Недействительность незарегистрированного договора аренды
Подборка наиболее важных документов по запросу Недействительность незарегистрированного договора аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Договор аренды судна
(КонсультантПлюс, 2025)Однако отсутствие государственной регистрации договора не влечет недействительность договора аренды. Договор аренды судна, не зарегистрированный в установленном порядке, не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора и о содержании его условий.
(КонсультантПлюс, 2025)Однако отсутствие государственной регистрации договора не влечет недействительность договора аренды. Договор аренды судна, не зарегистрированный в установленном порядке, не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора и о содержании его условий.
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 164 "Государственная регистрация сделок" ГК РФ"Довод Фирмы о том, что договор аренды от 01.12.2019 является недействительным, поскольку он не зарегистрирован в установленном порядке суд округа отклоняет как несостоятельный, поскольку в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения8. Недействительность договора аренды недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в ЕГРП
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Нужно ли регистрировать изменение арендной платы в договоре аренды в соответствии с предусмотренным в нем механизмом
(КонсультантПлюс, 2025)Податель жалобы считает, что в нарушение пункта 3.2 договора аренды от 01.02.2005 арендодатель не уведомил арендатора об увеличении арендной платы; соглашение от 01.03.2009 к договору аренды от 01.02.2005 не является таким уведомлением, поскольку ничтожно, как незарегистрированное контрагентами в установленном законом порядке (статья 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Суд кассационной инстанции счел данный довод заявителя подлежащим отклонению в силу следующего.
Нужно ли регистрировать изменение арендной платы в договоре аренды в соответствии с предусмотренным в нем механизмом
(КонсультантПлюс, 2025)Податель жалобы считает, что в нарушение пункта 3.2 договора аренды от 01.02.2005 арендодатель не уведомил арендатора об увеличении арендной платы; соглашение от 01.03.2009 к договору аренды от 01.02.2005 не является таким уведомлением, поскольку ничтожно, как незарегистрированное контрагентами в установленном законом порядке (статья 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Суд кассационной инстанции счел данный довод заявителя подлежащим отклонению в силу следующего.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020)Предприниматель предъявил встречный иск о признании договора аренды недействительным, в обоснование которого указал следующее: спорный договор аренды в нарушение требовании подп. 1 п. 8, п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ заключен на один год и шесть месяцев вместо предусмотренного названными нормами срока предоставления участков для строительства - не менее трех лет; данный договор по вине администрации не был зарегистрирован, так как администрация не представила в регистрирующий орган протокол о результатах аукциона, от имени администрации за регистрацией обратилось лицо на основании ненадлежащей доверенности; до окончания срока договора администрация не устранила недостатки, послужившие основанием для отказа в регистрации; в отсутствие государственной регистрации предприниматель не мог пользоваться участком в целях строительства, в том числе получить разрешение на строительство.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020)Предприниматель предъявил встречный иск о признании договора аренды недействительным, в обоснование которого указал следующее: спорный договор аренды в нарушение требовании подп. 1 п. 8, п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ заключен на один год и шесть месяцев вместо предусмотренного названными нормами срока предоставления участков для строительства - не менее трех лет; данный договор по вине администрации не был зарегистрирован, так как администрация не представила в регистрирующий орган протокол о результатах аукциона, от имени администрации за регистрацией обратилось лицо на основании ненадлежащей доверенности; до окончания срока договора администрация не устранила недостатки, послужившие основанием для отказа в регистрации; в отсутствие государственной регистрации предприниматель не мог пользоваться участком в целях строительства, в том числе получить разрешение на строительство.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
(ред. от 25.12.2013)
"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.
(ред. от 25.12.2013)
"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.
Статья: Ограничение обратной силы правовой позиции высшего суда. Доктрина prospective overruling: сравнительно-правовое исследование
(Александрова М.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 2)5) на кону стоят вопросы действительности сделок (например, когда ранее непоименованные договоры по использованию части здания для размещения рекламы, которые не нужно было регистрировать, были признаны договорами аренды части здания и незарегистрированные договоры оказались незаключенными; или когда миллионы решений единственного участника ООО, не удостоверенные нотариально, находились в риске оказаться ничтожными).
(Александрова М.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 2)5) на кону стоят вопросы действительности сделок (например, когда ранее непоименованные договоры по использованию части здания для размещения рекламы, которые не нужно было регистрировать, были признаны договорами аренды части здания и незарегистрированные договоры оказались незаключенными; или когда миллионы решений единственного участника ООО, не удостоверенные нотариально, находились в риске оказаться ничтожными).
"Исполнение и прекращение обязательства: комментарий к статьям 307 - 328 и 407 - 419 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Когда новируется обязательство, возникшее из зарегистрированного договора, соответствующее новационное соглашение также подлежит государственной регистрации, так как, по сути, такое соглашение влечет изменение программы правоотношений, вытекающей из зарегистрированного договора (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Но последствием отсутствия такой регистрации будет не недействительность новации, а отсутствие у такого соглашения правовых последствий в отношении третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Например, если стороны зарегистрированного договора аренды недвижимости новировали обязательство арендатора по внесению арендной платы в обязательство по ежемесячному оказанию услуг на ту же сумму, но не зарегистрировали такое соглашение, а впоследствии недвижимость была продана субъективно добросовестному покупателю, не знавшему о такой новации, последний вправе игнорировать такую новацию и требовать от арендатора, требования к которому перешли к покупателю в силу принципа следования по правилам ст. 617 ГК РФ, внесения оплаты согласно изначальной версии договора.
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Когда новируется обязательство, возникшее из зарегистрированного договора, соответствующее новационное соглашение также подлежит государственной регистрации, так как, по сути, такое соглашение влечет изменение программы правоотношений, вытекающей из зарегистрированного договора (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Но последствием отсутствия такой регистрации будет не недействительность новации, а отсутствие у такого соглашения правовых последствий в отношении третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Например, если стороны зарегистрированного договора аренды недвижимости новировали обязательство арендатора по внесению арендной платы в обязательство по ежемесячному оказанию услуг на ту же сумму, но не зарегистрировали такое соглашение, а впоследствии недвижимость была продана субъективно добросовестному покупателю, не знавшему о такой новации, последний вправе игнорировать такую новацию и требовать от арендатора, требования к которому перешли к покупателю в силу принципа следования по правилам ст. 617 ГК РФ, внесения оплаты согласно изначальной версии договора.
Статья: Проблемы борьбы с незаконной торговлей дикими животными и растениями, находящимися под угрозой уничтожения
(Диканова Т.А.)
("Экологическое право", 2023, N 1)Еще один пример. Суд поддержал позицию ООО "РусЛес" о незаконном отказе Росприроднадзора в выдаче разрешения на экспорт объектов СИТЕС <20>. Истцом были представлены суду договоры купли-продажи леса и аренды лесоучастка. Росприроднадзор отказал в выдаче разрешения по причине представления недействительных документов: в договоре аренды лесного участка значились не объекты СИТЕС, а другие породы. Кроме того, в лесных декларациях объем древесины не соответствовал зарегистрированному объему в ЕГАИС Лес по всем местоположениям. Решение суда в пользу ООО обосновано тем, что утвержденные типовые договоры аренды лесного участка не содержат требования об указании конкретных пород деревьев, подлежащих заготовке. Суд решил также, что сведения об объемах заготовок могут и не соответствовать данным в ЕГАИС Лес. Таким образом, суд посчитал, что Административный орган СИТЕС - Росприроднадзор - обязан выдать разрешение на экспорт объектов СИТЕС, непонятно где вырубленных, по какому основанию и в каком объеме (суд не указал, что объемы вырубки были меньше, чем указано в ЕГАИС). Очевидно, что типовые договоры рассчитаны на типовые объекты, а не объекты СИТЕС. Подобные решения судов первой и кассационной инстанций формируют судебную практику, практику экспорта и контроля, способствуют незаконной вырубке ценного леса.
(Диканова Т.А.)
("Экологическое право", 2023, N 1)Еще один пример. Суд поддержал позицию ООО "РусЛес" о незаконном отказе Росприроднадзора в выдаче разрешения на экспорт объектов СИТЕС <20>. Истцом были представлены суду договоры купли-продажи леса и аренды лесоучастка. Росприроднадзор отказал в выдаче разрешения по причине представления недействительных документов: в договоре аренды лесного участка значились не объекты СИТЕС, а другие породы. Кроме того, в лесных декларациях объем древесины не соответствовал зарегистрированному объему в ЕГАИС Лес по всем местоположениям. Решение суда в пользу ООО обосновано тем, что утвержденные типовые договоры аренды лесного участка не содержат требования об указании конкретных пород деревьев, подлежащих заготовке. Суд решил также, что сведения об объемах заготовок могут и не соответствовать данным в ЕГАИС Лес. Таким образом, суд посчитал, что Административный орган СИТЕС - Росприроднадзор - обязан выдать разрешение на экспорт объектов СИТЕС, непонятно где вырубленных, по какому основанию и в каком объеме (суд не указал, что объемы вырубки были меньше, чем указано в ЕГАИС). Очевидно, что типовые договоры рассчитаны на типовые объекты, а не объекты СИТЕС. Подобные решения судов первой и кассационной инстанций формируют судебную практику, практику экспорта и контроля, способствуют незаконной вырубке ценного леса.
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая"
(Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к ст. 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию".
(Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к ст. 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию".
"Упрощенка. Практическое пособие для организаций и предпринимателей"
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. Такой договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Если требование законодательства о регистрации договора аренды не выполнено, то такая сделка может быть признана судом недействительной и считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ).
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. Такой договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Если требование законодательства о регистрации договора аренды не выполнено, то такая сделка может быть признана судом недействительной и считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ).
Статья: Защита прав собственности юридических лиц на недвижимость: обязательственные способы
(Стрельников П.А.)
("Российская юстиция", 2021, N 3)Следует отметить необходимость разграничения недействительных и незаключенных сделок, так как от этого зависит способ защиты права собственности. Данное разграничение находит подтверждение на практике, в частности, ФАС Волго-Вятского округа в 2010 г. своим решением подтвердил правомерность удовлетворения иска об изъятии помещений из незаконного владения. Суд признал подписанный сроком на один год договор аренды между бывшим собственником помещений и ООО "Эдельвейс-2" незаключенным, так как вопреки положению п. 2 ст. 651 ГК РФ данный договор не был зарегистрирован должным образом <7>. Основанием для недействительности сделки в данном случае выступает наличие неполноценности сделки ввиду несоблюдения установленного законодателем порядка, хотя, по мнению В.А. Кияшко <8>, это не всегда свидетельствует о несостоятельности сделки. Основанием для признания сделки недействительной выступает наличие "неполноценности" гражданско-правовой сделки, которая содержит недостатки в составе (недостаток воли и волеизъявления, формы и т.п.) <9>. Кроме этого, невозможным представляется применение исковой защиты, если при подаче иска внесена запись о ликвидации юридического лица. Позиция судов относительно последствий возникновения данного обстоятельства различается <10>.
(Стрельников П.А.)
("Российская юстиция", 2021, N 3)Следует отметить необходимость разграничения недействительных и незаключенных сделок, так как от этого зависит способ защиты права собственности. Данное разграничение находит подтверждение на практике, в частности, ФАС Волго-Вятского округа в 2010 г. своим решением подтвердил правомерность удовлетворения иска об изъятии помещений из незаконного владения. Суд признал подписанный сроком на один год договор аренды между бывшим собственником помещений и ООО "Эдельвейс-2" незаключенным, так как вопреки положению п. 2 ст. 651 ГК РФ данный договор не был зарегистрирован должным образом <7>. Основанием для недействительности сделки в данном случае выступает наличие неполноценности сделки ввиду несоблюдения установленного законодателем порядка, хотя, по мнению В.А. Кияшко <8>, это не всегда свидетельствует о несостоятельности сделки. Основанием для признания сделки недействительной выступает наличие "неполноценности" гражданско-правовой сделки, которая содержит недостатки в составе (недостаток воли и волеизъявления, формы и т.п.) <9>. Кроме этого, невозможным представляется применение исковой защиты, если при подаче иска внесена запись о ликвидации юридического лица. Позиция судов относительно последствий возникновения данного обстоятельства различается <10>.
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договора- Судебную практику, подтверждающую, что не может быть признан недействительным договор аренды, заключенный законным владельцем вновь созданного либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи), право собственности на которое еще не зарегистрировано в ЕГРП, см. в Путеводителе по судебной практике.
Статья: Учет парковки. Нюансы, о которых нужно помнить
("Практическая бухгалтерия", 2025, N 6)Как известно, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок свыше года, подлежит государственной регистрации. Это следует из п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса. Поэтому налоговые органы часто не принимают расходы по договорам аренды, которые не зарегистрированы в установленном порядке. Такие договоры, по их мнению, считаются недействительными, а значит, и расходы по ним необоснованны. Однако у бизнеса есть выход.
("Практическая бухгалтерия", 2025, N 6)Как известно, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок свыше года, подлежит государственной регистрации. Это следует из п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса. Поэтому налоговые органы часто не принимают расходы по договорам аренды, которые не зарегистрированы в установленном порядке. Такие договоры, по их мнению, считаются недействительными, а значит, и расходы по ним необоснованны. Однако у бизнеса есть выход.
Статья: Риски невозможности использования арендованного имущества и неполучения арендной платы: анализ применения положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в судебной практике
(Сергеев А.П., Терещенко Т.А.)
("Арбитражные споры", 2021, N 2)Предприниматель предъявил встречный иск о признании договора аренды недействительным, в обоснование которого указал следующее: спорный договор аренды в нарушение требований подпункта 1 пункта 8, пункта 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации заключен на один год и шесть месяцев вместо предусмотренного названными нормами срока предоставления участков для строительства - не менее трех лет; данный договор по вине администрации не был зарегистрирован, так как администрация не представила в регистрирующий орган протокол о результатах аукциона, от имени администрации за регистрацией обратилось лицо на основании ненадлежащей доверенности; до окончания срока договора администрация не устранила недостатки, послужившие основанием для отказа в регистрации; при отсутствии государственной регистрации предприниматель не мог пользоваться участком в целях строительства, в том числе получить разрешение на строительство.
(Сергеев А.П., Терещенко Т.А.)
("Арбитражные споры", 2021, N 2)Предприниматель предъявил встречный иск о признании договора аренды недействительным, в обоснование которого указал следующее: спорный договор аренды в нарушение требований подпункта 1 пункта 8, пункта 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации заключен на один год и шесть месяцев вместо предусмотренного названными нормами срока предоставления участков для строительства - не менее трех лет; данный договор по вине администрации не был зарегистрирован, так как администрация не представила в регистрирующий орган протокол о результатах аукциона, от имени администрации за регистрацией обратилось лицо на основании ненадлежащей доверенности; до окончания срока договора администрация не устранила недостатки, послужившие основанием для отказа в регистрации; при отсутствии государственной регистрации предприниматель не мог пользоваться участком в целях строительства, в том числе получить разрешение на строительство.
Энциклопедия спорных ситуаций по НДС.
Может ли арендодатель применить вычет НДС, если он не зарегистрировал право собственности на арендуемое помещение
(КонсультантПлюс, 2025)Суд установил: основанием для отказа в вычете НДС по аренде имущества послужил тот факт, что договор аренды является ничтожным, поскольку право собственности на переданный в аренду объект недвижимости не зарегистрировано. Как считает инспекция, если право собственности не зарегистрировано, предприятие не имеет права на объект недвижимости и, соответственно, не может передать его в аренду.
Может ли арендодатель применить вычет НДС, если он не зарегистрировал право собственности на арендуемое помещение
(КонсультантПлюс, 2025)Суд установил: основанием для отказа в вычете НДС по аренде имущества послужил тот факт, что договор аренды является ничтожным, поскольку право собственности на переданный в аренду объект недвижимости не зарегистрировано. Как считает инспекция, если право собственности не зарегистрировано, предприятие не имеет права на объект недвижимости и, соответственно, не может передать его в аренду.