Неотделимые улучшения собственность арендатора
Подборка наиболее важных документов по запросу Неотделимые улучшения собственность арендатора (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Неотделимые улучшения земельного участка
(КонсультантПлюс, 2026)В пункте... Договора... стороны указали, что произведенные арендатором неотделимые улучшения арендованного имущества переходят в собственность арендодателя и их стоимость не подлежит возмещению арендатору, кроме тех случаев, когда арендатором получено предварительное письменное согласие арендодателя на неотделимые улучшения...
(КонсультантПлюс, 2026)В пункте... Договора... стороны указали, что произведенные арендатором неотделимые улучшения арендованного имущества переходят в собственность арендодателя и их стоимость не подлежит возмещению арендатору, кроме тех случаев, когда арендатором получено предварительное письменное согласие арендодателя на неотделимые улучшения...
Перспективы и риски арбитражного спора: НДС: Налоговый орган доначислил НДС арендатору на стоимость неотделимых улучшений, переданных арендодателю, или отказал в его возмещении
(КонсультантПлюс, 2026)Однако, есть вероятность, что доначисление НДС могут признать неправомерным, если суд не признает передачу неотделимых улучшений реализацией, т.к. у арендатора не возникает права собственности на неотделимые улучшения арендованного имущества
(КонсультантПлюс, 2026)Однако, есть вероятность, что доначисление НДС могут признать неправомерным, если суд не признает передачу неотделимых улучшений реализацией, т.к. у арендатора не возникает права собственности на неотделимые улучшения арендованного имущества
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Является ли перепланировка помещения без согласия арендодателя существенным нарушением договора аренды
(КонсультантПлюс, 2026)Согласно пункту 3.1.9 договора аренды арендатор обязан не производить перепланировку и (или) переоборудование арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя и в установленных законом случаях с иными уполномоченными организациями. Реконструкция и иные неотделимые улучшения, производимые арендатором, являются муниципальной собственностью. Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью.
Является ли перепланировка помещения без согласия арендодателя существенным нарушением договора аренды
(КонсультантПлюс, 2026)Согласно пункту 3.1.9 договора аренды арендатор обязан не производить перепланировку и (или) переоборудование арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя и в установленных законом случаях с иными уполномоченными организациями. Реконструкция и иные неотделимые улучшения, производимые арендатором, являются муниципальной собственностью. Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Можно ли возместить расходы арендатора на капремонт, который проведен с согласия арендодателя и может считаться неотделимым улучшением арендованного имущества, после прекращения договора аренды
(КонсультантПлюс, 2026)В письме от 21.11.2008 N 05-03/50226 Департамент указал, что не возражает против капитального ремонта арендуемого ОРОООД "За здоровую Россию" помещения, расположенного по адресу: город Омск, площадь Серова, дом 32, при условии проведения работ за счет собственных средств; все произведенные арендатором неотделимые улучшения помещения, здания будут считаться муниципальной собственностью.
Можно ли возместить расходы арендатора на капремонт, который проведен с согласия арендодателя и может считаться неотделимым улучшением арендованного имущества, после прекращения договора аренды
(КонсультантПлюс, 2026)В письме от 21.11.2008 N 05-03/50226 Департамент указал, что не возражает против капитального ремонта арендуемого ОРОООД "За здоровую Россию" помещения, расположенного по адресу: город Омск, площадь Серова, дом 32, при условии проведения работ за счет собственных средств; все произведенные арендатором неотделимые улучшения помещения, здания будут считаться муниципальной собственностью.
Нормативные акты
"Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с выполнением функций содействия и контроля в отношении третейских судов и международных коммерческих арбитражей"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)Общество передало право собственности на нежилое помещение компании.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)Общество передало право собственности на нежилое помещение компании.
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Исчисляется ли срок исковой давности для предъявления требований о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества с момента прекращения договора аренды
(КонсультантПлюс, 2026)Исходя из представленных документов, сложившихся взаимоотношений сторон, вытекающих из договора аренды, дополнительного соглашения от 02.02.2006 к нему, акта приема-передачи затрат на улучшение муниципальной собственности от 02.02.2006 право требования стоимости неотделимых улучшений муниципального имущества в виде зачета в счет арендных платежей возникло у арендатора с момента передачи затрат в муниципальную собственность, а именно с 02.02.2006, однако своим правом арендатор не воспользовался, о зачете стоимости неотделимых улучшений в размере 137 384,70 рубля в счет арендной платы не заявил.
Исчисляется ли срок исковой давности для предъявления требований о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества с момента прекращения договора аренды
(КонсультантПлюс, 2026)Исходя из представленных документов, сложившихся взаимоотношений сторон, вытекающих из договора аренды, дополнительного соглашения от 02.02.2006 к нему, акта приема-передачи затрат на улучшение муниципальной собственности от 02.02.2006 право требования стоимости неотделимых улучшений муниципального имущества в виде зачета в счет арендных платежей возникло у арендатора с момента передачи затрат в муниципальную собственность, а именно с 02.02.2006, однако своим правом арендатор не воспользовался, о зачете стоимости неотделимых улучшений в размере 137 384,70 рубля в счет арендной платы не заявил.
Тематический выпуск: Налог на прибыль: актуальные вопросы из практики налогового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 7)Ответ: Согласно ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом в целях исчисления налога на прибыль признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 100 000 рублей, которое находится у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ) и используется им для извлечения дохода.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 7)Ответ: Согласно ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом в целях исчисления налога на прибыль признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 100 000 рублей, которое находится у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ) и используется им для извлечения дохода.
Вопрос: Как арендатору учесть расходы на модернизацию арендованных основных средств?
(Консультация эксперта, 2026)Помимо ремонта в процессе аренды имущества арендатор может произвести его улучшения (ст. 623 ГК РФ), отделимые или неотделимые:
(Консультация эксперта, 2026)Помимо ремонта в процессе аренды имущества арендатор может произвести его улучшения (ст. 623 ГК РФ), отделимые или неотделимые:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияВ силу п. 2 ст. 623 ГК РФ после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на арендуемое имущество не является основанием для изменения или расторжения договора. На практике возможна ситуация, когда арендатор произвел капитальный ремонт или иные неотделимые улучшения арендуемого имущества в то время, когда оно принадлежало одному собственнику, а договор аренды прекратился после перехода права собственности на данное имущество. При этом нормы закона не дают однозначного ответа на вопрос: к кому именно - старому или новому собственнику - вправе заявить свои требования арендатор по ст. 623 ГК РФ?
Путеводитель по договорной работе. Аренда зданий и сооружений. Рекомендации по заключению договора"Арендатор вправе производить любые неотделимые улучшения арендованного имущества только с согласия арендодателя. При этом все улучшения являются собственностью арендодателя, их стоимость арендатору не возмещается".
Вопрос: Об учете расходов арендатора в отношении амортизируемых ОС в целях налога на прибыль.
(Письмо Минфина России от 06.06.2025 N 03-03-06/1/56027)Данной статьей Кодекса амортизируемым имуществом также признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.
(Письмо Минфина России от 06.06.2025 N 03-03-06/1/56027)Данной статьей Кодекса амортизируемым имуществом также признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.
Статья: Неотделимые улучшения земельного участка в составе единого недвижимого комплекса (ЕНК)
(Майборода В.А., Петрова В.А.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2025, N 4)Дискуссионный вопрос правового режима неотделимых улучшений в ЕНК связан также и с разграничением улучшений и капитального ремонта (ст. 616 ГК РФ). Как отмечает Р.Д. Никифоров, право собственности на неотделимые улучшения (ст. 623 ГК РФ) принадлежит арендодателю - собственнику ЕНК с момента создания, оставляя арендатору право на возмещение расходов <5>, в то время как альтернативная точка зрения о возникновении права собственности у арендодателя после окончания аренды судебной поддержки не имеет. Соответственно, автором было предложено внести ясность в ст. 623 ГК РФ, прямо указав на возникновение права собственности у арендодателя с момента внесения улучшений <6>. В целом предложение данного автора позволит устранить существующую неопределенность в правовом режиме таких улучшений, учитывая, что судебная практика уже признает право собственности арендодателя с момента создания улучшений.
(Майборода В.А., Петрова В.А.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2025, N 4)Дискуссионный вопрос правового режима неотделимых улучшений в ЕНК связан также и с разграничением улучшений и капитального ремонта (ст. 616 ГК РФ). Как отмечает Р.Д. Никифоров, право собственности на неотделимые улучшения (ст. 623 ГК РФ) принадлежит арендодателю - собственнику ЕНК с момента создания, оставляя арендатору право на возмещение расходов <5>, в то время как альтернативная точка зрения о возникновении права собственности у арендодателя после окончания аренды судебной поддержки не имеет. Соответственно, автором было предложено внести ясность в ст. 623 ГК РФ, прямо указав на возникновение права собственности у арендодателя с момента внесения улучшений <6>. В целом предложение данного автора позволит устранить существующую неопределенность в правовом режиме таких улучшений, учитывая, что судебная практика уже признает право собственности арендодателя с момента создания улучшений.
Статья: Деформация законодательной конструкции объекта по налогу на имущество организаций посредством подзаконного регулирования правил бухгалтерского учета
(Ногина О.А.)
("Финансовое право", 2021, N 10)Однако в соответствии с п. 5 ПБУ 6/01 и п. 3 Положения по ведению бухгалтерского учета и отчетности <28> капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, если в соответствии с заключенным договором аренды эти капитальные вложения являлись собственностью арендатора, должны были отдельно учитываться в составе основных средств, что приводило к признанию арендатора в качестве налогоплательщика по налогу на имущество в отношении неотделимых улучшений как в отношении самостоятельного объекта налогообложения. В связи с этим арендатор уплачивал налог с момента готовности неотделимых улучшений, т.е. когда он включил их в состав своих основных средств, и до их выбытия из состава основных средств (п. 47 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности, п. 35 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, Письма Минфина России <29>). Естественно, что при таком построении правил бухгалтерского учета неотделимых улучшений объектом налога на имущество фактически становилось право арендатора на некую составляющую или новое качество объекта недвижимого имущества. Налогообложение имущества "превращалось" в налогообложение имущественных прав, связанных с объектом недвижимости, претерпевшим изменения в результате неотделимых улучшений. Фактически нормы налогового законодательства об объекте налога дополнялись новым экономическим основанием налогообложения, в отношении которого рассчитывалась самостоятельна база - среднегодовая стоимость неотделимых улучшений и исчислялся самостоятельный налог в отношении собственно самой недвижимости. То есть в отношении одного и того же объекта недвижимости двумя разными налогоплательщиками уплачивались два самостоятельных налога на имущество в отношении двух разных составляющих стоимости данного объекта.
(Ногина О.А.)
("Финансовое право", 2021, N 10)Однако в соответствии с п. 5 ПБУ 6/01 и п. 3 Положения по ведению бухгалтерского учета и отчетности <28> капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, если в соответствии с заключенным договором аренды эти капитальные вложения являлись собственностью арендатора, должны были отдельно учитываться в составе основных средств, что приводило к признанию арендатора в качестве налогоплательщика по налогу на имущество в отношении неотделимых улучшений как в отношении самостоятельного объекта налогообложения. В связи с этим арендатор уплачивал налог с момента готовности неотделимых улучшений, т.е. когда он включил их в состав своих основных средств, и до их выбытия из состава основных средств (п. 47 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности, п. 35 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, Письма Минфина России <29>). Естественно, что при таком построении правил бухгалтерского учета неотделимых улучшений объектом налога на имущество фактически становилось право арендатора на некую составляющую или новое качество объекта недвижимого имущества. Налогообложение имущества "превращалось" в налогообложение имущественных прав, связанных с объектом недвижимости, претерпевшим изменения в результате неотделимых улучшений. Фактически нормы налогового законодательства об объекте налога дополнялись новым экономическим основанием налогообложения, в отношении которого рассчитывалась самостоятельна база - среднегодовая стоимость неотделимых улучшений и исчислялся самостоятельный налог в отношении собственно самой недвижимости. То есть в отношении одного и того же объекта недвижимости двумя разными налогоплательщиками уплачивались два самостоятельных налога на имущество в отношении двух разных составляющих стоимости данного объекта.
Статья: Ремонтируем и улучшаем арендованные ОС: что с бухучетом и налогами
(Елина Л.А.)
("Главная книга", 2023, N 14)Обратите внимание: для целей бухучета объектом основных средств считается актив, характеризующийся одновременно признаками, перечисленными в п. 4 ФСБУ 6/2020. В этом пункте нет упоминания о праве собственности на такой актив. В арендном ФСБУ 25/2018 учет последующих вложений в арендованное имущество не раскрывается. Так что можно прийти к выводу, что сделанные арендатором неотделимые улучшения могут отвечать условиям, названным в п. 4 ФСБУ 6/2020. И арендатор вправе учесть неотделимые улучшения в арендованное имущество в составе основных средств <13>. В том числе это может быть самостоятельный объект ОС в бухучете <14>.
(Елина Л.А.)
("Главная книга", 2023, N 14)Обратите внимание: для целей бухучета объектом основных средств считается актив, характеризующийся одновременно признаками, перечисленными в п. 4 ФСБУ 6/2020. В этом пункте нет упоминания о праве собственности на такой актив. В арендном ФСБУ 25/2018 учет последующих вложений в арендованное имущество не раскрывается. Так что можно прийти к выводу, что сделанные арендатором неотделимые улучшения могут отвечать условиям, названным в п. 4 ФСБУ 6/2020. И арендатор вправе учесть неотделимые улучшения в арендованное имущество в составе основных средств <13>. В том числе это может быть самостоятельный объект ОС в бухучете <14>.
"НДС: практика исчисления и уплаты"
(9-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)А ФАС Западно-Сибирского округа, признавая, что передача улучшений арендодателю не облагается НДС, исходил из того, что у арендатора нет права собственности на эти улучшения. Неотделимые улучшения изначально, с момента их создания, являются собственностью арендодателя. Поэтому при передаче улучшений арендодателю отсутствует факт реализации в соответствии со ст. 39 НК РФ (Постановление от 12.08.2009 N Ф04-4676/2009(12201-А45-26), Ф04-4676/2009 (19013-А45-26)).
(9-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)А ФАС Западно-Сибирского округа, признавая, что передача улучшений арендодателю не облагается НДС, исходил из того, что у арендатора нет права собственности на эти улучшения. Неотделимые улучшения изначально, с момента их создания, являются собственностью арендодателя. Поэтому при передаче улучшений арендодателю отсутствует факт реализации в соответствии со ст. 39 НК РФ (Постановление от 12.08.2009 N Ф04-4676/2009(12201-А45-26), Ф04-4676/2009 (19013-А45-26)).