Обременительная аренда
Подборка наиболее важных документов по запросу Обременительная аренда (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Расторжение договора аренды арендодателем
(КонсультантПлюс, 2026)Требование арендодателя о расторжении договора удовлетворяют, если он стал собственником арендуемого имущества в период действия договора аренды, условия которого для него явно обременительны
(КонсультантПлюс, 2026)Требование арендодателя о расторжении договора удовлетворяют, если он стал собственником арендуемого имущества в период действия договора аренды, условия которого для него явно обременительны
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Арендная плата, включая аванс
(КонсультантПлюс, 2026)Таким образом, стороны при заключении соглашения... вопрос о возможности снижения арендной платы за период просрочки поставили в зависимость от соблюдения арендатором графика погашения задолженности. А поскольку условия соглашения напрямую зависели от добросовестного соблюдения арендатором предоставленной ему рассрочки платежей, они не могут быть признаны явно обременительными и нарушающими существенным образом баланс интересов сторон..."
(КонсультантПлюс, 2026)Таким образом, стороны при заключении соглашения... вопрос о возможности снижения арендной платы за период просрочки поставили в зависимость от соблюдения арендатором графика погашения задолженности. А поскольку условия соглашения напрямую зависели от добросовестного соблюдения арендатором предоставленной ему рассрочки платежей, они не могут быть признаны явно обременительными и нарушающими существенным образом баланс интересов сторон..."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Отдельные вопросы судебной практики в отношении возмещения имущественных потерь
(Курганский Г.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Судами не выносились на обсуждение сторон вопросы о том, имел ли арендатор возможность выбора альтернативных условий договора, не были ли спорные условия навязаны арендодателем, не являлась ли сумма компенсации в размере 800 000 руб., состоящая из постоянной части арендной платы за 3 месяца (200 000 руб. x 3 = 600 000 руб.) и суммы обеспечительного платежа в размере 200 000 руб., явно обременительной для арендатора в случае, когда арендодатель расторг договор аренды, заключенный на 11 месяцев, за 2 дня до окончания срока аренды, учитывая правовую природу обеспечительного платежа, взысканную сумму задолженности по арендной плате и коммунальным услугам в размере 58 103 руб. 92 коп., является ли включение спорного условия в договор или поведение арендодателя по расторжению договора за 2 дня до окончания аренды с применением положения о возмещении потерь злоупотреблением правом с его стороны.
(Курганский Г.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Судами не выносились на обсуждение сторон вопросы о том, имел ли арендатор возможность выбора альтернативных условий договора, не были ли спорные условия навязаны арендодателем, не являлась ли сумма компенсации в размере 800 000 руб., состоящая из постоянной части арендной платы за 3 месяца (200 000 руб. x 3 = 600 000 руб.) и суммы обеспечительного платежа в размере 200 000 руб., явно обременительной для арендатора в случае, когда арендодатель расторг договор аренды, заключенный на 11 месяцев, за 2 дня до окончания срока аренды, учитывая правовую природу обеспечительного платежа, взысканную сумму задолженности по арендной плате и коммунальным услугам в размере 58 103 руб. 92 коп., является ли включение спорного условия в договор или поведение арендодателя по расторжению договора за 2 дня до окончания аренды с применением положения о возмещении потерь злоупотреблением правом с его стороны.
Нормативные акты
"Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 16 "Аренда"
(введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 11.06.2016 N 111н)
(ред. от 04.10.2023)(b) арендатор может положиться на свой анализ обременительного характера договоров аренды с применением МСФО (IAS) 37 "Оценочные обязательства, условные обязательства и условные активы" непосредственно до даты первоначального применения в качестве альтернативы проведению проверки на обесценение. Если арендатор выбирает такое упрощение практического характера, арендатор должен скорректировать актив в форме права пользования на дату первоначального применения на величину оценочного обязательства в отношении обременительных договоров аренды, признанных в отчете о финансовом положении непосредственно до даты первоначального применения;
(введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 11.06.2016 N 111н)
(ред. от 04.10.2023)(b) арендатор может положиться на свой анализ обременительного характера договоров аренды с применением МСФО (IAS) 37 "Оценочные обязательства, условные обязательства и условные активы" непосредственно до даты первоначального применения в качестве альтернативы проведению проверки на обесценение. Если арендатор выбирает такое упрощение практического характера, арендатор должен скорректировать актив в форме права пользования на дату первоначального применения на величину оценочного обязательства в отношении обременительных договоров аренды, признанных в отчете о финансовом положении непосредственно до даты первоначального применения;
"Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 37 "Оценочные обязательства, условные обязательства и условные активы"
(введен в действие на территории Российской Федерации приказом Минфина России от 28.12.2015 N 217н)
(ред. от 17.02.2021)(c) аренды (см. МСФО (IFRS) 16 "Аренда"). Однако настоящий стандарт применяется в отношении аренды, ставшей обременительной до даты начала аренды, как этот термин определен в МСФО (IFRS) 16. Настоящий стандарт также применяется в отношении краткосрочной аренды и аренды, в которой базовый актив имеет низкую стоимость, которые учитываются в соответствии с пунктом 6 МСФО (IFRS) 16 и стали обременительными;
(введен в действие на территории Российской Федерации приказом Минфина России от 28.12.2015 N 217н)
(ред. от 17.02.2021)(c) аренды (см. МСФО (IFRS) 16 "Аренда"). Однако настоящий стандарт применяется в отношении аренды, ставшей обременительной до даты начала аренды, как этот термин определен в МСФО (IFRS) 16. Настоящий стандарт также применяется в отношении краткосрочной аренды и аренды, в которой базовый актив имеет низкую стоимость, которые учитываются в соответствии с пунктом 6 МСФО (IFRS) 16 и стали обременительными;
Статья: Обеспечительный платеж: между эффективностью и справедливостью
(Павлов Н.А.)
("Арбитражные споры", 2025, N 3)<12> Erman. Gesetzbuch: Kommentar mit Nebengesetzen (AGG, BVersTG, EGBGB, ErbbauRG, ProdhaftG, VBVG, VersAusglG, WEG - teils in ) und Internationalem Privatrecht / Hrsg. von Harm Peter Westermann, Barbara Grunewald, Georg Maier-Reimer. 17, neu bearbeitete Auflage. Verlag Dr. Otto Schmidt, 2023. S. 2541. При этом существует судебная практика, когда в аренде между коммерсантами арендный депозит, равный семикратной сумме арендного платежа, не был признан обременительным (OLG Brandenburg Zeitschrift Miet- und Raumrecht (далее - ZMR). 2006, 853). Обязательство передать сумму арендного депозита до начала действия договора аренды также не вызывает возражений (KG ZMR 2008, S. 617).
(Павлов Н.А.)
("Арбитражные споры", 2025, N 3)<12> Erman. Gesetzbuch: Kommentar mit Nebengesetzen (AGG, BVersTG, EGBGB, ErbbauRG, ProdhaftG, VBVG, VersAusglG, WEG - teils in ) und Internationalem Privatrecht / Hrsg. von Harm Peter Westermann, Barbara Grunewald, Georg Maier-Reimer. 17, neu bearbeitete Auflage. Verlag Dr. Otto Schmidt, 2023. S. 2541. При этом существует судебная практика, когда в аренде между коммерсантами арендный депозит, равный семикратной сумме арендного платежа, не был признан обременительным (OLG Brandenburg Zeitschrift Miet- und Raumrecht (далее - ZMR). 2006, 853). Обязательство передать сумму арендного депозита до начала действия договора аренды также не вызывает возражений (KG ZMR 2008, S. 617).
Готовое решение: Что сейчас делать компании с текущими договорами в связи с пандемией коронавируса COVID-19 (до 31 мая 2023 г. включительно)
(КонсультантПлюс, 2023)3. Как прекратить обременительный договор
(КонсультантПлюс, 2023)3. Как прекратить обременительный договор
"Гражданское право. Общая часть: учебник"
(под ред. Е.С. Болтановой)
("ИНФРА-М", 2023)Особенностями заключения и формирования условий договора характеризуется договор присоединения (ст. 428 ГК РФ) - договор, условия которого (1) определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и (2) могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом. Заключение договора в стандартной форме весьма эффективно в ситуациях массовости договоров (в сфере пассажироперевозок, связи, энергоснабжения), однако в то же время может привести к злоупотреблениям стороной, формулирующей договор, своими правами. Для недопущения подобных ситуаций законом предусмотрен способ защиты прав "слабой", присоединившейся стороны - изменение или расторжение договора. Основаниями применения данного способа защиты являются: 1) лишение стороны прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, при непротиворечии договора закону и иным правовым актам; 2) исключение или ограничение ответственности другой стороны за нарушение обязательств. Перечень таких условий не закрытый - договор может быть изменен или расторгнут, если содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она, исходя из своих разумно понимаемых интересов, не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в формулировании условий договора.
(под ред. Е.С. Болтановой)
("ИНФРА-М", 2023)Особенностями заключения и формирования условий договора характеризуется договор присоединения (ст. 428 ГК РФ) - договор, условия которого (1) определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и (2) могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом. Заключение договора в стандартной форме весьма эффективно в ситуациях массовости договоров (в сфере пассажироперевозок, связи, энергоснабжения), однако в то же время может привести к злоупотреблениям стороной, формулирующей договор, своими правами. Для недопущения подобных ситуаций законом предусмотрен способ защиты прав "слабой", присоединившейся стороны - изменение или расторжение договора. Основаниями применения данного способа защиты являются: 1) лишение стороны прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, при непротиворечии договора закону и иным правовым актам; 2) исключение или ограничение ответственности другой стороны за нарушение обязательств. Перечень таких условий не закрытый - договор может быть изменен или расторгнут, если содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она, исходя из своих разумно понимаемых интересов, не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в формулировании условий договора.
Статья: Прощение долга: как правильно оформить соглашение
(Дячук М.)
("Юридический справочник руководителя", 2022, N 3)Суды нескольких инстанций отметили, что заключение соглашения о прощении долга под отменительным условием прямо гражданским законодательством не запрещено и не противоречит существу обязательства. Таким образом, при заключении соглашения стороны поставили вопрос о возможности снижения арендной платы, прощения части долга в зависимости от соблюдения арендатором графика погашения задолженности. А поскольку условия соглашения напрямую зависели от добросовестного соблюдения арендатором предоставленной ему рассрочки платежей, они не могли быть признаны явно обременительными и нарушающими существенным образом баланс интересов сторон (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.07.2020 N Ф04-2520/2020 по делу N А70-16174/2019).
(Дячук М.)
("Юридический справочник руководителя", 2022, N 3)Суды нескольких инстанций отметили, что заключение соглашения о прощении долга под отменительным условием прямо гражданским законодательством не запрещено и не противоречит существу обязательства. Таким образом, при заключении соглашения стороны поставили вопрос о возможности снижения арендной платы, прощения части долга в зависимости от соблюдения арендатором графика погашения задолженности. А поскольку условия соглашения напрямую зависели от добросовестного соблюдения арендатором предоставленной ему рассрочки платежей, они не могли быть признаны явно обременительными и нарушающими существенным образом баланс интересов сторон (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.07.2020 N Ф04-2520/2020 по делу N А70-16174/2019).
Статья: О некоторых проблемах, возникающих при заключении и исполнении договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности
(Абанина Е.Н., Сухова Е.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 4)Указанные случаи, связанные с особенностями законодательства, влекущими неисполнение договора, на наш взгляд, не отвечают положениям о равенстве всех перед законом и требованиям справедливости, так как по отношению к участникам одинаковых правоотношений (аренды лесных участков) предъявляются различные требования. Полагаем, что в целях обеспечения правовой определенности в части равного исполнения обязанностей по договору аренды лесного участка, а также с учетом того, что одни и те же меры, обязательные к исполнению, не могут быть обременительными для участников арендных отношений, целесообразно расширить перечень исключительных случаев в лесном законодательстве, позволяющих изменить условия договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного по результатам торгов.
(Абанина Е.Н., Сухова Е.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 4)Указанные случаи, связанные с особенностями законодательства, влекущими неисполнение договора, на наш взгляд, не отвечают положениям о равенстве всех перед законом и требованиям справедливости, так как по отношению к участникам одинаковых правоотношений (аренды лесных участков) предъявляются различные требования. Полагаем, что в целях обеспечения правовой определенности в части равного исполнения обязанностей по договору аренды лесного участка, а также с учетом того, что одни и те же меры, обязательные к исполнению, не могут быть обременительными для участников арендных отношений, целесообразно расширить перечень исключительных случаев в лесном законодательстве, позволяющих изменить условия договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного по результатам торгов.
Статья: Реформа ограниченных вещных прав: все ли изменения обоснованны?
(Гребенкина И.А.)
("Закон", 2021, N 6)Развитие строительной отрасли, выступающее фактором поступательного роста всей экономики страны, невозможно без решения земельных вопросов - поиска наиболее выгодных форм предоставления и использования земельного участка под застройку. На сегодняшний день в России существует проблема выбора эффективных, прибыльных для собственника земельных участков публично-правового образования, но в то же время юридически прочных, наименее обременительных для физических, юридических лиц конструкций участия последних в праве публичной собственности на земельный участок.
(Гребенкина И.А.)
("Закон", 2021, N 6)Развитие строительной отрасли, выступающее фактором поступательного роста всей экономики страны, невозможно без решения земельных вопросов - поиска наиболее выгодных форм предоставления и использования земельного участка под застройку. На сегодняшний день в России существует проблема выбора эффективных, прибыльных для собственника земельных участков публично-правового образования, но в то же время юридически прочных, наименее обременительных для физических, юридических лиц конструкций участия последних в праве публичной собственности на земельный участок.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Является ли существенным нарушением договора аренды лесного участка неисполнение предусмотренных им работ по охране, защите, воспроизводству лесов или по составлению проекта освоения лесов и получению положительного заключения госэкспертизы на него
(КонсультантПлюс, 2026)Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился, отклонив доводы ответчика об обременительных и существенным образом нарушающих баланс интересов сторон отдельных условиях договора аренды и дополнительного соглашения от 26.02.2016 N 1. Суд счел не подтвержденной материалами дела позицию ответчика о том, что договор аренды содержит заведомо невозможные условия исполнения обязательств, поскольку спорный договор аренды заключен сторонами по результатам торгов, а дополнительное соглашение от 26.12.2016 N 1 к договору аренды заключено сторонами на основании вступившего в законную силу судебного акта по иску самого ООО "Берег".
Является ли существенным нарушением договора аренды лесного участка неисполнение предусмотренных им работ по охране, защите, воспроизводству лесов или по составлению проекта освоения лесов и получению положительного заключения госэкспертизы на него
(КонсультантПлюс, 2026)Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился, отклонив доводы ответчика об обременительных и существенным образом нарушающих баланс интересов сторон отдельных условиях договора аренды и дополнительного соглашения от 26.02.2016 N 1. Суд счел не подтвержденной материалами дела позицию ответчика о том, что договор аренды содержит заведомо невозможные условия исполнения обязательств, поскольку спорный договор аренды заключен сторонами по результатам торгов, а дополнительное соглашение от 26.12.2016 N 1 к договору аренды заключено сторонами на основании вступившего в законную силу судебного акта по иску самого ООО "Берег".
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Можно ли договор аренды, заключенный или возобновленный на неопределенный срок, расторгнуть по требованию арендодателя в связи с нарушениями со стороны арендатора
(КонсультантПлюс, 2026)Разрешая спор по существу, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, руководствуясь положениями статей 208, 304, 305, 328, 420, 421, 432, 606, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", правовой позицией, изложенной в пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", исходили из того, что соглашение по указанным в договоре аренды условиям сторонами было достигнуто, имущество передано арендатору, договор фактически исполнялся - ответчик пользовался арендованным имуществом, внося арендную плату; установив, что доказательств внесения арендной платы за период с декабря 2022 года по сентябрь 2023 года ответчиком в материалы дела не представлено, в судебном заседании представитель ответчика сообщил, что в указанный период арендная плата не вносилась; со ссылкой на судебные акты по делам N А41-4710/2022, А41-29415/2022, А41-34453/2023, А41-62688/2023, А41-38900/2023 о взыскании ответчиком задолженности с субарендаторов и на представленные в материалы дела договоры субаренды помещений N 1-4, 6-9, мотивированно отклонив возражения ответчика о чинении истцом препятствий в пользовании арендованными помещениями; исходя из того, что факт невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа подтвержден истцом, признав явно обременительным для арендодателя (истца) условие п. 8.1 договора аренды, удовлетворили заявленные требования, взыскав с ответчика в пользу истца долг по арендной плате и расторгнув договор аренды..."
Можно ли договор аренды, заключенный или возобновленный на неопределенный срок, расторгнуть по требованию арендодателя в связи с нарушениями со стороны арендатора
(КонсультантПлюс, 2026)Разрешая спор по существу, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, руководствуясь положениями статей 208, 304, 305, 328, 420, 421, 432, 606, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", правовой позицией, изложенной в пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", исходили из того, что соглашение по указанным в договоре аренды условиям сторонами было достигнуто, имущество передано арендатору, договор фактически исполнялся - ответчик пользовался арендованным имуществом, внося арендную плату; установив, что доказательств внесения арендной платы за период с декабря 2022 года по сентябрь 2023 года ответчиком в материалы дела не представлено, в судебном заседании представитель ответчика сообщил, что в указанный период арендная плата не вносилась; со ссылкой на судебные акты по делам N А41-4710/2022, А41-29415/2022, А41-34453/2023, А41-62688/2023, А41-38900/2023 о взыскании ответчиком задолженности с субарендаторов и на представленные в материалы дела договоры субаренды помещений N 1-4, 6-9, мотивированно отклонив возражения ответчика о чинении истцом препятствий в пользовании арендованными помещениями; исходя из того, что факт невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа подтвержден истцом, признав явно обременительным для арендодателя (истца) условие п. 8.1 договора аренды, удовлетворили заявленные требования, взыскав с ответчика в пользу истца долг по арендной плате и расторгнув договор аренды..."
Статья: Существенное изменение обстоятельств как основание для изменения или расторжения договора
(Громов А.А.)
("Закон", 2022, N 2)Одним из них может быть вопрос о том, повлияло ли существенное изменение обстоятельств только на должника (для него исполнение обязательства стало крайне обременительным, но для кредитора его ценность не возросла, так как он по-прежнему может обратиться к третьему лицу за аналогичным товаром по схожей цене) или на кредитора тоже (объективно цена закупочных материалов возросла; увеличился размер арендной ставки в регионе и т.д.). В первом случае целесообразно позволить должнику расторгнуть договор, во втором более предпочтительным представляется изменение договора.
(Громов А.А.)
("Закон", 2022, N 2)Одним из них может быть вопрос о том, повлияло ли существенное изменение обстоятельств только на должника (для него исполнение обязательства стало крайне обременительным, но для кредитора его ценность не возросла, так как он по-прежнему может обратиться к третьему лицу за аналогичным товаром по схожей цене) или на кредитора тоже (объективно цена закупочных материалов возросла; увеличился размер арендной ставки в регионе и т.д.). В первом случае целесообразно позволить должнику расторгнуть договор, во втором более предпочтительным представляется изменение договора.
Статья: Отказ от приватизированной квартиры
(Шереметьева Н.В.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 5)Недостатком перехода жилого помещения из индивидуального жилищного фонда в муниципальный жилищный фонд является ограниченность ответственного квартиросъемщика в распоряжении жилым помещением. Ответственный квартиросъемщик не может передать жилое помещение по наследству, сдать его в аренду, продать или подарить жилое помещение, получить крупный кредит под залог жилого помещения.
(Шереметьева Н.В.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 5)Недостатком перехода жилого помещения из индивидуального жилищного фонда в муниципальный жилищный фонд является ограниченность ответственного квартиросъемщика в распоряжении жилым помещением. Ответственный квартиросъемщик не может передать жилое помещение по наследству, сдать его в аренду, продать или подарить жилое помещение, получить крупный кредит под залог жилого помещения.