Как арендодателю учитывать переменную часть арендной платы
Подборка наиболее важных документов по запросу Как арендодателю учитывать переменную часть арендной платы (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2023 N 11АП-4976/2023 по делу N А49-10270/2022
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения.
Встречное требование: О взыскании неосновательного обогащения, произведенных платежей по оплате коммунальных ресурсов и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решение: Требование удовлетворено.Возражая против заявленных требований, ответчик в отзыве указал, что предметом аренды по договору была часть нежилого помещения, общей площадью 94,88 кв. м. Соответственно за пользование этой частью помещения была установлена арендная плата в виде фиксированной и переменной части, порядок, сроки, размер которых регулировался разделом 3 договора. Исходя из буквального толкования договора в целом и его раздела 3 следует, что фиксированная часть арендной платы именно за арендуемую часть помещения оплачивается в размере 10 000 руб. в месяц в качестве предоплаты, а переменная часть состоит из возмещения фактических расходов арендодателя по оплате коммунальных платежей за арендуемую часть помещения. При этом арендодатель должен был заплатить по счетам ресурсоснабжающих организаций согласно приборам учета, а затем выставить арендатору счет на возмещение коммунальных услуг пропорционально арендуемой площади. Однако, арендодатель периодически не оплачивал счета ресурсоснабжающих организаций, поэтому не мог выставлять счета на возмещение ИП Жук С.А. Во избежание приостановления подачи коммунальных услуг на основе претензий ресурсоснабжающих организаций по просьбе арендодателя ИП Жук С.А. были оплачены за ООО "Нева" счета ресурсоснабжающих организаций, выставленные за эксплуатацию всего здания с намерением произвести зачет взаимных требований с учетом того, что ответчик допускал задолженность по оплате фиксированной части арендной платы в виду ковидных ограничений в работе кафе. Соответственно, оплата арендатором коммунальных услуг за содержание всего здания, принадлежащего ООО "Нева" не основана на положениях договора аренды. Доводы искового заявления, что стороны согласовали оплату расходов арендодателя непосредственно гарантирующим поставщикам услуг были бы обоснованными, если бы в договоре аренды содержалось положение о том, что арендатор обязуется заключить с гарантирующими поставщиками услуг отдельные договоры на снабжение арендуемой части нежилого помещения ресурсами, установить отдельные приборы учета и оплачивать услуги непосредственно поставщикам таких услуг. Довод же о договоренности по оплате коммунальных услуг за содержание всего здания ничем не подтверждается и противоречит смыслу договора аренды, учитывая, что в здании находились еще иные арендаторы, которые также пользовались коммунальными услугами и возможно также как и ИП Жук С.А. обязались возмещать арендодателю коммунальные услуги, пропорционально занимаемой площади в качестве переменной части арендной платы согласно прибором учета и выставленным квитанциям на оплату. Учитывая, что договор аренды был заключен по проекту арендодателя, то с другими арендаторами, следовательно, заключены были аналогичного содержания договора аренды. Если же следовать логике истца, тогда ИП Жук С.А. должен был оплачивать коммунальные услуги за все здание вместо арендодателя ежемесячно в качестве переменной части арендной платы на расчетный счет арендодателя и в течение 5 дней с момента получения соответствующих счетов от арендодателя. ООО "Нева" не предоставило доказательств, что ежемесячно выставляло счета ИП Жук С.А. на оплату переменной части арендной платы в течение всего периода действия договора аренды, начиная с 01.07.2019 по 26.08.2021. Более того, ИП Жук С.А. оплачивал вынужденно за ООО "Нева" долги за потребленные коммунальные услуги только при угрозе приостановления их подачи, о чем свидетельствуют уведомления и претензии, направленные арендодателю. При этом, если ООО "Нева", заранее зная об обязательствах ИП Жук С.А. по договору аренды возмещать ему в качестве переменной части арендной платы коммунальные ресурсы потребленные им и не потребленные им и за все здание, а не только за арендуемую часть и зная, что производили оплату вместо ИП Жук С.А. другие арендаторы, тогда почему подавал исковое заявление о взыскании только задолженности по фиксированной части арендной платы с неустойкой по делу N А4910642/2021. Такое поведение арендодателя объясняется только тем, что ИП Жук С.А. не давал по договору аренды таких обязательств - оплачивать в качестве переменной части арендной платы все коммунальные ресурсы за все здание, в том числе не потребленные им. ИП Жук С.А. вынужденно оплачивал вместо арендодателя его счета по поставке коммунальных ресурсов за все здание, чтобы избежать приостановления их поставки, учитывая, что ресурсоснабжающие организации в этом случае не будут учитывать оплату арендатора пропорционально арендуемой площади и вводить ограничения поставки коммунальных ресурсов также пропорционально площади в силу невозможности данного действия. В случае же приостановления поставки коммунальных ресурсов ведение деятельности общественного питания было бы тоже приостановлено. С учетом того, что приборы учета установлены были в иных помещениях, которые ИП Жук С.А. не арендовал, то доступ к их показаниям отсутствовал, поэтому рассчитать, сколько потребил ИП Жук С.А. согласно приборам учета и пропорционально занимаемой площади, не представилось возможным.
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения.
Встречное требование: О взыскании неосновательного обогащения, произведенных платежей по оплате коммунальных ресурсов и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решение: Требование удовлетворено.Возражая против заявленных требований, ответчик в отзыве указал, что предметом аренды по договору была часть нежилого помещения, общей площадью 94,88 кв. м. Соответственно за пользование этой частью помещения была установлена арендная плата в виде фиксированной и переменной части, порядок, сроки, размер которых регулировался разделом 3 договора. Исходя из буквального толкования договора в целом и его раздела 3 следует, что фиксированная часть арендной платы именно за арендуемую часть помещения оплачивается в размере 10 000 руб. в месяц в качестве предоплаты, а переменная часть состоит из возмещения фактических расходов арендодателя по оплате коммунальных платежей за арендуемую часть помещения. При этом арендодатель должен был заплатить по счетам ресурсоснабжающих организаций согласно приборам учета, а затем выставить арендатору счет на возмещение коммунальных услуг пропорционально арендуемой площади. Однако, арендодатель периодически не оплачивал счета ресурсоснабжающих организаций, поэтому не мог выставлять счета на возмещение ИП Жук С.А. Во избежание приостановления подачи коммунальных услуг на основе претензий ресурсоснабжающих организаций по просьбе арендодателя ИП Жук С.А. были оплачены за ООО "Нева" счета ресурсоснабжающих организаций, выставленные за эксплуатацию всего здания с намерением произвести зачет взаимных требований с учетом того, что ответчик допускал задолженность по оплате фиксированной части арендной платы в виду ковидных ограничений в работе кафе. Соответственно, оплата арендатором коммунальных услуг за содержание всего здания, принадлежащего ООО "Нева" не основана на положениях договора аренды. Доводы искового заявления, что стороны согласовали оплату расходов арендодателя непосредственно гарантирующим поставщикам услуг были бы обоснованными, если бы в договоре аренды содержалось положение о том, что арендатор обязуется заключить с гарантирующими поставщиками услуг отдельные договоры на снабжение арендуемой части нежилого помещения ресурсами, установить отдельные приборы учета и оплачивать услуги непосредственно поставщикам таких услуг. Довод же о договоренности по оплате коммунальных услуг за содержание всего здания ничем не подтверждается и противоречит смыслу договора аренды, учитывая, что в здании находились еще иные арендаторы, которые также пользовались коммунальными услугами и возможно также как и ИП Жук С.А. обязались возмещать арендодателю коммунальные услуги, пропорционально занимаемой площади в качестве переменной части арендной платы согласно прибором учета и выставленным квитанциям на оплату. Учитывая, что договор аренды был заключен по проекту арендодателя, то с другими арендаторами, следовательно, заключены были аналогичного содержания договора аренды. Если же следовать логике истца, тогда ИП Жук С.А. должен был оплачивать коммунальные услуги за все здание вместо арендодателя ежемесячно в качестве переменной части арендной платы на расчетный счет арендодателя и в течение 5 дней с момента получения соответствующих счетов от арендодателя. ООО "Нева" не предоставило доказательств, что ежемесячно выставляло счета ИП Жук С.А. на оплату переменной части арендной платы в течение всего периода действия договора аренды, начиная с 01.07.2019 по 26.08.2021. Более того, ИП Жук С.А. оплачивал вынужденно за ООО "Нева" долги за потребленные коммунальные услуги только при угрозе приостановления их подачи, о чем свидетельствуют уведомления и претензии, направленные арендодателю. При этом, если ООО "Нева", заранее зная об обязательствах ИП Жук С.А. по договору аренды возмещать ему в качестве переменной части арендной платы коммунальные ресурсы потребленные им и не потребленные им и за все здание, а не только за арендуемую часть и зная, что производили оплату вместо ИП Жук С.А. другие арендаторы, тогда почему подавал исковое заявление о взыскании только задолженности по фиксированной части арендной платы с неустойкой по делу N А4910642/2021. Такое поведение арендодателя объясняется только тем, что ИП Жук С.А. не давал по договору аренды таких обязательств - оплачивать в качестве переменной части арендной платы все коммунальные ресурсы за все здание, в том числе не потребленные им. ИП Жук С.А. вынужденно оплачивал вместо арендодателя его счета по поставке коммунальных ресурсов за все здание, чтобы избежать приостановления их поставки, учитывая, что ресурсоснабжающие организации в этом случае не будут учитывать оплату арендатора пропорционально арендуемой площади и вводить ограничения поставки коммунальных ресурсов также пропорционально площади в силу невозможности данного действия. В случае же приостановления поставки коммунальных ресурсов ведение деятельности общественного питания было бы тоже приостановлено. С учетом того, что приборы учета установлены были в иных помещениях, которые ИП Жук С.А. не арендовал, то доступ к их показаниям отсутствовал, поэтому рассчитать, сколько потребил ИП Жук С.А. согласно приборам учета и пропорционально занимаемой площади, не представилось возможным.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как арендодателю отражать предусмотренное договором аренды возмещение арендатором коммунальных расходов
(КонсультантПлюс, 2025)1. Как арендодателю отражать возмещение стоимости коммунальных услуг в виде переменной части арендной платы
(КонсультантПлюс, 2025)1. Как арендодателю отражать возмещение стоимости коммунальных услуг в виде переменной части арендной платы
Статья: Аренда недвижимости и коммунальные расходы: НДС у арендодателя
(Зайцева С.Н.)
("НДС: проблемы и решения", 2023, N 5)Если "коммуналка" учтена в составе арендной платы (в виде переменной ее части), арендодатель выставляет арендатору (не позднее пяти календарных дней, считая со дня оказания услуги) счет-фактуру, в котором вне зависимости от даты расчетов за переменную величину арендной платы указывает единую стоимость услуги. Подтверждают данный подход официальные органы (п. 2 Письма Минфина России от 19.09.2006 N 03-06-01-04/175, п. 1 Письма ФНС России N ШС-22-3/86@).
(Зайцева С.Н.)
("НДС: проблемы и решения", 2023, N 5)Если "коммуналка" учтена в составе арендной платы (в виде переменной ее части), арендодатель выставляет арендатору (не позднее пяти календарных дней, считая со дня оказания услуги) счет-фактуру, в котором вне зависимости от даты расчетов за переменную величину арендной платы указывает единую стоимость услуги. Подтверждают данный подход официальные органы (п. 2 Письма Минфина России от 19.09.2006 N 03-06-01-04/175, п. 1 Письма ФНС России N ШС-22-3/86@).
Нормативные акты
Письмо ФНС РФ от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@
"По вопросу применения налога на добавленную стоимость при оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества"1. Арендная плата может состоять из основной (постоянной) части арендной платы, соответствующей стоимости определенного договором количества переданной в аренду площади, и дополнительной (переменной) части арендной платы (в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений), порядок расчета которой основан на сумме платежей за коммунальное обслуживание (включая, например, пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных в аренду помещений.
"По вопросу применения налога на добавленную стоимость при оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества"1. Арендная плата может состоять из основной (постоянной) части арендной платы, соответствующей стоимости определенного договором количества переданной в аренду площади, и дополнительной (переменной) части арендной платы (в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений), порядок расчета которой основан на сумме платежей за коммунальное обслуживание (включая, например, пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных в аренду помещений.
Готовое решение: Как учитывать операции по договору аренды при расчете налога на прибыль
(КонсультантПлюс, 2025)Переменную часть арендной платы, являющуюся возмещением арендодателю коммунальных платежей, отражайте в расходах так же, как и постоянную часть арендной платы.
(КонсультантПлюс, 2025)Переменную часть арендной платы, являющуюся возмещением арендодателю коммунальных платежей, отражайте в расходах так же, как и постоянную часть арендной платы.
Статья: Оценка активов в форме права пользования
(Кришталева Т.И.)
("Аудитор", 2025, N 5)Если цена продажи и размер арендных платежей согласованы по справедливой стоимости согласно п. 2 МСФО (IFRS) 13 "Оценка справедливой стоимости", то в учете признается та часть прибыли или убытка от продажи, которая относится к правам, переданным покупателю-арендодателю. Об этом сказано в п. п. 98 - 103 МСФО (IFRS) 16 "Аренда".
(Кришталева Т.И.)
("Аудитор", 2025, N 5)Если цена продажи и размер арендных платежей согласованы по справедливой стоимости согласно п. 2 МСФО (IFRS) 13 "Оценка справедливой стоимости", то в учете признается та часть прибыли или убытка от продажи, которая относится к правам, переданным покупателю-арендодателю. Об этом сказано в п. п. 98 - 103 МСФО (IFRS) 16 "Аренда".
Готовое решение: Как при УСН учесть коммунальные платежи
(КонсультантПлюс, 2025)Если коммунальные платежи, оплаченные арендодателем, вы компенсируете в составе арендной платы, то эти расходы учитывайте так же, как расходы на арендную плату, - на дату оплаты (пп. 4 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ). При этом не важно, как вы их возмещаете - в виде фиксированной части арендной платы или переменной (Письмо Минфина России от 28.06.2011 N 03-11-06/2/99).
(КонсультантПлюс, 2025)Если коммунальные платежи, оплаченные арендодателем, вы компенсируете в составе арендной платы, то эти расходы учитывайте так же, как расходы на арендную плату, - на дату оплаты (пп. 4 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ). При этом не важно, как вы их возмещаете - в виде фиксированной части арендной платы или переменной (Письмо Минфина России от 28.06.2011 N 03-11-06/2/99).
Готовое решение: Как составить договор аренды нежилого помещения
(КонсультантПлюс, 2025)Например, если переменная составляющая арендной платы установлена в размере определенного процента от выручки арендатора, полученной в результате использования арендованного имущества, то выручку за соответствующий период (месяц, квартал) нужно умножить на этот процент. Для того чтобы у арендодателя была практическая возможность расчета или его проверки, в договоре с арендатором рекомендуем предусмотреть его обязанность по предоставлению специальной отчетности.
(КонсультантПлюс, 2025)Например, если переменная составляющая арендной платы установлена в размере определенного процента от выручки арендатора, полученной в результате использования арендованного имущества, то выручку за соответствующий период (месяц, квартал) нужно умножить на этот процент. Для того чтобы у арендодателя была практическая возможность расчета или его проверки, в договоре с арендатором рекомендуем предусмотреть его обязанность по предоставлению специальной отчетности.
Вопрос: Организация на УСН сдает в аренду нежилые помещения, расходы на коммунальные услуги - переменная часть арендной платы. С 2025 г. она становится плательщиком НДС по ставке 5%. Как будут учитываться "входной" НДС, предъявляемый поставщиками ресурсов, и начисляться НДС при выставлении переменной части арендной платы?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: Организация на УСН сдает в аренду нежилые помещения, при этом расходы на коммунальные услуги являются переменной частью арендной платы. По итогам 2024 г. ее доходы превысят 60 млн руб., и организация с 2025 г. становится плательщиком НДС по ставке 5%. Как будут учитываться "входной" НДС, предъявляемый поставщиками ресурсов, и начисляться НДС при выставлении переменной части арендной платы арендаторам?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: Организация на УСН сдает в аренду нежилые помещения, при этом расходы на коммунальные услуги являются переменной частью арендной платы. По итогам 2024 г. ее доходы превысят 60 млн руб., и организация с 2025 г. становится плательщиком НДС по ставке 5%. Как будут учитываться "входной" НДС, предъявляемый поставщиками ресурсов, и начисляться НДС при выставлении переменной части арендной платы арендаторам?
"Годовой отчет 2024"
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)В соответствии с договором ежемесячная арендная плата состоит из двух частей:
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)В соответствии с договором ежемесячная арендная плата состоит из двух частей:
Статья: НДС при получении арендодателем возмещения коммуналки от арендатора
(Елина Л.А.)
("Главная книга", 2024, N 16)Включение в базу по НДС арендодателем сумм
(Елина Л.А.)
("Главная книга", 2024, N 16)Включение в базу по НДС арендодателем сумм
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Может ли оплата коммунальных услуг быть арендной платой по договору аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, учитывая выводы, содержащиеся в экспертном заключении, руководствуясь положениями действующего законодательства, правильно определили спорные правоотношения, пришли к правильному выводу о том, что оспариваемая сделка была совершена при неравноценном встречном исполнении, поскольку, исходя из анализа условий оспариваемого договора в части установления размера арендной платы за пользование имуществом, пришли к выводу о том, что расходы Арендодателя по оплате коммунальных расходов Арендатора являются переменными, не составляют размер ежемесячной арендной платы и не влияют на сам размер ежемесячной арендной платы в ее постоянной составляющей. Встречное предоставление по договору аренды в общей сумме 60 000 руб., с учетом представленного заключения эксперта, является неравноценным..."
Может ли оплата коммунальных услуг быть арендной платой по договору аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, учитывая выводы, содержащиеся в экспертном заключении, руководствуясь положениями действующего законодательства, правильно определили спорные правоотношения, пришли к правильному выводу о том, что оспариваемая сделка была совершена при неравноценном встречном исполнении, поскольку, исходя из анализа условий оспариваемого договора в части установления размера арендной платы за пользование имуществом, пришли к выводу о том, что расходы Арендодателя по оплате коммунальных расходов Арендатора являются переменными, не составляют размер ежемесячной арендной платы и не влияют на сам размер ежемесячной арендной платы в ее постоянной составляющей. Встречное предоставление по договору аренды в общей сумме 60 000 руб., с учетом представленного заключения эксперта, является неравноценным..."
Статья: Практика применения ставки дисконтирования в оценке показателей бухгалтерской (финансовой) отчетности
(Кришталева Т.И., Качкова О.Е.)
("Аудитор", 2025, N 3)Если договор содержит как фиксированную часть арендной платы, так и переменную, то в график платежей нельзя заложить переменную часть, которая зависит от объема выручки арендатора и т.д. Арендатор и арендодатель заранее ее не знают. И по МСФО, и по ФСБУ 25/2018 в состав арендных платежей такие переменные части не входят, но расчет ставки дисконтирования без их учета становится заранее неверным (п. 27 МСФО (IFRS) 16). Ведь арендатор не может полностью "оценить" договор аренды.
(Кришталева Т.И., Качкова О.Е.)
("Аудитор", 2025, N 3)Если договор содержит как фиксированную часть арендной платы, так и переменную, то в график платежей нельзя заложить переменную часть, которая зависит от объема выручки арендатора и т.д. Арендатор и арендодатель заранее ее не знают. И по МСФО, и по ФСБУ 25/2018 в состав арендных платежей такие переменные части не входят, но расчет ставки дисконтирования без их учета становится заранее неверным (п. 27 МСФО (IFRS) 16). Ведь арендатор не может полностью "оценить" договор аренды.
Тематический выпуск: Налог на добавленную стоимость: актуальные вопросы из практики налогового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 8)Вопрос 1: Учитываются ли денежные средства, поступающие арендодателю в качестве переменной части арендной платы, в качестве выручки для целей применения НДС?
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 8)Вопрос 1: Учитываются ли денежные средства, поступающие арендодателю в качестве переменной части арендной платы, в качестве выручки для целей применения НДС?