Коэффициент плотности застройки
Подборка наиболее важных документов по запросу Коэффициент плотности застройки (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Верховного Суда Республики Крым от 16.10.2024 N 33-9962/2024 (УИД 91RS0002-01-2022-008120-32)
Категория спора: Защита прав на землю.
Требования: О сносе самовольной постройки.
Обстоятельства: Истец указал, что ответчиками при отсутствии разрешительной документации и с нарушением минимальных отступов от границ земельного участка осуществляется строительство объекта капитального строительства, при строительстве которого занята часть земельного участка муниципальной собственности.
Решение: Удовлетворено в части.Нарушение ответчиком коэффициента плотности застройки, по мнению судебной коллегии не является существенным нарушением градостроительных норм, дающих основания для сноса объекта. Отсутствие у ответчика разрешения на строительство, также не может являться основанием для сноса объекта. Объект капитального строительства угрозу жизни и здоровью граждан не представляет, что установлено допустимыми доказательства по делу.
Категория спора: Защита прав на землю.
Требования: О сносе самовольной постройки.
Обстоятельства: Истец указал, что ответчиками при отсутствии разрешительной документации и с нарушением минимальных отступов от границ земельного участка осуществляется строительство объекта капитального строительства, при строительстве которого занята часть земельного участка муниципальной собственности.
Решение: Удовлетворено в части.Нарушение ответчиком коэффициента плотности застройки, по мнению судебной коллегии не является существенным нарушением градостроительных норм, дающих основания для сноса объекта. Отсутствие у ответчика разрешения на строительство, также не может являться основанием для сноса объекта. Объект капитального строительства угрозу жизни и здоровью граждан не представляет, что установлено допустимыми доказательства по делу.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Реализация доходного подхода при оценке земельных участков для целей оспаривания кадастровой стоимости: теория и практика
(Сегаль Л.А., Бригидина С.Ю.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 1)В частности, в статье А.А. Слуцкого и И.А. Слуцкой "Модифицированный метод распределения при оценке земельных участков под многоэтажное жилищное строительство" показано, что доля земли является величиной, строго определяемой математически на основании коэффициента плотности застройки и соотношения удельных рыночных цен улучшений и земли.
(Сегаль Л.А., Бригидина С.Ю.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 1)В частности, в статье А.А. Слуцкого и И.А. Слуцкой "Модифицированный метод распределения при оценке земельных участков под многоэтажное жилищное строительство" показано, что доля земли является величиной, строго определяемой математически на основании коэффициента плотности застройки и соотношения удельных рыночных цен улучшений и земли.
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)В качестве примера можно привести опыт Перми, где при увеличении коэффициента плотности застройки и (или) высоты или этажности более чем на 60% при реализации ВРИ земельных участков и ОКС с кодами 2.5 "среднеэтажная жилая застройка" и 2.6 "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)" в определенных территориальных зонах предусматривается заключение соглашения о сотрудничестве между застройщиком и муниципальным образованием Пермь для развития сети социальной инфраструктуры <1>. Аналогичные инструменты планируется предусмотреть в Омске <2> и Новосибирске <3>.
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)В качестве примера можно привести опыт Перми, где при увеличении коэффициента плотности застройки и (или) высоты или этажности более чем на 60% при реализации ВРИ земельных участков и ОКС с кодами 2.5 "среднеэтажная жилая застройка" и 2.6 "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)" в определенных территориальных зонах предусматривается заключение соглашения о сотрудничестве между застройщиком и муниципальным образованием Пермь для развития сети социальной инфраструктуры <1>. Аналогичные инструменты планируется предусмотреть в Омске <2> и Новосибирске <3>.
Нормативные акты
"СП 259.1325800.2016. Свод правил. Мосты в условиях плотной городской застройки. Правила проектирования"
(утв. Приказом Минстроя России от 20.10.2016 N 723/пр)
(ред. от 03.03.2023)3.3 плотность городской застройки: Характеристика, показывающая эффективность использования площади городской территории (или его части), определяется коэффициентом плотности городской застройки.
(утв. Приказом Минстроя России от 20.10.2016 N 723/пр)
(ред. от 03.03.2023)3.3 плотность городской застройки: Характеристика, показывающая эффективность использования площади городской территории (или его части), определяется коэффициентом плотности городской застройки.
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Исходя из содержания ст. 38 ГрК РФ, максимальный процент застройки в границах земельного участка определяется как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка. Принципиально важно отличать этот параметр от коэффициента плотности застройки, который определяется как отношение суммарной поэтажной площади зданий и сооружений к площади территории <1>, а также иных предельных параметров, которые могут устанавливаться в ПЗЗ. Например, ПЗЗ СПб предусматривают такой параметр, как коэффициент использования территории (КИТ), который определяется как отношение общей площади квартир (номеров/апартаментов в ряде случаев), которые можно разместить на земельном участке, к площади земельного участка (п. 1.5 Приложения N 7).
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Исходя из содержания ст. 38 ГрК РФ, максимальный процент застройки в границах земельного участка определяется как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка. Принципиально важно отличать этот параметр от коэффициента плотности застройки, который определяется как отношение суммарной поэтажной площади зданий и сооружений к площади территории <1>, а также иных предельных параметров, которые могут устанавливаться в ПЗЗ. Например, ПЗЗ СПб предусматривают такой параметр, как коэффициент использования территории (КИТ), который определяется как отношение общей площади квартир (номеров/апартаментов в ряде случаев), которые можно разместить на земельном участке, к площади земельного участка (п. 1.5 Приложения N 7).
Статья: Строительство жилого здания сверх установленной этажности при условии создания (финансирования) застройщиком объектов социальной инфраструктуры: правовой опыт Бразилии и России
(Эйриян Г.Н.)
("Вестник Пермского университета. Юридические науки", 2023, N 4)В рамках второго спора <17> городская администрация (далее - истец) обратилась с иском к застройщику (далее - ответчик) об обязании последнего исполнить договорные обязательства путем безвозмездной передачи в муниципальную собственность г. Перми здания средней общеобразовательной школы и земельного участка, необходимого для ее обслуживания, а также детского сада (встроенно-пристроенного помещения на первом этаже многоквартирного жилого дома) с выделением земельного участка для прогулок лиц, посещающих такое учреждение. Ответчик предъявил встречный иск об обязании администрации возвратить обществу оплату по соглашению, признании соглашения о безвозмездном проектировании, безвозмездном строительстве, вводе в эксплуатацию и передаче в муниципальную собственность г. Перми расторгнутым. Суды всех инстанций удовлетворили первоначальный иск администрации и отказали в удовлетворении встречного иска застройщика. При этом суд, в частности кассационной инстанции, указал следующее. Из материалов дела не следует, что передача имущества в муниципальную собственность обусловлена совершением истцом каких-либо действий, связанных с выдачей разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства или с изменением проекта планировки территории, правил землепользования и застройки с целью изменения коэффициента плотности застройки и/или высоты (этажности) зданий. Процедура получения таких разрешений или изменения правил землепользования и застройки, документации по планировке территории нормативно урегулирована и не поставлена в зависимость ни от субъективного усмотрения органов, ни от наличия встречного имущественного предоставления заинтересованных лиц. Орган местного самоуправления обязан руководствоваться публичными интересами и теми задачами, которые на него возложены, в том числе по обеспечению устойчивого развития территории города Перми, созданию благоприятной городской среды.
(Эйриян Г.Н.)
("Вестник Пермского университета. Юридические науки", 2023, N 4)В рамках второго спора <17> городская администрация (далее - истец) обратилась с иском к застройщику (далее - ответчик) об обязании последнего исполнить договорные обязательства путем безвозмездной передачи в муниципальную собственность г. Перми здания средней общеобразовательной школы и земельного участка, необходимого для ее обслуживания, а также детского сада (встроенно-пристроенного помещения на первом этаже многоквартирного жилого дома) с выделением земельного участка для прогулок лиц, посещающих такое учреждение. Ответчик предъявил встречный иск об обязании администрации возвратить обществу оплату по соглашению, признании соглашения о безвозмездном проектировании, безвозмездном строительстве, вводе в эксплуатацию и передаче в муниципальную собственность г. Перми расторгнутым. Суды всех инстанций удовлетворили первоначальный иск администрации и отказали в удовлетворении встречного иска застройщика. При этом суд, в частности кассационной инстанции, указал следующее. Из материалов дела не следует, что передача имущества в муниципальную собственность обусловлена совершением истцом каких-либо действий, связанных с выдачей разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства или с изменением проекта планировки территории, правил землепользования и застройки с целью изменения коэффициента плотности застройки и/или высоты (этажности) зданий. Процедура получения таких разрешений или изменения правил землепользования и застройки, документации по планировке территории нормативно урегулирована и не поставлена в зависимость ни от субъективного усмотрения органов, ни от наличия встречного имущественного предоставления заинтересованных лиц. Орган местного самоуправления обязан руководствоваться публичными интересами и теми задачами, которые на него возложены, в том числе по обеспечению устойчивого развития территории города Перми, созданию благоприятной городской среды.
Статья: Параметрирование строительства: модернизация регулирования и проблемы устранения избыточных ограничений
(Винницкий А.В., Харинов И.Н.)
("Российский юридический журнал", 2020, N 6)В этом дополнительно убеждает разнообразная нормотворческая практика крупных муниципальных образований, в которых анализируемый или эквивалентный ему параметр ("коэффициент плотности застройки", "коэффициент интенсивности жилой застройки" и пр.) либо включается в градостроительные регламенты отдельных территориальных зон (Екатеринбург <9>, Челябинск <10>, Красноярск <11>, Новосибирск <12> и др.), либо в принципе отсутствует (Санкт-Петербург <13>, Волгоград <14>, Омск <15>, Нижний Новгород <16> и др.), либо потенциально предусмотрен, но реально не устанавливается (Пермь <17>, Самара <18>, Уфа <19>, Казань <20> и др.).
(Винницкий А.В., Харинов И.Н.)
("Российский юридический журнал", 2020, N 6)В этом дополнительно убеждает разнообразная нормотворческая практика крупных муниципальных образований, в которых анализируемый или эквивалентный ему параметр ("коэффициент плотности застройки", "коэффициент интенсивности жилой застройки" и пр.) либо включается в градостроительные регламенты отдельных территориальных зон (Екатеринбург <9>, Челябинск <10>, Красноярск <11>, Новосибирск <12> и др.), либо в принципе отсутствует (Санкт-Петербург <13>, Волгоград <14>, Омск <15>, Нижний Новгород <16> и др.), либо потенциально предусмотрен, но реально не устанавливается (Пермь <17>, Самара <18>, Уфа <19>, Казань <20> и др.).