Оплата коммунальных услуг при смене собственника
Подборка наиболее важных документов по запросу Оплата коммунальных услуг при смене собственника (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Фактические договорные отношения
(КонсультантПлюс, 2025)"...Так, в качестве инструмента борьбы с недобросовестными управляющими организациями, уклоняющимися от заключения договоров ресурсоснабжения с РСО, Верховным Судом Российской Федерации... было дано толкование о том, что, несмотря на общий порядок предоставления управляющей организацией коммунальных услуг потребителям только при заключении соответствующего договора с РСО, направленный на обеспечение стабильности оказания коммунальных услуг при смене управляющих организаций, отношения между управляющей организацией и РСО могут быть признаны договорными и в ситуации, когда они сложились фактически без заключения договора-документа (управляющая организация приступила к управлению МКД, собственники помещений вносят плату за коммунальные услуги управляющей организации, а РСО выставляет последней счета за поставку соответствующего ресурса), что также позволяет признать управляющую организацию выполняющей функции исполнителя коммунальных услуг..."
(КонсультантПлюс, 2025)"...Так, в качестве инструмента борьбы с недобросовестными управляющими организациями, уклоняющимися от заключения договоров ресурсоснабжения с РСО, Верховным Судом Российской Федерации... было дано толкование о том, что, несмотря на общий порядок предоставления управляющей организацией коммунальных услуг потребителям только при заключении соответствующего договора с РСО, направленный на обеспечение стабильности оказания коммунальных услуг при смене управляющих организаций, отношения между управляющей организацией и РСО могут быть признаны договорными и в ситуации, когда они сложились фактически без заключения договора-документа (управляющая организация приступила к управлению МКД, собственники помещений вносят плату за коммунальные услуги управляющей организации, а РСО выставляет последней счета за поставку соответствующего ресурса), что также позволяет признать управляющую организацию выполняющей функции исполнителя коммунальных услуг..."
Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 21.11.2023 по делу N 33-7930/2023 (УИД 27RS0005-01-2023-000664-92)
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования продавца: О признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки.
Обстоятельства: Между сторонами заключен договор купли-продажи долей в праве общей собственности на квартиру, переход права долевой собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. Истец указывает на неисполнение ответчиками обязательств по оплате стоимости имущества.
Решение: Отказано.Доводы жалобы, что воля ответчиков не была направлена на создание правовых последствий по договору купли-продажи недвижимого имущества, поскольку после оформления сделки финансово-лицевой счет на квартиру в связи со сменой собственников не переоформлялся, ответчики расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг не несут, в настоящее время в квартире не проживают, сделка заключалась ответчиками с намерением получения заведомо завышенной стоимости спорной квартиры в доме, подлежащего сносу в связи с критическим процентов износа, не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают заключение спорного договора без намерения создать соответствующие правовые последствия.
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования продавца: О признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки.
Обстоятельства: Между сторонами заключен договор купли-продажи долей в праве общей собственности на квартиру, переход права долевой собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. Истец указывает на неисполнение ответчиками обязательств по оплате стоимости имущества.
Решение: Отказано.Доводы жалобы, что воля ответчиков не была направлена на создание правовых последствий по договору купли-продажи недвижимого имущества, поскольку после оформления сделки финансово-лицевой счет на квартиру в связи со сменой собственников не переоформлялся, ответчики расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг не несут, в настоящее время в квартире не проживают, сделка заключалась ответчиками с намерением получения заведомо завышенной стоимости спорной квартиры в доме, подлежащего сносу в связи с критическим процентов износа, не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают заключение спорного договора без намерения создать соответствующие правовые последствия.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Корректировка платы за отопление при смене собственника помещения в МКД
(Линейкина С.М.)
("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 3)Как указал Минстрой в Письме от 14.11.2022 N 59913-ОЛ/04, в случае смены собственника плата за коммунальную услугу по отоплению, в том числе скорректированная в I квартале года, следующего за расчетным, подлежит включению в платежный документ, выставляемый лицу, являющемуся собственником помещения в момент формирования начислений и проведения корректировки, как обязанному нести бремя содержания данного помещения.
(Линейкина С.М.)
("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 3)Как указал Минстрой в Письме от 14.11.2022 N 59913-ОЛ/04, в случае смены собственника плата за коммунальную услугу по отоплению, в том числе скорректированная в I квартале года, следующего за расчетным, подлежит включению в платежный документ, выставляемый лицу, являющемуся собственником помещения в момент формирования начислений и проведения корректировки, как обязанному нести бремя содержания данного помещения.
Ситуация: В каких случаях могут выселить из жилого помещения?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Выселить из жилого помещения могут, если, в частности, дом признан аварийным; сменился собственник помещения или с ним прекращены семейные отношения; плата за помещение и коммунальные услуги не вносится более шести месяцев, а также в некоторых других ситуациях. В большинстве случаев выселение производится в судебном порядке.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Выселить из жилого помещения могут, если, в частности, дом признан аварийным; сменился собственник помещения или с ним прекращены семейные отношения; плата за помещение и коммунальные услуги не вносится более шести месяцев, а также в некоторых других ситуациях. В большинстве случаев выселение производится в судебном порядке.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014)
(Извлечение)Вместе с тем, если управляющая организация фактически приступила к управлению общим имуществом многоквартирного дома во исполнение решения общего собрания собственников помещений и из представленных письменных доказательств следует, что собственники помещений вносят плату за коммунальные услуги управляющей организации, а ресурсоснабжающая организация выставляет последней счета за поставку соответствующего ресурса, отношения между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией в соответствии с п. 1 ст. 162 ГК РФ могут быть квалифицированы как фактически сложившиеся договорные отношения по снабжению ресурсом по присоединенной сети. Поэтому в подобной ситуации управляющая организация может быть признана выполняющей функции исполнителя коммунальных услуг в соответствии с п. 14 Правил.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014)
(Извлечение)Вместе с тем, если управляющая организация фактически приступила к управлению общим имуществом многоквартирного дома во исполнение решения общего собрания собственников помещений и из представленных письменных доказательств следует, что собственники помещений вносят плату за коммунальные услуги управляющей организации, а ресурсоснабжающая организация выставляет последней счета за поставку соответствующего ресурса, отношения между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией в соответствии с п. 1 ст. 162 ГК РФ могут быть квалифицированы как фактически сложившиеся договорные отношения по снабжению ресурсом по присоединенной сети. Поэтому в подобной ситуации управляющая организация может быть признана выполняющей функции исполнителя коммунальных услуг в соответствии с п. 14 Правил.
Приказ Минстроя России от 08.09.2015 N 644/пр
"Об утверждении примерных условий энергосервисного договора, направленного на сбережение и (или) повышение эффективности потребления коммунальных услуг при использовании общего имущества в многоквартирном доме"
(Зарегистрировано в Минюсте России 13.05.2016 N 42079)14. Условие о включении информации об оплате энергосервисного договора в платежный документ, выставляемый для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (далее - платежный документ).
"Об утверждении примерных условий энергосервисного договора, направленного на сбережение и (или) повышение эффективности потребления коммунальных услуг при использовании общего имущества в многоквартирном доме"
(Зарегистрировано в Минюсте России 13.05.2016 N 42079)14. Условие о включении информации об оплате энергосервисного договора в платежный документ, выставляемый для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (далее - платежный документ).
Статья: Исключение из судебной нагрузки "недостойных дел" за счет внедрения технологий искусственного интеллекта
(Трезубов Е.С.)
("Вестник гражданского процесса", 2024, N 2)Что же касается порядка взыскания задолженности по коммунальным платежам, то в сфере ЖКХ в принципе требуется глобальное реформирование как материальных, так и процессуальных (процедурных) правоотношений. На поверхности лежат такие проблемы, как отсутствие заключенных договоров ресурсоснабжения и управления помещениями в многоквартирном доме (часто при смене управляющей организации она не заключает договор с собственниками помещений, а оказывает свои услуги фактически, уведомив орган публичной власти об основаниях возникновения отношений), фактическое безучетное потребление энергоресурсов, допускаемые управляющими организациями ошибки в начислении платежей и т.п. И сегодня мировые судьи видят в качестве приложения к заявлению о взыскании задолженности, по сути, только расчет кредитора, в котором указываются сведения об объеме оказанных услуг, потребленных ресурсов и применяемых тарифах. Если тарифы установлены нормативно, то данные об объеме оказанных услуг принимаются от взыскателя на веру, зачастую без приложения каких-либо двусторонних актов. Здесь на самом деле нет признания задолженности со стороны должника, есть только презумпция верности расчета взыскателя, который не может быть достоверно проверен. Поскольку приказное производство не способно гарантировать должнику состояние защищенности иначе, чем за счет возможности отмены судебного приказа в упрощенном порядке, то нет никакой ценности в сохранении столь большого объема дел в судебной юрисдикции. Значительно удобнее было бы консолидировать все данные ЖКХ в единой государственной автоматизированной системе и предусмотреть внесудебные процедуры взыскания задолженности, не оплаченной добровольно или не оспоренной в определенный срок.
(Трезубов Е.С.)
("Вестник гражданского процесса", 2024, N 2)Что же касается порядка взыскания задолженности по коммунальным платежам, то в сфере ЖКХ в принципе требуется глобальное реформирование как материальных, так и процессуальных (процедурных) правоотношений. На поверхности лежат такие проблемы, как отсутствие заключенных договоров ресурсоснабжения и управления помещениями в многоквартирном доме (часто при смене управляющей организации она не заключает договор с собственниками помещений, а оказывает свои услуги фактически, уведомив орган публичной власти об основаниях возникновения отношений), фактическое безучетное потребление энергоресурсов, допускаемые управляющими организациями ошибки в начислении платежей и т.п. И сегодня мировые судьи видят в качестве приложения к заявлению о взыскании задолженности, по сути, только расчет кредитора, в котором указываются сведения об объеме оказанных услуг, потребленных ресурсов и применяемых тарифах. Если тарифы установлены нормативно, то данные об объеме оказанных услуг принимаются от взыскателя на веру, зачастую без приложения каких-либо двусторонних актов. Здесь на самом деле нет признания задолженности со стороны должника, есть только презумпция верности расчета взыскателя, который не может быть достоверно проверен. Поскольку приказное производство не способно гарантировать должнику состояние защищенности иначе, чем за счет возможности отмены судебного приказа в упрощенном порядке, то нет никакой ценности в сохранении столь большого объема дел в судебной юрисдикции. Значительно удобнее было бы консолидировать все данные ЖКХ в единой государственной автоматизированной системе и предусмотреть внесудебные процедуры взыскания задолженности, не оплаченной добровольно или не оспоренной в определенный срок.
Статья: Проблемы определения цены в договоре управления многоквартирным домом
(Крюкова Е.С.)
("Гражданское право", 2021, N 6)2. Голубев А.В. Обязательства собственников жилых помещений в многоквартирном доме по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги / А.В. Голубев // Законодательство и экономика. 2009. N 2. С. 30 - 39.
(Крюкова Е.С.)
("Гражданское право", 2021, N 6)2. Голубев А.В. Обязательства собственников жилых помещений в многоквартирном доме по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги / А.В. Голубев // Законодательство и экономика. 2009. N 2. С. 30 - 39.
Статья: Права прописанного в квартире, но не собственника
(Васильева О., Дворовенко В., Николаенко М., Фоминых Е.)
("Жилищное право", 2024, N 12)- обязанности: зарегистрированные лица обязаны соблюдать правила проживания, своевременно оплачивать коммунальные услуги и уведомлять о смене места жительства.
(Васильева О., Дворовенко В., Николаенко М., Фоминых Е.)
("Жилищное право", 2024, N 12)- обязанности: зарегистрированные лица обязаны соблюдать правила проживания, своевременно оплачивать коммунальные услуги и уведомлять о смене места жительства.
Путеводитель по судебной практике: Агентирование.
Правомерно ли договор на управление многоквартирным домом квалифицировать как агентский
(КонсультантПлюс, 2025)Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу, что сделка по уступке прав (требований) об уплате возникшей у ООО "Элегия" задолженности за коммунальные платежи, в отсутствие решения собрания собственников недвижимого имущества о смене управляющей компании, прямо противоречит требованиям закона и в силу положений п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной..."
Правомерно ли договор на управление многоквартирным домом квалифицировать как агентский
(КонсультантПлюс, 2025)Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу, что сделка по уступке прав (требований) об уплате возникшей у ООО "Элегия" задолженности за коммунальные платежи, в отсутствие решения собрания собственников недвижимого имущества о смене управляющей компании, прямо противоречит требованиям закона и в силу положений п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной..."
Ситуация: Что делать в случае покупки квартиры с долгами за коммунальные услуги?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если вы еще не обращались к предыдущему собственнику, уведомьте его о предъявлении к вам требований об уплате коммунальных платежей за период, когда вы собственником не являлись. Возможно, он погасит свою задолженность в добровольном порядке.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если вы еще не обращались к предыдущему собственнику, уведомьте его о предъявлении к вам требований об уплате коммунальных платежей за период, когда вы собственником не являлись. Возможно, он погасит свою задолженность в добровольном порядке.
Статья: Спор о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Регистрация по месту жительства сама по себе не влечет возникновение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в связи с чем один лишь факт сохранения регистрации ответчиков в спорной квартире при смене собственника данного жилого помещения не может являться основанием для возложения на них обязанности по внесению платежей, предусмотренных ст. 153 ЖК РФ. Факт непроживания ответчиков в квартире и отсутствия у них оснований состоять на регистрационном учете в квартире после смены собственника установлен вступившим в законную силу решением суда. Ответчики не являются членами семьи собственника, следовательно, не могут нести солидарную с собственником квартиры обязанность по внесению платы за коммунальные услуги (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.05.2018 N 4-КГ18-35).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Регистрация по месту жительства сама по себе не влечет возникновение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в связи с чем один лишь факт сохранения регистрации ответчиков в спорной квартире при смене собственника данного жилого помещения не может являться основанием для возложения на них обязанности по внесению платежей, предусмотренных ст. 153 ЖК РФ. Факт непроживания ответчиков в квартире и отсутствия у них оснований состоять на регистрационном учете в квартире после смены собственника установлен вступившим в законную силу решением суда. Ответчики не являются членами семьи собственника, следовательно, не могут нести солидарную с собственником квартиры обязанность по внесению платы за коммунальные услуги (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.05.2018 N 4-КГ18-35).
Статья: Управляющие компании - анализ новых споров по ним
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2024, N 7)Разрешая спор и отказывая ООО "ГК Д.О.М. Колпино" в удовлетворении иска, мировой судья, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что в спорный период действующей управляющей организацией МКД являлось ООО "Т.", то есть смены управляющей организации не произошло, поскольку вступившим в законную силу решением Тосненского городского суда Ленинградской области решения общего собрания собственников о выборе ООО "ГК Д.О.М. Колпино" в качестве управляющей организации многоквартирного дома признаны недействительными, факт оказания истцом услуг по управлению МКД не доказан, в связи с чем у истца отсутствует право на взимание с собственников платы за содержание жилого помещения и потребленные коммунальные услуги от ресурсоснабжающих организаций. Доводы кассационной жалобы о том, что между истцом и собственниками помещений МКД был заключен договор управления МКД, а распоряжением внесены изменения в реестр лицензий Ленинградской области, о неправильности обжалуемых судебных постановлений не свидетельствуют, поскольку А. является инициатором общего собрания по избранию ООО "ГК Д.О.М. Колпино" управляющей организацией, а само общее собрание вступившим в законную силу судебным постановлением признано недействительным. При этом достоверных доказательств, свидетельствующих об оказании истцом в спорный период собственникам помещений МКД каких-либо услуг, в материалы дела не представлено. Исходя из обстоятельств дела суд определил решение мирового судьи и апелляционное определение оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГК Д.О.М. Колпино" - без удовлетворения. Исходя из практики важно отметить, что при взаимодействии с управляющими компаниями необходимо четко отслеживать, какая УК оказывает услуги, кому и за что происходит оплата, отсутствует ли задолженность. Нередко встречаются ситуации, когда собственники оплачивают УК денежные средства за услуги ресурсоснабжающих организаций, а УК не оплачивает или оплачивает несвоевременно такие услуги и у собственников появляются задолженность за потребленные ресурсы.
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2024, N 7)Разрешая спор и отказывая ООО "ГК Д.О.М. Колпино" в удовлетворении иска, мировой судья, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что в спорный период действующей управляющей организацией МКД являлось ООО "Т.", то есть смены управляющей организации не произошло, поскольку вступившим в законную силу решением Тосненского городского суда Ленинградской области решения общего собрания собственников о выборе ООО "ГК Д.О.М. Колпино" в качестве управляющей организации многоквартирного дома признаны недействительными, факт оказания истцом услуг по управлению МКД не доказан, в связи с чем у истца отсутствует право на взимание с собственников платы за содержание жилого помещения и потребленные коммунальные услуги от ресурсоснабжающих организаций. Доводы кассационной жалобы о том, что между истцом и собственниками помещений МКД был заключен договор управления МКД, а распоряжением внесены изменения в реестр лицензий Ленинградской области, о неправильности обжалуемых судебных постановлений не свидетельствуют, поскольку А. является инициатором общего собрания по избранию ООО "ГК Д.О.М. Колпино" управляющей организацией, а само общее собрание вступившим в законную силу судебным постановлением признано недействительным. При этом достоверных доказательств, свидетельствующих об оказании истцом в спорный период собственникам помещений МКД каких-либо услуг, в материалы дела не представлено. Исходя из обстоятельств дела суд определил решение мирового судьи и апелляционное определение оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГК Д.О.М. Колпино" - без удовлетворения. Исходя из практики важно отметить, что при взаимодействии с управляющими компаниями необходимо четко отслеживать, какая УК оказывает услуги, кому и за что происходит оплата, отсутствует ли задолженность. Нередко встречаются ситуации, когда собственники оплачивают УК денежные средства за услуги ресурсоснабжающих организаций, а УК не оплачивает или оплачивает несвоевременно такие услуги и у собственников появляются задолженность за потребленные ресурсы.
Статья: Спор о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)- Финансово-лицевой счет на Квартиру не переоформлялся в связи со сменой собственника на Ответчика, что подтверждается финансовым лицевым счетом/другими документами.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)- Финансово-лицевой счет на Квартиру не переоформлялся в связи со сменой собственника на Ответчика, что подтверждается финансовым лицевым счетом/другими документами.