Неотделимые улучшения при смене собственника
Подборка наиболее важных документов по запросу Неотделимые улучшения при смене собственника (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Верховного Суда РФ от 12.04.2019 N 305-ЭС19-3289 по делу N А40-147925/2014
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения.
Обжалуемый результат спора: В удовлетворении требования отказано, поскольку при смене собственника здания у арендатора сохранилось право требовать зачета арендных платежей в счет произведенных им затрат на капитальный ремонт здания у нового собственника.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Общество, ссылаясь на то, что после смены собственника здания положения договора аренды, предусматривающие обязанность арендодателя произвести зачет произведенных неотделимых улучшений в счет последующих арендных платежей, прекратили свое действие, в связи с чем денежные средства в размере затрат на капитальный ремонт здания, не зачтенных в счет уплаты арендных платежей, являются неосновательным обогащением Департамента, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения.
Обжалуемый результат спора: В удовлетворении требования отказано, поскольку при смене собственника здания у арендатора сохранилось право требовать зачета арендных платежей в счет произведенных им затрат на капитальный ремонт здания у нового собственника.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Общество, ссылаясь на то, что после смены собственника здания положения договора аренды, предусматривающие обязанность арендодателя произвести зачет произведенных неотделимых улучшений в счет последующих арендных платежей, прекратили свое действие, в связи с чем денежные средства в размере затрат на капитальный ремонт здания, не зачтенных в счет уплаты арендных платежей, являются неосновательным обогащением Департамента, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Подборка судебных решений за 2011 год: Статья 623 "Улучшения арендованного имущества" ГК РФ
(ЗАО "Юринформ В")Федеральный арбитражный суд отказал во взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости неотделимых улучшений; поскольку между истцом и ответчиком отсутствуют арендные отношения, смена собственника не происходила, то положения п. 2 ст. 623 ГК РФ в данном случае не подлежат применению, так как работы проведены и затраты понесены истцом без согласия собственника имущества.
(ЗАО "Юринформ В")Федеральный арбитражный суд отказал во взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости неотделимых улучшений; поскольку между истцом и ответчиком отсутствуют арендные отношения, смена собственника не происходила, то положения п. 2 ст. 623 ГК РФ в данном случае не подлежат применению, так как работы проведены и затраты понесены истцом без согласия собственника имущества.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения7. Возмещение стоимости неотделимых улучшений после смены собственника арендованного имущества
Статья: О неотделимых улучшениях жилых помещений, произведенных нанимателями
(Бандо М.В.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 1)<2> См. об этом: Мурзин Д.В. Сохранение в силе договора аренды при смене собственника арендованного имущества: правовая природа юридической конструкции // Экономическое правосудие в Уральском округе. 2021. N 1. С. 79; Бандо М.В. О некоторых вопросах толкования нормы пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества // Экономическое правосудие в Уральском округе. 2021. N 1. С. 87 - 104.
(Бандо М.В.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 1)<2> См. об этом: Мурзин Д.В. Сохранение в силе договора аренды при смене собственника арендованного имущества: правовая природа юридической конструкции // Экономическое правосудие в Уральском округе. 2021. N 1. С. 79; Бандо М.В. О некоторых вопросах толкования нормы пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества // Экономическое правосудие в Уральском округе. 2021. N 1. С. 87 - 104.
Нормативные акты
Решение Совета депутатов сельского поселения Саввинское Егорьевского муниципального района МО от 16.04.2013 N 13/6
"Об утверждении Положения о сдаче в аренду муниципального недвижимого имущества сельского поселения Саввинское Егорьевского муниципального района Московской области"8.6. Арендатор имеет право на производство неотделимых улучшений арендуемого имущества только с согласия арендодателя при условии, что стоимость этих улучшений не подлежит возмещению.
"Об утверждении Положения о сдаче в аренду муниципального недвижимого имущества сельского поселения Саввинское Егорьевского муниципального района Московской области"8.6. Арендатор имеет право на производство неотделимых улучшений арендуемого имущества только с согласия арендодателя при условии, что стоимость этих улучшений не подлежит возмещению.
Статья: "Неотделимый" НДС, или Передача неотделимых улучшений арендодателю
(Рогозина О.)
("Информационный бюллетень "Экспресс-бухгалтерия", 2015, N 30)ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 27 июля 2011 г. по делу N А53-19081/2010 также при передаче неотделимых улучшений арендодателю не обнаружил реализации. Правда, по несколько иным мотивам. Арбитры констатировали, что реализация подразумевает переход права собственности на товар (работы, услуги). В то же время арендуемое помещение с неотделимыми улучшениями представляет собой единый объект недвижимости, собственником которого является арендодатель. Соответственно, при передаче неотделимых улучшений не происходит смены собственника. А значит, в таких случаях объекта обложения НДС не возникает.
(Рогозина О.)
("Информационный бюллетень "Экспресс-бухгалтерия", 2015, N 30)ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 27 июля 2011 г. по делу N А53-19081/2010 также при передаче неотделимых улучшений арендодателю не обнаружил реализации. Правда, по несколько иным мотивам. Арбитры констатировали, что реализация подразумевает переход права собственности на товар (работы, услуги). В то же время арендуемое помещение с неотделимыми улучшениями представляет собой единый объект недвижимости, собственником которого является арендодатель. Соответственно, при передаче неотделимых улучшений не происходит смены собственника. А значит, в таких случаях объекта обложения НДС не возникает.
Вопрос: Организация с 2008 г. арендует помещение. В 2009 г. произведены капитальные вложения в предоставленные в аренду помещения в форме неотделимых улучшений. Улучшения были произведены с письменного согласия арендодателя и арендодателем не возмещаются. В 2010 г. произошла замена стороны договора - арендодателя, при этом арендуемое имущество использовалось непрерывно. Имеет ли право организация-арендатор при смене стороны в договоре аренды и фактическом использовании арендуемого имущества непрерывно продолжать амортизировать капитальные вложения в форме неотделимых улучшений в целях исчисления налога на прибыль?
(Консультация эксперта, 2010)По нашему мнению, даже если бы был заключен новый договор аренды, то в НК РФ отсутствуют правовые основания для отказа в возможности начисления амортизации для целей налогообложения прибыли. Кроме того, необходимо учитывать позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в Определениях от 04.06.2007 N 320-О-П и N 366-О-П: налогоплательщиком для целей налогообложения могут быть учтены любые расходы, кроме тех, в отношении которых НК РФ содержит прямой запрет. Такого запрета в отношении "недоамортизированных" неотделимых улучшений арендованного имущества не установлено.
(Консультация эксперта, 2010)По нашему мнению, даже если бы был заключен новый договор аренды, то в НК РФ отсутствуют правовые основания для отказа в возможности начисления амортизации для целей налогообложения прибыли. Кроме того, необходимо учитывать позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в Определениях от 04.06.2007 N 320-О-П и N 366-О-П: налогоплательщиком для целей налогообложения могут быть учтены любые расходы, кроме тех, в отношении которых НК РФ содержит прямой запрет. Такого запрета в отношении "недоамортизированных" неотделимых улучшений арендованного имущества не установлено.
Статья: Передача неотделимых улучшений арендодателю: "безвозмездный" НДС (комментарий к Письму Минфина России от 27 октября 2016 года N 03-07-11/62656)
(Соколова О.)
("Информационный бюллетень "Экспресс-бухгалтерия", 2016, N 48-49)Надо сказать, что ранее в судебной практике встречались решения, согласно которым далеко не во всех случаях передачи неотделимых улучшений арендодателю возникает объект обложения НДС. Так, ФАС Поволжского округа в постановлении от 18 января 2013 г. по делу N А55-14290/2012, выяснив, что спорные улучшения произведены арендатором сугубо для удовлетворения своих собственных потребностей (т.е. арендодателю таковые попросту были не нужны), посчитал, что операцию по передаче этих "ненужных" улучшений для целей главы 21 Кодекса нельзя рассматривать как реализацию. Не менее интересен и вывод, который сделал ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 27 июля 2011 г. по делу N А53-19081/2010. Судьи указали, что реализация подразумевает переход права собственности на товар (работы, услуг). Между тем арендуемое помещение с неотделимыми улучшениями представляет собой единый объект недвижимости, собственником которого является арендодатель. Соответственно, при передаче неотделимых улучшений не происходит смены собственника. А раз так, то и объекта обложения НДС в данном случае попросту нет. Тем не менее в последнее время суды преимущественно разделяют позицию контролирующих органов. Так, в определении ВС от 15 июля 2015 г. N 306-КГ15-7133 "высшие" судьи не поставили под сомнение тот факт, что безвозмездная передача неотделимых улучшений арендуемого имущества в целях главы 21 Кодекса признается реализацией. Поэтому, по их мнению, неотделимые улучшения, произведенные налогоплательщиком в период действий договора аренды и переданные арендодателю по завершении арендных отношений, образуют самостоятельный объект обложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК).
(Соколова О.)
("Информационный бюллетень "Экспресс-бухгалтерия", 2016, N 48-49)Надо сказать, что ранее в судебной практике встречались решения, согласно которым далеко не во всех случаях передачи неотделимых улучшений арендодателю возникает объект обложения НДС. Так, ФАС Поволжского округа в постановлении от 18 января 2013 г. по делу N А55-14290/2012, выяснив, что спорные улучшения произведены арендатором сугубо для удовлетворения своих собственных потребностей (т.е. арендодателю таковые попросту были не нужны), посчитал, что операцию по передаче этих "ненужных" улучшений для целей главы 21 Кодекса нельзя рассматривать как реализацию. Не менее интересен и вывод, который сделал ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 27 июля 2011 г. по делу N А53-19081/2010. Судьи указали, что реализация подразумевает переход права собственности на товар (работы, услуг). Между тем арендуемое помещение с неотделимыми улучшениями представляет собой единый объект недвижимости, собственником которого является арендодатель. Соответственно, при передаче неотделимых улучшений не происходит смены собственника. А раз так, то и объекта обложения НДС в данном случае попросту нет. Тем не менее в последнее время суды преимущественно разделяют позицию контролирующих органов. Так, в определении ВС от 15 июля 2015 г. N 306-КГ15-7133 "высшие" судьи не поставили под сомнение тот факт, что безвозмездная передача неотделимых улучшений арендуемого имущества в целях главы 21 Кодекса признается реализацией. Поэтому, по их мнению, неотделимые улучшения, произведенные налогоплательщиком в период действий договора аренды и переданные арендодателю по завершении арендных отношений, образуют самостоятельный объект обложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК).
Статья: Аренда - знакомая незнакомка
(Моисеева И.И.)
("Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", 2011, N 3)Вправе ли арендатор при исчислении налога на прибыль учитывать расходы в виде амортизации по неотделимым улучшениям в случае перерегистрации договора аренды на другое лицо в связи со сменой собственника? На этот вопрос отвечает Минфин России в Письме от 20.10.2009 N 03-03-06/1/677.
(Моисеева И.И.)
("Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", 2011, N 3)Вправе ли арендатор при исчислении налога на прибыль учитывать расходы в виде амортизации по неотделимым улучшениям в случае перерегистрации договора аренды на другое лицо в связи со сменой собственника? На этот вопрос отвечает Минфин России в Письме от 20.10.2009 N 03-03-06/1/677.
Статья: Неотделимые улучшения. Учет у арендатора
(Ермошина Е.Л.)
("Налог на прибыль: учет доходов и расходов", 2016, N 6)Обратите внимание! Арендатору предоставлено право учитывать расходы в виде амортизации на сумму капитальных вложений, произведенных в форме неотделимых улучшений, на период действия договора аренды.
(Ермошина Е.Л.)
("Налог на прибыль: учет доходов и расходов", 2016, N 6)Обратите внимание! Арендатору предоставлено право учитывать расходы в виде амортизации на сумму капитальных вложений, произведенных в форме неотделимых улучшений, на период действия договора аренды.
Вопрос: ...Организация - арендатор нежилых помещений произвела с согласия арендодателя и без его компенсации неотделимые улучшения арендованного имущества. Вправе ли арендатор при исчислении налога на прибыль учитывать расходы в виде амортизации по неотделимым улучшениям после окончания договора аренды в случае, если договор пролонгируется на тот же срок?
(Письмо Минфина РФ от 20.10.2009 N 03-03-06/1/677)Вопрос: Организация - арендатор нежилых помещений произвела с согласия арендодателя и без его компенсации неотделимые улучшения арендованного имущества. Вправе ли арендатор при исчислении налога на прибыль учитывать расходы в виде амортизации по неотделимым улучшениям после окончания договора аренды в случаях, если договор пролонгируется на тот же срок; если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя; в случае перерегистрации договора аренды на другое лицо в связи со сменой собственника и если неотделимые улучшения произведены после пролонгации договора аренды?
(Письмо Минфина РФ от 20.10.2009 N 03-03-06/1/677)Вопрос: Организация - арендатор нежилых помещений произвела с согласия арендодателя и без его компенсации неотделимые улучшения арендованного имущества. Вправе ли арендатор при исчислении налога на прибыль учитывать расходы в виде амортизации по неотделимым улучшениям после окончания договора аренды в случаях, если договор пролонгируется на тот же срок; если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя; в случае перерегистрации договора аренды на другое лицо в связи со сменой собственника и если неотделимые улучшения произведены после пролонгации договора аренды?
Тематический выпуск: Погашение стоимости основных средств в налоговом учете
(Иноземцева М.М.)
("Экономико-правовой бюллетень", 2019, N 5)Если же между арендодателем и арендатором заключается новый договор аренды, арендатор не сможет продолжить начисление амортизации по неотделимым улучшениям (письмо Минфина России от 04.02.2013 N 03-03-06/2/2269).
(Иноземцева М.М.)
("Экономико-правовой бюллетень", 2019, N 5)Если же между арендодателем и арендатором заключается новый договор аренды, арендатор не сможет продолжить начисление амортизации по неотделимым улучшениям (письмо Минфина России от 04.02.2013 N 03-03-06/2/2269).
Вопрос: ООО, арендующее здания и землю у ИП-1, произвело неотделимые улучшения арендованного имущества с согласия арендодателя. Согласно договору аренды арендодатель не возмещает арендатору стоимость неотделимых улучшений. ИП-1 дарит имущество ИП-2. В договоре аренды производится замена арендодателя на ИП-2, о чем уведомлен арендатор. Арендуемое имущество ООО использовало непрерывно. Может ли ООО не передавать неотделимые улучшения ИП-1 и продолжать начислять амортизацию на неотделимые улучшения?
(Подборки и консультации Горячей линии, 2021)Ответ: Арендатору предоставлено право учитывать расходы в виде амортизации на сумму капитальных вложений, произведенных в форме неотделимых улучшений, на период действия договора аренды.
(Подборки и консультации Горячей линии, 2021)Ответ: Арендатору предоставлено право учитывать расходы в виде амортизации на сумму капитальных вложений, произведенных в форме неотделимых улучшений, на период действия договора аренды.
Статья: Частичная ликвидация
(Лазарева Я.)
("Расчет", 2013, N 6)Принимая решение об уменьшении арендуемой площади или о смене офиса, временный, теперь уже бывший, хозяин метров вынужден демонтировать созданные им неотделимые улучшения. Почему? Потому что собственники, как правило, не стремятся принимать на баланс созданные временным постояльцем дорогостоящие вложения и желают получить помещение в первозданном виде, "без излишеств". Как съемщику учесть частичный демонтаж активов, выяснила Яна Лазарева.
(Лазарева Я.)
("Расчет", 2013, N 6)Принимая решение об уменьшении арендуемой площади или о смене офиса, временный, теперь уже бывший, хозяин метров вынужден демонтировать созданные им неотделимые улучшения. Почему? Потому что собственники, как правило, не стремятся принимать на баланс созданные временным постояльцем дорогостоящие вложения и желают получить помещение в первозданном виде, "без излишеств". Как съемщику учесть частичный демонтаж активов, выяснила Яна Лазарева.
Тематический выпуск: Аренда и лизинг
(Климова М.А.)
("Экономико-правовой бюллетень", 2014, N 4)Аналогичная ситуация возникает, когда по окончании срока действия договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом: при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Таким образом, это тот же договор, что и был ранее, и до его прекращения арендатор может амортизировать неотделимые улучшения (Письма Минфина России от 03.05.2011 N 03-03-06/2/75, от 20.10.2009 N 03-03-06/1/677, УФНС России по г. Москве от 13.08.2009 N 16-15/083987).
(Климова М.А.)
("Экономико-правовой бюллетень", 2014, N 4)Аналогичная ситуация возникает, когда по окончании срока действия договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом: при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Таким образом, это тот же договор, что и был ранее, и до его прекращения арендатор может амортизировать неотделимые улучшения (Письма Минфина России от 03.05.2011 N 03-03-06/2/75, от 20.10.2009 N 03-03-06/1/677, УФНС России по г. Москве от 13.08.2009 N 16-15/083987).