Как заменить арендатора в договоре аренды
Подборка наиболее важных документов по запросу Как заменить арендатора в договоре аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Факультативное обязательство
(КонсультантПлюс, 2025)Условие договора аренды о праве арендатора заменить оплату в денежной форме выполнением работ по ремонту объекта аренды не признается условием о факультативном обязательстве, если не согласованы перечень и характер улучшений, объем и стоимость работ
(КонсультантПлюс, 2025)Условие договора аренды о праве арендатора заменить оплату в денежной форме выполнением работ по ремонту объекта аренды не признается условием о факультативном обязательстве, если не согласованы перечень и характер улучшений, объем и стоимость работ
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения10. Применение положений гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве при перенайме арендованного имущества
Статья: Расторжение договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Нередко встречаются случаи, когда после заключения договора аренды арендатор меняет разрешенное использование участка. Это также является основанием для признания арендатора недобросовестным и для расторжения договора. Суды отмечают, что действия арендатора, направленные на изменение вида разрешенного использования, свидетельствуют о том, что он не преследовал первоначальных целей, указанных в договоре аренды (Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2016 N 308-ЭС16-5915 по делу N А32-40709/2014).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Нередко встречаются случаи, когда после заключения договора аренды арендатор меняет разрешенное использование участка. Это также является основанием для признания арендатора недобросовестным и для расторжения договора. Суды отмечают, что действия арендатора, направленные на изменение вида разрешенного использования, свидетельствуют о том, что он не преследовал первоначальных целей, указанных в договоре аренды (Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2016 N 308-ЭС16-5915 по делу N А32-40709/2014).
Статья: Последствия досрочного прекращения аренды при наличии субаренды
(Громов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, NN 7, 8)При попытке реализовать свое право требования субарендатор может столкнуться с рядом проблем. Во-первых, у него могут отсутствовать сведения о последней редакции договора аренды (а может, и о содержании договора аренды в принципе). Отметим, что в Германии в аналогичной ситуации может оказаться арендодатель, когда с прекращением договора аренды он автоматически заменяет арендатора в отношениях с субарендатором. Будучи не осведомленным о содержании договора субаренды, арендодатель вправе заявить требование о раскрытии информации как против бывшего арендатора, так и против субарендатора, что рассматривается в качестве одной из договорных обязанностей <87>. Однако в России субарендатор, не имея возможности инициировать самостоятельный иск об истребовании у арендодателя информации и, наверное, не желая тратить время на такой процесс, может лишь "вслепую" предъявить иск, в просительной части которого указать объект и срок, а в остальном сделать общую оговорку на договор аренды. В рамках такого дела договор может быть истребован у арендодателя и/или арендатора в порядке ст. 66 АПК РФ, после чего требования могут быть изменены (без изменения оснований иска).
(Громов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, NN 7, 8)При попытке реализовать свое право требования субарендатор может столкнуться с рядом проблем. Во-первых, у него могут отсутствовать сведения о последней редакции договора аренды (а может, и о содержании договора аренды в принципе). Отметим, что в Германии в аналогичной ситуации может оказаться арендодатель, когда с прекращением договора аренды он автоматически заменяет арендатора в отношениях с субарендатором. Будучи не осведомленным о содержании договора субаренды, арендодатель вправе заявить требование о раскрытии информации как против бывшего арендатора, так и против субарендатора, что рассматривается в качестве одной из договорных обязанностей <87>. Однако в России субарендатор, не имея возможности инициировать самостоятельный иск об истребовании у арендодателя информации и, наверное, не желая тратить время на такой процесс, может лишь "вслепую" предъявить иск, в просительной части которого указать объект и срок, а в остальном сделать общую оговорку на договор аренды. В рамках такого дела договор может быть истребован у арендодателя и/или арендатора в порядке ст. 66 АПК РФ, после чего требования могут быть изменены (без изменения оснований иска).
"Перемена лиц в обязательстве и ответственность за нарушение обязательства: комментарий к статьям 330 - 333, 380 - 381, 382 - 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Несмотря на то что специальная статья о передаче договора является новеллой российского законодательства, вступившей в силу 1 июня 2015 г., нельзя сказать, что институт замены стороны в договоре на основании сделки ранее был неизвестен ГК РФ. Так, в ст. 615 ГК РФ отдельно упоминается сделка, направленная на полную замену арендатора в договоре аренды (перенаем).
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Несмотря на то что специальная статья о передаче договора является новеллой российского законодательства, вступившей в силу 1 июня 2015 г., нельзя сказать, что институт замены стороны в договоре на основании сделки ранее был неизвестен ГК РФ. Так, в ст. 615 ГК РФ отдельно упоминается сделка, направленная на полную замену арендатора в договоре аренды (перенаем).
Статья: Уступка права аренды земельного участка физлицом: кто заплатит НДФЛ?
(Гусев К.В.)
("Главная книга", 2024, N 5)Вместе с тем, поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора по договору аренды, перенаем должен осуществляться с соблюдением правил уступки права требования и перевода долга <4>. Само право аренды участка следует рассматривать в качестве имущественного права, в том числе для целей Налогового кодекса <5>. А по доходам от продажи имущественных прав, в том числе от уступки права требования, физические лица отчитываются и платят НДФЛ самостоятельно <6>. Поэтому физлицу - первоначальному арендатору нужно самому перечислить в бюджет налог с таких доходов, а также задекларировать их, подав 3-НДФЛ в свою ИФНС <7>.
(Гусев К.В.)
("Главная книга", 2024, N 5)Вместе с тем, поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора по договору аренды, перенаем должен осуществляться с соблюдением правил уступки права требования и перевода долга <4>. Само право аренды участка следует рассматривать в качестве имущественного права, в том числе для целей Налогового кодекса <5>. А по доходам от продажи имущественных прав, в том числе от уступки права требования, физические лица отчитываются и платят НДФЛ самостоятельно <6>. Поэтому физлицу - первоначальному арендатору нужно самому перечислить в бюджет налог с таких доходов, а также задекларировать их, подав 3-НДФЛ в свою ИФНС <7>.
Готовое решение: Что такое сингулярное правопреемство и в каких случаях оно происходит
(КонсультантПлюс, 2025)передача договора. Такое правопреемство может произойти на любой стороне договора. При этом к третьему лицу переходят все права и обязанности стороны, в том числе возникшие до передачи договора, если иное не установлено в соглашении о передаче договора (п. 22 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2020)). Основанием для данного правопреемства могут быть также соглашения по отдельным видам обязательств. Например, к ним относится перенаем, при котором происходит замена арендатора в обязательстве из договора аренды. При его совершении нужно соблюдать правила об уступке требования и переводе долга (Постановление Президиума ВАС РФ от 11.09.2001 N 5536/01);
(КонсультантПлюс, 2025)передача договора. Такое правопреемство может произойти на любой стороне договора. При этом к третьему лицу переходят все права и обязанности стороны, в том числе возникшие до передачи договора, если иное не установлено в соглашении о передаче договора (п. 22 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2020)). Основанием для данного правопреемства могут быть также соглашения по отдельным видам обязательств. Например, к ним относится перенаем, при котором происходит замена арендатора в обязательстве из договора аренды. При его совершении нужно соблюдать правила об уступке требования и переводе долга (Постановление Президиума ВАС РФ от 11.09.2001 N 5536/01);