Ограничение увеличения размера арендной платы
Подборка наиболее важных документов по запросу Ограничение увеличения размера арендной платы (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Индексация арендной платы
(КонсультантПлюс, 2025)2. Ограничения при индексации арендной платы
(КонсультантПлюс, 2025)2. Ограничения при индексации арендной платы
Позиция ВС РФ: Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной, но не федеральной собственности, может превышать ставки, нормативно установленные для земель федеральной собственности
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2015) и другие акты высших судов
Применимые нормы: п. 1 ст. 614 ГК РФ, п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, п. п. 1, 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582)Федеральный законодатель, предоставив соответствующим органам государственной власти субъектов РФ полномочия по правовому регулированию вопроса о порядке определения размера арендной платы, не ограничил их права в этом вопросе (в спорный период и применительно к конкретному повышающему коэффициенту). Таким образом, суд округа неправомерно посчитал, что положения ненормативного правового акта, принятого субъектом РФ в пределах своей компетенции, противоречат Земельному кодексу РФ. Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4.
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2015) и другие акты высших судов
Применимые нормы: п. 1 ст. 614 ГК РФ, п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, п. п. 1, 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582)Федеральный законодатель, предоставив соответствующим органам государственной власти субъектов РФ полномочия по правовому регулированию вопроса о порядке определения размера арендной платы, не ограничил их права в этом вопросе (в спорный период и применительно к конкретному повышающему коэффициенту). Таким образом, суд округа неправомерно посчитал, что положения ненормативного правового акта, принятого субъектом РФ в пределах своей компетенции, противоречат Земельному кодексу РФ. Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Нужно ли оформлять дополнительное соглашение, если меняется размер арендной платы в соответствии с предусмотренным механизмом в договоре аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Доводы подателя жалобы об ограничении размера повышения арендной платы официальным индексом инфляции евро и о необходимости государственной регистрации изменений арендной платы подлежат отклонению.
Нужно ли оформлять дополнительное соглашение, если меняется размер арендной платы в соответствии с предусмотренным механизмом в договоре аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Доводы подателя жалобы об ограничении размера повышения арендной платы официальным индексом инфляции евро и о необходимости государственной регистрации изменений арендной платы подлежат отклонению.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Действителен ли акт органа власти, повышающий коэффициент расчета платы по договору аренды при передаче в субаренду или при перенайме государственного земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)По смыслу гражданского законодательства в случае осуществления поднайма (субаренды) арендатор не выбывает из арендного обязательства, а заключает дополнительный договор, обладающий ограниченной самостоятельностью и напрямую связанный с основным договором аренды, поэтому положение оспариваемого пункта, в соответствии с которым при расчете арендной платы в случае сдачи земельных участков в субаренду предусматривается применение повышающего коэффициента "2", подразумевает изменение арендодателем в одностороннем порядке основного условия договора аренды (размер арендной платы), не основано на законе и противоречит принципу экономической обоснованности.
Действителен ли акт органа власти, повышающий коэффициент расчета платы по договору аренды при передаче в субаренду или при перенайме государственного земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)По смыслу гражданского законодательства в случае осуществления поднайма (субаренды) арендатор не выбывает из арендного обязательства, а заключает дополнительный договор, обладающий ограниченной самостоятельностью и напрямую связанный с основным договором аренды, поэтому положение оспариваемого пункта, в соответствии с которым при расчете арендной платы в случае сдачи земельных участков в субаренду предусматривается применение повышающего коэффициента "2", подразумевает изменение арендодателем в одностороннем порядке основного условия договора аренды (размер арендной платы), не основано на законе и противоречит принципу экономической обоснованности.
Нормативные акты
<Письмо> Госналогслужбы РФ от 05.09.1997 N ВК-6-11/638
"Об отдельных вопросах применения сбора за открытие игорного бизнеса"
(вместе с Постановлением Президиума ВАС РФ от 03.06.1997 N 5062/96)Из содержания договора аренды от 27.07.95 N 11/95, заключенного между истцом (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Эспада" (арендатором) следует, что установка и подключение игровых автоматов, а также их эксплуатация и получение выручки осуществляются под контролем истца, который вправе изменить размер арендной платы в случаях повышения ставок за одну игру и по иным основаниям. Поэтому, передавая игровые автоматы в аренду, истец оставался не только их собственником, но и лицом, заинтересованным в открытии игорного бизнеса.
"Об отдельных вопросах применения сбора за открытие игорного бизнеса"
(вместе с Постановлением Президиума ВАС РФ от 03.06.1997 N 5062/96)Из содержания договора аренды от 27.07.95 N 11/95, заключенного между истцом (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Эспада" (арендатором) следует, что установка и подключение игровых автоматов, а также их эксплуатация и получение выручки осуществляются под контролем истца, который вправе изменить размер арендной платы в случаях повышения ставок за одну игру и по иным основаниям. Поэтому, передавая игровые автоматы в аренду, истец оставался не только их собственником, но и лицом, заинтересованным в открытии игорного бизнеса.
Апелляционное определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 13.12.2018 N АПЛ18-523
<Об оставлении без изменения Решения Верховного Суда РФ от 12.09.2018 N АКПИ18-667, которым было отказано в удовлетворении заявления о признании недействующим абзаца восьмого Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582>По мнению административного истца, принцип N 7 ограничивает его право на приобретение в собственность земельного участка, необходимого для эксплуатации находящихся в собственности ООО "Спецэнергострой-М" нежилых помещений, которые расположены на земельном участке, находящемся в собственности муниципального образования, и обязывает административного истца уплачивать арендную плату по повышенным тарифам. Кроме того, оспариваемый принцип вносит правовую неопределенность в регулирование отношений, касающихся определения размера арендной платы в случаях, когда договор аренды заключается без проведения торгов и является обязательным, поскольку распространяет свое действие на всех лиц, имеющих в собственности здания, сооружения, нежилые помещения, в отношении которых существуют ограничения в приобретении земельного участка в собственность, занятого такой недвижимостью, при этом данные ограничения могут быть предусмотрены не только Земельным кодексом Российской Федерации, но и иными нормативными правовыми актами.
<Об оставлении без изменения Решения Верховного Суда РФ от 12.09.2018 N АКПИ18-667, которым было отказано в удовлетворении заявления о признании недействующим абзаца восьмого Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582>По мнению административного истца, принцип N 7 ограничивает его право на приобретение в собственность земельного участка, необходимого для эксплуатации находящихся в собственности ООО "Спецэнергострой-М" нежилых помещений, которые расположены на земельном участке, находящемся в собственности муниципального образования, и обязывает административного истца уплачивать арендную плату по повышенным тарифам. Кроме того, оспариваемый принцип вносит правовую неопределенность в регулирование отношений, касающихся определения размера арендной платы в случаях, когда договор аренды заключается без проведения торгов и является обязательным, поскольку распространяет свое действие на всех лиц, имеющих в собственности здания, сооружения, нежилые помещения, в отношении которых существуют ограничения в приобретении земельного участка в собственность, занятого такой недвижимостью, при этом данные ограничения могут быть предусмотрены не только Земельным кодексом Российской Федерации, но и иными нормативными правовыми актами.
Готовое решение: Как составить договор аренды частного земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)ограничение права арендодателя на одностороннее изменение арендной платы. Арендодатель может предложить включить в договор свое право на ежегодное одностороннее изменение арендной платы (п. 3 ст. 614 ГК РФ, п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). В ваших интересах предложить менее частые изменения или ограничить размер увеличения;
(КонсультантПлюс, 2025)ограничение права арендодателя на одностороннее изменение арендной платы. Арендодатель может предложить включить в договор свое право на ежегодное одностороннее изменение арендной платы (п. 3 ст. 614 ГК РФ, п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). В ваших интересах предложить менее частые изменения или ограничить размер увеличения;
Готовое решение: Как казенному учреждению заполнить и представить пояснительную записку (ф. 0503160) и пояснения к отчетности
(КонсультантПлюс, 2025)наличии условий продления срока пользования имуществом, условий о праве покупки (выкупа) используемого имущества (объекта учета аренды), а также положений о повышении арендных платежей, в том числе цены выкупа;
(КонсультантПлюс, 2025)наличии условий продления срока пользования имуществом, условий о праве покупки (выкупа) используемого имущества (объекта учета аренды), а также положений о повышении арендных платежей, в том числе цены выкупа;
Готовое решение: Как действовать арендодателю государственного и муниципального имущества в условиях распространения коронавируса COVID-19 (актуально до 31 декабря 2022 г. включительно)
(КонсультантПлюс, 2022)Если арендная плата подлежит снижению по ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, то есть из-за того, что недвижимость нельзя использовать из-за введенного в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, то плата должна быть изменена с момента, когда наступила невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению, независимо от даты заключения дополнительного соглашения (вопрос 5 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020). Как правило, этот момент совпадает с датой начала ограничений, связанных с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ. В остальных случаях момент начала снижения может быть иной и определяется сторонами в соглашении.
(КонсультантПлюс, 2022)Если арендная плата подлежит снижению по ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, то есть из-за того, что недвижимость нельзя использовать из-за введенного в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, то плата должна быть изменена с момента, когда наступила невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению, независимо от даты заключения дополнительного соглашения (вопрос 5 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020). Как правило, этот момент совпадает с датой начала ограничений, связанных с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ. В остальных случаях момент начала снижения может быть иной и определяется сторонами в соглашении.
Готовое решение: Как действовать арендодателю имущества в частной собственности в условиях распространения коронавируса COVID-19 (до 31 мая 2023 г. включительно)
(КонсультантПлюс, 2023)невозможность использования имущества из-за введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации не наступила. Например, арендатор не может пускать посетителей в свой ресторан, но, как и раньше, может работать на доставку. Или власти региона не вводили ограничений на работу в сфере, в которой используется арендованное помещение;
(КонсультантПлюс, 2023)невозможность использования имущества из-за введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации не наступила. Например, арендатор не может пускать посетителей в свой ресторан, но, как и раньше, может работать на доставку. Или власти региона не вводили ограничений на работу в сфере, в которой используется арендованное помещение;
Статья: Защита прав и освобождение от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств арендатора в условиях режима самоизоляции
(Самигулина А.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 6)На наш взгляд, необходимо обратить внимание на возможность освобождения арендатора от ответственности в случае неисполнения им своих обязательств по договору. Такое возможно, если суд признает наличие обстоятельств непреодолимой силы, помешавших исполнению обязанностей арендатора. Однако, несмотря на наличие такой возможности, на практике решения судов по данному вопросу однозначны: арендаторы не освобождаются от ответственности, так как не могут доказать, что введение режима повышенной готовности явилось для них обстоятельством непреодолимой силы. На наш взгляд, такие решения правомерны, так как у добросовестного арендатора есть возможность в ходе переговоров с арендодателем изменить свои обязательства путем получения уменьшения размера арендной платы или отсрочки уплаты.
(Самигулина А.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 6)На наш взгляд, необходимо обратить внимание на возможность освобождения арендатора от ответственности в случае неисполнения им своих обязательств по договору. Такое возможно, если суд признает наличие обстоятельств непреодолимой силы, помешавших исполнению обязанностей арендатора. Однако, несмотря на наличие такой возможности, на практике решения судов по данному вопросу однозначны: арендаторы не освобождаются от ответственности, так как не могут доказать, что введение режима повышенной готовности явилось для них обстоятельством непреодолимой силы. На наш взгляд, такие решения правомерны, так как у добросовестного арендатора есть возможность в ходе переговоров с арендодателем изменить свои обязательства путем получения уменьшения размера арендной платы или отсрочки уплаты.
"Обязательства и их исполнение: комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении"
(постатейный)
(Сарбаш С.В.)
("М-Логос", 2022)В контексте одностороннего изменения обязательства такая терминология создает ассоциацию с новацией, для которой она характерна. Отсюда может возникать вопрос: имеется ли в виду такое соглашение сторон, когда обязательство может быть новировано волей одной стороны? Теоретически такое исключать нельзя, поскольку ст. 310 ГК никак не ограничивает содержание одностороннего изменения обязательства, хотя на практике широкого использования данной модели не наблюдается. Чаще всего на практике одностороннее изменение обязательства охватывает случаи увеличения размера той или иной обязанности (арендных платежей, процентов за пользование займом, цены товара и т.п.). Последнее не является новацией.
(постатейный)
(Сарбаш С.В.)
("М-Логос", 2022)В контексте одностороннего изменения обязательства такая терминология создает ассоциацию с новацией, для которой она характерна. Отсюда может возникать вопрос: имеется ли в виду такое соглашение сторон, когда обязательство может быть новировано волей одной стороны? Теоретически такое исключать нельзя, поскольку ст. 310 ГК никак не ограничивает содержание одностороннего изменения обязательства, хотя на практике широкого использования данной модели не наблюдается. Чаще всего на практике одностороннее изменение обязательства охватывает случаи увеличения размера той или иной обязанности (арендных платежей, процентов за пользование займом, цены товара и т.п.). Последнее не является новацией.
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Риски арендатора при заключении договораЕсли в договоре предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы и не установлены ограничения такого изменения (не определено, из каких показателей должен исходить арендодатель при изменении размера арендной платы), то, в частности, при смене собственника арендованного имущества может сложиться следующая ситуация. Новый собственник - арендодатель может увеличить размер арендной платы по своему усмотрению, и арендатор будет обязан вносить ее в измененном размере.
Статья: Обеспечительный платеж: между эффективностью и справедливостью
(Павлов Н.А.)
("Арбитражные споры", 2025, N 3)Таким образом, европейский законодатель при регулировании отношений, где слабой стороной является гражданин, стремится предоставить последнему правовую защиту, ограничивая размер обеспечения и гарантируя дополнительные права арендатору с помощью сепарации обеспечения от имущества арендодателя и отсутствия возможности последнего своевольно реализовать свои притязания при возникновении денежных обязательств. В модель арендного депозита, в отличие от обеспечительного платежа, диспозитивно заложена также и гарантийная функция, которая предоставляет арендодателю срок для обнаружения недостатков в имуществе после прекращения арендных отношений. При этом очевидно, что такая повышенная защита сторон повышает трансакционные издержки и негативно влияет на оборот: необходимо создавать отдельный банковский счет, договариваться с банком об удобных для сторон условиях его ведения при отсутствии возможности арендодателя оперативно засчитать платеж.
(Павлов Н.А.)
("Арбитражные споры", 2025, N 3)Таким образом, европейский законодатель при регулировании отношений, где слабой стороной является гражданин, стремится предоставить последнему правовую защиту, ограничивая размер обеспечения и гарантируя дополнительные права арендатору с помощью сепарации обеспечения от имущества арендодателя и отсутствия возможности последнего своевольно реализовать свои притязания при возникновении денежных обязательств. В модель арендного депозита, в отличие от обеспечительного платежа, диспозитивно заложена также и гарантийная функция, которая предоставляет арендодателю срок для обнаружения недостатков в имуществе после прекращения арендных отношений. При этом очевидно, что такая повышенная защита сторон повышает трансакционные издержки и негативно влияет на оборот: необходимо создавать отдельный банковский счет, договариваться с банком об удобных для сторон условиях его ведения при отсутствии возможности арендодателя оперативно засчитать платеж.
Статья: Последствия досрочного прекращения аренды при наличии субаренды
(Громов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, NN 7, 8)Второй вариант предполагает не проверку того, создавали ли арендодатель и арендатор условия для себя, а оценку соответствия последнего дополнительного соглашения текущим рыночным условиям. Так, в одном из дел о понуждении арендодателя к заключению договора суд иск удовлетворил, но на условиях последней редакции договора аренды (в части цены) <46>. При этом "довод субарендатора о неправомерном увеличении арендной платы за арендуемое помещение с 300 000 до 700 000 руб. в месяц был отклонен, поскольку по условиям договора аренды арендная плата могла быть пересмотрена арендодателем при изменении рыночной стоимости 1 кв. м площади, но не чаще одного раза в год... субарендатор не доказал, что указанный размер арендной платы является завышенным, либо то, что увеличен арендодателем более 1 раза в год" <47>.
(Громов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, NN 7, 8)Второй вариант предполагает не проверку того, создавали ли арендодатель и арендатор условия для себя, а оценку соответствия последнего дополнительного соглашения текущим рыночным условиям. Так, в одном из дел о понуждении арендодателя к заключению договора суд иск удовлетворил, но на условиях последней редакции договора аренды (в части цены) <46>. При этом "довод субарендатора о неправомерном увеличении арендной платы за арендуемое помещение с 300 000 до 700 000 руб. в месяц был отклонен, поскольку по условиям договора аренды арендная плата могла быть пересмотрена арендодателем при изменении рыночной стоимости 1 кв. м площади, но не чаще одного раза в год... субарендатор не доказал, что указанный размер арендной платы является завышенным, либо то, что увеличен арендодателем более 1 раза в год" <47>.