Основания смена арендатора
Подборка наиболее важных документов по запросу Основания смена арендатора (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Реализация принципа противопоставимости в договорах найма и аренды жилого помещения
(Пальцева Е.С.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 6)Но есть ли связь между указанными правами арендатора и нанимателя на сохранение договора при смене собственника с формой договора и совершенными действиями по регистрации договора (как того требует законодательство в случае аренды на срок свыше одного года) и регистрации обременения (как в договоре найма)?
(Пальцева Е.С.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 6)Но есть ли связь между указанными правами арендатора и нанимателя на сохранение договора при смене собственника с формой договора и совершенными действиями по регистрации договора (как того требует законодательство в случае аренды на срок свыше одного года) и регистрации обременения (как в договоре найма)?
Статья: К вопросу о гражданско-правовой природе концессионного соглашения в сфере жилищно-коммунального хозяйства
(Замескин Л.М.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 4)Наиболее близким по своей правовой природе к концессионному соглашению является договор аренды. Анализируя сходства и отличия концессии и аренды, Е.Е. Китанина пришла к выводу, что "отношения аренды и концессии различны" <5>, поскольку концессионное соглашение предполагает не только владение и пользование тем или иным имуществом, но и его последовательное улучшение, в том числе посредством осуществления капитальных вложений в мероприятия по строительству, реконструкции и (или) модернизации инфраструктуры. Помимо этого, концессионная деятельность в виде оказания общественно значимых услуг потребителям с использованием такого имущества осуществляется непрерывно, в отличие от деятельности арендатора, который может самостоятельно определять, каким образом осуществлять ту или иную деятельность на арендованном имуществе. Это непосредственно относится к коммунальным концессиям и концессионерам, также являющимся ресурсоснабжающими организациями, поскольку услуга по предоставлению коммунального ресурса (питьевой воды, тепловой энергии) характеризуется непрерывностью, а приостановки в ее предоставлении домохозяйствам и предприятиям могут негативно сказаться на жизнедеятельности и осуществлении экономической деятельности. Так, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов <6> предусмотрен по общему правилу уведомительный порядок ограничения и (или) приостановления предоставления коммунальных услуг потребителям, за исключением объективных событий в виде аварийных ситуаций, стихийных бедствий. Также особым признаком концессионного соглашения является безусловное сохранение имущества, переданного в рамках концессии, в собственности публичной стороны (государственная или муниципальная собственность), в то время как арендатор может обладать правом выкупа арендуемого имущества согласно ст. 624 Гражданского кодекса РФ <7>. Несмотря на приведенные отличия, интересной является судебная практика, согласно которой к концессионному соглашению были по аналогии применены нормы гражданского законодательства об аренде в части принципа следования права аренды за объектом. Так, суд апелляционной инстанции указал <8>, что смена собственника имущества, которое является объектом концессионного соглашения, не является основанием для изменения или расторжения концессионного соглашения (при условии, что имущество не утрачивает статус муниципального).
(Замескин Л.М.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 4)Наиболее близким по своей правовой природе к концессионному соглашению является договор аренды. Анализируя сходства и отличия концессии и аренды, Е.Е. Китанина пришла к выводу, что "отношения аренды и концессии различны" <5>, поскольку концессионное соглашение предполагает не только владение и пользование тем или иным имуществом, но и его последовательное улучшение, в том числе посредством осуществления капитальных вложений в мероприятия по строительству, реконструкции и (или) модернизации инфраструктуры. Помимо этого, концессионная деятельность в виде оказания общественно значимых услуг потребителям с использованием такого имущества осуществляется непрерывно, в отличие от деятельности арендатора, который может самостоятельно определять, каким образом осуществлять ту или иную деятельность на арендованном имуществе. Это непосредственно относится к коммунальным концессиям и концессионерам, также являющимся ресурсоснабжающими организациями, поскольку услуга по предоставлению коммунального ресурса (питьевой воды, тепловой энергии) характеризуется непрерывностью, а приостановки в ее предоставлении домохозяйствам и предприятиям могут негативно сказаться на жизнедеятельности и осуществлении экономической деятельности. Так, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов <6> предусмотрен по общему правилу уведомительный порядок ограничения и (или) приостановления предоставления коммунальных услуг потребителям, за исключением объективных событий в виде аварийных ситуаций, стихийных бедствий. Также особым признаком концессионного соглашения является безусловное сохранение имущества, переданного в рамках концессии, в собственности публичной стороны (государственная или муниципальная собственность), в то время как арендатор может обладать правом выкупа арендуемого имущества согласно ст. 624 Гражданского кодекса РФ <7>. Несмотря на приведенные отличия, интересной является судебная практика, согласно которой к концессионному соглашению были по аналогии применены нормы гражданского законодательства об аренде в части принципа следования права аренды за объектом. Так, суд апелляционной инстанции указал <8>, что смена собственника имущества, которое является объектом концессионного соглашения, не является основанием для изменения или расторжения концессионного соглашения (при условии, что имущество не утрачивает статус муниципального).
Судебная практика
Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2023 N 11АП-10143/2023, 11АП-10114/2023 по делу N А65-25772/2022
Требование: О взыскании убытков в пользу ООО в рамках дела о несостоятельности (банкротстве).
Решение: В удовлетворении требования отказано.Также, руководствуясь ст. 71 АПК РФ, суд не принял представленный истцом отчет N 28-04/2022 от 11.04.2022 (далее - Отчет) в качестве доказательства размера причиненных убытков, поскольку предметом оценки в соответствии с п. 1.2. Отчета являлась аренда по договору аренды земельного участка от 28.03.2014 N 17614, срок действия договора 5 лет до 19.02.2019, тогда как ООО "НСК" на основании дополнительного соглашения от 21.04.2017 получило в аренду земельный участок на меньший срок, однако, Отчет не содержит сведений об оценки права аренды в части оставшегося срока аренды после смены арендатора. Кроме того, при проведении оценки были приравнены рыночная стоимость права аренды (стр. 87 Отчета) и рыночная стоимость земельного участка (ст. 82 Отчета), а по условиям договора аренды земельного участка от 28.03.2014 и дополнительного соглашения от 21.04.2017 земельный участок с кадастровым номером 16:50:000000:11646 по окончании срока аренды не переходил в собственность арендатора.
Требование: О взыскании убытков в пользу ООО в рамках дела о несостоятельности (банкротстве).
Решение: В удовлетворении требования отказано.Также, руководствуясь ст. 71 АПК РФ, суд не принял представленный истцом отчет N 28-04/2022 от 11.04.2022 (далее - Отчет) в качестве доказательства размера причиненных убытков, поскольку предметом оценки в соответствии с п. 1.2. Отчета являлась аренда по договору аренды земельного участка от 28.03.2014 N 17614, срок действия договора 5 лет до 19.02.2019, тогда как ООО "НСК" на основании дополнительного соглашения от 21.04.2017 получило в аренду земельный участок на меньший срок, однако, Отчет не содержит сведений об оценки права аренды в части оставшегося срока аренды после смены арендатора. Кроме того, при проведении оценки были приравнены рыночная стоимость права аренды (стр. 87 Отчета) и рыночная стоимость земельного участка (ст. 82 Отчета), а по условиям договора аренды земельного участка от 28.03.2014 и дополнительного соглашения от 21.04.2017 земельный участок с кадастровым номером 16:50:000000:11646 по окончании срока аренды не переходил в собственность арендатора.
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Арендная плата, включая аванс
(КонсультантПлюс, 2026)Поскольку факт уплаты арендатором авансового платежа по договору аренды... [ответчику - ред.] подтверждается... учитывая, что указанный арендный платеж произведен арендатором до момента уведомления его о смене собственника имущества, суды правильно признали доказанным факт возникновения на стороне ответчика неосновательного обогащения... в связи с чем истец вправе требовать от ответчика передачи всего полученного от должника в счет уступленного требования...
(КонсультантПлюс, 2026)Поскольку факт уплаты арендатором авансового платежа по договору аренды... [ответчику - ред.] подтверждается... учитывая, что указанный арендный платеж произведен арендатором до момента уведомления его о смене собственника имущества, суды правильно признали доказанным факт возникновения на стороне ответчика неосновательного обогащения... в связи с чем истец вправе требовать от ответчика передачи всего полученного от должника в счет уступленного требования...
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"17. При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу.
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"17. При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу.
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 09.06.2026)Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 09.06.2026)Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
Вопрос: Договор аренды заключен на срок менее года. Сменился собственник арендуемого помещения. Соглашение о внесении изменений в договор аренды заключено спустя несколько месяцев после госрегистрации договора купли-продажи. Вправе ли арендатор при исчислении налога на прибыль учесть арендную плату?
(Консультация эксперта, 2024)Таким образом, при смене собственника пользование имуществом продолжается арендатором в рамках условий заключенного договора аренды.
(Консультация эксперта, 2024)Таким образом, при смене собственника пользование имуществом продолжается арендатором в рамках условий заключенного договора аренды.
Вопрос: Правомерно ли требование арендатора о компенсации стоимости неотделимых улучшений арендованного помещения с приобретателя объекта недвижимости, а не с предыдущего собственника, давшего согласие на их производство?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Согласно ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Согласно ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Готовое решение: Риски арендатора при заключении договора аренды здания, сооружения, помещения
(КонсультантПлюс, 2026)Отсутствие необходимой госрегистрации договора не является основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, но права сторон по такому договору не могут быть противопоставлены третьим лицам. Так, арендатор, который пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему необходимой госрегистрации, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок. Кроме того, при смене собственника здания арендатор по незарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение по правилам п. 1 ст. 617 ГК РФ, если новый собственник не знал и не должен был знать о наличии этого договора (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
(КонсультантПлюс, 2026)Отсутствие необходимой госрегистрации договора не является основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, но права сторон по такому договору не могут быть противопоставлены третьим лицам. Так, арендатор, который пользуется имуществом по договору аренды, не прошедшему необходимой госрегистрации, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок. Кроме того, при смене собственника здания арендатор по незарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение по правилам п. 1 ст. 617 ГК РФ, если новый собственник не знал и не должен был знать о наличии этого договора (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Статья: Договор аренды с точки зрения учения о распорядительной сделке
(Ананьев А.Е.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 1)Российское право в п. 1 ст. 617 ГК устанавливает так называемое право следования: "Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды". Его суть заключается в том, что смена собственника не влияет на права арендатора <33>. Иными словами, этот институт создает значительные юридические последствия для арендодателя, являющегося собственником арендованного имущества, поскольку обременяет такое право необходимостью его нахождения в чужом пользовании/владении на срок аренды.
(Ананьев А.Е.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 1)Российское право в п. 1 ст. 617 ГК устанавливает так называемое право следования: "Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды". Его суть заключается в том, что смена собственника не влияет на права арендатора <33>. Иными словами, этот институт создает значительные юридические последствия для арендодателя, являющегося собственником арендованного имущества, поскольку обременяет такое право необходимостью его нахождения в чужом пользовании/владении на срок аренды.
Статья: Отражение в учете изменения размера арендной платы
(Смирнов С.М.)
("Бухгалтерский учет", 2025, N 12)Таким образом, при смене собственника пользование имуществом продолжается арендатором в рамках условий ранее заключенного договора аренды. Изменить существенные условия договора аренды можно лишь по соглашению сторон.
(Смирнов С.М.)
("Бухгалтерский учет", 2025, N 12)Таким образом, при смене собственника пользование имуществом продолжается арендатором в рамках условий ранее заключенного договора аренды. Изменить существенные условия договора аренды можно лишь по соглашению сторон.
Статья: Неотделимые улучшения при аренде: учет у арендатора
(Мокроусов О.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2026, N 13)Во время действия договора аренды может смениться собственник арендованного имущества. Пунктом 1 ст. 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Учитывая это, Минфин России в письме от 22.02.2013 N 03-03-06/2/5003 разъяснил, что, если во время действия договора аренды сменился собственник арендованного имущества (договор продолжает действовать на тех же условиях), арендатор продолжает начислять амортизацию по капитальным вложениям в арендованное имущество. Аналогичные выводы содержатся в письме Минфина России от 20.10.2009 N 03-03-06/1/677.
(Мокроусов О.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2026, N 13)Во время действия договора аренды может смениться собственник арендованного имущества. Пунктом 1 ст. 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Учитывая это, Минфин России в письме от 22.02.2013 N 03-03-06/2/5003 разъяснил, что, если во время действия договора аренды сменился собственник арендованного имущества (договор продолжает действовать на тех же условиях), арендатор продолжает начислять амортизацию по капитальным вложениям в арендованное имущество. Аналогичные выводы содержатся в письме Минфина России от 20.10.2009 N 03-03-06/1/677.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Нужно ли согласие арендодателя на внесение прав по договору аренды в качестве вклада по договору простого товарищества или договору о совместной деятельности
(КонсультантПлюс, 2026)Приходя к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, суды первой и апелляционной инстанции указали, что вклад товарища в общее дело не может рассматриваться как передача имущества в субаренду, поскольку не приводит к перемене пользователя, арендатор продолжает сам использовать арендованное имущество, но уже в интересах всех товарищей. Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ согласие арендодателя требуется в тех случаях (за исключением передачи арендных прав в залог), когда происходит смена фактического пользователя имуществом.
Нужно ли согласие арендодателя на внесение прав по договору аренды в качестве вклада по договору простого товарищества или договору о совместной деятельности
(КонсультантПлюс, 2026)Приходя к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, суды первой и апелляционной инстанции указали, что вклад товарища в общее дело не может рассматриваться как передача имущества в субаренду, поскольку не приводит к перемене пользователя, арендатор продолжает сам использовать арендованное имущество, но уже в интересах всех товарищей. Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ согласие арендодателя требуется в тех случаях (за исключением передачи арендных прав в залог), когда происходит смена фактического пользователя имуществом.
Статья: Расторжение договора аренды нежилого помещения
(Новикова Т.)
("Жилищное право", 2025, N 7)У помещения сменился собственник, на уведомления нового арендатор не реагирует, арендную плату не вносит, что и послужило основанием для подачи иска о расторжении Договора и взыскании задолженности по оплате арендной платы и эксплуатационных платежей.
(Новикова Т.)
("Жилищное право", 2025, N 7)У помещения сменился собственник, на уведомления нового арендатор не реагирует, арендную плату не вносит, что и послужило основанием для подачи иска о расторжении Договора и взыскании задолженности по оплате арендной платы и эксплуатационных платежей.
Готовое решение: Как согласовать условие о внесении арендной платы в договоре аренды
(КонсультантПлюс, 2026)5. Как вносится арендная плата при смене собственника (арендодателя) арендуемого имущества
(КонсультантПлюс, 2026)5. Как вносится арендная плата при смене собственника (арендодателя) арендуемого имущества
Путеводитель по судебной практике: Аренда транспортных средств.
Как квалифицируется договор на предоставление строительной техники с экипажем
(КонсультантПлюс, 2026)Учет рабочего времени техники осуществляется в машино-часах и производится за календарный месяц на основании унифицированных форм первичной учетной документации. Рапорты о работе строительной техники (механизма) оформляются ответственным представителем арендодателя, после окончания смены проверяются и подписываются уполномоченным лицом арендатора.
Как квалифицируется договор на предоставление строительной техники с экипажем
(КонсультантПлюс, 2026)Учет рабочего времени техники осуществляется в машино-часах и производится за календарный месяц на основании унифицированных форм первичной учетной документации. Рапорты о работе строительной техники (механизма) оформляются ответственным представителем арендодателя, после окончания смены проверяются и подписываются уполномоченным лицом арендатора.