Недействительность незарегистрированного договора аренды
Подборка наиболее важных документов по запросу Недействительность незарегистрированного договора аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Договор аренды судна
(КонсультантПлюс, 2025)Однако отсутствие государственной регистрации договора не влечет недействительность договора аренды. Договор аренды судна, не зарегистрированный в установленном порядке, не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора и о содержании его условий.
(КонсультантПлюс, 2025)Однако отсутствие государственной регистрации договора не влечет недействительность договора аренды. Договор аренды судна, не зарегистрированный в установленном порядке, не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора и о содержании его условий.
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 164 "Государственная регистрация сделок" ГК РФ"Довод Фирмы о том, что договор аренды от 01.12.2019 является недействительным, поскольку он не зарегистрирован в установленном порядке суд округа отклоняет как несостоятельный, поскольку в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения8. Недействительность договора аренды недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в ЕГРП
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Нужно ли регистрировать изменение арендной платы в договоре аренды в соответствии с предусмотренным в нем механизмом
(КонсультантПлюс, 2025)Податель жалобы считает, что в нарушение пункта 3.2 договора аренды от 01.02.2005 арендодатель не уведомил арендатора об увеличении арендной платы; соглашение от 01.03.2009 к договору аренды от 01.02.2005 не является таким уведомлением, поскольку ничтожно, как незарегистрированное контрагентами в установленном законом порядке (статья 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Суд кассационной инстанции счел данный довод заявителя подлежащим отклонению в силу следующего.
Нужно ли регистрировать изменение арендной платы в договоре аренды в соответствии с предусмотренным в нем механизмом
(КонсультантПлюс, 2025)Податель жалобы считает, что в нарушение пункта 3.2 договора аренды от 01.02.2005 арендодатель не уведомил арендатора об увеличении арендной платы; соглашение от 01.03.2009 к договору аренды от 01.02.2005 не является таким уведомлением, поскольку ничтожно, как незарегистрированное контрагентами в установленном законом порядке (статья 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Суд кассационной инстанции счел данный довод заявителя подлежащим отклонению в силу следующего.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020)Предприниматель предъявил встречный иск о признании договора аренды недействительным, в обоснование которого указал следующее: спорный договор аренды в нарушение требовании подп. 1 п. 8, п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ заключен на один год и шесть месяцев вместо предусмотренного названными нормами срока предоставления участков для строительства - не менее трех лет; данный договор по вине администрации не был зарегистрирован, так как администрация не представила в регистрирующий орган протокол о результатах аукциона, от имени администрации за регистрацией обратилось лицо на основании ненадлежащей доверенности; до окончания срока договора администрация не устранила недостатки, послужившие основанием для отказа в регистрации; в отсутствие государственной регистрации предприниматель не мог пользоваться участком в целях строительства, в том числе получить разрешение на строительство.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020)Предприниматель предъявил встречный иск о признании договора аренды недействительным, в обоснование которого указал следующее: спорный договор аренды в нарушение требовании подп. 1 п. 8, п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ заключен на один год и шесть месяцев вместо предусмотренного названными нормами срока предоставления участков для строительства - не менее трех лет; данный договор по вине администрации не был зарегистрирован, так как администрация не представила в регистрирующий орган протокол о результатах аукциона, от имени администрации за регистрацией обратилось лицо на основании ненадлежащей доверенности; до окончания срока договора администрация не устранила недостатки, послужившие основанием для отказа в регистрации; в отсутствие государственной регистрации предприниматель не мог пользоваться участком в целях строительства, в том числе получить разрешение на строительство.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
(ред. от 25.12.2013)
"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.
(ред. от 25.12.2013)
"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.
Энциклопедия спорных ситуаций по НДС.
Может ли арендодатель применить вычет НДС, если он не зарегистрировал право собственности на арендуемое помещение
(КонсультантПлюс, 2025)Суд установил: основанием для отказа в вычете НДС по аренде имущества послужил тот факт, что договор аренды является ничтожным, поскольку право собственности на переданный в аренду объект недвижимости не зарегистрировано. Как считает инспекция, если право собственности не зарегистрировано, предприятие не имеет права на объект недвижимости и, соответственно, не может передать его в аренду.
Может ли арендодатель применить вычет НДС, если он не зарегистрировал право собственности на арендуемое помещение
(КонсультантПлюс, 2025)Суд установил: основанием для отказа в вычете НДС по аренде имущества послужил тот факт, что договор аренды является ничтожным, поскольку право собственности на переданный в аренду объект недвижимости не зарегистрировано. Как считает инспекция, если право собственности не зарегистрировано, предприятие не имеет права на объект недвижимости и, соответственно, не может передать его в аренду.
Вопрос: Правомерно ли учесть в расходах по налогу на прибыль затраты на аренду объекта незавершенного строительства?
(Консультация эксперта, 2025)Аналогичный вывод содержится в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 22.05.2012 по делу N А32-6356/2011, в котором прямо указывается, что расходы на выплату арендной платы по договору аренды недвижимого имущества не могут быть учтены арендатором при исчислении налога на прибыль, если за арендодателем не зарегистрировано право собственности на данное имущество. Отсутствие у арендодателя права собственности (либо иного права) на сдаваемый в аренду объект, зарегистрированного в установленном порядке, свидетельствует о несоответствии договора аренды требованиям закона и, как следствие, о его ничтожности (ст. 168 ГК РФ).
(Консультация эксперта, 2025)Аналогичный вывод содержится в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 22.05.2012 по делу N А32-6356/2011, в котором прямо указывается, что расходы на выплату арендной платы по договору аренды недвижимого имущества не могут быть учтены арендатором при исчислении налога на прибыль, если за арендодателем не зарегистрировано право собственности на данное имущество. Отсутствие у арендодателя права собственности (либо иного права) на сдаваемый в аренду объект, зарегистрированного в установленном порядке, свидетельствует о несоответствии договора аренды требованиям закона и, как следствие, о его ничтожности (ст. 168 ГК РФ).
Готовое решение: Как предоставить государственный или муниципальный земельный участок для строительства
(КонсультантПлюс, 2025)Договор аренды на срок менее минимального суд может признать недействительным. Арендатор должен будет вернуть участок государству (муниципалитету). При этом арендную плату, которую арендодатель получил за прошедшее время аренды, возвращать не придется.
(КонсультантПлюс, 2025)Договор аренды на срок менее минимального суд может признать недействительным. Арендатор должен будет вернуть участок государству (муниципалитету). При этом арендную плату, которую арендодатель получил за прошедшее время аренды, возвращать не придется.
"Упрощенка: доходы минус расходы"
(5-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2023)Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. Такой договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Если требование законодательства о регистрации договора аренды не выполнено, то такая сделка может быть признана судом недействительной и считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ).
(5-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2023)Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. Такой договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Если требование законодательства о регистрации договора аренды не выполнено, то такая сделка может быть признана судом недействительной и считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ).
Статья: Защита прав собственности юридических лиц на недвижимость: обязательственные способы
(Стрельников П.А.)
("Российская юстиция", 2021, N 3)Следует отметить необходимость разграничения недействительных и незаключенных сделок, так как от этого зависит способ защиты права собственности. Данное разграничение находит подтверждение на практике, в частности, ФАС Волго-Вятского округа в 2010 г. своим решением подтвердил правомерность удовлетворения иска об изъятии помещений из незаконного владения. Суд признал подписанный сроком на один год договор аренды между бывшим собственником помещений и ООО "Эдельвейс-2" незаключенным, так как вопреки положению п. 2 ст. 651 ГК РФ данный договор не был зарегистрирован должным образом <7>. Основанием для недействительности сделки в данном случае выступает наличие неполноценности сделки ввиду несоблюдения установленного законодателем порядка, хотя, по мнению В.А. Кияшко <8>, это не всегда свидетельствует о несостоятельности сделки. Основанием для признания сделки недействительной выступает наличие "неполноценности" гражданско-правовой сделки, которая содержит недостатки в составе (недостаток воли и волеизъявления, формы и т.п.) <9>. Кроме этого, невозможным представляется применение исковой защиты, если при подаче иска внесена запись о ликвидации юридического лица. Позиция судов относительно последствий возникновения данного обстоятельства различается <10>.
(Стрельников П.А.)
("Российская юстиция", 2021, N 3)Следует отметить необходимость разграничения недействительных и незаключенных сделок, так как от этого зависит способ защиты права собственности. Данное разграничение находит подтверждение на практике, в частности, ФАС Волго-Вятского округа в 2010 г. своим решением подтвердил правомерность удовлетворения иска об изъятии помещений из незаконного владения. Суд признал подписанный сроком на один год договор аренды между бывшим собственником помещений и ООО "Эдельвейс-2" незаключенным, так как вопреки положению п. 2 ст. 651 ГК РФ данный договор не был зарегистрирован должным образом <7>. Основанием для недействительности сделки в данном случае выступает наличие неполноценности сделки ввиду несоблюдения установленного законодателем порядка, хотя, по мнению В.А. Кияшко <8>, это не всегда свидетельствует о несостоятельности сделки. Основанием для признания сделки недействительной выступает наличие "неполноценности" гражданско-правовой сделки, которая содержит недостатки в составе (недостаток воли и волеизъявления, формы и т.п.) <9>. Кроме этого, невозможным представляется применение исковой защиты, если при подаче иска внесена запись о ликвидации юридического лица. Позиция судов относительно последствий возникновения данного обстоятельства различается <10>.
"Исполнение и прекращение обязательства: комментарий к статьям 307 - 328 и 407 - 419 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Когда новируется обязательство, возникшее из зарегистрированного договора, соответствующее новационное соглашение также подлежит государственной регистрации, так как, по сути, такое соглашение влечет изменение программы правоотношений, вытекающей из зарегистрированного договора (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Но последствием отсутствия такой регистрации будет не недействительность новации, а отсутствие у такого соглашения правовых последствий в отношении третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Например, если стороны зарегистрированного договора аренды недвижимости новировали обязательство арендатора по внесению арендной платы в обязательство по ежемесячному оказанию услуг на ту же сумму, но не зарегистрировали такое соглашение, а впоследствии недвижимость была продана субъективно добросовестному покупателю, не знавшему о такой новации, последний вправе игнорировать такую новацию и требовать от арендатора, требования к которому перешли к покупателю в силу принципа следования по правилам ст. 617 ГК РФ, внесения оплаты согласно изначальной версии договора.
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Когда новируется обязательство, возникшее из зарегистрированного договора, соответствующее новационное соглашение также подлежит государственной регистрации, так как, по сути, такое соглашение влечет изменение программы правоотношений, вытекающей из зарегистрированного договора (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Но последствием отсутствия такой регистрации будет не недействительность новации, а отсутствие у такого соглашения правовых последствий в отношении третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Например, если стороны зарегистрированного договора аренды недвижимости новировали обязательство арендатора по внесению арендной платы в обязательство по ежемесячному оказанию услуг на ту же сумму, но не зарегистрировали такое соглашение, а впоследствии недвижимость была продана субъективно добросовестному покупателю, не знавшему о такой новации, последний вправе игнорировать такую новацию и требовать от арендатора, требования к которому перешли к покупателю в силу принципа следования по правилам ст. 617 ГК РФ, внесения оплаты согласно изначальной версии договора.
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договора- Судебную практику, подтверждающую, что не может быть признан недействительным договор аренды, заключенный законным владельцем вновь созданного либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи), право собственности на которое еще не зарегистрировано в ЕГРП, см. в Путеводителе по судебной практике.
Статья: Риски невозможности использования арендованного имущества и неполучения арендной платы: анализ применения положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в судебной практике
(Сергеев А.П., Терещенко Т.А.)
("Арбитражные споры", 2021, N 2)Предприниматель предъявил встречный иск о признании договора аренды недействительным, в обоснование которого указал следующее: спорный договор аренды в нарушение требований подпункта 1 пункта 8, пункта 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации заключен на один год и шесть месяцев вместо предусмотренного названными нормами срока предоставления участков для строительства - не менее трех лет; данный договор по вине администрации не был зарегистрирован, так как администрация не представила в регистрирующий орган протокол о результатах аукциона, от имени администрации за регистрацией обратилось лицо на основании ненадлежащей доверенности; до окончания срока договора администрация не устранила недостатки, послужившие основанием для отказа в регистрации; при отсутствии государственной регистрации предприниматель не мог пользоваться участком в целях строительства, в том числе получить разрешение на строительство.
(Сергеев А.П., Терещенко Т.А.)
("Арбитражные споры", 2021, N 2)Предприниматель предъявил встречный иск о признании договора аренды недействительным, в обоснование которого указал следующее: спорный договор аренды в нарушение требований подпункта 1 пункта 8, пункта 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации заключен на один год и шесть месяцев вместо предусмотренного названными нормами срока предоставления участков для строительства - не менее трех лет; данный договор по вине администрации не был зарегистрирован, так как администрация не представила в регистрирующий орган протокол о результатах аукциона, от имени администрации за регистрацией обратилось лицо на основании ненадлежащей доверенности; до окончания срока договора администрация не устранила недостатки, послужившие основанием для отказа в регистрации; при отсутствии государственной регистрации предприниматель не мог пользоваться участком в целях строительства, в том числе получить разрешение на строительство.
"Момент заключения договора в российском гражданском праве: монография"
(Танага А.Н.)
("Проспект", 2023)Для такого приобретателя не существует ни арендатора, ни аренды. Права и интересы нового собственника защитит именно рассматриваемое правило п. 3 ст. 433 ГК РФ - ему нельзя противопоставлять незарегистрированный договор. Для него вещь незаконно находится у иного лица. А возникшие при этом проблемы, в частности вызванные нежеланием нового собственника признавать наличие арендных отношений, переносятся в сферу ответственности первоначального арендодателя перед арендатором. Но и здесь перспективы ничтожны, так как в сложившейся ситуации виновны обе стороны договора аренды, которые согласовали обход требований закона о государственной регистрации договора (если иное не предусмотрено их договором).
(Танага А.Н.)
("Проспект", 2023)Для такого приобретателя не существует ни арендатора, ни аренды. Права и интересы нового собственника защитит именно рассматриваемое правило п. 3 ст. 433 ГК РФ - ему нельзя противопоставлять незарегистрированный договор. Для него вещь незаконно находится у иного лица. А возникшие при этом проблемы, в частности вызванные нежеланием нового собственника признавать наличие арендных отношений, переносятся в сферу ответственности первоначального арендодателя перед арендатором. Но и здесь перспективы ничтожны, так как в сложившейся ситуации виновны обе стороны договора аренды, которые согласовали обход требований закона о государственной регистрации договора (если иное не предусмотрено их договором).
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая"
(Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к ст. 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию".
(Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к ст. 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию".