Обзор Верховного Суда долевое строительство
Подборка наиболее важных документов по запросу Обзор Верховного Суда долевое строительство (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Аренда земельного участка под МКД
(КонсультантПлюс, 2025)Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства МКД, может быть зарегистрировано независимо от даты заключения, если на момент обращения с заявлением МКД введен в эксплуатацию и зарегистрированы права собственности участников долевого строительства
(КонсультантПлюс, 2025)Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства МКД, может быть зарегистрировано независимо от даты заключения, если на момент обращения с заявлением МКД введен в эксплуатацию и зарегистрированы права собственности участников долевого строительства
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Расторжение договора аренды по соглашению сторон или из-за существенного изменения обстоятельств
(КонсультантПлюс, 2025)Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка для строительства МКД подлежит регистрации независимо от даты его заключения, если на момент обращения с заявлением МКД введен в эксплуатацию и зарегистрировано право собственности на недвижимость участников долевого строительства
(КонсультантПлюс, 2025)Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка для строительства МКД подлежит регистрации независимо от даты его заключения, если на момент обращения с заявлением МКД введен в эксплуатацию и зарегистрировано право собственности на недвижимость участников долевого строительства
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Спор о взыскании с застройщика неустойки (пени) по договору участия в долевом строительстве (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства многоквартирного жилого дома в договоре может быть определен как совокупность календарного срока окончания строительства и периода, в пределах которого после окончания строительства объект должен быть передан застройщиком участнику долевого строительства (п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства многоквартирного жилого дома в договоре может быть определен как совокупность календарного срока окончания строительства и периода, в пределах которого после окончания строительства объект должен быть передан застройщиком участнику долевого строительства (п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023).
Готовое решение: Принципы толкования договоров
(КонсультантПлюс, 2025)Новый кредитор приобрел у старого кредитора право требовать от застройщика передачи квартиры по предварительному договору купли-продажи. И обратился в суд с иском к застройщику о взыскании законной неустойки за просрочку передачи (ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве). Нижестоящие суды не применили к предварительному договору купли-продажи нормы об участии в долевом строительстве и отказали в иске. Верховный Суд РФ применил последовательно все три метода толкования и установил, что с учетом фактически сложившихся отношений, несмотря на название, к договору нужно применять нормы о долевом участии в строительстве (п. 1.1 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 19.07.2017).
(КонсультантПлюс, 2025)Новый кредитор приобрел у старого кредитора право требовать от застройщика передачи квартиры по предварительному договору купли-продажи. И обратился в суд с иском к застройщику о взыскании законной неустойки за просрочку передачи (ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве). Нижестоящие суды не применили к предварительному договору купли-продажи нормы об участии в долевом строительстве и отказали в иске. Верховный Суд РФ применил последовательно все три метода толкования и установил, что с учетом фактически сложившихся отношений, несмотря на название, к договору нужно применять нормы о долевом участии в строительстве (п. 1.1 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 19.07.2017).
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2022)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.10.2022)Действие Федерального закона N 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с 1 апреля 2005 г. сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которым в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за IV квартал 2012 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10 апреля 2013 г.).
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.10.2022)Действие Федерального закона N 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с 1 апреля 2005 г. сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которым в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за IV квартал 2012 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10 апреля 2013 г.).
Статья: Некоторые процессуальные особенности рассмотрения гражданских дел, связанных с участием граждан в долевом строительстве
(Машин А.А.)
("Российский судья", 2021, N 5)Однако сложившаяся судебная практика обнаруживает противоречие с нормами вышеуказанного Закона. В частности, Верховный Суд в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, указывает на исключительную подсудность при разрешении этой категории споров и необходимость выбора суда по месту нахождения недвижимого имущества <4>.
(Машин А.А.)
("Российский судья", 2021, N 5)Однако сложившаяся судебная практика обнаруживает противоречие с нормами вышеуказанного Закона. В частности, Верховный Суд в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, указывает на исключительную подсудность при разрешении этой категории споров и необходимость выбора суда по месту нахождения недвижимого имущества <4>.
Статья: Практические вопросы снижения размера неустойки за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства
(Можилян С.А.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2021, N 1)В соответствии с позицией Президиума Верховного Суда РФ от 4 декабря 2013 г., отраженной в п. 21 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (далее - Обзор практики Верховного Суда РФ от 04.12.2013), неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ, является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон.
(Можилян С.А.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2021, N 1)В соответствии с позицией Президиума Верховного Суда РФ от 4 декабря 2013 г., отраженной в п. 21 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (далее - Обзор практики Верховного Суда РФ от 04.12.2013), неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ, является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон.
Статья: Некоторые проблемы, связанные с нахождением имущества в долевой собственности
(Филина Д.Л.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 2)Гаражно-строительный кооператив "Формула 1" является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0005009:9937 площадью 11 983,4 квадратных метра, расположенного в здании с кадастровым номером 77:04:0005009:1019 площадью 27 273,4 квадратных метра, находящемся по адресу: город Москва, ул. Привольная, д. 70, корп. 1. Собственником иных помещений в указанном здании является общество, которое как участник общей долевой собственности на общее имущество указанного здания заключило с публичным акционерным обществом "Мегафон" (далее - ПАО "Мегафон") возмездный договор на размещение оборудования и средств связи на кровле названного здания (далее - договор), предусматривающий взимание арендной платы. На обращение кооператива к ПАО "Мегафон" об основаниях использования общего имущества последнее в письме от 23 августа 2018 года сообщило о заключении им договора с единственным известным ему собственником в лице общества, представившего документы, подтверждающие право владения, пользования и распоряжения помещениями в спорном здании. Как указал Верховный Суд Российской Федерации, поскольку законом прямо не урегулированы отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, по вопросам владения и управления общим имуществом к указанным отношениям применима аналогия закона (нормы законодательства, регулирующие сходные отношения). Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"). Право собственников помещений - участников общей долевой собственности владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам остальных собственников. Использование единолично одним собственником мест общего пользования, получение от этого дохода без согласия других собственников нельзя считать соответствующим требованиям закона, поскольку в силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (толкование этих норм права дано Верховным Судом Российской Федерации в п. 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (далее - Обзор), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, а также в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 5 декабря 2016 года N 304-ЭС16-10165). Однако суды при рассмотрении спора не установили наличия решения всех собственников помещений в спорном здании о порядке пользования общим имуществом, их согласия на передачу кровли здания ПАО "Мегафон" в аренду, а также принятия порядка распределения доходов между собственниками.
(Филина Д.Л.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 2)Гаражно-строительный кооператив "Формула 1" является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0005009:9937 площадью 11 983,4 квадратных метра, расположенного в здании с кадастровым номером 77:04:0005009:1019 площадью 27 273,4 квадратных метра, находящемся по адресу: город Москва, ул. Привольная, д. 70, корп. 1. Собственником иных помещений в указанном здании является общество, которое как участник общей долевой собственности на общее имущество указанного здания заключило с публичным акционерным обществом "Мегафон" (далее - ПАО "Мегафон") возмездный договор на размещение оборудования и средств связи на кровле названного здания (далее - договор), предусматривающий взимание арендной платы. На обращение кооператива к ПАО "Мегафон" об основаниях использования общего имущества последнее в письме от 23 августа 2018 года сообщило о заключении им договора с единственным известным ему собственником в лице общества, представившего документы, подтверждающие право владения, пользования и распоряжения помещениями в спорном здании. Как указал Верховный Суд Российской Федерации, поскольку законом прямо не урегулированы отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, по вопросам владения и управления общим имуществом к указанным отношениям применима аналогия закона (нормы законодательства, регулирующие сходные отношения). Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"). Право собственников помещений - участников общей долевой собственности владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам остальных собственников. Использование единолично одним собственником мест общего пользования, получение от этого дохода без согласия других собственников нельзя считать соответствующим требованиям закона, поскольку в силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (толкование этих норм права дано Верховным Судом Российской Федерации в п. 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (далее - Обзор), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, а также в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 5 декабря 2016 года N 304-ЭС16-10165). Однако суды при рассмотрении спора не установили наличия решения всех собственников помещений в спорном здании о порядке пользования общим имуществом, их согласия на передачу кровли здания ПАО "Мегафон" в аренду, а также принятия порядка распределения доходов между собственниками.
Вопрос: Какие обязательства влечет заключение предварительного договора купли-продажи?
(Консультация эксперта, 2025)Исполненное по предварительному договору купли-продажи недвижимости денежное обязательство по оплате ее стоимости дает право покупателю в судебном порядке потребовать признания права собственности. В этом случае не требуется сначала понуждать продавца в судебном порядке к заключению основного договора. Данный подход представлен в п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.
(Консультация эксперта, 2025)Исполненное по предварительному договору купли-продажи недвижимости денежное обязательство по оплате ее стоимости дает право покупателю в судебном порядке потребовать признания права собственности. В этом случае не требуется сначала понуждать продавца в судебном порядке к заключению основного договора. Данный подход представлен в п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.
"Правовые аспекты разработки и коммерциализации программного обеспечения"
(Савельев А.И.)
("Статут", 2024)<2> Стремление защитить слабую сторону посредством создания специальной договорной конструкции повлекло ситуацию, при которой вне зависимости от наименования договор, направленный на привлечение средств физических лиц должников в строительство многообъектной недвижимости, является договором долевого участия в строительстве (см.: Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).
(Савельев А.И.)
("Статут", 2024)<2> Стремление защитить слабую сторону посредством создания специальной договорной конструкции повлекло ситуацию, при которой вне зависимости от наименования договор, направленный на привлечение средств физических лиц должников в строительство многообъектной недвижимости, является договором долевого участия в строительстве (см.: Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).
Готовое решение: Какие гарантийные обязательства несет застройщик по договору участия в долевом строительстве
(КонсультантПлюс, 2025)Обратите внимание, что дольщик не вправе требовать заменить объект долевого строительства, который он должен получить, на равнозначный (п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2016)).
(КонсультантПлюс, 2025)Обратите внимание, что дольщик не вправе требовать заменить объект долевого строительства, который он должен получить, на равнозначный (п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2016)).
Готовое решение: Что означает исполнение обязательства в натуре и как реализовать требование о нем
(КонсультантПлюс, 2025)получить имущество (например, физлицо может потребовать от застройщика передать индивидуально-определенное нежилое помещение в объекте незавершенного строительства, не предназначенное для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, которые не связаны с предпринимательской и иной экономической деятельностью, - если застройщик не исполнил обязательство по договору участия в долевом строительстве, предметом которого являлось такое помещение (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утвержденный Президиумом ВС РФ 14.11.2018));
(КонсультантПлюс, 2025)получить имущество (например, физлицо может потребовать от застройщика передать индивидуально-определенное нежилое помещение в объекте незавершенного строительства, не предназначенное для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, которые не связаны с предпринимательской и иной экономической деятельностью, - если застройщик не исполнил обязательство по договору участия в долевом строительстве, предметом которого являлось такое помещение (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утвержденный Президиумом ВС РФ 14.11.2018));
Путеводитель по сделкам. Уступка имущественного права по договору участия в долевом строительстве. Общая информацияВозникновение спора о надлежащем исполнении первоначальным участником долевого строительства обязательства по уплате застройщику цены договора не является основанием для признания недействительным договора об уступке прав по договору об участии в долевом строительстве, ранее заключенного этим участником (п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2022) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.10.2022)).
Ситуация: Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п. 1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п. 1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).
Ситуация: Как признать право собственности на объект долевого строительства в судебном порядке?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Однако в удовлетворении подобных требований может быть отказано, в частности, если объект долевого строительства в виде квартиры на момент подачи иска не существует (п. 17 Обзора от 04.12.2013; п. 3 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017; Определения Верховного Суда РФ от 21.09.2021 N 306-ЭС17-7560(15-16) по делу N А57-22463/2014, от 28.03.2019 N 309-ЭС19-24(2) по делу N А76-5631/2017, от 29.12.2018 N 304-ЭС18-21752(2) по делу N А67-7248/2016).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Однако в удовлетворении подобных требований может быть отказано, в частности, если объект долевого строительства в виде квартиры на момент подачи иска не существует (п. 17 Обзора от 04.12.2013; п. 3 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017; Определения Верховного Суда РФ от 21.09.2021 N 306-ЭС17-7560(15-16) по делу N А57-22463/2014, от 28.03.2019 N 309-ЭС19-24(2) по делу N А76-5631/2017, от 29.12.2018 N 304-ЭС18-21752(2) по делу N А67-7248/2016).