Неотделимые улучшения недействительная сделка
Подборка наиболее важных документов по запросу Неотделимые улучшения недействительная сделка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Доказательства и доказывание в арбитражном суде: НДС: Налоговый орган доначислил НДС арендатору на стоимость неотделимых улучшений, переданных арендодателю, или отказал в его возмещении
(КонсультантПлюс, 2025)на решение третейского суда, которым акт приема-передачи неотделимых улучшений признан недействительной сделкой >>>
(КонсультантПлюс, 2025)на решение третейского суда, которым акт приема-передачи неотделимых улучшений признан недействительной сделкой >>>
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2023 N 15АП-9307/2023, 15АП-9321/2023 по делу N А32-56487/2021
Требование: Об отмене определения о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.
Решение: Определение оставлено без изменения.Доводы должника о том, что в спорной квартире не имеется неотделимых улучшений, тем самым расписка не может служить доказательством оплаты ее стоимости, судом отклоняется, поскольку недоплата ответчиком части суммы по договору в любом случае не является основанием для признания такого договора недействительным. Вместе с тем пользование денежными средствами, полученными должником по спорной сделке не опровергнуты. Должником не представлены относимые и допустимые доказательства того, что при заключении сделок стороны преследовали цель причинения вреда должнику или кредиторам. Доказательств заинтересованности ответчика по отношению к должнику в материалах дела не имеется.
Требование: Об отмене определения о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.
Решение: Определение оставлено без изменения.Доводы должника о том, что в спорной квартире не имеется неотделимых улучшений, тем самым расписка не может служить доказательством оплаты ее стоимости, судом отклоняется, поскольку недоплата ответчиком части суммы по договору в любом случае не является основанием для признания такого договора недействительным. Вместе с тем пользование денежными средствами, полученными должником по спорной сделке не опровергнуты. Должником не представлены относимые и допустимые доказательства того, что при заключении сделок стороны преследовали цель причинения вреда должнику или кредиторам. Доказательств заинтересованности ответчика по отношению к должнику в материалах дела не имеется.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Общие положения о купле-продаже.
Вправе ли покупатель требовать возмещения стоимости произведенных им неотделимых улучшений в случае признания договора купли-продажи недействительным
(КонсультантПлюс, 2025)Вывод из судебной практики: в случае признания договора купли-продажи недействительным и применения последствий недействительности сделки приобретатель имущества вправе требовать возмещения стоимости произведенных им неотделимых улучшений.
Вправе ли покупатель требовать возмещения стоимости произведенных им неотделимых улучшений в случае признания договора купли-продажи недействительным
(КонсультантПлюс, 2025)Вывод из судебной практики: в случае признания договора купли-продажи недействительным и применения последствий недействительности сделки приобретатель имущества вправе требовать возмещения стоимости произведенных им неотделимых улучшений.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Можно ли после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя за счет собственных средств
(КонсультантПлюс, 2025)Отказывая в признании зачета недействительной сделкой, суд учитывая выполнение ООО "РАЗ-ДВА" до 01.11.2018 ремонта арматурного цеха (литера П, П1) по адресу: Московская область, г. Люберцы-2, Проектируемый проезд 4296, д. 4, а также представленные доказательства, пришел к выводу, что ООО "РАЗ-ДВА" как арендатор в порядке п. 2 ст. 623 ГК РФ произвело за счет собственных средств и с согласия арендодателя (предыдущих арбитражных управляющих) улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества.
Можно ли после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя за счет собственных средств
(КонсультантПлюс, 2025)Отказывая в признании зачета недействительной сделкой, суд учитывая выполнение ООО "РАЗ-ДВА" до 01.11.2018 ремонта арматурного цеха (литера П, П1) по адресу: Московская область, г. Люберцы-2, Проектируемый проезд 4296, д. 4, а также представленные доказательства, пришел к выводу, что ООО "РАЗ-ДВА" как арендатор в порядке п. 2 ст. 623 ГК РФ произвело за счет собственных средств и с согласия арендодателя (предыдущих арбитражных управляющих) улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества.
Нормативные акты
Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ
(ред. от 06.04.2024)
"Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"1. Сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.
(ред. от 06.04.2024)
"Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"1. Сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.
Статья: Отказ в оспаривании сделок должника в процессе банкротства: проблемы правоприменительной практики
(Изьяев М.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 9)Полагаю, что суды при оценке экономической стоимости реституционного требования обязательно также должны принимать в расчет судебные и иные расходы (например, расходы на проведение торгов возвращенным имуществом), сопряженные с применением последствий недействительности сделки. Многие суды поддерживают такой подход <23>. При этом саму стоимость имущества, подлежащего передаче должнику или контрагенту, суды должны оценивать именно на момент рассмотрения спора. Так, должник может, к примеру, провести неотделимые улучшения имущества, полученного по сделке, в результате чего стоимость такого имущества превысит стоимость имущества, подлежащего возврату должнику. В такой ситуации логичным будет оценить стоимость имущества именно по состоянию на момент рассмотрения спора о признании сделки недействительной.
(Изьяев М.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 9)Полагаю, что суды при оценке экономической стоимости реституционного требования обязательно также должны принимать в расчет судебные и иные расходы (например, расходы на проведение торгов возвращенным имуществом), сопряженные с применением последствий недействительности сделки. Многие суды поддерживают такой подход <23>. При этом саму стоимость имущества, подлежащего передаче должнику или контрагенту, суды должны оценивать именно на момент рассмотрения спора. Так, должник может, к примеру, провести неотделимые улучшения имущества, полученного по сделке, в результате чего стоимость такого имущества превысит стоимость имущества, подлежащего возврату должнику. В такой ситуации логичным будет оценить стоимость имущества именно по состоянию на момент рассмотрения спора о признании сделки недействительной.
Ситуация: Как оформить продажу неотделимых улучшений при купле-продаже квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Следует учесть, что правомерность оформления продажи неотделимых улучшений такими способами вызывает сомнения (как было указано выше, неотделимые улучшения не могут являться самостоятельным объектом гражданских прав в отрыве от самого объекта) и может повлечь для гражданина негативные последствия, в частности доначисление НДФЛ, начисление штрафа за неуплату или неполную уплату налога и пеней, взыскание задолженности по налогу и даже признание сделки недействительной (п. 1 ст. 133, п. 1 ст. 166, ст. 168 ГК РФ; п. 2 ст. 45, ст. 48, п. п. 2, 3 ст. 75, п. п. 1, 3 ст. 122, п. 1 ст. 210 НК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Следует учесть, что правомерность оформления продажи неотделимых улучшений такими способами вызывает сомнения (как было указано выше, неотделимые улучшения не могут являться самостоятельным объектом гражданских прав в отрыве от самого объекта) и может повлечь для гражданина негативные последствия, в частности доначисление НДФЛ, начисление штрафа за неуплату или неполную уплату налога и пеней, взыскание задолженности по налогу и даже признание сделки недействительной (п. 1 ст. 133, п. 1 ст. 166, ст. 168 ГК РФ; п. 2 ст. 45, ст. 48, п. п. 2, 3 ст. 75, п. п. 1, 3 ст. 122, п. 1 ст. 210 НК РФ).
"Исполнение и прекращение обязательства: комментарий к статьям 307 - 328 и 407 - 419 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Интересная проблема появляется в тех случаях, когда одно из двух встречных договорных требований, которые должны осуществляться одновременно, или одно из двух встречных требований в сценарии квазисиналлагмы (например, двусторонняя реституция по недействительной сделке, взаимный возврат имущества при расторжении договора, возврат вещи по виндикации или кондикции с возмещением стоимости неотделимых улучшений и т.п.) уступается третьему лицу, но "симметричный" долг цедента к правопреемнику не переходит. Та же проблема возникает и при изолированном переходе реституционного требования к третьему лицу не в силу уступки, а по иным основаниям.
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Интересная проблема появляется в тех случаях, когда одно из двух встречных договорных требований, которые должны осуществляться одновременно, или одно из двух встречных требований в сценарии квазисиналлагмы (например, двусторонняя реституция по недействительной сделке, взаимный возврат имущества при расторжении договора, возврат вещи по виндикации или кондикции с возмещением стоимости неотделимых улучшений и т.п.) уступается третьему лицу, но "симметричный" долг цедента к правопреемнику не переходит. Та же проблема возникает и при изолированном переходе реституционного требования к третьему лицу не в силу уступки, а по иным основаниям.
Статья: Оспаривание взаимосвязанных сделок при банкротстве: классификация и основания
(Левушкин А.Н.)
("Гражданское право", 2024, N 3)Если несколько сделок признаются притворными, охватывая другую сделку, сделку с разными условиями или сделку между разными сторонами, все эти сделки следует рассматривать как взаимосвязанные для целей их оспаривания <9>. Так, заметно преобладание таких сделок при купле-продаже недвижимости, а также ценных бумаг, когда одна часть денежных средств передается непосредственно по договору купли-продажи, а другая часть - по тайному дополнительному соглашению или договору о неотделимых улучшениях. В случае банкротства продавца и последующего оспаривания такой сделки покупатель вправе заявить, что взаимосвязанные сделки были совершены для маскировки одной продажи с разными ценовыми условиями.
(Левушкин А.Н.)
("Гражданское право", 2024, N 3)Если несколько сделок признаются притворными, охватывая другую сделку, сделку с разными условиями или сделку между разными сторонами, все эти сделки следует рассматривать как взаимосвязанные для целей их оспаривания <9>. Так, заметно преобладание таких сделок при купле-продаже недвижимости, а также ценных бумаг, когда одна часть денежных средств передается непосредственно по договору купли-продажи, а другая часть - по тайному дополнительному соглашению или договору о неотделимых улучшениях. В случае банкротства продавца и последующего оспаривания такой сделки покупатель вправе заявить, что взаимосвязанные сделки были совершены для маскировки одной продажи с разными ценовыми условиями.
Статья: Проблемы реституции при недействительности договора купли-продажи доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью
(Борисов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 6)Группа 2. Увеличение размера активов общества-таргета после исполнения недействительного ДКП доли, которое связано с действиями недобросовестного покупателя. Под недобросовестным покупателем в целях настоящего анализа предлагается понимать лицо, которое на момент совершения действий, являющихся причиной увеличения размера активов общества-таргета, знало или должно было знать о пороке, с которым связана недействительность сделки.
(Борисов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 6)Группа 2. Увеличение размера активов общества-таргета после исполнения недействительного ДКП доли, которое связано с действиями недобросовестного покупателя. Под недобросовестным покупателем в целях настоящего анализа предлагается понимать лицо, которое на момент совершения действий, являющихся причиной увеличения размера активов общества-таргета, знало или должно было знать о пороке, с которым связана недействительность сделки.
Статья: Признание добросовестным приобретателем
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)3) Предоставление добросовестному владельцу права оставить за собой произведенные им отделимые улучшения либо права требовать возмещения произведенных на улучшение затрат (ч. 3 ст. 303 ГК РФ). Следует учитывать, что возмещение неотделимых улучшений предоставлено только добросовестному владельцу. Недобросовестность поведения владельца не дает ему такого права (Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2025 N 06АП-300/2025 по делу N А04-9499/2023).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)3) Предоставление добросовестному владельцу права оставить за собой произведенные им отделимые улучшения либо права требовать возмещения произведенных на улучшение затрат (ч. 3 ст. 303 ГК РФ). Следует учитывать, что возмещение неотделимых улучшений предоставлено только добросовестному владельцу. Недобросовестность поведения владельца не дает ему такого права (Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2025 N 06АП-300/2025 по делу N А04-9499/2023).