоквартирных жилых зданиях, в том числе определено, какое приобретается имущество после эксплуатации, установлены особенности ипотеки.
Ситуация: Каковы особенности договора об ипотеке?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор об ипотеке - это договор о залоге недвижимого имущества. По договору об ипотеке могут быть заложены: жилое помещение (дом, квартира, комната), земельный участок, объект незавершенного строительства, садовый дом, гараж, машино-место, нежилые здания и помещения, а также право аренды недвижимого имущества. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (существенные условия), иные условия. Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 ГК РФ; п. 1 ст. 1, п. п. 1, 5 ст. 5, п. 1 ст. 9, п. 1.1 ст. 62 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор об ипотеке - это договор о залоге недвижимого имущества. По договору об ипотеке могут быть заложены: жилое помещение (дом, квартира, комната), земельный участок, объект незавершенного строительства, садовый дом, гараж, машино-место, нежилые здания и помещения, а также право аренды недвижимого имущества. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (существенные условия), иные условия. Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 ГК РФ; п. 1 ст. 1, п. п. 1, 5 ст. 5, п. 1 ст. 9, п. 1.1 ст. 62 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).