Определение начальной продажной цены
Подборка наиболее важных документов по запросу Определение начальной продажной цены (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Бюджетные организации: Продажа государственного имущества на аукционе
(КонсультантПлюс, 2025)...Посчитав неверным определение начальной продажной цены выставленного на торги имущества, Общество обратилось к независимому оценщику...
(КонсультантПлюс, 2025)...Посчитав неверным определение начальной продажной цены выставленного на торги имущества, Общество обратилось к независимому оценщику...
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 348 "Основания обращения взыскания на заложенное имущество" ГК РФПри удешевлении предмета залога законный интерес залогодержателя заключается в том, чтобы начальная продажная цена была определена на уровне ниже указанной в договоре стоимости предмета залога. В обратном случае торги могут быть признаны несостоявшимися из-за отсутствия предложений покупателей. При удорожании предмета залога как залогодатель, так и залогодержатель заинтересованы в определении начальной продажной цены выше первоначально определенной стоимости имущества, поскольку это позволит обеспечить наиболее полное удовлетворение требований по обеспеченному залогом обязательству."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Вправе ли арендодатель удерживать оборудование арендатора, законно поступившее в его владение и оставшееся в арендованном помещении после прекращения договора аренды, в качестве обеспечения обязательства по внесению арендной платы
(КонсультантПлюс, 2025)Суд первой инстанции обоснованно счел возможным при определении начальной продажной цены удерживаемого имущества руководствоваться стоимостью, определенной сторонами..."
Вправе ли арендодатель удерживать оборудование арендатора, законно поступившее в его владение и оставшееся в арендованном помещении после прекращения договора аренды, в качестве обеспечения обязательства по внесению арендной платы
(КонсультантПлюс, 2025)Суд первой инстанции обоснованно счел возможным при определении начальной продажной цены удерживаемого имущества руководствоваться стоимостью, определенной сторонами..."
Путеводитель по судебной практике: Заем.
Можно ли начислять сложные проценты по договору займа
(КонсультантПлюс, 2025)"...Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) (далее - Банк) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к открытому акционерному обществу "Советский целлюлозно-бумажный завод" (далее - Завод) и обществу с ограниченной ответственностью "Советская бумага" (далее - Общество) о взыскании солидарно 90 000 000 руб. основного долга, 2 467 636 руб. 95 коп. просроченных процентов по состоянию на 16.09.2009, 44 771 руб. 75 коп. неустойки по процентам, 661 643 руб. 84 коп. неустойки по кредиту по договору об открытии возобновляемой кредитной линии от 23.06.2008 N 7382-103008 путем обращения взыскания на заложенное имущество, определении начальной продажной цены имущества согласно оценке, установленной 28.01.2009 и уменьшенной на величину дисконта, равного 50% для оборудования, заложенного по договору залога от 12.09.2007 N 2/Р-07-З, и 35% для недвижимости по договору ипотеки от 12.09.2007 N 2/Р-07-И и для оборудования, заложенного по договору залога от 04.09.2008 N 2/Р-07-З/1 (с учетом увеличения цены иска и предложения Завода и Банка определить начальную продажную цену имущества согласно оценке, произведенной в договорах ипотеки, залоге оборудования).
Можно ли начислять сложные проценты по договору займа
(КонсультантПлюс, 2025)"...Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) (далее - Банк) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к открытому акционерному обществу "Советский целлюлозно-бумажный завод" (далее - Завод) и обществу с ограниченной ответственностью "Советская бумага" (далее - Общество) о взыскании солидарно 90 000 000 руб. основного долга, 2 467 636 руб. 95 коп. просроченных процентов по состоянию на 16.09.2009, 44 771 руб. 75 коп. неустойки по процентам, 661 643 руб. 84 коп. неустойки по кредиту по договору об открытии возобновляемой кредитной линии от 23.06.2008 N 7382-103008 путем обращения взыскания на заложенное имущество, определении начальной продажной цены имущества согласно оценке, установленной 28.01.2009 и уменьшенной на величину дисконта, равного 50% для оборудования, заложенного по договору залога от 12.09.2007 N 2/Р-07-З, и 35% для недвижимости по договору ипотеки от 12.09.2007 N 2/Р-07-И и для оборудования, заложенного по договору залога от 04.09.2008 N 2/Р-07-З/1 (с учетом увеличения цены иска и предложения Завода и Банка определить начальную продажную цену имущества согласно оценке, произведенной в договорах ипотеки, залоге оборудования).
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)3. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)3. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23
"О применении судами правил о залоге вещей"83. Начальной продажной ценой предмета залога для проведения торгов, по общему правилу, является стоимость предмета залога, указанная в договоре залога, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда (пункт 3 статьи 340 ГК РФ).
"О применении судами правил о залоге вещей"83. Начальной продажной ценой предмета залога для проведения торгов, по общему правилу, является стоимость предмета залога, указанная в договоре залога, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда (пункт 3 статьи 340 ГК РФ).
Статья: Некоторые проблемы защиты жилищных прав граждан при взыскании долгов и банкротстве
(Шичанин А.В., Гривков О.Д.)
("Нотариус", 2022, N 1)Однако на практике финансовые управляющие стараются провести торги по продаже имущества должника как можно быстрее, что способствует занижению начальной продажной цены торгов по продаже имущества банкрота, которая может быть в разы ниже рыночной стоимости такого имущества. Особенно негативные последствия такого занижения стоимости проявляются, если речь идет об обращении взыскания на залоговое имущество. При обжаловании существенного занижения стоимости залогового имущества заявителям приходится сталкиваться с несовершенством законодательства о банкротстве, отдающего на откуп залоговому кредитору и финансовому управляющему практически все полномочия по определению начальной продажной цены имущества должника на торгах. Норма ст. 213.26 Закона о банкротстве сводит на нет состязательность лиц, участвующих в банкротном деле, что создает условия для злоупотребления правом со стороны финансовых управляющих и залоговых кредиторов. Ситуация, когда оценку имущества должника и определение начальной продажной цены имущества должника на торгах производит либо финансовый управляющий, либо залоговый кредитор без участия должника, является неоправданной. Необходимость усиления состязательности при оценке имущества банкротов актуализируется тем, что процесс реализации жилых помещений в настоящее время в значительной степени носит спекулятивный характер, в последнюю очередь учитывающий имущественные интересы должника и членов его семьи. В конечном счете заниженная оценка негативно влияет на возможность приобретения должником альтернативного жилья взамен того, из которого его выселяют.
(Шичанин А.В., Гривков О.Д.)
("Нотариус", 2022, N 1)Однако на практике финансовые управляющие стараются провести торги по продаже имущества должника как можно быстрее, что способствует занижению начальной продажной цены торгов по продаже имущества банкрота, которая может быть в разы ниже рыночной стоимости такого имущества. Особенно негативные последствия такого занижения стоимости проявляются, если речь идет об обращении взыскания на залоговое имущество. При обжаловании существенного занижения стоимости залогового имущества заявителям приходится сталкиваться с несовершенством законодательства о банкротстве, отдающего на откуп залоговому кредитору и финансовому управляющему практически все полномочия по определению начальной продажной цены имущества должника на торгах. Норма ст. 213.26 Закона о банкротстве сводит на нет состязательность лиц, участвующих в банкротном деле, что создает условия для злоупотребления правом со стороны финансовых управляющих и залоговых кредиторов. Ситуация, когда оценку имущества должника и определение начальной продажной цены имущества должника на торгах производит либо финансовый управляющий, либо залоговый кредитор без участия должника, является неоправданной. Необходимость усиления состязательности при оценке имущества банкротов актуализируется тем, что процесс реализации жилых помещений в настоящее время в значительной степени носит спекулятивный характер, в последнюю очередь учитывающий имущественные интересы должника и членов его семьи. В конечном счете заниженная оценка негативно влияет на возможность приобретения должником альтернативного жилья взамен того, из которого его выселяют.
Статья: Практические аспекты оценки в рамках дел о банкротстве
(Федосов Ю.В., Коляденко Т.С.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 2)Порядок определения начальной продажной цены залогового
(Федосов Ю.В., Коляденко Т.С.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 2)Порядок определения начальной продажной цены залогового
Статья: Продажа утраченного предмета залога. Часть 2: реализация утраченного предмета залога
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 4)К несущественным нарушениям порядка проведения торгов суды отнесли: отсутствие в публикации о торгах кадастрового номера объекта незавершенного строительства <26>; нарушение преимущественного права долевого сособственника <27>; отказ провести осмотр предмета залога лицу, не участвующему в торгах <28>; несогласие должника-банкрота (физического лица) с начальной ценой продажи, установленной залогодержателем при отсутствии разногласий с финансовым управляющим <29>; занижение начальной цены продажи в ситуации, когда поступила одна заявка на участие в торгах <30>; определение начальной продажной цены в решении суда об обращении взыскания, которое не было обжаловано <31>; неполное отражение в извещении о торгах информации о предмете торгов <32>; отсутствие подписи в отчете об оценке <33>; установление завышенной продажной цены при проведении публичного предложения <34>; занижение цены продажи залогодержателем, поскольку не установлено наличие потребительского спроса на приобретение спорного имущества по более высокой цене продажи <35>; допуск к участию в торгах участника, который не внес задаток и который не был признан победителем торгов <36>; установление финансовым управляющим начальной цены продажи на основании отчета оценщика в условиях, когда залогодержатель не предложил собственный вариант начальной цены продажи <37>; совместную реализацию имущества, обремененного и не обремененного залогом, в рамках процедуры банкротства <38>; установление плавающей ставки вознаграждения организатора торгов <39>; отсутствие персонального уведомления должника о проведении торгов со стороны судебного пристава-исполнителя <40> и т.д.
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 4)К несущественным нарушениям порядка проведения торгов суды отнесли: отсутствие в публикации о торгах кадастрового номера объекта незавершенного строительства <26>; нарушение преимущественного права долевого сособственника <27>; отказ провести осмотр предмета залога лицу, не участвующему в торгах <28>; несогласие должника-банкрота (физического лица) с начальной ценой продажи, установленной залогодержателем при отсутствии разногласий с финансовым управляющим <29>; занижение начальной цены продажи в ситуации, когда поступила одна заявка на участие в торгах <30>; определение начальной продажной цены в решении суда об обращении взыскания, которое не было обжаловано <31>; неполное отражение в извещении о торгах информации о предмете торгов <32>; отсутствие подписи в отчете об оценке <33>; установление завышенной продажной цены при проведении публичного предложения <34>; занижение цены продажи залогодержателем, поскольку не установлено наличие потребительского спроса на приобретение спорного имущества по более высокой цене продажи <35>; допуск к участию в торгах участника, который не внес задаток и который не был признан победителем торгов <36>; установление финансовым управляющим начальной цены продажи на основании отчета оценщика в условиях, когда залогодержатель не предложил собственный вариант начальной цены продажи <37>; совместную реализацию имущества, обремененного и не обремененного залогом, в рамках процедуры банкротства <38>; установление плавающей ставки вознаграждения организатора торгов <39>; отсутствие персонального уведомления должника о проведении торгов со стороны судебного пристава-исполнителя <40> и т.д.
Статья: Правовое значение оценки предмета залога в механизме обеспечения исполнения обязательств
(Мухамадеева Р.А.)
("Хозяйство и право", 2025, N 8)Особый интерес вызывает вопрос реализации заложенного имущества во внесудебном порядке без проведения торгов. Несмотря на то что по общему правилу стоимость предмета залога не относится к существенным условиям договора, п. 7 ст. 349 ГК РФ устанавливает обязательное требование указывать стоимость (начальную продажную цену) или порядок ее определения в соглашении о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество. При определении начальной продажной цены предмета залога стороны договора пользуются свободой усмотрения и могут согласовать ее как при заключении договора, так и в любой момент в дальнейшем, поскольку прямого законодательного запрета на это не установлено <20>. В данном случае ввиду отсутствия оценки предмета залога в качестве существенного условия это может привести к нарушению интересов одной из сторон договора залога и предмет залога может изначально не соответствовать рыночной стоимости. Ранее частично данный вопрос решался правоприменительной практикой, и Постановлением Пленума ВАС РФ было предусмотрено, что сделка по реализации заложенного имущества могла быть оспорена заинтересованным лицом, также залогодатель вправе был предъявить залогодержателю требование о возмещении убытков <21>. Указанная позиция ВАС РФ в настоящее время не применяется <22> в связи с внесением изменений в ст. 334 ГК РФ. Правоприменитель предусматривает возможность возмещения убытков при условии, если докажет существенное несоответствие цены реализации или оставления за собой предмета залога его рыночной стоимости, при отсутствии которого сумма, полученная при реализации, должна была превысить размер обеспеченного требования. Полагаем, при возникновении спора между сторонами договора залога стороны будут обращаться к независимой оценке, что вновь ставит вопрос о поспешности решения законодателя исключить в качестве существенного условия договора условие об оценке имущества.
(Мухамадеева Р.А.)
("Хозяйство и право", 2025, N 8)Особый интерес вызывает вопрос реализации заложенного имущества во внесудебном порядке без проведения торгов. Несмотря на то что по общему правилу стоимость предмета залога не относится к существенным условиям договора, п. 7 ст. 349 ГК РФ устанавливает обязательное требование указывать стоимость (начальную продажную цену) или порядок ее определения в соглашении о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество. При определении начальной продажной цены предмета залога стороны договора пользуются свободой усмотрения и могут согласовать ее как при заключении договора, так и в любой момент в дальнейшем, поскольку прямого законодательного запрета на это не установлено <20>. В данном случае ввиду отсутствия оценки предмета залога в качестве существенного условия это может привести к нарушению интересов одной из сторон договора залога и предмет залога может изначально не соответствовать рыночной стоимости. Ранее частично данный вопрос решался правоприменительной практикой, и Постановлением Пленума ВАС РФ было предусмотрено, что сделка по реализации заложенного имущества могла быть оспорена заинтересованным лицом, также залогодатель вправе был предъявить залогодержателю требование о возмещении убытков <21>. Указанная позиция ВАС РФ в настоящее время не применяется <22> в связи с внесением изменений в ст. 334 ГК РФ. Правоприменитель предусматривает возможность возмещения убытков при условии, если докажет существенное несоответствие цены реализации или оставления за собой предмета залога его рыночной стоимости, при отсутствии которого сумма, полученная при реализации, должна была превысить размер обеспеченного требования. Полагаем, при возникновении спора между сторонами договора залога стороны будут обращаться к независимой оценке, что вновь ставит вопрос о поспешности решения законодателя исключить в качестве существенного условия договора условие об оценке имущества.
Статья: Достоверность и истина в оценке рыночной стоимости
(Савиных В.А.)
("Закон", 2025, N 2)<4> В частности, в спорах, связанных с определением начальной продажной цены на торгах (см.: Постановления АС Восточно-Сибирского округа от 18.09.2020 N Ф02-4278/2020 по делу N А10-5074/2015, АС Западно-Сибирского округа от 23.06.2022 N Ф04-2878/2020 по делу N А70-15104/2019, АС Северо-Западного округа от 09.03.2023 N Ф07-22113/2022 по делу N А56-64846/2017), с определением объема реституционных требований (см.: Постановление АС Московского округа от 02.03.2023 N Ф05-6021/2022 по делу N А40-214179/2020), с оспариванием сделки ввиду неравноценности встречного предоставления (см.: Постановление АС Поволжского округа от 06.04.2023 N Ф06-22409/2022 по делу N А65-10380/2021), с оспариванием результатов торгов (см.: Постановление АС Северо-Кавказского округа от 06.06.2023 N Ф08-15145/2022 по делу N А53-14641/2020).
(Савиных В.А.)
("Закон", 2025, N 2)<4> В частности, в спорах, связанных с определением начальной продажной цены на торгах (см.: Постановления АС Восточно-Сибирского округа от 18.09.2020 N Ф02-4278/2020 по делу N А10-5074/2015, АС Западно-Сибирского округа от 23.06.2022 N Ф04-2878/2020 по делу N А70-15104/2019, АС Северо-Западного округа от 09.03.2023 N Ф07-22113/2022 по делу N А56-64846/2017), с определением объема реституционных требований (см.: Постановление АС Московского округа от 02.03.2023 N Ф05-6021/2022 по делу N А40-214179/2020), с оспариванием сделки ввиду неравноценности встречного предоставления (см.: Постановление АС Поволжского округа от 06.04.2023 N Ф06-22409/2022 по делу N А65-10380/2021), с оспариванием результатов торгов (см.: Постановление АС Северо-Кавказского округа от 06.06.2023 N Ф08-15145/2022 по делу N А53-14641/2020).
"Банкротство. Правовое регулирование: научно-практическое пособие"
(3-е изд., переработанное и дополненное)
(Попондопуло В.Ф.)
("Проспект", 2025)Имущество гражданина подлежит реализации на торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением суда. Драгоценности и другие предметы роскоши, стоимость которых превышает 100 тыс. рублей, и, вне зависимости от стоимости, недвижимое имущество подлежат реализации только на открытых торгах. Актуальность приобретают вопросы правового регулирования включения в конкурсную массу цифровых финансовых активов, в частности криптовалюты <1>. Порядок и условия проведения торгов в отношении предмета залога, включая его начальную продажную цену, определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
(3-е изд., переработанное и дополненное)
(Попондопуло В.Ф.)
("Проспект", 2025)Имущество гражданина подлежит реализации на торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением суда. Драгоценности и другие предметы роскоши, стоимость которых превышает 100 тыс. рублей, и, вне зависимости от стоимости, недвижимое имущество подлежат реализации только на открытых торгах. Актуальность приобретают вопросы правового регулирования включения в конкурсную массу цифровых финансовых активов, в частности криптовалюты <1>. Порядок и условия проведения торгов в отношении предмета залога, включая его начальную продажную цену, определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
Статья: Коррупция в недвижимости - анализ типичных способов коррупции и способы борьбы с ними владельцев недвижимости и правоохранительных органов
(Мартасов Д.)
("Жилищное право", 2022, N 12)Также коррупционные риски возникают при аренде государственного имущества. Судебным актом объект незавершенного строительства был изъят у собственника и выставлен на продажу с публичных торгов. Собственник объекта утверждает, что при определении начальной продажной цены объекта недвижимости уполномоченный орган администрации города в несколько раз занизил его стоимость. Требование удовлетворено, поскольку установлено, что при использовании расчета стоимости объекта показатели, утвержденные нормативными документами СССР, необоснованно занижены. Начальная цена продажи объекта установлена в размере его рыночной стоимости на основании заключения судебного эксперта [13].
(Мартасов Д.)
("Жилищное право", 2022, N 12)Также коррупционные риски возникают при аренде государственного имущества. Судебным актом объект незавершенного строительства был изъят у собственника и выставлен на продажу с публичных торгов. Собственник объекта утверждает, что при определении начальной продажной цены объекта недвижимости уполномоченный орган администрации города в несколько раз занизил его стоимость. Требование удовлетворено, поскольку установлено, что при использовании расчета стоимости объекта показатели, утвержденные нормативными документами СССР, необоснованно занижены. Начальная цена продажи объекта установлена в размере его рыночной стоимости на основании заключения судебного эксперта [13].
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются п. 9 ст. 77.1 комментируемого Федерального закона, в котором сказано, что продажа заложенного имущества, указанного в п. 8 настоящей статьи, осуществляется на публичных торгах в соответствии со ст. ст. 57 и 58 настоящего Федерального закона. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются п. 9 ст. 77.1 комментируемого Федерального закона, в котором сказано, что продажа заложенного имущества, указанного в п. 8 настоящей статьи, осуществляется на публичных торгах в соответствии со ст. ст. 57 и 58 настоящего Федерального закона. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика.
Статья: Страсти по ипотеке
(Шишкина А.)
("Жилищное право", 2022, N 10)При рассмотрении указанного дела Судебная коллегия также признала незаконным вывод суда об определении начальной продажной цены заложенного имущества, указав при этом, что в случае спора начальная продажная цена заложенного имущества для цели его реализации устанавливается судом независимо от соглашения сторон договора ипотеки относительно стоимости заложенного имущества.
(Шишкина А.)
("Жилищное право", 2022, N 10)При рассмотрении указанного дела Судебная коллегия также признала незаконным вывод суда об определении начальной продажной цены заложенного имущества, указав при этом, что в случае спора начальная продажная цена заложенного имущества для цели его реализации устанавливается судом независимо от соглашения сторон договора ипотеки относительно стоимости заложенного имущества.
Статья: Ограничение прав залогодержателя в деле о несостоятельности: анализ судебной практики
(Кудрявцева О.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2022, N 5)20. Орлова М.А., Мартынов О.В., Новиков С.А. Практические проблемы определения начальной продажной цены предмета залога на стадии обращения взыскания // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2019. N 3 (210). С. 80 - 85.
(Кудрявцева О.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2022, N 5)20. Орлова М.А., Мартынов О.В., Новиков С.А. Практические проблемы определения начальной продажной цены предмета залога на стадии обращения взыскания // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2019. N 3 (210). С. 80 - 85.