Крыша как объект аренды
Подборка наиболее важных документов по запросу Крыша как объект аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2023 N 13АП-13865/2023 по делу N А56-107606/2022
Категория спора: Аренда конструктивных элементов зданий.
Требования арендодателя: 1) Об обязании демонтировать и вывезти оборудование связи.
Требования арендатора: 2) Об обязании заключить договор на новый срок в отношении частей кровли и несущих стен здания.
Обстоятельства: Требование о демонтаже оборудования обусловлено утратой арендодателем заинтересованности в заключении договора на новый срок в связи с непредоставлением арендатором документов, необходимых для получения согласия собственника на распоряжение недвижимым имуществом.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Отказано.В то же время в силу положений статьи 607 ГК РФ часть фасада/крыши здания не может являться объектом аренды, но при этом в соответствии с пунктом 2 статьи 421 ГК РФ стороны вправе заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (непоименованный договор).
Категория спора: Аренда конструктивных элементов зданий.
Требования арендодателя: 1) Об обязании демонтировать и вывезти оборудование связи.
Требования арендатора: 2) Об обязании заключить договор на новый срок в отношении частей кровли и несущих стен здания.
Обстоятельства: Требование о демонтаже оборудования обусловлено утратой арендодателем заинтересованности в заключении договора на новый срок в связи с непредоставлением арендатором документов, необходимых для получения согласия собственника на распоряжение недвижимым имуществом.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Отказано.В то же время в силу положений статьи 607 ГК РФ часть фасада/крыши здания не может являться объектом аренды, но при этом в соответствии с пунктом 2 статьи 421 ГК РФ стороны вправе заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (непоименованный договор).
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Текущий и капитальный ремонт арендованного имущества. Расходы на ремонт
(КонсультантПлюс, 2026)Как правильно указал суд в решении, предусмотренная в договорах обязанность арендатора по текущему ремонту сама по себе не свидетельствует о том, что стороны при передаче помещений в аренду договорились... что арендатор обязан возвратить объекты в состоянии лучшем, чем... было до заключения договоров. При этом из материалов дела усматривается, что арендатором текущий ремонт проводился, в том числе ремонт кровли, дверей, оконных проемов, что истцом не опровергнуто.
(КонсультантПлюс, 2026)Как правильно указал суд в решении, предусмотренная в договорах обязанность арендатора по текущему ремонту сама по себе не свидетельствует о том, что стороны при передаче помещений в аренду договорились... что арендатор обязан возвратить объекты в состоянии лучшем, чем... было до заключения договоров. При этом из материалов дела усматривается, что арендатором текущий ремонт проводился, в том числе ремонт кровли, дверей, оконных проемов, что истцом не опровергнуто.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения20.2. Можно ли заключить договор аренды конструктивного элемента отдельно от здания
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Нужно ли регистрировать договор аренды, заключенный на год и более, если по нему допускается пользование только частью объекта недвижимости
(КонсультантПлюс, 2026)Разрешая настоящий спор по существу, исследовав и оценив в порядке предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленные сторонами доводы и представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 131, 606, 607, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 14, 18, 21, 26, 29, 44 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015, и разъяснениями, содержащимися в пункте 7 Постановления N 64 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" от 23.07.2009, пункте 9 Постановления N 73 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" от 17.11.2011, пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, установив, что представленный на регистрацию договор аренды содержит информацию об аренде индивидуально-определенной вещи, следовательно, предмет договора сторонами согласован, срок договора установлен более одного года, в связи с чем, он подлежит государственной регистрации в соответствии с пунктом 1.1 договора и согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, констатировав, что при регистрации договора аренды должно возникнуть обременение всего здания, так как объект аренды (часть крыши, подлежащая передаче в пользование) сторонами согласован (Приложением N 4 к договору является документ, содержащий графическое описание соответствующей части кровли); разногласий относительно местоположения, границ и площади данного объекта между сторонами не имеется, сведения о здании ранее уже внесены в Единый государственный реестр недвижимости; технических изменений в здании не проводилось, суды обеих инстанции пришли к выводу о том, что основания для приостановления государственной регистрации по данному вопросу у регистрирующего органа отсутствовали, а оспариваемое решение Управления нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем удовлетворили требования заявителя в полном объеме.
Нужно ли регистрировать договор аренды, заключенный на год и более, если по нему допускается пользование только частью объекта недвижимости
(КонсультантПлюс, 2026)Разрешая настоящий спор по существу, исследовав и оценив в порядке предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленные сторонами доводы и представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 131, 606, 607, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 14, 18, 21, 26, 29, 44 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015, и разъяснениями, содержащимися в пункте 7 Постановления N 64 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" от 23.07.2009, пункте 9 Постановления N 73 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" от 17.11.2011, пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, установив, что представленный на регистрацию договор аренды содержит информацию об аренде индивидуально-определенной вещи, следовательно, предмет договора сторонами согласован, срок договора установлен более одного года, в связи с чем, он подлежит государственной регистрации в соответствии с пунктом 1.1 договора и согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, констатировав, что при регистрации договора аренды должно возникнуть обременение всего здания, так как объект аренды (часть крыши, подлежащая передаче в пользование) сторонами согласован (Приложением N 4 к договору является документ, содержащий графическое описание соответствующей части кровли); разногласий относительно местоположения, границ и площади данного объекта между сторонами не имеется, сведения о здании ранее уже внесены в Единый государственный реестр недвижимости; технических изменений в здании не проводилось, суды обеих инстанции пришли к выводу о том, что основания для приостановления государственной регистрации по данному вопросу у регистрирующего органа отсутствовали, а оспариваемое решение Управления нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем удовлетворили требования заявителя в полном объеме.
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
"Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016)С учетом того, что кооперативом указанные требования закона были соблюдены, суд признал незаконным решение органа кадастрового учета об отказе в осуществлении кадастрового учета части земельного участка, обремененной договором аренды.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016)С учетом того, что кооперативом указанные требования закона были соблюдены, суд признал незаконным решение органа кадастрового учета об отказе в осуществлении кадастрового учета части земельного участка, обремененной договором аренды.
Статья: Практика применения арендаторами ФСБУ 25/2018
(Куликова Л.И.)
("Бухгалтерский учет", 2023, NN 10, 11)В зависимости от отраслевой принадлежности организаций различаются предметы аренды для арендаторов. Организации телекоммуникации и связи в основном берут в аренду площадки под телекоммуникационное оборудование на земле, вышках, крышах или внутри зданий. Предметом аренды большинства организаций являются объекты недвижимости. В ПАО "РусГидро" в качестве предмета аренды наибольшую долю составляют здания (92%), в ПАО "ГМК "Норникель" - здания и сооружения (85%), в ПАО "Юнипро" - земельные участки (47%) и офисные помещения (45%), в ПАО "Ковровский механический завод" - земельные участки (82%).
(Куликова Л.И.)
("Бухгалтерский учет", 2023, NN 10, 11)В зависимости от отраслевой принадлежности организаций различаются предметы аренды для арендаторов. Организации телекоммуникации и связи в основном берут в аренду площадки под телекоммуникационное оборудование на земле, вышках, крышах или внутри зданий. Предметом аренды большинства организаций являются объекты недвижимости. В ПАО "РусГидро" в качестве предмета аренды наибольшую долю составляют здания (92%), в ПАО "ГМК "Норникель" - здания и сооружения (85%), в ПАО "Юнипро" - земельные участки (47%) и офисные помещения (45%), в ПАО "Ковровский механический завод" - земельные участки (82%).
Вопрос: У физического лица есть в собственности нежилое здание. Организация планирует заключить с физическим лицом договор аренды части фасада этого здания для размещения рекламной информации. Можно ли такие доходы облагать НПД, если физическое лицо зарегистрировано в качестве самозанятого?
(Консультация эксперта, 2023)Таким образом, с учетом более поздней позиции Пленума ВАС РФ полагаем, что, если предметом договора является аренда части нежилого здания (фасада), выплаты по таким договорам не могут быть объектом обложения НПД. При этом считаем, что возможно заключение договора оказания рекламных услуг, по которому физическое лицо будет выступать рекламораспространителем, поскольку осуществляет распространение рекламы любым способом, в любой форме и с использованием любых средств (п. 7 ст. 3 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе"). Ограничения, установленные ч. 2 ст. 6 Закона N 422-ФЗ, на доходы от оказания рекламных услуг не распространяются.
(Консультация эксперта, 2023)Таким образом, с учетом более поздней позиции Пленума ВАС РФ полагаем, что, если предметом договора является аренда части нежилого здания (фасада), выплаты по таким договорам не могут быть объектом обложения НПД. При этом считаем, что возможно заключение договора оказания рекламных услуг, по которому физическое лицо будет выступать рекламораспространителем, поскольку осуществляет распространение рекламы любым способом, в любой форме и с использованием любых средств (п. 7 ст. 3 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе"). Ограничения, установленные ч. 2 ст. 6 Закона N 422-ФЗ, на доходы от оказания рекламных услуг не распространяются.
"Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)В пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом ВС России 30 ноября 2016 г., со ссылкой в т.ч. нормы ч. 3 и 5 комментируемой статьи изложена правовая позиция, согласно которой кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав.
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)В пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом ВС России 30 ноября 2016 г., со ссылкой в т.ч. нормы ч. 3 и 5 комментируемой статьи изложена правовая позиция, согласно которой кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав.
Готовое решение: Как заполнить и представить форму N 1-РКН
(КонсультантПлюс, 2026)данные о каждом проданном и (или) сданном в аренду ОКН (величине общей площади, средней цене и т.д.) указывайте отдельно по каждому объекту. Нельзя объединить в одной строке сведения об объектах с разными кадастровыми номерами;
(КонсультантПлюс, 2026)данные о каждом проданном и (или) сданном в аренду ОКН (величине общей площади, средней цене и т.д.) указывайте отдельно по каждому объекту. Нельзя объединить в одной строке сведения об объектах с разными кадастровыми номерами;
Статья: Порядок сдачи в аренду защитных сооружений гражданской обороны
(Карпов Л.Р.)
("Гражданская оборона и защита от чрезвычайных ситуаций в учреждениях, организациях и на предприятиях", 2024, N 9)5.1.11. В течение 10 рабочих дней с даты заключения настоящего Договора застраховать Объект на весь срок аренды и представить копию страхового полиса Арендодателю в десятидневный срок с момента заключения договора страхования. Расходы, связанные с уплатой платежей по страхованию, возлагаются на Арендатора;
(Карпов Л.Р.)
("Гражданская оборона и защита от чрезвычайных ситуаций в учреждениях, организациях и на предприятиях", 2024, N 9)5.1.11. В течение 10 рабочих дней с даты заключения настоящего Договора застраховать Объект на весь срок аренды и представить копию страхового полиса Арендодателю в десятидневный срок с момента заключения договора страхования. Расходы, связанные с уплатой платежей по страхованию, возлагаются на Арендатора;
"Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)В) Рассматриваемые нормы не исключают передачу земельных участков, где расположены частично или полностью подземные гаражи, в собственность или в аренду собственникам последних. В то же время когда расположение подземных гаражей (гаражных комплексов), конструктивные особенности конкретного гаража предполагают, что их эксплуатация не препятствует размещению на их крыше иного объекта (например, спортивной или детской площадки) либо общественного пространства (садово-парковых насаждений) в районе жилой застройки, тогда отказ в передаче участка и сохранение права публичной - государственной или муниципальной - собственности на участок будет в большей степени способствовать балансу частных и общих интересов. Во всяком случае вопрос о предоставлении участка должен разрешаться с учетом разумной дифференциации, опирающейся на сбалансированное сочетание интересов собственников гаражей и расположенного над ними пространства, а также принимая во внимание публичные нужды (см. п. 3, 4.1 Постановления Конституционного Суда РФ, комментарий к ст. 6).
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)В) Рассматриваемые нормы не исключают передачу земельных участков, где расположены частично или полностью подземные гаражи, в собственность или в аренду собственникам последних. В то же время когда расположение подземных гаражей (гаражных комплексов), конструктивные особенности конкретного гаража предполагают, что их эксплуатация не препятствует размещению на их крыше иного объекта (например, спортивной или детской площадки) либо общественного пространства (садово-парковых насаждений) в районе жилой застройки, тогда отказ в передаче участка и сохранение права публичной - государственной или муниципальной - собственности на участок будет в большей степени способствовать балансу частных и общих интересов. Во всяком случае вопрос о предоставлении участка должен разрешаться с учетом разумной дифференциации, опирающейся на сбалансированное сочетание интересов собственников гаражей и расположенного над ними пространства, а также принимая во внимание публичные нужды (см. п. 3, 4.1 Постановления Конституционного Суда РФ, комментарий к ст. 6).
Статья: Пределы аналогии в договорно-правовой квалификации коворкинга
(Микрюков В.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, N 11)Аналогия закона будет уместна и необходима только в тех случаях, когда сообразно принципу свободы договора участники коворкинговых отношений осознанно придут к непоименованному соглашению, не укладывающемуся ни в одну из известных моделей и не представляющему их сочетание, например если предмет договора будет подчеркнуто определен не как эксплуатация индивидуализированной части помещения (здания), а как возможность использовать "пространственную зону, оснащенную необходимыми средствами, в которой совершается трудовая деятельность работника или группы работников, совместно выполняющих производственные задания" (такое определение рабочего места содержится в приложении N 3 к Порядку квотирования рабочих мест в организациях города Москвы, утвержденному Постановлением Правительства Москвы от 24 марта 1998 года N 229). В подобных случаях ни заранее, ни фактически может оказаться не индивидуализирован конкретный элемент пользования, но тем не менее всегда предполагается формирование таких отношений, которые в существенных признаках сходны с типизированной основой коворкинга - арендой (в случае возмездного коворкинга) или ссудой (при безвозмездном коворкинге). В судебной практике уже имел место признанный на высшем уровне подход, согласно которому отношения по передаче в пользование таких нетипичных для аренды объектов (прямо не поименованных в статье 607 ГК РФ в качестве допустимых объектов договора аренды), как, например, несущая стена или крыша здания для размещения рекламы, в рамки договора аренды не укладываются, но возникающие отношения подлежат регулированию нормами об аренде по аналогии (пункт 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").
(Микрюков В.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2022, N 11)Аналогия закона будет уместна и необходима только в тех случаях, когда сообразно принципу свободы договора участники коворкинговых отношений осознанно придут к непоименованному соглашению, не укладывающемуся ни в одну из известных моделей и не представляющему их сочетание, например если предмет договора будет подчеркнуто определен не как эксплуатация индивидуализированной части помещения (здания), а как возможность использовать "пространственную зону, оснащенную необходимыми средствами, в которой совершается трудовая деятельность работника или группы работников, совместно выполняющих производственные задания" (такое определение рабочего места содержится в приложении N 3 к Порядку квотирования рабочих мест в организациях города Москвы, утвержденному Постановлением Правительства Москвы от 24 марта 1998 года N 229). В подобных случаях ни заранее, ни фактически может оказаться не индивидуализирован конкретный элемент пользования, но тем не менее всегда предполагается формирование таких отношений, которые в существенных признаках сходны с типизированной основой коворкинга - арендой (в случае возмездного коворкинга) или ссудой (при безвозмездном коворкинге). В судебной практике уже имел место признанный на высшем уровне подход, согласно которому отношения по передаче в пользование таких нетипичных для аренды объектов (прямо не поименованных в статье 607 ГК РФ в качестве допустимых объектов договора аренды), как, например, несущая стена или крыша здания для размещения рекламы, в рамки договора аренды не укладываются, но возникающие отношения подлежат регулированию нормами об аренде по аналогии (пункт 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").
Статья: Договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции как нетипичный договор аренды здания
(Ахмедов А.Я.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2025, N 3)В гражданском обороте распространены договоры, в соответствии с условиями которых собственник здания предоставляет другому лицу за плату возможность установить на конструктивном элементе здания (стене, крыше) рекламную конструкцию. Автор исследует предмет и объект договора на использование конструктивного элемента здания и осуществляет его квалификацию.
(Ахмедов А.Я.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2025, N 3)В гражданском обороте распространены договоры, в соответствии с условиями которых собственник здания предоставляет другому лицу за плату возможность установить на конструктивном элементе здания (стене, крыше) рекламную конструкцию. Автор исследует предмет и объект договора на использование конструктивного элемента здания и осуществляет его квалификацию.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Можно ли заключить договор аренды конструктивного элемента отдельно от здания
(КонсультантПлюс, 2026)Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
Можно ли заключить договор аренды конструктивного элемента отдельно от здания
(КонсультантПлюс, 2026)Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
Готовое решение: Как заполнить и представить форму N 1-РКН за IV квартал 2024 г. и отчетные периоды 2025 г.
(КонсультантПлюс, 2026)данные о каждом проданном и (или) сданном в аренду ОКН (величине общей площади, средней цене и т.д.) указывайте отдельно по каждому объекту. Нельзя объединить в одной строке данные об объектах с разными кадастровыми номерами;
(КонсультантПлюс, 2026)данные о каждом проданном и (или) сданном в аренду ОКН (величине общей площади, средней цене и т.д.) указывайте отдельно по каждому объекту. Нельзя объединить в одной строке данные об объектах с разными кадастровыми номерами;