Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью
Подборка наиболее важных документов по запросу Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: К вопросу об обязательной нотариальной форме сделок с недвижимостью
(Бадулина Е.В.)
("Закон", 2025, N 7)Помимо ГК РФ, требование ОНФ для сделки сегодня содержится и в специальных федеральных законах. Так, например, специальным законом обязательная нотариальная форма установлена для договора поручительства по обязательствам застройщика, который и заключается до государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома <46>. При этом действующим регулированием не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, участником долевого строительства по которому, уступающим свои права, является несовершеннолетний <47>. Ряд случаев обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью содержатся в Федеральном законе от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (ст. 42, 54), а также в Семейном кодексе РФ (например, обязательное нотариальное удостоверение согласия супруга, выдаваемого другому супругу, на заключение последним сделок по распоряжению имуществом - ст. 35).
(Бадулина Е.В.)
("Закон", 2025, N 7)Помимо ГК РФ, требование ОНФ для сделки сегодня содержится и в специальных федеральных законах. Так, например, специальным законом обязательная нотариальная форма установлена для договора поручительства по обязательствам застройщика, который и заключается до государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома <46>. При этом действующим регулированием не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, участником долевого строительства по которому, уступающим свои права, является несовершеннолетний <47>. Ряд случаев обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью содержатся в Федеральном законе от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (ст. 42, 54), а также в Семейном кодексе РФ (например, обязательное нотариальное удостоверение согласия супруга, выдаваемого другому супругу, на заключение последним сделок по распоряжению имуществом - ст. 35).
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.11.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
(ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.11.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 28.12.2025)
"О государственной регистрации недвижимости"1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
(ред. от 28.12.2025)
"О государственной регистрации недвижимости"1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
Ситуация: Как оформить сделку купли-продажи жилого дома, в том числе если у продавца нет права собственности на земельный участок?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, либо сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме, в частности, отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке) (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, либо сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме, в частности, отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке) (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ).
Статья: Нотариальное удостоверение сделок как гарантия конституционного права на жилище
(Михайлова Е.В.)
("Нотариус", 2025, N 4)Вопрос состоит не в том, необходимо ли обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Вопрос заключается в том, что нотариальное удостоверение сделки дает гражданам, каким образом оно служит реализации и защите их конституционного права на жилище. Часто говорят, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество не является гарантией законности сделки <3>. Однако является ли такой гарантией нотариальное удостоверение сделки?
(Михайлова Е.В.)
("Нотариус", 2025, N 4)Вопрос состоит не в том, необходимо ли обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Вопрос заключается в том, что нотариальное удостоверение сделки дает гражданам, каким образом оно служит реализации и защите их конституционного права на жилище. Часто говорят, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество не является гарантией законности сделки <3>. Однако является ли такой гарантией нотариальное удостоверение сделки?
Статья: Нотариат как способ защиты жилищных прав граждан
(Ковалева О.А.)
("Нотариус", 2022, N 5)<3> Иншакова А.О., Тымчук Ю.А. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью как гарант стабильности ее гражданского оборота // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5: Юриспруденция. 2016. Т. 15. N 2 (31). С. 125 - 133.
(Ковалева О.А.)
("Нотариус", 2022, N 5)<3> Иншакова А.О., Тымчук Ю.А. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью как гарант стабильности ее гражданского оборота // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5: Юриспруденция. 2016. Т. 15. N 2 (31). С. 125 - 133.
Статья: Иск о признании зарегистрированного права (обременения) отсутствующим: место в системе способов защиты гражданских прав
(Сазанова И.В.)
("Юрист", 2021, N 10)Вопрос защиты прав на недвижимость осложняется нерешенностью в российском правопорядке проблемы соотношения "книжного" и фактического владения (фактического господства над вещью, фактического обладания). Несмотря на понимание того, что следует различать владение движимостью и недвижимостью (в случае с движимой вещью, уступив владение ею другому лицу, собственник своим поведением создает видимость права на стороне фактического владельца, т.е. третьи лица имеют основания полагать, что фактический владелец вправе распоряжаться вещью; в случае же с недвижимостью сама по себе передача владения другому лицу не создает видимости права на стороне этого лица, поскольку, по данным ЕГРН, собственник не изменился), отечественная судебная практика и доктрина не склонны отрицать правовое значение физического владения недвижимостью <7>. Такое положение вещей объяснимо различиями, существующими в российском и германском правопорядках. В германском правопорядке возможность "книжного владения" объясняется высокой степенью публичной достоверности реестра, что обеспечивается порядком осуществления регистрации прав на недвижимость и тем, что запись, внесенная в реестр по волеизъявлению собственника, порождает правовой эффект даже в случае недействительности основания записи. Недвижимое имущество в германском праве приобретается в силу публичной достоверности реестра, а не по добросовестности. В отечественном же правопорядке высок риск оспаривания сделок в условиях отсутствия обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, что делает реестр слабым. Недвижимое имущество в силу ст. 223, 302 ГК РФ приобретается по добросовестности, как и движимость.
(Сазанова И.В.)
("Юрист", 2021, N 10)Вопрос защиты прав на недвижимость осложняется нерешенностью в российском правопорядке проблемы соотношения "книжного" и фактического владения (фактического господства над вещью, фактического обладания). Несмотря на понимание того, что следует различать владение движимостью и недвижимостью (в случае с движимой вещью, уступив владение ею другому лицу, собственник своим поведением создает видимость права на стороне фактического владельца, т.е. третьи лица имеют основания полагать, что фактический владелец вправе распоряжаться вещью; в случае же с недвижимостью сама по себе передача владения другому лицу не создает видимости права на стороне этого лица, поскольку, по данным ЕГРН, собственник не изменился), отечественная судебная практика и доктрина не склонны отрицать правовое значение физического владения недвижимостью <7>. Такое положение вещей объяснимо различиями, существующими в российском и германском правопорядках. В германском правопорядке возможность "книжного владения" объясняется высокой степенью публичной достоверности реестра, что обеспечивается порядком осуществления регистрации прав на недвижимость и тем, что запись, внесенная в реестр по волеизъявлению собственника, порождает правовой эффект даже в случае недействительности основания записи. Недвижимое имущество в германском праве приобретается в силу публичной достоверности реестра, а не по добросовестности. В отечественном же правопорядке высок риск оспаривания сделок в условиях отсутствия обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, что делает реестр слабым. Недвижимое имущество в силу ст. 223, 302 ГК РФ приобретается по добросовестности, как и движимость.
Интервью: Последовательные и простые законодательные решения обеспечат защиту прав и имущественных интересов граждан
("Закон", 2021, N 11)- Как Вы относитесь к тому, чтобы вернуть обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью? Тогда подобная проблема уйдет.
("Закон", 2021, N 11)- Как Вы относитесь к тому, чтобы вернуть обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью? Тогда подобная проблема уйдет.
Статья: К вопросу о правовых рисках дарения недвижимости
(Бадулина Е.В., Бегичев А.В.)
("Нотариальный вестник", 2024, N 9)Необходимость комплексной правовой экспертизы документов и сведений, которая проводится нотариусом, является одним из главных аргументов в пользу введения в законодательство нормы об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Представляется, что такой инструмент будет способствовать надежной защите имущественных прав субъектов гражданского оборота, в частности, благодаря тому, что установление требования об обязательной нотариальной форме станет препятствием для осуществления мошеннических действий <8>.
(Бадулина Е.В., Бегичев А.В.)
("Нотариальный вестник", 2024, N 9)Необходимость комплексной правовой экспертизы документов и сведений, которая проводится нотариусом, является одним из главных аргументов в пользу введения в законодательство нормы об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Представляется, что такой инструмент будет способствовать надежной защите имущественных прав субъектов гражданского оборота, в частности, благодаря тому, что установление требования об обязательной нотариальной форме станет препятствием для осуществления мошеннических действий <8>.
"Момент заключения договора в российском гражданском праве: монография"
(Танага А.Н.)
("Проспект", 2023)Уже мало кто помнит, как появилась норма о воскрешении ничтожного в силу несоблюдения нотариальной формы договора. Это было в самом начале 90-х гг. прошлого века, за два-три года до вступления в силу Гражданского кодекса РФ. Ее крестным отцом был Закон РФ от 12 декабря 1991 г. N 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" <1>. Налог по нему был дифференцирован в зависимости от степени родства дарителя и одаряемого и доходил в отдельных случаях почти до половины стоимости подаренного имущества. Но основанием его начисления было извещение нотариуса об удостоверении договора дарения - тогда все сделки с недвижимостью требовали обязательного нотариального удостоверения. Иначе договор считался ничтожным. Тогда многие не стали ходить к нотариусу, дарители делали вид, что уклоняются от нотариального удостоверения, одаряемые доказывали свою добросовестность. Тогда решение суда заменяло нотариальное удостоверение. И не было оснований начисления такого налога и нотариальной пошлины. Практика была поддержана Верховным Судом РФ. А на основании нее появился п. 1 ст. 165 ГК РФ.
(Танага А.Н.)
("Проспект", 2023)Уже мало кто помнит, как появилась норма о воскрешении ничтожного в силу несоблюдения нотариальной формы договора. Это было в самом начале 90-х гг. прошлого века, за два-три года до вступления в силу Гражданского кодекса РФ. Ее крестным отцом был Закон РФ от 12 декабря 1991 г. N 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" <1>. Налог по нему был дифференцирован в зависимости от степени родства дарителя и одаряемого и доходил в отдельных случаях почти до половины стоимости подаренного имущества. Но основанием его начисления было извещение нотариуса об удостоверении договора дарения - тогда все сделки с недвижимостью требовали обязательного нотариального удостоверения. Иначе договор считался ничтожным. Тогда многие не стали ходить к нотариусу, дарители делали вид, что уклоняются от нотариального удостоверения, одаряемые доказывали свою добросовестность. Тогда решение суда заменяло нотариальное удостоверение. И не было оснований начисления такого налога и нотариальной пошлины. Практика была поддержана Верховным Судом РФ. А на основании нее появился п. 1 ст. 165 ГК РФ.
Статья: О влиянии регистрационной системы на оборот недвижимости
(Рудоквас А.Д.)
("Вестник гражданского права", 2022, N 1)Таким образом, отсутствие в России ожидаемых благоприятных для оборота последствий заимствования немецкой регистрационной системы явно обусловлено не отказом отечественной цивилистики от трансплантации в российский правопорядок абстрактного вещного договора, а иными причинами. В частности, П. Лиммер видит основу действительной публичной достоверности немецкого реестра прав на недвижимость прежде всего в обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью, что и позволяет возложить на регистратора лишь функции формального контроля представленных для регистрации правоустанавливающих документов без оценки правомерности их содержания <30>. Между тем в отечественном праве такое удостоверение является не общим правилом, а лишь исключением из него, несмотря на то, что такого рода исключения по действующему законодательству весьма многочисленны.
(Рудоквас А.Д.)
("Вестник гражданского права", 2022, N 1)Таким образом, отсутствие в России ожидаемых благоприятных для оборота последствий заимствования немецкой регистрационной системы явно обусловлено не отказом отечественной цивилистики от трансплантации в российский правопорядок абстрактного вещного договора, а иными причинами. В частности, П. Лиммер видит основу действительной публичной достоверности немецкого реестра прав на недвижимость прежде всего в обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью, что и позволяет возложить на регистратора лишь функции формального контроля представленных для регистрации правоустанавливающих документов без оценки правомерности их содержания <30>. Между тем в отечественном праве такое удостоверение является не общим правилом, а лишь исключением из него, несмотря на то, что такого рода исключения по действующему законодательству весьма многочисленны.
Статья: Особенности оформления сделок с долями жилых помещений
(Пушкина А.В.)
("Нотариальный вестник", 2025, N 3)Долю в праве собственности на жилое помещение можно отчуждать. Однако расцвет квартирного рейдерства <2> заставил законодателя ввести в 2016 году обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями недвижимости <3>. Так, М.Н. Илюшина писала: "Понятно, что самым незащищенным собственником в современном правовом поле оказался участник общей собственности" <4>. Квартирные рейдеры недорого покупали маленькую долю квартиры, вселялись в нее и вынуждали своего сособственника продать им оставшуюся долю в ущерб себе. А затем, захватив таким образом всю квартиру, продавали ее по рыночной стоимости, зарабатывая при этом крупные суммы денег.
(Пушкина А.В.)
("Нотариальный вестник", 2025, N 3)Долю в праве собственности на жилое помещение можно отчуждать. Однако расцвет квартирного рейдерства <2> заставил законодателя ввести в 2016 году обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями недвижимости <3>. Так, М.Н. Илюшина писала: "Понятно, что самым незащищенным собственником в современном правовом поле оказался участник общей собственности" <4>. Квартирные рейдеры недорого покупали маленькую долю квартиры, вселялись в нее и вынуждали своего сособственника продать им оставшуюся долю в ущерб себе. А затем, захватив таким образом всю квартиру, продавали ее по рыночной стоимости, зарабатывая при этом крупные суммы денег.
Статья: Нотариат в системе защиты социально-экономических прав и особенности заключения сделок с недвижимостью
(Ашуров Д.Р.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2022, N 1)По нашему мнению, отмена обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью и распространение простой письменной формы договоров, призванные якобы упростить и ускорить оборот недвижимости, могут привести к серьезным проблемам, связанным с нарушением прав собственников, прежде всего - социально незащищенных граждан. А также к росту числа преступлений на рынке недвижимости. Не секрет, что заключенные в простой письменной форме сделки часто оспариваются в судах.
(Ашуров Д.Р.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2022, N 1)По нашему мнению, отмена обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью и распространение простой письменной формы договоров, призванные якобы упростить и ускорить оборот недвижимости, могут привести к серьезным проблемам, связанным с нарушением прав собственников, прежде всего - социально незащищенных граждан. А также к росту числа преступлений на рынке недвижимости. Не секрет, что заключенные в простой письменной форме сделки часто оспариваются в судах.