Неотделимые улучшения учет у арендатора налоговый учет
Подборка наиболее важных документов по запросу Неотделимые улучшения учет у арендатора налоговый учет (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перспективы и риски арбитражного спора: НДС: Перечень всех ситуаций
(КонсультантПлюс, 2025)Арендатор передал неотделимые улучшения арендодателю
(КонсультантПлюс, 2025)Арендатор передал неотделимые улучшения арендодателю
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Средства коллективной защиты работников: учет и налогообложение
(Гущина И.Э.)
("Бухгалтерский учет", 2023, N 2)При отсутствии соглашения между арендодателем и арендатором о капитальных вложениях в предоставленные в аренду объекты основных средств в бухгалтерском учете организации-арендатора ежемесячно возникают постоянные разницы и соответствующие им постоянные налоговые расходы, поскольку произведенные арендатором неотделимые улучшения в бухгалтерском учете амортизируются, а в налоговом учете они амортизируемым имуществом не признаются.
(Гущина И.Э.)
("Бухгалтерский учет", 2023, N 2)При отсутствии соглашения между арендодателем и арендатором о капитальных вложениях в предоставленные в аренду объекты основных средств в бухгалтерском учете организации-арендатора ежемесячно возникают постоянные разницы и соответствующие им постоянные налоговые расходы, поскольку произведенные арендатором неотделимые улучшения в бухгалтерском учете амортизируются, а в налоговом учете они амортизируемым имуществом не признаются.
Корреспонденция счетов: Организация-арендатор осуществила без согласия арендодателя капитальные вложения в арендованный объект основных средств (ОС). Улучшения являются неотделимыми. По окончании срока аренды объект ОС возвращен арендодателю. Как отражаются данные операции в учете арендатора?..
(Консультация эксперта, 2025)Ежемесячно в бухгалтерском учете организации-арендатора возникают постоянные разницы (ПР) и соответствующие им постоянные налоговые расходы (ПНР), поскольку произведенные арендатором неотделимые улучшения в бухгалтерском учете амортизируются, а в налоговом учете - нет. Кроме того, сумма НДС, начисленная при безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендодателю, в бухгалтерском учете признается прочим расходом, а в расходы для целей налогообложения прибыли не включается, то есть формируются еще одна ПР и соответствующее ей ПНР (п. п. 4, 7 Положения по бухгалтерскому учету "Учет расчетов по налогу на прибыль организаций" ПБУ 18/02, утвержденного Приказом Минфина России от 19.11.2002 N 114н).
(Консультация эксперта, 2025)Ежемесячно в бухгалтерском учете организации-арендатора возникают постоянные разницы (ПР) и соответствующие им постоянные налоговые расходы (ПНР), поскольку произведенные арендатором неотделимые улучшения в бухгалтерском учете амортизируются, а в налоговом учете - нет. Кроме того, сумма НДС, начисленная при безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендодателю, в бухгалтерском учете признается прочим расходом, а в расходы для целей налогообложения прибыли не включается, то есть формируются еще одна ПР и соответствующее ей ПНР (п. п. 4, 7 Положения по бухгалтерскому учету "Учет расчетов по налогу на прибыль организаций" ПБУ 18/02, утвержденного Приказом Минфина России от 19.11.2002 N 114н).
Нормативные акты
Решение ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11
<Об отказе в удовлетворении заявления о признании недействующим письма Минфина РФ от 24.10.2008 N 03-05-04-01/37>Как следует из материалов дела, оспариваемое письмо Министерства финансов Российской Федерации было направлено в адрес Федеральной налоговой службы в ответ на ее запрос от 26.05.2008 N 3-3-05/47, в котором налоговый орган просил подтвердить позицию Минфина России по вопросу отражения в соответствии с правилами ведения бухгалтерского учета затрат на капитальные вложения в арендованные объекты недвижимого имущества, произведенных арендатором в виде неотделимых улучшений арендованного имущества, с целью правильного формирования остаточной стоимости таких объектов, учитываемой при расчете налога на имущество организаций (копии оригиналов запроса и оспариваемого письма приобщены в материалы дела).
<Об отказе в удовлетворении заявления о признании недействующим письма Минфина РФ от 24.10.2008 N 03-05-04-01/37>Как следует из материалов дела, оспариваемое письмо Министерства финансов Российской Федерации было направлено в адрес Федеральной налоговой службы в ответ на ее запрос от 26.05.2008 N 3-3-05/47, в котором налоговый орган просил подтвердить позицию Минфина России по вопросу отражения в соответствии с правилами ведения бухгалтерского учета затрат на капитальные вложения в арендованные объекты недвижимого имущества, произведенных арендатором в виде неотделимых улучшений арендованного имущества, с целью правильного формирования остаточной стоимости таких объектов, учитываемой при расчете налога на имущество организаций (копии оригиналов запроса и оспариваемого письма приобщены в материалы дела).
"Методические рекомендации по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях"
(утв. Минсельхозом РФ 22.10.2008)Арендодатель, не давший своего согласия на осуществление улучшений объекта основных средств, может либо принять эти улучшения без возмещения их стоимости арендатору, либо не принять улучшений и потребовать от арендатора привести имущество в то состояние, в котором оно было передано. Если арендодатель принимает имущество с улучшениями без возмещения их стоимости арендатору, то в учете арендатора передача улучшений будет рассматриваться как безвозмездная передача. До момента безвозмездной передачи объекта основных средств с неотделимыми улучшениями сумма накопленной амортизации за время эксплуатации списывается при выбытии объекта основного средства (дебет 02 "Амортизация основных средств" кредит 01 "Основные средства"). По окончании процедуры выбытия остаточная стоимость основного средства списывается с кредита счета 01 в дебет счета 91 "Прочие доходы и расходы".
(утв. Минсельхозом РФ 22.10.2008)Арендодатель, не давший своего согласия на осуществление улучшений объекта основных средств, может либо принять эти улучшения без возмещения их стоимости арендатору, либо не принять улучшений и потребовать от арендатора привести имущество в то состояние, в котором оно было передано. Если арендодатель принимает имущество с улучшениями без возмещения их стоимости арендатору, то в учете арендатора передача улучшений будет рассматриваться как безвозмездная передача. До момента безвозмездной передачи объекта основных средств с неотделимыми улучшениями сумма накопленной амортизации за время эксплуатации списывается при выбытии объекта основного средства (дебет 02 "Амортизация основных средств" кредит 01 "Основные средства"). По окончании процедуры выбытия остаточная стоимость основного средства списывается с кредита счета 01 в дебет счета 91 "Прочие доходы и расходы".
"Способы оптимизации налоговой нагрузки на бизнес"
(Мясников О.А.)
("АйСи Групп", 2023)В случае если налогоплательщик получает возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества, сумма полученного возмещения учитывается арендатором для целей налогообложения прибыли в составе доходов от реализации (письмо Минфина РФ от 30.07.2010 N 03-03-06/2/134).
(Мясников О.А.)
("АйСи Групп", 2023)В случае если налогоплательщик получает возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества, сумма полученного возмещения учитывается арендатором для целей налогообложения прибыли в составе доходов от реализации (письмо Минфина РФ от 30.07.2010 N 03-03-06/2/134).
Вопрос: О начислении арендатором амортизации на капитальные вложения в форме неотделимых улучшений в арендованное имущество в целях налога на прибыль.
(Письмо Минфина России от 21.12.2023 N 03-03-06/1/123828)В случае возмещения (частичного возмещения) арендодателем арендатору расходов, произведенных арендатором в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений в арендованное имущество, часть таких капитальных вложений, не учтенных в период начисления амортизации, подлежащая возмещению, может быть учтена арендатором для целей налогообложения прибыли в соответствии с главой 25 Кодекса при условии соответствия таких расходов требованиям пункта 1 статьи 252 Кодекса.
(Письмо Минфина России от 21.12.2023 N 03-03-06/1/123828)В случае возмещения (частичного возмещения) арендодателем арендатору расходов, произведенных арендатором в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений в арендованное имущество, часть таких капитальных вложений, не учтенных в период начисления амортизации, подлежащая возмещению, может быть учтена арендатором для целей налогообложения прибыли в соответствии с главой 25 Кодекса при условии соответствия таких расходов требованиям пункта 1 статьи 252 Кодекса.
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете арендатора капитальные вложения (в виде неотделимых улучшений) в арендованное основное средство (движимое имущество), произведенные с согласия арендодателя, если по условиям договора аренды затраты на неотделимые улучшения арендодателем не возмещаются?..
(Консультация эксперта, 2025)В рассматриваемой ситуации сумма ежемесячной амортизации, начисляемой по капитальным вложениям в бухгалтерском учете, превышает сумму ежемесячной амортизации в налоговом учете. Поскольку по окончании срока аренды неотделимые улучшения передаются арендодателю, при этом остаточная стоимость улучшений арендатору не возмещается, можно говорить о том, что разница в суммах начисленной амортизации не будет признана расходом в целях налогообложения прибыли и в следующих отчетных периодах.
(Консультация эксперта, 2025)В рассматриваемой ситуации сумма ежемесячной амортизации, начисляемой по капитальным вложениям в бухгалтерском учете, превышает сумму ежемесячной амортизации в налоговом учете. Поскольку по окончании срока аренды неотделимые улучшения передаются арендодателю, при этом остаточная стоимость улучшений арендатору не возмещается, можно говорить о том, что разница в суммах начисленной амортизации не будет признана расходом в целях налогообложения прибыли и в следующих отчетных периодах.
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете арендодателя осуществление с его согласия арендатором капитальных вложений в арендованный объект основных средств, если произведенные улучшения являются неотделимыми и по условиям договора по окончании срока аренды арендодатель компенсирует арендатору затраты на произведенные улучшения?..
(Консультация эксперта, 2025)Организация квалифицирует аренду как операционную. Арендатор произвел модернизацию полученного от организации по договору аренды объекта ОС. По окончании срока аренды модернизированный объект ОС возвращен арендодателю. Стоимость модернизации (неотделимых улучшений), подлежащая компенсации арендатору, составляет 172 800 руб. (в том числе НДС 28 800 руб.). Ликвидационная стоимость на дату принятия к учету определена в сумме 72 000 руб. В бухгалтерском учете амортизация начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем признания ОС. По результатам модернизации и проверки элементов амортизации принято решение, что они не изменяются. Стоимость и срок полезного использования неотделимых улучшений существенно не отличаются от стоимости и оставшегося срока полезного использования объекта ОС. В бухгалтерском и налоговом учете организации первоначальная стоимость объекта ОС составляет 576 000 руб., срок полезного использования - 72 месяца. Право на применение амортизационной премии, установленное п. 9 ст. 258 НК РФ, организация не использовала. Организация применяет линейный способ (метод) начисления амортизации. Согласно учетной политике организация начисляет амортизацию в бухгалтерском учете с 1-го числа месяца, следующего за месяцем признания объекта. На дату возврата арендатором объекта ОС с неотделимыми улучшениями оставшийся срок его полезного использования составляет 32 месяца. Сумма начисленной амортизации в бухгалтерском учете - 280 000 руб., в налоговом учете - 320 000 руб. После возврата объекта арендатором он используется в основной производственной деятельности организации. При получении от арендатора объекта ОС с неотделимыми улучшениями организация провела проверку элементов амортизации и по ее результатам приняла решение, что эти элементы остаются неизменны. Организация применяет метод начисления в налоговом учете. Промежуточная бухгалтерская отчетность составляется на конец каждого месяца.
(Консультация эксперта, 2025)Организация квалифицирует аренду как операционную. Арендатор произвел модернизацию полученного от организации по договору аренды объекта ОС. По окончании срока аренды модернизированный объект ОС возвращен арендодателю. Стоимость модернизации (неотделимых улучшений), подлежащая компенсации арендатору, составляет 172 800 руб. (в том числе НДС 28 800 руб.). Ликвидационная стоимость на дату принятия к учету определена в сумме 72 000 руб. В бухгалтерском учете амортизация начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем признания ОС. По результатам модернизации и проверки элементов амортизации принято решение, что они не изменяются. Стоимость и срок полезного использования неотделимых улучшений существенно не отличаются от стоимости и оставшегося срока полезного использования объекта ОС. В бухгалтерском и налоговом учете организации первоначальная стоимость объекта ОС составляет 576 000 руб., срок полезного использования - 72 месяца. Право на применение амортизационной премии, установленное п. 9 ст. 258 НК РФ, организация не использовала. Организация применяет линейный способ (метод) начисления амортизации. Согласно учетной политике организация начисляет амортизацию в бухгалтерском учете с 1-го числа месяца, следующего за месяцем признания объекта. На дату возврата арендатором объекта ОС с неотделимыми улучшениями оставшийся срок его полезного использования составляет 32 месяца. Сумма начисленной амортизации в бухгалтерском учете - 280 000 руб., в налоговом учете - 320 000 руб. После возврата объекта арендатором он используется в основной производственной деятельности организации. При получении от арендатора объекта ОС с неотделимыми улучшениями организация провела проверку элементов амортизации и по ее результатам приняла решение, что эти элементы остаются неизменны. Организация применяет метод начисления в налоговом учете. Промежуточная бухгалтерская отчетность составляется на конец каждого месяца.
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации-арендодателя стоимость неотделимых улучшений в виде дооборудования здания, переданного в операционную аренду, которые арендатор произвел с согласия арендодателя, если по договору аренды последний не возмещает их стоимость по окончании срока аренды?..
(Консультация эксперта, 2025)<**> НДС, указанный в счете-фактуре, выставленном арендатором при передаче неотделимых улучшений, в бухгалтерском учете арендодателя не отражается. Это обусловлено тем, что такой НДС арендатору не уплачивается и, как указывалось в разделе "Налог на добавленную стоимость (НДС)", вычету не подлежит, соответственно, не является для арендодателя объектом, подлежащим бухгалтерскому учету (применительно к ст. 5 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете").
(Консультация эксперта, 2025)<**> НДС, указанный в счете-фактуре, выставленном арендатором при передаче неотделимых улучшений, в бухгалтерском учете арендодателя не отражается. Это обусловлено тем, что такой НДС арендатору не уплачивается и, как указывалось в разделе "Налог на добавленную стоимость (НДС)", вычету не подлежит, соответственно, не является для арендодателя объектом, подлежащим бухгалтерскому учету (применительно к ст. 5 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете").
Статья: Ремонтируем и улучшаем арендованные ОС: что с бухучетом и налогами
(Елина Л.А.)
("Главная книга", 2023, N 14)Обратите внимание: для целей бухучета объектом основных средств считается актив, характеризующийся одновременно признаками, перечисленными в п. 4 ФСБУ 6/2020. В этом пункте нет упоминания о праве собственности на такой актив. В арендном ФСБУ 25/2018 учет последующих вложений в арендованное имущество не раскрывается. Так что можно прийти к выводу, что сделанные арендатором неотделимые улучшения могут отвечать условиям, названным в п. 4 ФСБУ 6/2020. И арендатор вправе учесть неотделимые улучшения в арендованное имущество в составе основных средств <13>. В том числе это может быть самостоятельный объект ОС в бухучете <14>.
(Елина Л.А.)
("Главная книга", 2023, N 14)Обратите внимание: для целей бухучета объектом основных средств считается актив, характеризующийся одновременно признаками, перечисленными в п. 4 ФСБУ 6/2020. В этом пункте нет упоминания о праве собственности на такой актив. В арендном ФСБУ 25/2018 учет последующих вложений в арендованное имущество не раскрывается. Так что можно прийти к выводу, что сделанные арендатором неотделимые улучшения могут отвечать условиям, названным в п. 4 ФСБУ 6/2020. И арендатор вправе учесть неотделимые улучшения в арендованное имущество в составе основных средств <13>. В том числе это может быть самостоятельный объект ОС в бухучете <14>.
Вопрос: Организация выполнила работы в арендуемом офисном помещении, в том числе установку металлической двери, системы электроснабжения. Организация рассматривает эти объекты как неотделимые улучшения в арендуемое помещение. Как учитывать эти объекты для налогового учета? Как определить срок их полезного использования?
(Консультация эксперта, 2024)В Письме Минфина России от 11.09.2019 N 03-03-06/1/69963 разъясняется порядок начисления амортизации по объектам капитального вложения: если капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, произведенные арендатором с согласия арендодателя, не поименованы в Общероссийском классификаторе основных фондов ОК 013-2014 (СНС 2008), принятом и введенном в действие Приказом Росстандарта от 12.12.2014 N 2018-ст (далее - ОК 013-2014), то указанные капитальные вложения амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определенного для арендованных объектов основных средств.
(Консультация эксперта, 2024)В Письме Минфина России от 11.09.2019 N 03-03-06/1/69963 разъясняется порядок начисления амортизации по объектам капитального вложения: если капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, произведенные арендатором с согласия арендодателя, не поименованы в Общероссийском классификаторе основных фондов ОК 013-2014 (СНС 2008), принятом и введенном в действие Приказом Росстандарта от 12.12.2014 N 2018-ст (далее - ОК 013-2014), то указанные капитальные вложения амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определенного для арендованных объектов основных средств.
Статья: Как учесть неотделимые улучшения объекта аренды у сторон арендного договора
(Катаева Н.Н.)
("Главная книга", 2025, N 12)Если затраты на неотделимые улучшения арендодатель арендатору не возмещает, стоимость неотделимых улучшений в бухучете списывается так же. Но поскольку в налоговом учете эти суммы учесть нельзя, образуется постоянный налоговый актив. Он равен сумме налога на прибыль с суммы начисляемой амортизации. То есть ПНА по неотделимым улучшениям = сумма начисленной амортизации по неотделимым улучшениям x 25%. Отразить его в бухучете надо проводкой Дт 99 - Кт 68.
(Катаева Н.Н.)
("Главная книга", 2025, N 12)Если затраты на неотделимые улучшения арендодатель арендатору не возмещает, стоимость неотделимых улучшений в бухучете списывается так же. Но поскольку в налоговом учете эти суммы учесть нельзя, образуется постоянный налоговый актив. Он равен сумме налога на прибыль с суммы начисляемой амортизации. То есть ПНА по неотделимым улучшениям = сумма начисленной амортизации по неотделимым улучшениям x 25%. Отразить его в бухучете надо проводкой Дт 99 - Кт 68.
Статья: Операционная аренда. Учет и отчетность арендодателя
(Манкина О.С.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 5)Учет неотделимых улучшений, выполненных арендатором
(Манкина О.С.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 5)Учет неотделимых улучшений, выполненных арендатором
Тематический выпуск: Актуальные вопросы по налогу на имущество, земельному и транспортному налогам: из практики налогового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 10)Как видим, вариативность учета расходов на ремонт арендованной недвижимости (в составе ППА или в качестве отдельного основного средства) может повлиять на решение вопроса о включении этих расходов в налоговую базу по налогу на имущество: учет отдельного объекта ОС, по мнению Минфина РФ, является критерием для такого включения, а при учете в составе ППА объект налогообложения не возникает (опять же по логике Минфина, сводящей решение данного вопроса именно к факту учета капитальных вложений на балансе арендатора в качестве отдельного ОС).
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 10)Как видим, вариативность учета расходов на ремонт арендованной недвижимости (в составе ППА или в качестве отдельного основного средства) может повлиять на решение вопроса о включении этих расходов в налоговую базу по налогу на имущество: учет отдельного объекта ОС, по мнению Минфина РФ, является критерием для такого включения, а при учете в составе ППА объект налогообложения не возникает (опять же по логике Минфина, сводящей решение данного вопроса именно к факту учета капитальных вложений на балансе арендатора в качестве отдельного ОС).