Обязательная нотариальная форма договора ипотеки
Подборка наиболее важных документов по запросу Обязательная нотариальная форма договора ипотеки (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Законодательство о нотариальной форме сделок с недвижимостью: один шаг вперед, два шага назад
(Илюшина М.Н.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 12)Дальнейшее движение законодательства в сфере недвижимости, на наш взгляд, отошло от указанных направлений, в большей степени сосредоточившись на решении краткосрочных задач. Тридцать первого июля 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 01.05.2019 N 76-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком - физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика", которым были внесены изменения, в частности, в Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и в ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости. В результате указанных изменений было снято требование об обязательной нотариальной форме сделок отчуждения долей недвижимости, передаваемых по одной сделке, и ипотеки долей недвижимости, совершаемых по одной сделке. Также законодатель отказался от сохранения требования об обязательной нотариальной форме для договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями. Как представляется, такое движение законодательства можно оценить как отход от общего направления защиты прав граждан - участников рынка недвижимости.
(Илюшина М.Н.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 12)Дальнейшее движение законодательства в сфере недвижимости, на наш взгляд, отошло от указанных направлений, в большей степени сосредоточившись на решении краткосрочных задач. Тридцать первого июля 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 01.05.2019 N 76-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком - физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика", которым были внесены изменения, в частности, в Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и в ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости. В результате указанных изменений было снято требование об обязательной нотариальной форме сделок отчуждения долей недвижимости, передаваемых по одной сделке, и ипотеки долей недвижимости, совершаемых по одной сделке. Также законодатель отказался от сохранения требования об обязательной нотариальной форме для договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями. Как представляется, такое движение законодательства можно оценить как отход от общего направления защиты прав граждан - участников рынка недвижимости.
Ситуация: Каковы особенности договора об ипотеке?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме. Он не требует обязательного нотариального удостоверения. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме договоров об ипотеке долей всеми участниками долевой собственности по одной сделке и договоров, заключаемых с кредитными организациями) (п. 1 ст. 10 Закона N 102-ФЗ; п. п. 1, 5 ч. 1.1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме. Он не требует обязательного нотариального удостоверения. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме договоров об ипотеке долей всеми участниками долевой собственности по одной сделке и договоров, заключаемых с кредитными организациями) (п. 1 ст. 10 Закона N 102-ФЗ; п. п. 1, 5 ч. 1.1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90
<Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке>Арбитражный суд удовлетворил иск акционерного общества о взыскании с индивидуального предпринимателя долга по договору займа и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на здание и земельный участок, заложенные предпринимателем в обеспечение исполнения им своих обязательств по договору займа. Суд указал, что при уступке прав по основному обязательству, исполнение которого обеспечено договором об ипотеке, к цессионарию переходят и права по договору об ипотеке. Как предусмотрено абзацем вторым пункта 3 статьи 47 Закона об ипотеке, уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, что и договор, из которого это обязательство возникло. Так как договор займа был заключен в простой письменной форме, уступка требования, вытекающего из этого договора, хотя бы она и влекла уступку права по договору ипотеки, заключенному в нотариальной форме, должна была быть совершена в этой же форме.
<Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке>Арбитражный суд удовлетворил иск акционерного общества о взыскании с индивидуального предпринимателя долга по договору займа и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на здание и земельный участок, заложенные предпринимателем в обеспечение исполнения им своих обязательств по договору займа. Суд указал, что при уступке прав по основному обязательству, исполнение которого обеспечено договором об ипотеке, к цессионарию переходят и права по договору об ипотеке. Как предусмотрено абзацем вторым пункта 3 статьи 47 Закона об ипотеке, уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, что и договор, из которого это обязательство возникло. Так как договор займа был заключен в простой письменной форме, уступка требования, вытекающего из этого договора, хотя бы она и влекла уступку права по договору ипотеки, заключенному в нотариальной форме, должна была быть совершена в этой же форме.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23
"О применении судами правил о залоге вещей"15. В случаях, предусмотренных законом, договор залога должен быть заключен в нотариальной форме. В частности, нотариальная форма является обязательной при обеспечении залогом исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (абзац второй пункта 3 статьи 339 ГК РФ); при заключении договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимую вещь, за исключением случаев, указанных в части 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).
"О применении судами правил о залоге вещей"15. В случаях, предусмотренных законом, договор залога должен быть заключен в нотариальной форме. В частности, нотариальная форма является обязательной при обеспечении залогом исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (абзац второй пункта 3 статьи 339 ГК РФ); при заключении договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимую вещь, за исключением случаев, указанных в части 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).
Ситуация: Как заключить договор дарения доли в квартире?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Шаг 2. Составьте договор и обратитесь к нотариусу
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Шаг 2. Составьте договор и обратитесь к нотариусу
Вопрос: Подлежит ли обязательному нотариальному удостоверению соглашение о выделении долей в праве собственности на квартиру, приобретенную с использованием средств материнского капитала, при условии, что соглашением стороны определили доли детей в долевую собственность, а доли родителей - в совместную собственность?
(Консультация эксперта, 2024)В силу п. 3 ст. 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п. 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
(Консультация эксперта, 2024)В силу п. 3 ст. 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п. 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Статья: Доверенность от физического лица
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)К ним относятся доверенности, уполномочивающие представителя на отчуждение имущества, права на которое зарегистрированы в реестре (например, заключение договоров купли-продажи, мены, дарения в отношении такого имущества), а также на установление ограниченных вещных прав на него (в частности, установление сервитута или ипотеки) (п. 128 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)К ним относятся доверенности, уполномочивающие представителя на отчуждение имущества, права на которое зарегистрированы в реестре (например, заключение договоров купли-продажи, мены, дарения в отношении такого имущества), а также на установление ограниченных вещных прав на него (в частности, установление сервитута или ипотеки) (п. 128 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).
Статья: Взыскание задолженности по кредитному договору
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 349 ГК РФ). Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должно быть заключено в той же форме, что и договор залога этого имущества (п. 5 ст. 349 ГК РФ, п. 1.1 ст. 9 Закона об ипотеке). Обращение взыскания по исполнительной надписи нотариуса допускается лишь на основании нотариально удостоверенного соглашения (п. 6 ст. 349 ГК РФ, п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 349 ГК РФ). Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должно быть заключено в той же форме, что и договор залога этого имущества (п. 5 ст. 349 ГК РФ, п. 1.1 ст. 9 Закона об ипотеке). Обращение взыскания по исполнительной надписи нотариуса допускается лишь на основании нотариально удостоверенного соглашения (п. 6 ст. 349 ГК РФ, п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23).
Ситуация: Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи с использованием кредитных средств, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, не подлежит государственной регистрации, однако переход права собственности и сама ипотека должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации - пять рабочих дней со дня представления необходимых документов в орган регистрации прав, при обращении через МФЦ - семь рабочих дней, если договор удостоверен нотариально, - соответственно три и пять рабочих дня, а в случае поступления нотариально удостоверенных документов в электронной форме - один рабочий день, следующий за днем их поступления (п. п. 9 - 12 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ; п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи с использованием кредитных средств, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, не подлежит государственной регистрации, однако переход права собственности и сама ипотека должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации - пять рабочих дней со дня представления необходимых документов в орган регистрации прав, при обращении через МФЦ - семь рабочих дней, если договор удостоверен нотариально, - соответственно три и пять рабочих дня, а в случае поступления нотариально удостоверенных документов в электронной форме - один рабочий день, следующий за днем их поступления (п. п. 9 - 12 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ; п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).
Статья: Сделки с недвижимостью: проблема выбора безопасного способа расчетов
(Глеба О.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2023, N 1)Также следует помнить, что некоторые виды сделок с недвижимостью (сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности или по ипотеке долей, договоры ренты, а также сделки, связанные с отчуждением недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным) подлежат обязательному нотариальному удостоверению, поэтому в этом случае целесообразно воспользоваться публичным депозитным счетом нотариуса.
(Глеба О.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2023, N 1)Также следует помнить, что некоторые виды сделок с недвижимостью (сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности или по ипотеке долей, договоры ренты, а также сделки, связанные с отчуждением недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным) подлежат обязательному нотариальному удостоверению, поэтому в этом случае целесообразно воспользоваться публичным депозитным счетом нотариуса.
Статья: Правоприменительная практика о залоге вещей
(Корсик К.А.)
("Нотариальный вестник", 2023, N 9)В п. 15 Постановления установлено, что в случаях, предусмотренных законом, договор залога должен быть заключен в нотариальной форме. Нотариальная форма является обязательной при обеспечении залогом исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (абз. 2 п. 3 ст. 339 ГК РФ); при заключении договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимую вещь, за исключением случаев, указанных в ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". А такими исключениями для договоров ипотеки, не требующими нотариального удостоверения, являются сделки при ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке и договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями.
(Корсик К.А.)
("Нотариальный вестник", 2023, N 9)В п. 15 Постановления установлено, что в случаях, предусмотренных законом, договор залога должен быть заключен в нотариальной форме. Нотариальная форма является обязательной при обеспечении залогом исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (абз. 2 п. 3 ст. 339 ГК РФ); при заключении договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимую вещь, за исключением случаев, указанных в ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". А такими исключениями для договоров ипотеки, не требующими нотариального удостоверения, являются сделки при ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке и договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями.
Ситуация: Как приобрести квартиру в ипотеку на вторичном рынке?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор заключается в письменной форме (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ; п. 1 ст. 10 Закона N 102-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор заключается в письменной форме (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ; п. 1 ст. 10 Закона N 102-ФЗ).
Готовое решение: Как составить соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество
(КонсультантПлюс, 2025)Имейте в виду, если предмет залога - недвижимость, соглашение о внесудебном порядке нужно заключить в письменной форме путем составления одного документа, который должны подписать обе стороны (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке).
(КонсультантПлюс, 2025)Имейте в виду, если предмет залога - недвижимость, соглашение о внесудебном порядке нужно заключить в письменной форме путем составления одного документа, который должны подписать обе стороны (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке).