Неотделимые улучшения реконструкция
Подборка наиболее важных документов по запросу Неотделимые улучшения реконструкция (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 5 "Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение" Федерального закона "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации""По смыслу указанной нормы решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений."
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 171 "Налоговые вычеты" главы 21 "Налог на добавленную стоимость" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган доначислил НДС, сделав вывод о необоснованном заявлении налоговых вычетов, поскольку налогоплательщик производил реконструкцию и модернизацию арендуемых объектов недвижимого имущества. Суд признал правомерным принятие налогоплательщиком НДС к вычету, поскольку общество производило капитальный ремонт арендуемой недвижимости, а не ее реконструкцию. Суд установил, что согласно условиям договора аренды стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается. При осуществлении ремонтных работ план или проект реконструкции не составлялся, соответствующая проектная документация не подготавливалась, согласно заключению строительно-технической экспертизы был произведен капитальный ремонт с заменой конструктивных элементов, в результате которого не произошло изменения эксплуатационных параметров объекта.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган доначислил НДС, сделав вывод о необоснованном заявлении налоговых вычетов, поскольку налогоплательщик производил реконструкцию и модернизацию арендуемых объектов недвижимого имущества. Суд признал правомерным принятие налогоплательщиком НДС к вычету, поскольку общество производило капитальный ремонт арендуемой недвижимости, а не ее реконструкцию. Суд установил, что согласно условиям договора аренды стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается. При осуществлении ремонтных работ план или проект реконструкции не составлялся, соответствующая проектная документация не подготавливалась, согласно заключению строительно-технической экспертизы был произведен капитальный ремонт с заменой конструктивных элементов, в результате которого не произошло изменения эксплуатационных параметров объекта.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как учесть неотделимые улучшения полученного или переданного в аренду имущества при расчете налога на прибыль
(КонсультантПлюс, 2025)Недоамортизированную к моменту прекращения действия договора стоимость неотделимых улучшений в виде достройки (дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения) учесть в расходах по налогу на прибыль в общем случае нельзя. Это обусловлено тем, что невозмещаемые расходы арендатора на такие улучшения, как правило, не являются экономически оправданными. Само получение арендатором имущества во владение и пользование нельзя рассматривать как встречное предоставление за произведенные улучшения. А порядок налогового учета капвложений основан именно на том, есть ли обязанность возмещать стоимость этих вложений арендатору.
(КонсультантПлюс, 2025)Недоамортизированную к моменту прекращения действия договора стоимость неотделимых улучшений в виде достройки (дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения) учесть в расходах по налогу на прибыль в общем случае нельзя. Это обусловлено тем, что невозмещаемые расходы арендатора на такие улучшения, как правило, не являются экономически оправданными. Само получение арендатором имущества во владение и пользование нельзя рассматривать как встречное предоставление за произведенные улучшения. А порядок налогового учета капвложений основан именно на том, есть ли обязанность возмещать стоимость этих вложений арендатору.
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)Лица, права которых на земельный участок прекращаются в силу его изъятия для государственных или муниципальных нужд, до дня прекращения данных прав владеют, пользуются и распоряжаются в соответствии с законом таким земельным участком по своему усмотрению. При этом лица, указанные в настоящей статье, несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений, осуществлением неотделимых улучшений, со дня уведомления их о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)Лица, права которых на земельный участок прекращаются в силу его изъятия для государственных или муниципальных нужд, до дня прекращения данных прав владеют, пользуются и распоряжаются в соответствии с законом таким земельным участком по своему усмотрению. При этом лица, указанные в настоящей статье, несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений, осуществлением неотделимых улучшений, со дня уведомления их о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)1) объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемом земельном участке, и неотделимые улучшения данных объектов (в том числе в результате реконструкции), произведенные вопреки его разрешенному использованию, а также вопреки условиям договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком;
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)1) объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемом земельном участке, и неотделимые улучшения данных объектов (в том числе в результате реконструкции), произведенные вопреки его разрешенному использованию, а также вопреки условиям договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком;
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Вправе ли арендатор требовать возмещения стоимости капремонта арендованного имущества, если по договору аренды он обязан осуществить ремонт без зачета или возмещения затрат
(КонсультантПлюс, 2025)В разделе 5 договора аренды стороны согласовали, что неотделимые улучшения (реконструкция, модернизация, обновление, ремонт) арендуемого имущества производятся арендатором только с разрешения арендодателя; стоимость таких улучшений арендатору не возмещается; капитальные вложения в арендованное имущество являются собственностью арендодателя.
Вправе ли арендатор требовать возмещения стоимости капремонта арендованного имущества, если по договору аренды он обязан осуществить ремонт без зачета или возмещения затрат
(КонсультантПлюс, 2025)В разделе 5 договора аренды стороны согласовали, что неотделимые улучшения (реконструкция, модернизация, обновление, ремонт) арендуемого имущества производятся арендатором только с разрешения арендодателя; стоимость таких улучшений арендатору не возмещается; капитальные вложения в арендованное имущество являются собственностью арендодателя.
Готовое решение: В какую амортизационную группу включать оборудование для вентиляции и кондиционирования воздуха
(КонсультантПлюс, 2025)В некоторых случаях системы вентиляции и кондиционирования воздуха могут учитываться как отдельные объекты амортизируемого имущества. Например, такое возможно, если система создана при реконструкции здания арендатором 1 и учтена им как неотделимые улучшения. В этом случае системы вентиляции и кондиционирования нужно либо включить в ту амортизационную группу, что и само здание, либо в амортизационную группу, определенную непосредственно для вентиляционного и кондиционирующего оборудования (п. 1 ст. 258 НК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)В некоторых случаях системы вентиляции и кондиционирования воздуха могут учитываться как отдельные объекты амортизируемого имущества. Например, такое возможно, если система создана при реконструкции здания арендатором 1 и учтена им как неотделимые улучшения. В этом случае системы вентиляции и кондиционирования нужно либо включить в ту амортизационную группу, что и само здание, либо в амортизационную группу, определенную непосредственно для вентиляционного и кондиционирующего оборудования (п. 1 ст. 258 НК РФ).
"НДС: практика исчисления и уплаты"
(9-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)Суть спора: арендатор классифицировал произведенные работы как капитальный ремонт арендованного имущества, расходы на который единовременно уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль в том периоде, когда был произведен ремонт. Налоговая инспекция при проверке переклассифицировала ремонт в реконструкцию (неотделимые улучшения арендованного имущества), что привело к доначислению налога на прибыль, НДС и налога на имущество.
(9-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)Суть спора: арендатор классифицировал произведенные работы как капитальный ремонт арендованного имущества, расходы на который единовременно уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль в том периоде, когда был произведен ремонт. Налоговая инспекция при проверке переклассифицировала ремонт в реконструкцию (неотделимые улучшения арендованного имущества), что привело к доначислению налога на прибыль, НДС и налога на имущество.
"Объекты земельных правоотношений: монография"
(Мельников Н.Н.)
("ИНФРА-М", 2024)Заслуживающей внимания представляется проблематика оборотоспособности улучшений земельных участков. Так, предметом судебного разбирательства <1> стал иск о признании права собственности на неотделимое улучшение земельного участка в виде перемещения и укладки грунта в овраге. Сославшись на правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2013 N 17085/12, суд отказал в иске, разъяснив, что в соответствии со ст. 623 ГК РФ арендатор может претендовать не на приобретение права собственности, а на компенсацию затрат на строительство (реконструкцию) и (или) стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества.
(Мельников Н.Н.)
("ИНФРА-М", 2024)Заслуживающей внимания представляется проблематика оборотоспособности улучшений земельных участков. Так, предметом судебного разбирательства <1> стал иск о признании права собственности на неотделимое улучшение земельного участка в виде перемещения и укладки грунта в овраге. Сославшись на правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2013 N 17085/12, суд отказал в иске, разъяснив, что в соответствии со ст. 623 ГК РФ арендатор может претендовать не на приобретение права собственности, а на компенсацию затрат на строительство (реконструкцию) и (или) стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества.
Статья: Принудительный выкуп недвижимого имущества в публичных интересах
(Огибалова А.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 1)Во-первых, убытки, связанные с реконструкцией, которая была начата с соблюдением градостроительных норм до дня наступления ограничения прав или иной причины, повлекшей возникновение убытков (в нашем случае - до дня изъятия), а также убытки, связанные с проведением капитального ремонта, начатого до дня наступления причин, повлекших возникновение убытков (в нашем случае - до дня изъятия), если эти реконструкция и ремонт не могут быть завершены в связи с ограничением прав или наступлением иной причины, повлекшей возникновение убытков. Это положение противоречит ст. 280 ГК РФ, в соответствии с которой лица, права которых на земельный участок прекращаются в силу его изъятия для государственных или муниципальных нужд, несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений, осуществлением неотделимых улучшений, со дня уведомления их о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством. При этом в данной статье ничего не сказано про капитальный ремонт, однако суды часто относят капитальный ремонт к реконструкции <100>, поэтому, по-видимому, ст. 280 ГК РФ можно распространить и на него. Иначе говоря, Постановление N 59 предлагает возмещать собственникам убытки, связанные с проведением реконструкции и капитального ремонта, вплоть до момента изъятия, а ГК РФ - лишь до момента уведомления об изъятии.
(Огибалова А.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 1)Во-первых, убытки, связанные с реконструкцией, которая была начата с соблюдением градостроительных норм до дня наступления ограничения прав или иной причины, повлекшей возникновение убытков (в нашем случае - до дня изъятия), а также убытки, связанные с проведением капитального ремонта, начатого до дня наступления причин, повлекших возникновение убытков (в нашем случае - до дня изъятия), если эти реконструкция и ремонт не могут быть завершены в связи с ограничением прав или наступлением иной причины, повлекшей возникновение убытков. Это положение противоречит ст. 280 ГК РФ, в соответствии с которой лица, права которых на земельный участок прекращаются в силу его изъятия для государственных или муниципальных нужд, несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений, осуществлением неотделимых улучшений, со дня уведомления их о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством. При этом в данной статье ничего не сказано про капитальный ремонт, однако суды часто относят капитальный ремонт к реконструкции <100>, поэтому, по-видимому, ст. 280 ГК РФ можно распространить и на него. Иначе говоря, Постановление N 59 предлагает возмещать собственникам убытки, связанные с проведением реконструкции и капитального ремонта, вплоть до момента изъятия, а ГК РФ - лишь до момента уведомления об изъятии.
Статья: Неотделимые улучшения объекта аренды и налог на имущество организаций
(Луговая Н.Н.)
("Бухгалтер Крыма: учет в унитарных предприятиях", 2023, N 1)Унитарное предприятие - арендодатель недвижимого имущества, в котором (с согласия предприятия) арендатор проводит реконструкцию (модернизацию). Расходы по капитальным вложениям в виде неотделимых улучшений объекта аренды арендатору не возмещаются. Кто уплачивает налог на имущество организаций в отношении неотделимых улучшений?
(Луговая Н.Н.)
("Бухгалтер Крыма: учет в унитарных предприятиях", 2023, N 1)Унитарное предприятие - арендодатель недвижимого имущества, в котором (с согласия предприятия) арендатор проводит реконструкцию (модернизацию). Расходы по капитальным вложениям в виде неотделимых улучшений объекта аренды арендатору не возмещаются. Кто уплачивает налог на имущество организаций в отношении неотделимых улучшений?
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Относятся ли к капремонту по договору аренды работы по смене изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замене их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности
(КонсультантПлюс, 2025)Истолковав условия договора аренды от 30.05.2006, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что выполненные арендатором работы, взыскание стоимости которых составляет предмет рассматриваемого иска, в основном направлены на изменение состояния нежилого помещения, его целевой или функциональной принадлежности и (или) внешнего вида, в результате которого (изменения) созданы улучшения, неотделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно произошло повышение или поддержание эксплуатационных, потребительских, эстетических и т.п. качеств арендованного имущества, что соответствует понятиям неотделимых улучшений и реконструкции..."
Относятся ли к капремонту по договору аренды работы по смене изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замене их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности
(КонсультантПлюс, 2025)Истолковав условия договора аренды от 30.05.2006, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что выполненные арендатором работы, взыскание стоимости которых составляет предмет рассматриваемого иска, в основном направлены на изменение состояния нежилого помещения, его целевой или функциональной принадлежности и (или) внешнего вида, в результате которого (изменения) созданы улучшения, неотделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно произошло повышение или поддержание эксплуатационных, потребительских, эстетических и т.п. качеств арендованного имущества, что соответствует понятиям неотделимых улучшений и реконструкции..."
Статья: Изъятие недвижимого имущества для нужд обороны
(Турченюк С.Н., Горшков А.Г.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)Статья 280 ГК РФ регламентирует особенности пользования и распоряжения земельным участком, подлежащим изъятию для государственных нужд. На основании положений этой статьи лица, права которых на земельный участок прекращаются в силу его изъятия для государственных нужд, до дня прекращения данных прав владеют, пользуются и распоряжаются в соответствии с законом таким земельным участком по своему усмотрению. При этом такие лица несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений, осуществлением неотделимых улучшений, со дня уведомления их о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных нужд в соответствии с земельным законодательством.
(Турченюк С.Н., Горшков А.Г.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)Статья 280 ГК РФ регламентирует особенности пользования и распоряжения земельным участком, подлежащим изъятию для государственных нужд. На основании положений этой статьи лица, права которых на земельный участок прекращаются в силу его изъятия для государственных нужд, до дня прекращения данных прав владеют, пользуются и распоряжаются в соответствии с законом таким земельным участком по своему усмотрению. При этом такие лица несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений, осуществлением неотделимых улучшений, со дня уведомления их о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных нужд в соответствии с земельным законодательством.
"Гражданское право. Общая часть: учебник"
(под ред. Е.С. Болтановой)
("ИНФРА-М", 2023)- при осуществлении участником неотделимых улучшений общего имущества (например, осуществление пристройки, реконструкции здания, его перепланировки и увеличения площади, технического переоборудования, укрепления фундамента, замены конструктивных элементов и т.п.) за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества (п. 3 ст. 245 ГК РФ). Улучшение общего имущества заключается, в частности, в увеличении полезной площади строения, замене основных конструктивных элементов, влекущих значительное удорожание объекта в целом. Выполнение ремонтных работ в целях поддержания и сохранения общего имущества, его нормального функционирования, устранения аварийных ситуаций, обеспечения удобства пользования (например, замена оконных и дверных блоков, покрытие пола линолеумом, замена устаревших труб и т.п.) не рассматривается судебной практикой как вложение, значительно увеличивающее стоимость общего имущества, обеспечивающее его приращение и предоставляющее право на изменение соотношения долей. В Обзоре судебной практики ВС РФ N 1, утв. Президиумом ВС РФ 16.02.2017, обращено внимание на то, что закон не требует наличия соответствующего соглашения об изменении размера доли всех сособственников в качестве дополнительного основания увеличения доли. Для изменения доли достаточно факта выполнения неотделимых улучшений общего имущества одним сособственником, но при соблюдении порядка пользования общим имуществом, т.е. при согласии на выполнение неотделимых улучшений всеми иными сособственниками.
(под ред. Е.С. Болтановой)
("ИНФРА-М", 2023)- при осуществлении участником неотделимых улучшений общего имущества (например, осуществление пристройки, реконструкции здания, его перепланировки и увеличения площади, технического переоборудования, укрепления фундамента, замены конструктивных элементов и т.п.) за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества (п. 3 ст. 245 ГК РФ). Улучшение общего имущества заключается, в частности, в увеличении полезной площади строения, замене основных конструктивных элементов, влекущих значительное удорожание объекта в целом. Выполнение ремонтных работ в целях поддержания и сохранения общего имущества, его нормального функционирования, устранения аварийных ситуаций, обеспечения удобства пользования (например, замена оконных и дверных блоков, покрытие пола линолеумом, замена устаревших труб и т.п.) не рассматривается судебной практикой как вложение, значительно увеличивающее стоимость общего имущества, обеспечивающее его приращение и предоставляющее право на изменение соотношения долей. В Обзоре судебной практики ВС РФ N 1, утв. Президиумом ВС РФ 16.02.2017, обращено внимание на то, что закон не требует наличия соответствующего соглашения об изменении размера доли всех сособственников в качестве дополнительного основания увеличения доли. Для изменения доли достаточно факта выполнения неотделимых улучшений общего имущества одним сособственником, но при соблюдении порядка пользования общим имуществом, т.е. при согласии на выполнение неотделимых улучшений всеми иными сособственниками.