Как арендодателю учитывать переменную часть арендной платы
Подборка наиболее важных документов по запросу Как арендодателю учитывать переменную часть арендной платы (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2025 N 13АП-2672/2025 по делу N А56-104799/2024
Категория спора: Аренда помещений.
Требования арендодателя: 1) О взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг; 2) О взыскании пени, неустойки.
Обстоятельства: Истец ссылается на неисполнение ответчиком договорных обязательств по внесению переменной части арендной платы.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено.Непредставление арендодателем арендатору первичных документов, на которых основана спорная задолженность, не свидетельствует об отсутствии у ответчика долга по оплате коммунальных платежей (переменной части арендной платы) с учетом того, что Общество пользовалось арендованными помещениями, а следовательно, потребляло поставляемые в них коммунальные ресурсы.
Категория спора: Аренда помещений.
Требования арендодателя: 1) О взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг; 2) О взыскании пени, неустойки.
Обстоятельства: Истец ссылается на неисполнение ответчиком договорных обязательств по внесению переменной части арендной платы.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено.Непредставление арендодателем арендатору первичных документов, на которых основана спорная задолженность, не свидетельствует об отсутствии у ответчика долга по оплате коммунальных платежей (переменной части арендной платы) с учетом того, что Общество пользовалось арендованными помещениями, а следовательно, потребляло поставляемые в них коммунальные ресурсы.
Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2023 N 11АП-4976/2023 по делу N А49-10270/2022
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения.
Встречное требование: О взыскании неосновательного обогащения, произведенных платежей по оплате коммунальных ресурсов и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решение: Требование удовлетворено.Возражая против заявленных требований, ответчик в отзыве указал, что предметом аренды по договору была часть нежилого помещения, общей площадью 94,88 кв. м. Соответственно за пользование этой частью помещения была установлена арендная плата в виде фиксированной и переменной части, порядок, сроки, размер которых регулировался разделом 3 договора. Исходя из буквального толкования договора в целом и его раздела 3 следует, что фиксированная часть арендной платы именно за арендуемую часть помещения оплачивается в размере 10 000 руб. в месяц в качестве предоплаты, а переменная часть состоит из возмещения фактических расходов арендодателя по оплате коммунальных платежей за арендуемую часть помещения. При этом арендодатель должен был заплатить по счетам ресурсоснабжающих организаций согласно приборам учета, а затем выставить арендатору счет на возмещение коммунальных услуг пропорционально арендуемой площади. Однако, арендодатель периодически не оплачивал счета ресурсоснабжающих организаций, поэтому не мог выставлять счета на возмещение ИП Жук С.А. Во избежание приостановления подачи коммунальных услуг на основе претензий ресурсоснабжающих организаций по просьбе арендодателя ИП Жук С.А. были оплачены за ООО "Нева" счета ресурсоснабжающих организаций, выставленные за эксплуатацию всего здания с намерением произвести зачет взаимных требований с учетом того, что ответчик допускал задолженность по оплате фиксированной части арендной платы в виду ковидных ограничений в работе кафе. Соответственно, оплата арендатором коммунальных услуг за содержание всего здания, принадлежащего ООО "Нева" не основана на положениях договора аренды. Доводы искового заявления, что стороны согласовали оплату расходов арендодателя непосредственно гарантирующим поставщикам услуг были бы обоснованными, если бы в договоре аренды содержалось положение о том, что арендатор обязуется заключить с гарантирующими поставщиками услуг отдельные договоры на снабжение арендуемой части нежилого помещения ресурсами, установить отдельные приборы учета и оплачивать услуги непосредственно поставщикам таких услуг. Довод же о договоренности по оплате коммунальных услуг за содержание всего здания ничем не подтверждается и противоречит смыслу договора аренды, учитывая, что в здании находились еще иные арендаторы, которые также пользовались коммунальными услугами и возможно также как и ИП Жук С.А. обязались возмещать арендодателю коммунальные услуги, пропорционально занимаемой площади в качестве переменной части арендной платы согласно прибором учета и выставленным квитанциям на оплату. Учитывая, что договор аренды был заключен по проекту арендодателя, то с другими арендаторами, следовательно, заключены были аналогичного содержания договора аренды. Если же следовать логике истца, тогда ИП Жук С.А. должен был оплачивать коммунальные услуги за все здание вместо арендодателя ежемесячно в качестве переменной части арендной платы на расчетный счет арендодателя и в течение 5 дней с момента получения соответствующих счетов от арендодателя. ООО "Нева" не предоставило доказательств, что ежемесячно выставляло счета ИП Жук С.А. на оплату переменной части арендной платы в течение всего периода действия договора аренды, начиная с 01.07.2019 по 26.08.2021. Более того, ИП Жук С.А. оплачивал вынужденно за ООО "Нева" долги за потребленные коммунальные услуги только при угрозе приостановления их подачи, о чем свидетельствуют уведомления и претензии, направленные арендодателю. При этом, если ООО "Нева", заранее зная об обязательствах ИП Жук С.А. по договору аренды возмещать ему в качестве переменной части арендной платы коммунальные ресурсы потребленные им и не потребленные им и за все здание, а не только за арендуемую часть и зная, что производили оплату вместо ИП Жук С.А. другие арендаторы, тогда почему подавал исковое заявление о взыскании только задолженности по фиксированной части арендной платы с неустойкой по делу N А4910642/2021. Такое поведение арендодателя объясняется только тем, что ИП Жук С.А. не давал по договору аренды таких обязательств - оплачивать в качестве переменной части арендной платы все коммунальные ресурсы за все здание, в том числе не потребленные им. ИП Жук С.А. вынужденно оплачивал вместо арендодателя его счета по поставке коммунальных ресурсов за все здание, чтобы избежать приостановления их поставки, учитывая, что ресурсоснабжающие организации в этом случае не будут учитывать оплату арендатора пропорционально арендуемой площади и вводить ограничения поставки коммунальных ресурсов также пропорционально площади в силу невозможности данного действия. В случае же приостановления поставки коммунальных ресурсов ведение деятельности общественного питания было бы тоже приостановлено. С учетом того, что приборы учета установлены были в иных помещениях, которые ИП Жук С.А. не арендовал, то доступ к их показаниям отсутствовал, поэтому рассчитать, сколько потребил ИП Жук С.А. согласно приборам учета и пропорционально занимаемой площади, не представилось возможным.
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения.
Встречное требование: О взыскании неосновательного обогащения, произведенных платежей по оплате коммунальных ресурсов и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решение: Требование удовлетворено.Возражая против заявленных требований, ответчик в отзыве указал, что предметом аренды по договору была часть нежилого помещения, общей площадью 94,88 кв. м. Соответственно за пользование этой частью помещения была установлена арендная плата в виде фиксированной и переменной части, порядок, сроки, размер которых регулировался разделом 3 договора. Исходя из буквального толкования договора в целом и его раздела 3 следует, что фиксированная часть арендной платы именно за арендуемую часть помещения оплачивается в размере 10 000 руб. в месяц в качестве предоплаты, а переменная часть состоит из возмещения фактических расходов арендодателя по оплате коммунальных платежей за арендуемую часть помещения. При этом арендодатель должен был заплатить по счетам ресурсоснабжающих организаций согласно приборам учета, а затем выставить арендатору счет на возмещение коммунальных услуг пропорционально арендуемой площади. Однако, арендодатель периодически не оплачивал счета ресурсоснабжающих организаций, поэтому не мог выставлять счета на возмещение ИП Жук С.А. Во избежание приостановления подачи коммунальных услуг на основе претензий ресурсоснабжающих организаций по просьбе арендодателя ИП Жук С.А. были оплачены за ООО "Нева" счета ресурсоснабжающих организаций, выставленные за эксплуатацию всего здания с намерением произвести зачет взаимных требований с учетом того, что ответчик допускал задолженность по оплате фиксированной части арендной платы в виду ковидных ограничений в работе кафе. Соответственно, оплата арендатором коммунальных услуг за содержание всего здания, принадлежащего ООО "Нева" не основана на положениях договора аренды. Доводы искового заявления, что стороны согласовали оплату расходов арендодателя непосредственно гарантирующим поставщикам услуг были бы обоснованными, если бы в договоре аренды содержалось положение о том, что арендатор обязуется заключить с гарантирующими поставщиками услуг отдельные договоры на снабжение арендуемой части нежилого помещения ресурсами, установить отдельные приборы учета и оплачивать услуги непосредственно поставщикам таких услуг. Довод же о договоренности по оплате коммунальных услуг за содержание всего здания ничем не подтверждается и противоречит смыслу договора аренды, учитывая, что в здании находились еще иные арендаторы, которые также пользовались коммунальными услугами и возможно также как и ИП Жук С.А. обязались возмещать арендодателю коммунальные услуги, пропорционально занимаемой площади в качестве переменной части арендной платы согласно прибором учета и выставленным квитанциям на оплату. Учитывая, что договор аренды был заключен по проекту арендодателя, то с другими арендаторами, следовательно, заключены были аналогичного содержания договора аренды. Если же следовать логике истца, тогда ИП Жук С.А. должен был оплачивать коммунальные услуги за все здание вместо арендодателя ежемесячно в качестве переменной части арендной платы на расчетный счет арендодателя и в течение 5 дней с момента получения соответствующих счетов от арендодателя. ООО "Нева" не предоставило доказательств, что ежемесячно выставляло счета ИП Жук С.А. на оплату переменной части арендной платы в течение всего периода действия договора аренды, начиная с 01.07.2019 по 26.08.2021. Более того, ИП Жук С.А. оплачивал вынужденно за ООО "Нева" долги за потребленные коммунальные услуги только при угрозе приостановления их подачи, о чем свидетельствуют уведомления и претензии, направленные арендодателю. При этом, если ООО "Нева", заранее зная об обязательствах ИП Жук С.А. по договору аренды возмещать ему в качестве переменной части арендной платы коммунальные ресурсы потребленные им и не потребленные им и за все здание, а не только за арендуемую часть и зная, что производили оплату вместо ИП Жук С.А. другие арендаторы, тогда почему подавал исковое заявление о взыскании только задолженности по фиксированной части арендной платы с неустойкой по делу N А4910642/2021. Такое поведение арендодателя объясняется только тем, что ИП Жук С.А. не давал по договору аренды таких обязательств - оплачивать в качестве переменной части арендной платы все коммунальные ресурсы за все здание, в том числе не потребленные им. ИП Жук С.А. вынужденно оплачивал вместо арендодателя его счета по поставке коммунальных ресурсов за все здание, чтобы избежать приостановления их поставки, учитывая, что ресурсоснабжающие организации в этом случае не будут учитывать оплату арендатора пропорционально арендуемой площади и вводить ограничения поставки коммунальных ресурсов также пропорционально площади в силу невозможности данного действия. В случае же приостановления поставки коммунальных ресурсов ведение деятельности общественного питания было бы тоже приостановлено. С учетом того, что приборы учета установлены были в иных помещениях, которые ИП Жук С.А. не арендовал, то доступ к их показаниям отсутствовал, поэтому рассчитать, сколько потребил ИП Жук С.А. согласно приборам учета и пропорционально занимаемой площади, не представилось возможным.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как арендодателю отражать предусмотренное договором аренды возмещение арендатором коммунальных расходов
(КонсультантПлюс, 2025)1. Как арендодателю отражать возмещение стоимости коммунальных услуг в виде переменной части арендной платы
(КонсультантПлюс, 2025)1. Как арендодателю отражать возмещение стоимости коммунальных услуг в виде переменной части арендной платы
Тематический выпуск: Налог на добавленную стоимость: актуальные вопросы из практики налогового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 8)Вопрос 1: Учитываются ли денежные средства, поступающие арендодателю в качестве переменной части арендной платы, в качестве выручки для целей применения НДС?
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 8)Вопрос 1: Учитываются ли денежные средства, поступающие арендодателю в качестве переменной части арендной платы, в качестве выручки для целей применения НДС?
Нормативные акты
Приказ ОАО "РЖД" от 07.11.2008 N 150
(ред. от 19.09.2022)
"О порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО "РЖД"
(вместе с "Положением о порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО "РЖД")51. Если понесенные арендодателем затраты на содержание недвижимого имущества возмещаются арендатором, то арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной. Постоянная часть арендной платы устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей в рублях, вносимых с указанной в договоре аренды периодичностью. Размер постоянной части арендной платы, включающий амортизационные отчисления, налог на имущество и земельный налог, определяется с учетом отчета независимого оценщика о величине рыночной арендной платы, подготовленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности либо иным способом.
(ред. от 19.09.2022)
"О порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО "РЖД"
(вместе с "Положением о порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО "РЖД")51. Если понесенные арендодателем затраты на содержание недвижимого имущества возмещаются арендатором, то арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной. Постоянная часть арендной платы устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей в рублях, вносимых с указанной в договоре аренды периодичностью. Размер постоянной части арендной платы, включающий амортизационные отчисления, налог на имущество и земельный налог, определяется с учетом отчета независимого оценщика о величине рыночной арендной платы, подготовленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности либо иным способом.
Письмо ФНС РФ от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@
"По вопросу применения налога на добавленную стоимость при оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества"1. Арендная плата может состоять из основной (постоянной) части арендной платы, соответствующей стоимости определенного договором количества переданной в аренду площади, и дополнительной (переменной) части арендной платы (в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений), порядок расчета которой основан на сумме платежей за коммунальное обслуживание (включая, например, пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных в аренду помещений.
"По вопросу применения налога на добавленную стоимость при оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества"1. Арендная плата может состоять из основной (постоянной) части арендной платы, соответствующей стоимости определенного договором количества переданной в аренду площади, и дополнительной (переменной) части арендной платы (в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений), порядок расчета которой основан на сумме платежей за коммунальное обслуживание (включая, например, пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных в аренду помещений.
"Годовой отчет 2024"
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)В соответствии с договором ежемесячная арендная плата состоит из двух частей:
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)В соответствии с договором ежемесячная арендная плата состоит из двух частей:
Статья: Комментарий к Письму Министерства финансов РФ от 03.04.2025 N 03-07-11/33501 <Об НДС при предоставлении в аренду нежилых помещений, в том числе организациям и ИП, применяющим УСН>
(Чимидова Е.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2025, N 13)Но возможна такая ситуация, когда договором аренды предусмотрена стоимость определенного количества переданной в аренду площади (т.е. постоянная арендная плата), а платежи за коммунальное обслуживание (включая пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных в аренду помещений не являются дополнительной (переменной) частью арендной платы.
(Чимидова Е.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2025, N 13)Но возможна такая ситуация, когда договором аренды предусмотрена стоимость определенного количества переданной в аренду площади (т.е. постоянная арендная плата), а платежи за коммунальное обслуживание (включая пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных в аренду помещений не являются дополнительной (переменной) частью арендной платы.
Тематический выпуск: Сложные операции и сделки: бухгалтерский учет, документооборот, применение ККТ
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 11)Вопрос: Просим пояснить, каков порядок бухгалтерского учета переменной части арендной платы (в каком периоде, какой датой и на основании какого документа)?
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2023, N 11)Вопрос: Просим пояснить, каков порядок бухгалтерского учета переменной части арендной платы (в каком периоде, какой датой и на основании какого документа)?
Статья: Оценка активов в форме права пользования
(Кришталева Т.И.)
("Аудитор", 2025, N 5)Если цена продажи и размер арендных платежей согласованы по справедливой стоимости согласно п. 2 МСФО (IFRS) 13 "Оценка справедливой стоимости", то в учете признается та часть прибыли или убытка от продажи, которая относится к правам, переданным покупателю-арендодателю. Об этом сказано в п. п. 98 - 103 МСФО (IFRS) 16 "Аренда".
(Кришталева Т.И.)
("Аудитор", 2025, N 5)Если цена продажи и размер арендных платежей согласованы по справедливой стоимости согласно п. 2 МСФО (IFRS) 13 "Оценка справедливой стоимости", то в учете признается та часть прибыли или убытка от продажи, которая относится к правам, переданным покупателю-арендодателю. Об этом сказано в п. п. 98 - 103 МСФО (IFRS) 16 "Аренда".
Статья: Аренда недвижимости и коммунальные расходы: НДС у арендодателя
(Зайцева С.Н.)
("НДС: проблемы и решения", 2023, N 5)Если "коммуналка" учтена в составе арендной платы (в виде переменной ее части), арендодатель выставляет арендатору (не позднее пяти календарных дней, считая со дня оказания услуги) счет-фактуру, в котором вне зависимости от даты расчетов за переменную величину арендной платы указывает единую стоимость услуги. Подтверждают данный подход официальные органы (п. 2 Письма Минфина России от 19.09.2006 N 03-06-01-04/175, п. 1 Письма ФНС России N ШС-22-3/86@).
(Зайцева С.Н.)
("НДС: проблемы и решения", 2023, N 5)Если "коммуналка" учтена в составе арендной платы (в виде переменной ее части), арендодатель выставляет арендатору (не позднее пяти календарных дней, считая со дня оказания услуги) счет-фактуру, в котором вне зависимости от даты расчетов за переменную величину арендной платы указывает единую стоимость услуги. Подтверждают данный подход официальные органы (п. 2 Письма Минфина России от 19.09.2006 N 03-06-01-04/175, п. 1 Письма ФНС России N ШС-22-3/86@).
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Может ли оплата коммунальных услуг быть арендной платой по договору аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, учитывая выводы, содержащиеся в экспертном заключении, руководствуясь положениями действующего законодательства, правильно определили спорные правоотношения, пришли к правильному выводу о том, что оспариваемая сделка была совершена при неравноценном встречном исполнении, поскольку, исходя из анализа условий оспариваемого договора в части установления размера арендной платы за пользование имуществом, пришли к выводу о том, что расходы Арендодателя по оплате коммунальных расходов Арендатора являются переменными, не составляют размер ежемесячной арендной платы и не влияют на сам размер ежемесячной арендной платы в ее постоянной составляющей. Встречное предоставление по договору аренды в общей сумме 60 000 руб., с учетом представленного заключения эксперта, является неравноценным..."
Может ли оплата коммунальных услуг быть арендной платой по договору аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, учитывая выводы, содержащиеся в экспертном заключении, руководствуясь положениями действующего законодательства, правильно определили спорные правоотношения, пришли к правильному выводу о том, что оспариваемая сделка была совершена при неравноценном встречном исполнении, поскольку, исходя из анализа условий оспариваемого договора в части установления размера арендной платы за пользование имуществом, пришли к выводу о том, что расходы Арендодателя по оплате коммунальных расходов Арендатора являются переменными, не составляют размер ежемесячной арендной платы и не влияют на сам размер ежемесячной арендной платы в ее постоянной составляющей. Встречное предоставление по договору аренды в общей сумме 60 000 руб., с учетом представленного заключения эксперта, является неравноценным..."
Готовое решение: Как облагаются НДС коммунальные услуги при аренде помещений
(КонсультантПлюс, 2025)1.1. НДС со стоимости коммунальных услуг, являющейся переменной частью арендной платы согласно договору
(КонсультантПлюс, 2025)1.1. НДС со стоимости коммунальных услуг, являющейся переменной частью арендной платы согласно договору
"Аренда и лизинг: Практическое руководство по применению ФСБУ 25/2018 с учетом норм МСФО и рекомендаций разработчиков"
(Смирнова С.А.)
("Издательство АйСи", 2024)- эта переменная часть арендного платежа не является составной частью оценки арендного обязательства при его первоначальном признании и должна рассматриваться как дополнительный расход арендатора.
(Смирнова С.А.)
("Издательство АйСи", 2024)- эта переменная часть арендного платежа не является составной частью оценки арендного обязательства при его первоначальном признании и должна рассматриваться как дополнительный расход арендатора.
Статья: НДС при получении арендодателем возмещения коммуналки от арендатора
(Елина Л.А.)
("Главная книга", 2024, N 16)Включение в базу по НДС арендодателем сумм
(Елина Л.А.)
("Главная книга", 2024, N 16)Включение в базу по НДС арендодателем сумм
Статья: Возмещение вреда за утрату пользования
(Степанов С.К.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 4)Наконец, особенностью обладает правило расчета размера вреда. Изначально в автомобильных делах Федеральный Верховный суд взял за основу цену аренды <94> сопоставимого автомобиля и вычел из нее определенный процент, чтобы не позволить потерпевшему обогатиться за счет выгоды от сдачи имущества в аренду и сэкономленных операционных затрат арендодателя, включенных в цену аренды, а также учесть сбереженные за счет неиспользования собственного автомобиля издержки <95>.
(Степанов С.К.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 4)Наконец, особенностью обладает правило расчета размера вреда. Изначально в автомобильных делах Федеральный Верховный суд взял за основу цену аренды <94> сопоставимого автомобиля и вычел из нее определенный процент, чтобы не позволить потерпевшему обогатиться за счет выгоды от сдачи имущества в аренду и сэкономленных операционных затрат арендодателя, включенных в цену аренды, а также учесть сбереженные за счет неиспользования собственного автомобиля издержки <95>.