Может ли застройщик сдавать в аренду помещения
Подборка наиболее важных документов по запросу Может ли застройщик сдавать в аренду помещения (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Московского городского суда от 04.04.2024 по делу N 33-9915/2024 (УИД 77RS0017-02-2022-017391-48)
Категория спора: Участие в долевом строительстве.
Требования участника долевого строительства: 1) О взыскании неустойки; 2) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Истец указал на нарушение ответчиком срока передачи объекта долевого строительства.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Удовлетворено в части.Как следует из материалов дела, в связи с нарушением застройщиком взятых на себя обязательств по передаче объекта долевого строительства в определенный по договору срок истцы по не зависящим от них обстоятельствам были лишены возможности вселиться в полностью оплаченную квартиру, т.к. объект долевого строительства им не был передан в срок; при этом следует отметить, что объект по условиям договора между сторонами был сдан без чистовой отделки. Также судебная коллегия учитывает, что истцы имели жилое помещение в Москве, но продали его; были зарегистрированы в Москве в 2-комнатной квартире родителей ... Г.Р., что не свидетельствует о том, что по вине ответчика они были вынуждены арендовать в Москве иное жилое помещение, имея возможность проживать по месту регистрации в Москве, поэтому отсутствовали предусмотренные законом основания для аренды ими жилого помещения в этом регионе за счет ответчика.
Категория спора: Участие в долевом строительстве.
Требования участника долевого строительства: 1) О взыскании неустойки; 2) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Истец указал на нарушение ответчиком срока передачи объекта долевого строительства.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Удовлетворено в части.Как следует из материалов дела, в связи с нарушением застройщиком взятых на себя обязательств по передаче объекта долевого строительства в определенный по договору срок истцы по не зависящим от них обстоятельствам были лишены возможности вселиться в полностью оплаченную квартиру, т.к. объект долевого строительства им не был передан в срок; при этом следует отметить, что объект по условиям договора между сторонами был сдан без чистовой отделки. Также судебная коллегия учитывает, что истцы имели жилое помещение в Москве, но продали его; были зарегистрированы в Москве в 2-комнатной квартире родителей ... Г.Р., что не свидетельствует о том, что по вине ответчика они были вынуждены арендовать в Москве иное жилое помещение, имея возможность проживать по месту регистрации в Москве, поэтому отсутствовали предусмотренные законом основания для аренды ими жилого помещения в этом регионе за счет ответчика.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Пример 3.2. Застройщик в 2024 году начал строить дом, работы по которому будут завершены в 2028 году. Ранее строительством застройщик не занимался. Он сдавал в аренду собственные помещения, и этот вид деятельности продолжает вести дополнительно.
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Пример 3.2. Застройщик в 2024 году начал строить дом, работы по которому будут завершены в 2028 году. Ранее строительством застройщик не занимался. Он сдавал в аренду собственные помещения, и этот вид деятельности продолжает вести дополнительно.
Статья: Жилье и нежилье. Трудности перевода
(Шишкина А.)
("Жилищное право", 2024, N 3)Не секрет, что первые и последние этажи в наших многоквартирных домах зачастую выполняют эдакую роль коммерческой прослойки. Иными словами, собственники стремятся подороже сдать данные помещения в аренду какой-либо фирме или предпринимателю под офис, магазин, склад либо иное торговое назначение. В настоящее время уже и застройщик при проектировании зданий наделяет указанные этажи статусом нежилых. Сложности возникают, соответственно, при необходимости смены правового статуса помещения: из нежилого в жилое и обратно. Предлагаем разобраться в тонкостях вопроса исходя из веяний и разъяснений актуальной судебной практики.
(Шишкина А.)
("Жилищное право", 2024, N 3)Не секрет, что первые и последние этажи в наших многоквартирных домах зачастую выполняют эдакую роль коммерческой прослойки. Иными словами, собственники стремятся подороже сдать данные помещения в аренду какой-либо фирме или предпринимателю под офис, магазин, склад либо иное торговое назначение. В настоящее время уже и застройщик при проектировании зданий наделяет указанные этажи статусом нежилых. Сложности возникают, соответственно, при необходимости смены правового статуса помещения: из нежилого в жилое и обратно. Предлагаем разобраться в тонкостях вопроса исходя из веяний и разъяснений актуальной судебной практики.
Нормативные акты
<Письмо> Росреестра от 05.02.2015 N 14-01782/15
<О разъяснении отдельных положений законодательства>5. О возможности погашения в ЕГРП в соответствии с пунктом 136 новых Правил записи о праве аренды застройщика в отношении земельного участка, на котором создан многоквартирный дом, на основании заявления любого из собственников помещений в многоквартирном доме.
<О разъяснении отдельных положений законодательства>5. О возможности погашения в ЕГРП в соответствии с пунктом 136 новых Правил записи о праве аренды застройщика в отношении земельного участка, на котором создан многоквартирный дом, на основании заявления любого из собственников помещений в многоквартирном доме.
Статья: Вывеска над нежилым помещением в МКД: конфликт интересов собственников дома и хозяйствующих субъектов
(Пальцева Е.С.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 3)Начнем с конкретного примера, который ярко показывает указанную проблематику. В МКД индивидуальный предприниматель по договору купли-продажи с застройщиком приобрел 2 нежилых помещения на первом этаже. Данные помещения изначально были предусмотрены проектно-сметной документацией и продавались как коммерческие объекты. В дальнейшем предприниматель каждое из помещений сдал в аренду: в первом помещении был расположен пункт выдачи товаров, заказанных через интернет-магазин, во втором - открыто кафе без производства. То есть обоих арендаторов объединяет то, что они оказывают потребительские услуги.
(Пальцева Е.С.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 3)Начнем с конкретного примера, который ярко показывает указанную проблематику. В МКД индивидуальный предприниматель по договору купли-продажи с застройщиком приобрел 2 нежилых помещения на первом этаже. Данные помещения изначально были предусмотрены проектно-сметной документацией и продавались как коммерческие объекты. В дальнейшем предприниматель каждое из помещений сдал в аренду: в первом помещении был расположен пункт выдачи товаров, заказанных через интернет-магазин, во втором - открыто кафе без производства. То есть обоих арендаторов объединяет то, что они оказывают потребительские услуги.
Статья: О некоторых проблемных вопросах при применении эскроу-счета как механизма защиты прав участников долевого строительства
(Жуковский А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)Никаких сомнений, что механизм эскроу-счета в долевом строительстве недвижимости выгоден банкам, но в отношении застройщиков и участников долевого строительства возникает вопрос. Более того, в перспективе данный механизм может только навредить рынку, так как существенно увеличивает себестоимость строительства (средняя процентная ставка банков по привлечению застройщиков к проектному финансированию на 14 мая 2023 г. составляет 17% годовых). Доля инвесторов в строительство снижается существенными темпами, 27 апреля 2023 г. РБК-недвижимость <22> опубликовала статистику аналитиков рынка недвижимости о том, что доля сделок с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду по итогам первого квартала 2023 г. составила от 5% до 7,5%, по сравнению с 20% в 2020 г. Инвесторы - важнейшая составляющая часть рынка долевого строительства, их вымывание с рынка говорит о том, что вложения в недвижимость более не приносят ожидаемого дохода. Данная ситуация может привести к тому, что на момент ввода в эксплуатацию застройщиком не будет реализована большая часть помещений в объекте долевого строительства, что в конечном итоге приведет к уменьшению предложения, стагнации строительного рынка. Необходимо найти выход из сложившейся ситуации.
(Жуковский А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)Никаких сомнений, что механизм эскроу-счета в долевом строительстве недвижимости выгоден банкам, но в отношении застройщиков и участников долевого строительства возникает вопрос. Более того, в перспективе данный механизм может только навредить рынку, так как существенно увеличивает себестоимость строительства (средняя процентная ставка банков по привлечению застройщиков к проектному финансированию на 14 мая 2023 г. составляет 17% годовых). Доля инвесторов в строительство снижается существенными темпами, 27 апреля 2023 г. РБК-недвижимость <22> опубликовала статистику аналитиков рынка недвижимости о том, что доля сделок с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду по итогам первого квартала 2023 г. составила от 5% до 7,5%, по сравнению с 20% в 2020 г. Инвесторы - важнейшая составляющая часть рынка долевого строительства, их вымывание с рынка говорит о том, что вложения в недвижимость более не приносят ожидаемого дохода. Данная ситуация может привести к тому, что на момент ввода в эксплуатацию застройщиком не будет реализована большая часть помещений в объекте долевого строительства, что в конечном итоге приведет к уменьшению предложения, стагнации строительного рынка. Необходимо найти выход из сложившейся ситуации.
Готовое решение: Методика ведения раздельного учета по НДС в учетной политике
(КонсультантПлюс, 2025)Например, освобождены от НДС продажа жилья на основании договоров купли-продажи, оказание услуг застройщиком на основании договора участия в долевом строительстве, строительство жилых домов по заключенным с физлицами договорам подряда, предполагающим использование счетов эскроу. Вместе с тем реализация нежилых помещений по договорам купли-продажи, сдача их в аренду облагаются НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, пп. 10 п. 2, пп. 22, 23.1, 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ, Письмо Минфина России от 17.11.2023 N 03-07-07/110126). К необлагаемым операциям строительной организации может относиться и оказание услуг за пределами РФ. Кроме того, инвестор-застройщик не начисляет НДС при передаче соинвестору соответствующей части объекта (объектов) при условии строительства недвижимости силами подрядных организаций (пп. 4 п. 3 ст. 39, пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ, Письмо Минфина России от 01.11.2016 N 03-07-09/63831).
(КонсультантПлюс, 2025)Например, освобождены от НДС продажа жилья на основании договоров купли-продажи, оказание услуг застройщиком на основании договора участия в долевом строительстве, строительство жилых домов по заключенным с физлицами договорам подряда, предполагающим использование счетов эскроу. Вместе с тем реализация нежилых помещений по договорам купли-продажи, сдача их в аренду облагаются НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, пп. 10 п. 2, пп. 22, 23.1, 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ, Письмо Минфина России от 17.11.2023 N 03-07-07/110126). К необлагаемым операциям строительной организации может относиться и оказание услуг за пределами РФ. Кроме того, инвестор-застройщик не начисляет НДС при передаче соинвестору соответствующей части объекта (объектов) при условии строительства недвижимости силами подрядных организаций (пп. 4 п. 3 ст. 39, пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ, Письмо Минфина России от 01.11.2016 N 03-07-09/63831).
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Как было отмечено выше, в настоящее время инвестор, как правило, строит объект за свой счет и затем безвозмездно передает государству. Однако применяются и иные механизмы создания инфраструктуры. Например, в Ленинградской области используется модель выкупа образовательных объектов в обмен на уплату налога на прибыль (налог уплачивается инвестором в бюджет области, которая предоставляет субсидии муниципалитету на выкуп объекта образования) <1>. В Самарской области получила распространение модель "Билдинг-сад", согласно которой застройщики включают в проект многоквартирного дома помещение на первом этаже под детский сад. В дальнейшем эти помещения выкупаются либо сдаются в аренду <2>.
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Как было отмечено выше, в настоящее время инвестор, как правило, строит объект за свой счет и затем безвозмездно передает государству. Однако применяются и иные механизмы создания инфраструктуры. Например, в Ленинградской области используется модель выкупа образовательных объектов в обмен на уплату налога на прибыль (налог уплачивается инвестором в бюджет области, которая предоставляет субсидии муниципалитету на выкуп объекта образования) <1>. В Самарской области получила распространение модель "Билдинг-сад", согласно которой застройщики включают в проект многоквартирного дома помещение на первом этаже под детский сад. В дальнейшем эти помещения выкупаются либо сдаются в аренду <2>.
"Исполнение и прекращение обязательства: комментарий к статьям 307 - 328 и 407 - 419 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Это касается как тех случаев, когда возникшие у конечного звена цепи убытки связаны с подрывом его позитивного договорного интереса в исполнении заключенного им договора (например, если конечный покупатель нежилого помещения в ожидании просроченного исполнения нес расходы на аренду аналогичного помещения, которые ему не нужно было бы нести, если бы он вовремя получил помещение от застройщика, и взыскивает их с просрочившего сдачу помещения застройщика), так и в тех, когда речь идет об убытках, возникших в результате причинения вреда личности или имуществу конечного звена цепи (например, если в результате допущенного субподрядчиком дефекта был причинен вред имуществу конечного покупателя, въехавшего в помещение). В обоих случаях потерпевшая сторона в силу принципа относительности обязательственных связей должна по общему правилу предъявлять требование о возмещении убытков своему непосредственному контрагенту (например, в примере с продажей помещения покупатель должен заявлять иск о возмещении убытков застройщику, с которым у покупателя был заключен договор купли-продажи и который задержал передачу помещения по договору или передал помещение ненадлежащего качества). Далее запускается "снежный ком" квазирегрессных взысканий, и в нормальной ситуации субподрядчик, спровоцировавший цепочку нарушений, не уйдет от ответственности, но он будет нести ответственность не перед конечным покупателем, а перед генподрядчиком.
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Это касается как тех случаев, когда возникшие у конечного звена цепи убытки связаны с подрывом его позитивного договорного интереса в исполнении заключенного им договора (например, если конечный покупатель нежилого помещения в ожидании просроченного исполнения нес расходы на аренду аналогичного помещения, которые ему не нужно было бы нести, если бы он вовремя получил помещение от застройщика, и взыскивает их с просрочившего сдачу помещения застройщика), так и в тех, когда речь идет об убытках, возникших в результате причинения вреда личности или имуществу конечного звена цепи (например, если в результате допущенного субподрядчиком дефекта был причинен вред имуществу конечного покупателя, въехавшего в помещение). В обоих случаях потерпевшая сторона в силу принципа относительности обязательственных связей должна по общему правилу предъявлять требование о возмещении убытков своему непосредственному контрагенту (например, в примере с продажей помещения покупатель должен заявлять иск о возмещении убытков застройщику, с которым у покупателя был заключен договор купли-продажи и который задержал передачу помещения по договору или передал помещение ненадлежащего качества). Далее запускается "снежный ком" квазирегрессных взысканий, и в нормальной ситуации субподрядчик, спровоцировавший цепочку нарушений, не уйдет от ответственности, но он будет нести ответственность не перед конечным покупателем, а перед генподрядчиком.
Статья: МКД - будущий объект ОС. Застройщику об НДС
(Серова А.И.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 3)Не всегда МКД строятся в целях передачи квартир участникам долевого строительства. Промышленные предприятия могут быть заинтересованы в строительстве домов, квартиры в которых будут предоставляться работникам в пользование. При этом на нижних этажах таких домов могут располагаться нежилые помещения, которые планируется сдавать в аренду.
(Серова А.И.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 3)Не всегда МКД строятся в целях передачи квартир участникам долевого строительства. Промышленные предприятия могут быть заинтересованы в строительстве домов, квартиры в которых будут предоставляться работникам в пользование. При этом на нижних этажах таких домов могут располагаться нежилые помещения, которые планируется сдавать в аренду.
Вопрос: О вычете сумм НДС, предъявленных застройщиком ООО при передаче нежилых помещений, права на которые получены ООО от учредителя-ИП по договору безвозмездной уступки права требования по ДДУ.
(Письмо Минфина России от 15.01.2024 N 03-07-10/2281)В III квартале 2023 г. полученные от застройщика нежилые помещения отражены в бухгалтерском учете Общества на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" в соответствии с п. п. 5, 6 ФСБУ 26/2020 "Капитальные вложения" и все нежилые помещения планируется использовать в деятельности, облагаемой НДС (сдача в аренду).
(Письмо Минфина России от 15.01.2024 N 03-07-10/2281)В III квартале 2023 г. полученные от застройщика нежилые помещения отражены в бухгалтерском учете Общества на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" в соответствии с п. п. 5, 6 ФСБУ 26/2020 "Капитальные вложения" и все нежилые помещения планируется использовать в деятельности, облагаемой НДС (сдача в аренду).