Ндфл при продаже недвижимого имущества ип усн
Подборка наиболее важных документов по запросу Ндфл при продаже недвижимого имущества ип усн (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 146 "Объект налогообложения" главы 21 "Налог на добавленную стоимость" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Физическое лицо получило по договору дарения от своей матери в 2017 году имущество и на следующий день после заключения договора дарения сдало его в аренду. 24.01.2019 налогоплательщик реализовал недвижимое имущество и в декларации по НДФЛ за 2019 год заявил имущественный налоговый вычет, в декларации по НДФЛ за 2020 год он также применил имущественные налоговые вычеты. При этом физическое лицо было зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя в периоды с 28.11.2005 по 20.09.2017, с 01.02.2019 по 19.11.2019 и с 24.01.2023 по настоящее время. Налоговый орган доначислил налогоплательщику НДФЛ и НДС в период осуществления предпринимательской деятельности без регистрации в качестве предпринимателя, поскольку недвижимое имущество (земельные участки, железнодорожные пути) по своим функциональным и техническим характеристикам предназначено для использования в хозяйственно-промышленной деятельности, фактически использовалось в этих целях и не предназначено для использования в личных, семейных и иных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью. По мнению инспекции, деятельность предпринимателя по сдаче имущества в аренду и последующая реализация имущества свидетельствуют об осуществлении им в проверяемом периоде предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Предприниматель оспорил доначисление НДС и НДФЛ, поскольку в момент реализации недвижимого имущества в 2019 году был зарегистрирован в качестве предпринимателя, с 01.02.2019 применял УСН. Фактическая передача покупателю объектов недвижимости по договору купли-продажи от 24.01.2019 (по акту приема-передачи от 13.02.2019), оплата имущества (произведена 12.02.2019), регистрация права собственности покупателя на объекты недвижимости (зарегистрировано 05.02.2019) произведены в период применения налогоплательщиком УСН. Суд, установив, что реализованное имущество использовалось физическим лицом в предпринимательской деятельности, сделал вывод о неправомерном применении им имущественных налоговых вычетов в 2019 и 2020 годах. Кроме того, суд посчитал, что налогоплательщик получил доход от сдачи в аренду имущества, которое использовалось им в предпринимательской деятельности, следовательно, неправомерно занизил налоговую базу по НДС в проверяемых периодах (в связи с необоснованным уменьшением выручки от реализации этих объектов). Суд отклонил довод налогоплательщика о применении им УСН - в проверяемом периоде (2018 - 2020 годы) налогоплательщик не являлся плательщиком налога по УСН, поскольку 20.09.2017 он утратил статус предпринимателя, прекратив действие применяемой им УСН. Предусмотренный НК РФ порядок перехода на УСН на 2018 - 2020 годы налогоплательщик не соблюдал. Кроме того, налог по УСН после регистрации в качестве предпринимателя с 01.02.2019 физическое лицо не исчисляло и не уплачивало.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Физическое лицо получило по договору дарения от своей матери в 2017 году имущество и на следующий день после заключения договора дарения сдало его в аренду. 24.01.2019 налогоплательщик реализовал недвижимое имущество и в декларации по НДФЛ за 2019 год заявил имущественный налоговый вычет, в декларации по НДФЛ за 2020 год он также применил имущественные налоговые вычеты. При этом физическое лицо было зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя в периоды с 28.11.2005 по 20.09.2017, с 01.02.2019 по 19.11.2019 и с 24.01.2023 по настоящее время. Налоговый орган доначислил налогоплательщику НДФЛ и НДС в период осуществления предпринимательской деятельности без регистрации в качестве предпринимателя, поскольку недвижимое имущество (земельные участки, железнодорожные пути) по своим функциональным и техническим характеристикам предназначено для использования в хозяйственно-промышленной деятельности, фактически использовалось в этих целях и не предназначено для использования в личных, семейных и иных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью. По мнению инспекции, деятельность предпринимателя по сдаче имущества в аренду и последующая реализация имущества свидетельствуют об осуществлении им в проверяемом периоде предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Предприниматель оспорил доначисление НДС и НДФЛ, поскольку в момент реализации недвижимого имущества в 2019 году был зарегистрирован в качестве предпринимателя, с 01.02.2019 применял УСН. Фактическая передача покупателю объектов недвижимости по договору купли-продажи от 24.01.2019 (по акту приема-передачи от 13.02.2019), оплата имущества (произведена 12.02.2019), регистрация права собственности покупателя на объекты недвижимости (зарегистрировано 05.02.2019) произведены в период применения налогоплательщиком УСН. Суд, установив, что реализованное имущество использовалось физическим лицом в предпринимательской деятельности, сделал вывод о неправомерном применении им имущественных налоговых вычетов в 2019 и 2020 годах. Кроме того, суд посчитал, что налогоплательщик получил доход от сдачи в аренду имущества, которое использовалось им в предпринимательской деятельности, следовательно, неправомерно занизил налоговую базу по НДС в проверяемых периодах (в связи с необоснованным уменьшением выручки от реализации этих объектов). Суд отклонил довод налогоплательщика о применении им УСН - в проверяемом периоде (2018 - 2020 годы) налогоплательщик не являлся плательщиком налога по УСН, поскольку 20.09.2017 он утратил статус предпринимателя, прекратив действие применяемой им УСН. Предусмотренный НК РФ порядок перехода на УСН на 2018 - 2020 годы налогоплательщик не соблюдал. Кроме того, налог по УСН после регистрации в качестве предпринимателя с 01.02.2019 физическое лицо не исчисляло и не уплачивало.
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 346.13 "Порядок и условия начала и прекращения применения упрощенной системы налогообложения" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")При этом перерасчет налоговых обязательств с ОСН на УСН до получения статуса ИП и подачи заявления на применение УСН действующим законодательством не предусмотрен. Суд отметил, что налогоплательщик, будучи участником экономической деятельности, не мог не знать о налоговых последствиях продажи недвижимости по заниженной цене, а также не был лишен возможности предвидеть размер НДФЛ, подлежащего уплате, до отчуждения имущества.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")При этом перерасчет налоговых обязательств с ОСН на УСН до получения статуса ИП и подачи заявления на применение УСН действующим законодательством не предусмотрен. Суд отметил, что налогоплательщик, будучи участником экономической деятельности, не мог не знать о налоговых последствиях продажи недвижимости по заниженной цене, а также не был лишен возможности предвидеть размер НДФЛ, подлежащего уплате, до отчуждения имущества.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: О налоге при УСН и НДФЛ при продаже ИП недвижимого имущества (квартиры).
(Письмо Минфина России от 27.12.2023 N 03-04-05/126964)Вопрос: О налоге при УСН и НДФЛ при продаже ИП недвижимого имущества (квартиры).
(Письмо Минфина России от 27.12.2023 N 03-04-05/126964)Вопрос: О налоге при УСН и НДФЛ при продаже ИП недвижимого имущества (квартиры).
Вопрос: О налоге при УСН и НДФЛ в отношении доходов ИП от продажи (мены) недвижимого имущества (нежилого помещения).
(Письмо Минфина России от 05.07.2024 N 03-04-05/63002)Вопрос: О налоге при УСН и НДФЛ в отношении доходов ИП от продажи (мены) недвижимого имущества (нежилого помещения).
(Письмо Минфина России от 05.07.2024 N 03-04-05/63002)Вопрос: О налоге при УСН и НДФЛ в отношении доходов ИП от продажи (мены) недвижимого имущества (нежилого помещения).
Нормативные акты
<Письмо> ФНС России от 21.06.2024 N КЧ-4-9/7026@
"Обзор правовых позиций, сформированных ФНС России по результатам рассмотрения жалоб (апелляционных жалоб) налогоплательщиков за 1 квартал 2024 года"За период 2007 - 2022 годы налогоплательщиком произведено приобретение и отчуждение 26 объектов недвижимого имущества, в том числе в 2021 году налогоплательщиком продана квартира, не используемая в предпринимательской деятельности.
"Обзор правовых позиций, сформированных ФНС России по результатам рассмотрения жалоб (апелляционных жалоб) налогоплательщиков за 1 квартал 2024 года"За период 2007 - 2022 годы налогоплательщиком произведено приобретение и отчуждение 26 объектов недвижимого имущества, в том числе в 2021 году налогоплательщиком продана квартира, не используемая в предпринимательской деятельности.
<Письмо> ФНС России от 11.04.2018 N СА-4-7/6940
<Об Обзоре правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в первом квартале 2018 года по вопросам налогообложения>В 2008 году гражданином приобретена доля в праве собственности на недвижимое имущество (далее - нежилое помещение). С момента приобретения и по 2013 год нежилое помещение он сдавал в аренду и уплачивал с соответствующего дохода налог на доходы физических лиц.
<Об Обзоре правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в первом квартале 2018 года по вопросам налогообложения>В 2008 году гражданином приобретена доля в праве собственности на недвижимое имущество (далее - нежилое помещение). С момента приобретения и по 2013 год нежилое помещение он сдавал в аренду и уплачивал с соответствующего дохода налог на доходы физических лиц.
Вопрос: ИП на УСН продал коммерческую недвижимость, которая использовалась в предпринимательской деятельности. Код 68.10 "Покупка и продажа собственного недвижимого имущества" ОКВЭД при регистрации не был указан. Как облагается доход от этой продажи: НДФЛ или в рамках УСН?
(Консультация эксперта, УФНС России по Курганской обл., 2023)Вопрос: ИП на УСН продал коммерческую недвижимость, которая использовалась в предпринимательской деятельности. Код 68.10 "Покупка и продажа собственного недвижимого имущества" ОКВЭД при регистрации не был указан. Как облагается доход от этой продажи: НДФЛ или в рамках УСН?
(Консультация эксперта, УФНС России по Курганской обл., 2023)Вопрос: ИП на УСН продал коммерческую недвижимость, которая использовалась в предпринимательской деятельности. Код 68.10 "Покупка и продажа собственного недвижимого имущества" ОКВЭД при регистрации не был указан. Как облагается доход от этой продажи: НДФЛ или в рамках УСН?
Вопрос: О налогообложении доходов от продажи недвижимого имущества, полученных ИП, применяющим УСН.
(Письма Минфина России от 20.12.2024 N 03-11-11/129280, N 03-11-11/129279)В связи с этим в случае если индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
(Письма Минфина России от 20.12.2024 N 03-11-11/129280, N 03-11-11/129279)В связи с этим в случае если индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
Готовое решение: Как облагается продажа недвижимого имущества у ИП на спецрежиме
(КонсультантПлюс, 2025)Если продажа недвижимости не связана с бизнесом, то доход облагается только НДФЛ.
(КонсультантПлюс, 2025)Если продажа недвижимости не связана с бизнесом, то доход облагается только НДФЛ.
Статья: Правовые позиции по вопросам налогового законодательства, обязательные для налоговых инспекций
(Архаров М.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2024, N 25)ИП занимался арендой и управлением собственным или арендованным недвижимым имуществом и применял УСН (доходы). За период 2007 - 2022 гг. им произведено приобретение и отчуждение 26 объектов недвижимого имущества, в том числе в 2021 г. ИП продал квартиру, не используемую в предпринимательской деятельности. Доход от ее реализации он отразил в декларации по НДФЛ. Однако инспекция с дохода от проданной квартиры доначислила налог по УСН.
(Архаров М.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2024, N 25)ИП занимался арендой и управлением собственным или арендованным недвижимым имуществом и применял УСН (доходы). За период 2007 - 2022 гг. им произведено приобретение и отчуждение 26 объектов недвижимого имущества, в том числе в 2021 г. ИП продал квартиру, не используемую в предпринимательской деятельности. Доход от ее реализации он отразил в декларации по НДФЛ. Однако инспекция с дохода от проданной квартиры доначислила налог по УСН.
Вопрос: Коммерческая недвижимость, приобретенная в браке, оформлена на имя супруга - ИП на УСН и использовалась им в предпринимательской деятельности. В каком порядке облагается доход от ее продажи: НДФЛ или налогом при УСН, только у супруга или у обоих супругов?
(Консультация эксперта, ФНС России, 2025)Вопрос: Коммерческая недвижимость, приобретенная в браке, оформлена на имя супруга - ИП на УСН и использовалась им в предпринимательской деятельности (не связана с покупкой и продажей собственного недвижимого имущества, ОКВЭД 68.10). Брачный договор супруги не заключали, договор продажи недвижимости заключен супругом, согласие жены указано. В каком порядке облагается доход от продажи этой недвижимости: НДФЛ или налогом при УСН, только у супруга или у обоих супругов?
(Консультация эксперта, ФНС России, 2025)Вопрос: Коммерческая недвижимость, приобретенная в браке, оформлена на имя супруга - ИП на УСН и использовалась им в предпринимательской деятельности (не связана с покупкой и продажей собственного недвижимого имущества, ОКВЭД 68.10). Брачный договор супруги не заключали, договор продажи недвижимости заключен супругом, согласие жены указано. В каком порядке облагается доход от продажи этой недвижимости: НДФЛ или налогом при УСН, только у супруга или у обоих супругов?
Статья: "Обязательная" 3-НДФЛ: отвечаем на вопросы читателей
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2025, N 9)Напомним, что из этого правила есть исключение: при продаже жилой недвижимости и ТС, использовавшихся в бизнесе, бывший ИП может получить имущественный НДФЛ-вычет, но только если учитывал затраты, связанные с приобретением такого имущества, в составе профвычета на ОСН, ЕСХН или "доходно-расходной" упрощенке. В этом случае вычет предоставляется в размере расходов на приобретение имущества в той их части, которая не была учтена при работе на ОСН или спецрежимах <18>.
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2025, N 9)Напомним, что из этого правила есть исключение: при продаже жилой недвижимости и ТС, использовавшихся в бизнесе, бывший ИП может получить имущественный НДФЛ-вычет, но только если учитывал затраты, связанные с приобретением такого имущества, в составе профвычета на ОСН, ЕСХН или "доходно-расходной" упрощенке. В этом случае вычет предоставляется в размере расходов на приобретение имущества в той их части, которая не была учтена при работе на ОСН или спецрежимах <18>.
Вопрос: О налогообложении при получении доходов ИП, применяющим УСН, от продажи недвижимого имущества.
(Письмо Минфина России от 07.06.2024 N 03-11-11/52869)В связи с этим в случае если индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
(Письмо Минфина России от 07.06.2024 N 03-11-11/52869)В связи с этим в случае если индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
Статья: Какие вопросы задают компании и ИП при смене УСН-объекта
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2023, N 24)ИП на "доходной" УСН приобрел коммерческое помещение. С 2024 г. перейдет на "доходно-расходную" УСН и недвижимость продаст. В 2023 г. недвижимость ИП не использовал, в 2024 г. хочет сдать ее в аренду на несколько месяцев перед продажей, чтобы обосновать ввод в эксплуатацию в период применения УСН с объектом "доходы минус расходы". Можно ли будет учесть расходы на помещение? Или выгоднее его в аренду не сдавать и рассматривать как личную, непредпринимательскую покупку-продажу? Тогда можно ли подать 3-НДФЛ за 2024 г., рассчитав налог с разницы между доходами от продажи и расходами на приобретение? Основная деятельность ИП не связана с куплей-продажей недвижимости.
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2023, N 24)ИП на "доходной" УСН приобрел коммерческое помещение. С 2024 г. перейдет на "доходно-расходную" УСН и недвижимость продаст. В 2023 г. недвижимость ИП не использовал, в 2024 г. хочет сдать ее в аренду на несколько месяцев перед продажей, чтобы обосновать ввод в эксплуатацию в период применения УСН с объектом "доходы минус расходы". Можно ли будет учесть расходы на помещение? Или выгоднее его в аренду не сдавать и рассматривать как личную, непредпринимательскую покупку-продажу? Тогда можно ли подать 3-НДФЛ за 2024 г., рассчитав налог с разницы между доходами от продажи и расходами на приобретение? Основная деятельность ИП не связана с куплей-продажей недвижимости.
Вопрос: Каков порядок налогообложения при продаже недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем?
(Консультация эксперта, УФНС России по Курганской обл., 2025)При реализации недвижимого имущества индивидуальные предприниматели на УСН не уплачивают НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности) (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).
(Консультация эксперта, УФНС России по Курганской обл., 2025)При реализации недвижимого имущества индивидуальные предприниматели на УСН не уплачивают НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности) (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).
Статья: Доход от продажи и сдачи в аренду недвижимости: личный или предпринимательский?
(Емельянова В.)
("Юридический справочник руководителя", 2024, N 10)Похожие позиции содержатся и в более поздних разъяснениях ведомства. Так, в письме от 28.06.2023 N 03-04-05/60201 Минфин России отметил, что доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось ИП в предпринимательской деятельности, а также если ИП не указывал при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном гл. 23 "Налог на доходы физических лиц" НК РФ.
(Емельянова В.)
("Юридический справочник руководителя", 2024, N 10)Похожие позиции содержатся и в более поздних разъяснениях ведомства. Так, в письме от 28.06.2023 N 03-04-05/60201 Минфин России отметил, что доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось ИП в предпринимательской деятельности, а также если ИП не указывал при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном гл. 23 "Налог на доходы физических лиц" НК РФ.