Нарушение предварительного договора
Подборка наиболее важных документов по запросу Нарушение предварительного договора (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перечень позиций высших судов к ст. 401 ГК РФ "Основания ответственности за нарушение обязательства"2.1.8. Если действия, нарушающие условия предварительного договора, повлекли незаключение основного договора, виновность этих действий предполагается, пока не доказано иное (позиция ВС РФ) >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как составить предварительный договор купли-продажи нежилого помещения
(КонсультантПлюс, 2025)Судебная практика: покупатель может отказаться от предварительного договора из-за нарушения продавцом своих обязанностей, если это предусматривает договор
(КонсультантПлюс, 2025)Судебная практика: покупатель может отказаться от предварительного договора из-за нарушения продавцом своих обязанностей, если это предусматривает договор
Нормативные акты
"Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015)Между С. и ЗАО "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "ФОНД Федерация" подписан договор о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры. Свои обязательства по уплате цены квартиры С. выполнила полностью. ЗАО "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "ФОНД Федерация" в нарушение условий предварительного договора купли-продажи обязанность по передаче квартиры в собственность С. в предусмотренный договором срок не исполнило. Жилой дом не введен в эксплуатацию.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015)Между С. и ЗАО "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "ФОНД Федерация" подписан договор о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры. Свои обязательства по уплате цены квартиры С. выполнила полностью. ЗАО "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "ФОНД Федерация" в нарушение условий предварительного договора купли-продажи обязанность по передаче квартиры в собственность С. в предусмотренный договором срок не исполнило. Жилой дом не введен в эксплуатацию.
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
"Договоры в сфере организации снабжения электрической энергией в Российской Федерации: монография"
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Крассов Е.О.)
("НОРМА", 2025)Е.И. Мелихов приходит к выводу о том, что предварительный договор "носит организационный характер и не порождает имущественных, а тем более денежных, обязательств" <1>. Автор, ссылаясь на неимущественный характер предварительного договора, вместе с тем приводит аргументы, свидетельствующие о его имущественном характере. Так, Е.И. Мелихов говорит о возможности привлечения одной из сторон к ответственности в случае нарушения предварительного договора. Возможность привлечения к ответственности стороны по обязательству, когда можно оценить вред, причиненный неисполнением или ненадлежащим исполнением договора, свидетельствует об имущественной природе предварительного договора. Заключение предварительного договора может повлечь за собой денежное обязательство по возмещению убытков, например, в случае неосновательного отказа одной из сторон от заключения основного договора. В такой ситуации лицо, отказывающееся от заключения договора, можно обязать возместить убытки, причиненные его действиями по отказу от заключения основного договора, которые могут выражаться в том, что другая сторона, например, понесла какие-либо расходы, связанные с заключением предварительного договора, а также расходы по подготовке к заключению основного имущественного договора. Убытки будут взыскиваться в рамках иска, предъявленного при нарушении договорного, а не деликтного обязательства.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Крассов Е.О.)
("НОРМА", 2025)Е.И. Мелихов приходит к выводу о том, что предварительный договор "носит организационный характер и не порождает имущественных, а тем более денежных, обязательств" <1>. Автор, ссылаясь на неимущественный характер предварительного договора, вместе с тем приводит аргументы, свидетельствующие о его имущественном характере. Так, Е.И. Мелихов говорит о возможности привлечения одной из сторон к ответственности в случае нарушения предварительного договора. Возможность привлечения к ответственности стороны по обязательству, когда можно оценить вред, причиненный неисполнением или ненадлежащим исполнением договора, свидетельствует об имущественной природе предварительного договора. Заключение предварительного договора может повлечь за собой денежное обязательство по возмещению убытков, например, в случае неосновательного отказа одной из сторон от заключения основного договора. В такой ситуации лицо, отказывающееся от заключения договора, можно обязать возместить убытки, причиненные его действиями по отказу от заключения основного договора, которые могут выражаться в том, что другая сторона, например, понесла какие-либо расходы, связанные с заключением предварительного договора, а также расходы по подготовке к заключению основного имущественного договора. Убытки будут взыскиваться в рамках иска, предъявленного при нарушении договорного, а не деликтного обязательства.
Статья: Отчуждение долей в ООО: купля-продажа, сделка по передаче доли, государственная регистрация
(Бевзенко Р.С.)
("Закон", 2023, N 2)Однако последний не очень удобен в силу различных причин. Например, не очевидно, что предварительный договор пригоден для того, чтобы осуществлять расчеты по нему (он является договором о заключении договора купли-продажи в будущем, а это означает, что расчеты по сделке в рамках предварительного договора вряд ли могут производиться). Кроме того, в случае нарушения предварительного договора иск потерпевшей стороны - это иск о понуждении к заключению основного договора (возможность потерпевшего "перепрыгнуть" через этот шаг и требовать исполнения того, что нарушитель должен был сделать, если бы основной договор был заключен, не очевидна).
(Бевзенко Р.С.)
("Закон", 2023, N 2)Однако последний не очень удобен в силу различных причин. Например, не очевидно, что предварительный договор пригоден для того, чтобы осуществлять расчеты по нему (он является договором о заключении договора купли-продажи в будущем, а это означает, что расчеты по сделке в рамках предварительного договора вряд ли могут производиться). Кроме того, в случае нарушения предварительного договора иск потерпевшей стороны - это иск о понуждении к заключению основного договора (возможность потерпевшего "перепрыгнуть" через этот шаг и требовать исполнения того, что нарушитель должен был сделать, если бы основной договор был заключен, не очевидна).
Статья: Возражения против иска о понуждении к заключению договора
(Громов А.А.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 5)В то же время на эту же проблему возможен и альтернативный взгляд, заключающийся в том, что до заключения основного договора у сторон не возникает прав и обязанностей, порождаемых таким договором. Как следствие, ни одна из сторон еще не нарушила свои обязательства из основного договора, а другая сторона не вправе требовать взыскания убытков в размере позитивного интереса. Такое рассуждение ставит следующий вопрос: а что именно утратил кредитор при нарушении должником обязательства из предварительного договора? В данном случае один из возможных доктринальных ответов гласит, что при нарушении предварительного договора компенсации подлежит только негативный интерес, заключающийся в возмещении лицу понесенных потерь, связанных с тем, что оно исходило из того, что основной договор будет заключен <52>. Предварительный договор в таком случае расценивается как достаточное основание, подтверждающее формирование у потерпевшего правомерных ожиданий, что основное обязательство возникнет. Как представляется, можно выдвинуть ряд аргументов против такой интерпретации.
(Громов А.А.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 5)В то же время на эту же проблему возможен и альтернативный взгляд, заключающийся в том, что до заключения основного договора у сторон не возникает прав и обязанностей, порождаемых таким договором. Как следствие, ни одна из сторон еще не нарушила свои обязательства из основного договора, а другая сторона не вправе требовать взыскания убытков в размере позитивного интереса. Такое рассуждение ставит следующий вопрос: а что именно утратил кредитор при нарушении должником обязательства из предварительного договора? В данном случае один из возможных доктринальных ответов гласит, что при нарушении предварительного договора компенсации подлежит только негативный интерес, заключающийся в возмещении лицу понесенных потерь, связанных с тем, что оно исходило из того, что основной договор будет заключен <52>. Предварительный договор в таком случае расценивается как достаточное основание, подтверждающее формирование у потерпевшего правомерных ожиданий, что основное обязательство возникнет. Как представляется, можно выдвинуть ряд аргументов против такой интерпретации.
"Преимущественное право покупки доли (акций): монография"
(Чупрунов И.С.)
("Статут", 2022)<3> Но см. анализ в отношении допустимости взыскания позитивного интереса при нарушении предварительного договора: Громов С.А. Нарушение предварительного договора и абстрактные убытки // Вестник экономического правосудия РФ. 2019. N 6. С. 19 - 21; Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 307 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации / Отв. ред. А.Г. Карапетов. С. 893 (комментарий к ст. 429; автор комментария - А.Г. Карапетов) (автор указывает на то, что при нарушении предварительного договора должны возмещаться убытки в размере, помещающем истца "в то положение, которое бы имело место, если бы основной договор был заключен и исполнен"); Laithier Y.-M. La distinction entre "interet positif" et "interet negatif" a l'epreuve des avant-contrats // L'avant-contrat. Actualite du processus de formation des contrats / Sous la dir. de O. Deshayes. 2007. P. 153 - 164.
(Чупрунов И.С.)
("Статут", 2022)<3> Но см. анализ в отношении допустимости взыскания позитивного интереса при нарушении предварительного договора: Громов С.А. Нарушение предварительного договора и абстрактные убытки // Вестник экономического правосудия РФ. 2019. N 6. С. 19 - 21; Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 307 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации / Отв. ред. А.Г. Карапетов. С. 893 (комментарий к ст. 429; автор комментария - А.Г. Карапетов) (автор указывает на то, что при нарушении предварительного договора должны возмещаться убытки в размере, помещающем истца "в то положение, которое бы имело место, если бы основной договор был заключен и исполнен"); Laithier Y.-M. La distinction entre "interet positif" et "interet negatif" a l'epreuve des avant-contrats // L'avant-contrat. Actualite du processus de formation des contrats / Sous la dir. de O. Deshayes. 2007. P. 153 - 164.
Статья: Спор о признании права собственности на квартиру в построенном доме на основании предварительного договора (купли-продажи, инвестирования) (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Кроме того, суд может отказать истцу в признании права собственности на квартиру, если тот в нарушение условий предварительного договора купли-продажи не оплатил стоимость квартиры в полном объеме с учетом увеличения ее площади в результате произведенных обмеров ТБТИ (например, Определение Московского городского суда от 14.06.2016 N 4г-5752/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 06.12.2016 по делу N 33-49564/2016). Следует учитывать, что в такой ситуации суд может удовлетворить иск к застройщику о признании права собственности на квартиру, взыскав с истца в пользу ответчика обусловленную договором доплату за увеличенную площадь квартиры по данным БТИ (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.09.2014 по делу N 33-19382).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Кроме того, суд может отказать истцу в признании права собственности на квартиру, если тот в нарушение условий предварительного договора купли-продажи не оплатил стоимость квартиры в полном объеме с учетом увеличения ее площади в результате произведенных обмеров ТБТИ (например, Определение Московского городского суда от 14.06.2016 N 4г-5752/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 06.12.2016 по делу N 33-49564/2016). Следует учитывать, что в такой ситуации суд может удовлетворить иск к застройщику о признании права собственности на квартиру, взыскав с истца в пользу ответчика обусловленную договором доплату за увеличенную площадь квартиры по данным БТИ (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.09.2014 по делу N 33-19382).
Готовое решение: Можно ли в предварительном договоре купли-продажи недвижимости установить предоплату, задаток или обеспечительный платеж
(КонсультантПлюс, 2025)Если аванс, наоборот, не был уплачен по предварительному договору (поскольку покупатель нарушил условие о его выплате) и его хочет взыскать продавец, то сделать он это не сможет. Это объясняется следующим. Ни одна из сторон обязательства, предусматривающего встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне. Встречной обязанностью продавца по отношению к обязанности покупателя по внесению аванса в счет предстоящей оплаты является обязательство по передаче товара. Поэтому, чтобы продавцу требовать оплату (в том числе аванс), нужно сначала передать товар (п. 3 ст. 328, п. 2 ст. 487, п. 1 ст. 549 ГК РФ). Передачи недвижимости по предварительному договору не происходит по смыслу п. 1 ст. 429 ГК РФ, поэтому и требовать внести аванс продавец от покупателя не вправе.
(КонсультантПлюс, 2025)Если аванс, наоборот, не был уплачен по предварительному договору (поскольку покупатель нарушил условие о его выплате) и его хочет взыскать продавец, то сделать он это не сможет. Это объясняется следующим. Ни одна из сторон обязательства, предусматривающего встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне. Встречной обязанностью продавца по отношению к обязанности покупателя по внесению аванса в счет предстоящей оплаты является обязательство по передаче товара. Поэтому, чтобы продавцу требовать оплату (в том числе аванс), нужно сначала передать товар (п. 3 ст. 328, п. 2 ст. 487, п. 1 ст. 549 ГК РФ). Передачи недвижимости по предварительному договору не происходит по смыслу п. 1 ст. 429 ГК РФ, поэтому и требовать внести аванс продавец от покупателя не вправе.
Готовое решение: Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным
(КонсультантПлюс, 2025)Учтите, что предварительный договор ничтожен, если нарушены правила о его форме, в частности если предварительный договор купли-продажи недвижимости составлен не в виде одного письменного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 429, ст. 550 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)Учтите, что предварительный договор ничтожен, если нарушены правила о его форме, в частности если предварительный договор купли-продажи недвижимости составлен не в виде одного письменного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 429, ст. 550 ГК РФ).
Готовое решение: Как составить предварительный договор купли-продажи недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)Если вы нарушите правила о форме предварительного договора, он будет ничтожен (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Такой договор не влечет правовых последствий, за исключением связанных с его недействительностью, и, следовательно, не порождает для сторон прав и обязанностей (п. 1 ст. 167 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)Если вы нарушите правила о форме предварительного договора, он будет ничтожен (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Такой договор не влечет правовых последствий, за исключением связанных с его недействительностью, и, следовательно, не порождает для сторон прав и обязанностей (п. 1 ст. 167 ГК РФ).
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 2)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2023)d) нет причин для признания выплаты penalty, если нарушения договора таковы, что подлинная предварительная оценка ущерба почти неосуществима. Наоборот, это может свидетельствовать о действительном намерении сторон оценить убытки в соответствующем условии договора.
(выпуск 2)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2023)d) нет причин для признания выплаты penalty, если нарушения договора таковы, что подлинная предварительная оценка ущерба почти неосуществима. Наоборот, это может свидетельствовать о действительном намерении сторон оценить убытки в соответствующем условии договора.