Налоговые вычеты для физических лиц при продаже недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Налоговые вычеты для физических лиц при продаже недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 172 "Порядок применения налоговых вычетов" главы 21 "Налог на добавленную стоимость" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган пришел к выводу о неправомерном принятии к вычету НДС при приобретении недвижимого имущества. Налоговый орган пришел к выводу, что в целях создания условий для принятия к вычету НДС недвижимое имущество было реализовано физическим лицом обществу, а затем общество продало его налогоплательщику. При этом общество владело нежилым помещением в течение непродолжительного периода (менее года) и не имело намерения использовать помещение в своей предпринимательской деятельности, сдавать в аренду. Приобретение было осуществлено за счет денежных средств, перечисленных по цепочке внутри группы компаний. Суд признал правомерным отказ в принятии к вычету НДС, указав, что единственным основанием для приобретения недвижимости по цепочке с привлечением ООО являлось создание условий для принятия к вычету НДС, в момент приобретения недвижимости ООО налогоплательщик располагал достаточными денежными средствами для приобретения недвижимого имущества напрямую у его продавца - физического лица, в то время как ООО собственными денежными средствами в достаточном объеме не располагало.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган пришел к выводу о неправомерном принятии к вычету НДС при приобретении недвижимого имущества. Налоговый орган пришел к выводу, что в целях создания условий для принятия к вычету НДС недвижимое имущество было реализовано физическим лицом обществу, а затем общество продало его налогоплательщику. При этом общество владело нежилым помещением в течение непродолжительного периода (менее года) и не имело намерения использовать помещение в своей предпринимательской деятельности, сдавать в аренду. Приобретение было осуществлено за счет денежных средств, перечисленных по цепочке внутри группы компаний. Суд признал правомерным отказ в принятии к вычету НДС, указав, что единственным основанием для приобретения недвижимости по цепочке с привлечением ООО являлось создание условий для принятия к вычету НДС, в момент приобретения недвижимости ООО налогоплательщик располагал достаточными денежными средствами для приобретения недвижимого имущества напрямую у его продавца - физического лица, в то время как ООО собственными денежными средствами в достаточном объеме не располагало.
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 346.15 "Порядок определения доходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Инспекция доначислила налог по УСН предпринимателю в связи с продажей нежилых помещений и земельных участков под ними (долей в праве собственности). Налогоплательщик считал, что продал недвижимость как физическое лицо, в связи с чем не должен отражать выручку в декларации по УСН, отразил ее в декларации по НДФЛ и заявил вычет на сумму фактических расходов. Суд отклонил довод о том, что предприниматель не занимается систематической деятельностью по купле-продаже имущества, поскольку спорная недвижимость не была предназначена для использования в личных или семейных целях и не использовалась предпринимателем в таковых. Суд признал доначисление единого налога правомерным и удовлетворил встречное требование инспекции о взыскании налога.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Инспекция доначислила налог по УСН предпринимателю в связи с продажей нежилых помещений и земельных участков под ними (долей в праве собственности). Налогоплательщик считал, что продал недвижимость как физическое лицо, в связи с чем не должен отражать выручку в декларации по УСН, отразил ее в декларации по НДФЛ и заявил вычет на сумму фактических расходов. Суд отклонил довод о том, что предприниматель не занимается систематической деятельностью по купле-продаже имущества, поскольку спорная недвижимость не была предназначена для использования в личных или семейных целях и не использовалась предпринимателем в таковых. Суд признал доначисление единого налога правомерным и удовлетворил встречное требование инспекции о взыскании налога.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Как получить имущественный вычет по НДФЛ при продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Рассмотрим далее, в каком размере предоставляется имущественный вычет при реализации разных видов недвижимости, находящейся в общей долевой собственности физлиц, а также доли (долей) в ней.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Рассмотрим далее, в каком размере предоставляется имущественный вычет при реализации разных видов недвижимости, находящейся в общей долевой собственности физлиц, а также доли (долей) в ней.
Вопрос: Об имущественном вычете по НДФЛ при реализации недвижимого имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности.
(Письмо Минфина России от 25.11.2024 N 03-04-07/117848)Департамент налоговой политики рассмотрел обращение от 25.12.2023 по вопросу порядка предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц при продаже объектов недвижимого имущества и сообщает следующее.
(Письмо Минфина России от 25.11.2024 N 03-04-07/117848)Департамент налоговой политики рассмотрел обращение от 25.12.2023 по вопросу порядка предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц при продаже объектов недвижимого имущества и сообщает следующее.
Нормативные акты
Определение Конституционного Суда РФ от 17.01.2013 N 123-О
"По запросу Советского районного суда города Брянска о проверке конституционности абзаца двадцать второго подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации"Советский районный суд города Брянска решением от 3 августа 2011 года признал требования налогового органа о взыскании с ответчицы сумм налога, пеней и штрафов необоснованными, посчитав, что Л.В. Березина имела право на имущественный налоговый вычет с учетом понесенных ею расходов, а потому не должна была уплачивать налог на доходы физических лиц, полученный от продажи недвижимости.
"По запросу Советского районного суда города Брянска о проверке конституционности абзаца двадцать второго подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации"Советский районный суд города Брянска решением от 3 августа 2011 года признал требования налогового органа о взыскании с ответчицы сумм налога, пеней и штрафов необоснованными, посчитав, что Л.В. Березина имела право на имущественный налоговый вычет с учетом понесенных ею расходов, а потому не должна была уплачивать налог на доходы физических лиц, полученный от продажи недвижимости.
Постановление Конституционного Суда РФ от 01.03.2012 N 6-П
"По делу о проверке конституционности положения абзаца второго подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобой Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации"1. В соответствии с положениями пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной в налоговом периоде от продажи недвижимости (подпункт 1), а также в сумме фактически произведенных расходов на приобретение на территории Российской Федерации недвижимости, в том числе квартиры (абзац второй подпункта 2).
"По делу о проверке конституционности положения абзаца второго подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобой Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации"1. В соответствии с положениями пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной в налоговом периоде от продажи недвижимости (подпункт 1), а также в сумме фактически произведенных расходов на приобретение на территории Российской Федерации недвижимости, в том числе квартиры (абзац второй подпункта 2).
Информация: Дмитрий Григоренко: жизненная ситуация "Налоговый вычет" запущена на портале Госуслуг
("Официальный сайт Правительства РФ", 2025)Налоговый вычет позволяет уменьшить налогооблагаемый доход и, как следствие, снизить налог на доходы физических лиц. С его помощью можно вернуть часть уже уплаченного налога, например с зарплаты. Или уменьшить сумму налога к уплате в бюджет при определенных операциях, например при продаже недвижимости.
("Официальный сайт Правительства РФ", 2025)Налоговый вычет позволяет уменьшить налогооблагаемый доход и, как следствие, снизить налог на доходы физических лиц. С его помощью можно вернуть часть уже уплаченного налога, например с зарплаты. Или уменьшить сумму налога к уплате в бюджет при определенных операциях, например при продаже недвижимости.
Тематический выпуск: Налогообложение доходов физических лиц и страховые взносы: сложные вопросы исчисления и уплаты
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 9)Таким образом, доходы, полученные от продажи недвижимого имущества физическим лицом, которое по итогам 2022 г. признано налоговым нерезидентом РФ, должны облагаться НДФЛ по ставке 30% и подлежат декларированию по форме 3-НДФЛ в налоговый орган. При этом имущественные налоговые вычеты, предусмотренные ст. 220 НК РФ, не применяются.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 9)Таким образом, доходы, полученные от продажи недвижимого имущества физическим лицом, которое по итогам 2022 г. признано налоговым нерезидентом РФ, должны облагаться НДФЛ по ставке 30% и подлежат декларированию по форме 3-НДФЛ в налоговый орган. При этом имущественные налоговые вычеты, предусмотренные ст. 220 НК РФ, не применяются.
Вопрос: Об имущественном вычете по НДФЛ при продаже квартиры, в которой произведен ремонт.
(Письмо Минфина России от 09.01.2025 N 03-04-05/362)Департамент налоговой политики рассмотрел обращение от 08.11.2024 по вопросу налогообложения доходов физических лиц от продажи недвижимого имущества и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
(Письмо Минфина России от 09.01.2025 N 03-04-05/362)Департамент налоговой политики рассмотрел обращение от 08.11.2024 по вопросу налогообложения доходов физических лиц от продажи недвижимого имущества и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Статья: НДФЛ-2025: ваша шпаргалка по новой шкале ставок (комментарий к Законам от 12.07.2024 N 176-ФЗ, от 31.07.2023 N 389-ФЗ)
(Шаронова Е.А.)
("Главная книга", 2025, N 1)А вот уже по итогам года налоговая инспекция (или сам гражданин при подаче декларации 3-НДФЛ, когда это необходимо) будет складывать налоговые базы по каждому виду полученного пассивного дохода и уменьшать их на налоговые вычеты. Например, при продаже недвижимости на расходы при ее покупке, на инвестиционный вычет по ценным бумагам и т.д. И если общий доход физлица окажется больше 2 400 000 руб., ему придется заплатить налог по двум ставкам: 13% с дохода 2 400 000 руб. и 15% с суммы свыше 2 400 000 руб. <14>
(Шаронова Е.А.)
("Главная книга", 2025, N 1)А вот уже по итогам года налоговая инспекция (или сам гражданин при подаче декларации 3-НДФЛ, когда это необходимо) будет складывать налоговые базы по каждому виду полученного пассивного дохода и уменьшать их на налоговые вычеты. Например, при продаже недвижимости на расходы при ее покупке, на инвестиционный вычет по ценным бумагам и т.д. И если общий доход физлица окажется больше 2 400 000 руб., ему придется заплатить налог по двум ставкам: 13% с дохода 2 400 000 руб. и 15% с суммы свыше 2 400 000 руб. <14>
Вопрос: Какие вычеты по НДФЛ применяются при продаже гаража и земельного участка под ним? Можно ли использовать вычет по НДФЛ в размере 250 000 руб. при продаже гаража и вычет на сумму 1 млн руб. при продаже земельного участка под этим гаражом?
(Консультация эксперта, 2025)Ответ: Официальные разъяснения контролирующих органов по указанной ситуации отсутствуют. По нашему мнению, при продаже гаража и земельного участка под ним физлицо может получить вычет в размере 1 000 000 руб. в отношении земельного участка и 250 000 руб. в отношении гаража, если они продаются как отдельные объекты недвижимости.
(Консультация эксперта, 2025)Ответ: Официальные разъяснения контролирующих органов по указанной ситуации отсутствуют. По нашему мнению, при продаже гаража и земельного участка под ним физлицо может получить вычет в размере 1 000 000 руб. в отношении земельного участка и 250 000 руб. в отношении гаража, если они продаются как отдельные объекты недвижимости.
Вопрос: Два физических лица заключили договор займа. Заемщик в счет погашения займа передает недвижимое имущество. Должен ли заемщик платить НДФЛ в данном случае?
(Консультация эксперта, 2023)Физическое лицо при получении дохода от реализации недвижимости уплачивает НДФЛ (пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 210 НК РФ). При этом, если недвижимость находилась во владении больше минимального срока, предусмотренного ст. 217.1 НК РФ, доход от продажи такой недвижимости НДФЛ не облагается (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если физическое лицо владело недвижимостью менее минимального срока, то доход от реализации можно уменьшить на налоговый вычет, либо в размере документально подтвержденных затрат на приобретение (пп. 1 п. 1, пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
(Консультация эксперта, 2023)Физическое лицо при получении дохода от реализации недвижимости уплачивает НДФЛ (пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 210 НК РФ). При этом, если недвижимость находилась во владении больше минимального срока, предусмотренного ст. 217.1 НК РФ, доход от продажи такой недвижимости НДФЛ не облагается (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если физическое лицо владело недвижимостью менее минимального срока, то доход от реализации можно уменьшить на налоговый вычет, либо в размере документально подтвержденных затрат на приобретение (пп. 1 п. 1, пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Статья: Комментарий к Постановлению Арбитражного суда Уральского округа от 21.09.2022 N Ф09-5929/22 <О признании недействительным решения о доначислении НДФЛ с пенями и штрафом>
(Азарьев В.И.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2023, N 2)В 2019 году К. приобрел 8 квартир у общества "С", три из которых продал в этом же году физлицам (на общую сумму 8 933 500 руб.). По мнению ревизоров, реализация недвижимости носила предпринимательский характер. При этом чиновники не нашли оснований для применения НДФЛ-вычета в сумме расходов на покупку квартир ввиду отсутствия у гражданина в 2019 году статуса ИП.
(Азарьев В.И.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2023, N 2)В 2019 году К. приобрел 8 квартир у общества "С", три из которых продал в этом же году физлицам (на общую сумму 8 933 500 руб.). По мнению ревизоров, реализация недвижимости носила предпринимательский характер. При этом чиновники не нашли оснований для применения НДФЛ-вычета в сумме расходов на покупку квартир ввиду отсутствия у гражданина в 2019 году статуса ИП.
Статья: Правовые проблемы контроля за уплатой физическими лицами налога на доходы от продажи недвижимого имущества
(Роменко В.А.)
("Финансовое право", 2022, N 7)В части имущественных налоговых вычетов, предоставляемых при получении дохода от продажи недвижимости, проводится анализ полномочий налогового органа с позиций необходимости определения действительной обязанности по уплате налога.
(Роменко В.А.)
("Финансовое право", 2022, N 7)В части имущественных налоговых вычетов, предоставляемых при получении дохода от продажи недвижимости, проводится анализ полномочий налогового органа с позиций необходимости определения действительной обязанности по уплате налога.
Статья: Россиян предложили освободить от налога с продажи унаследованной недвижимости
(Алексеев Р., Криулин А.)
("Жилищное право", 2022, N 2)Действительно, в настоящее время при продаже унаследованной недвижимости никто не освобождается от налога на доход физических лиц, даже льготные категории граждан. При этом наследники в силу положений ст. 220 Налогового кодекса РФ имеют право на имущественный вычет в размере 1 млн рублей. То есть сумма, облагаемая налогом, будет составлять 13% от сниженной на 1 млн руб. цены недвижимости в договоре купли-продажи.
(Алексеев Р., Криулин А.)
("Жилищное право", 2022, N 2)Действительно, в настоящее время при продаже унаследованной недвижимости никто не освобождается от налога на доход физических лиц, даже льготные категории граждан. При этом наследники в силу положений ст. 220 Налогового кодекса РФ имеют право на имущественный вычет в размере 1 млн рублей. То есть сумма, облагаемая налогом, будет составлять 13% от сниженной на 1 млн руб. цены недвижимости в договоре купли-продажи.
Вопрос: Физическое лицо владело нежилым помещением более пяти лет, но в 2024 г. помещение использовалось им в предпринимательской деятельности в качестве ИП. В 2025 г. помещение продано. Облагается ли доход НДФЛ? Какая применяется ставка, если помещение продано по цене выше 100 млн руб.? Можно ли применить имущественный вычет?
(Консультация эксперта, 2025)Таким образом, исчисление и уплата НДФЛ производятся со всей суммы денежных средств, полученных физическим лицом от продажи недвижимого имущества согласно договору купли-продажи, так как имущество использовалось в предпринимательской деятельности. Налоговый вычет при продаже такого имущества не применяется.
(Консультация эксперта, 2025)Таким образом, исчисление и уплата НДФЛ производятся со всей суммы денежных средств, полученных физическим лицом от продажи недвижимого имущества согласно договору купли-продажи, так как имущество использовалось в предпринимательской деятельности. Налоговый вычет при продаже такого имущества не применяется.