Ипотека объекта культурного наследия
Подборка наиболее важных документов по запросу Ипотека объекта культурного наследия (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Признание договора ипотеки недействительным
(КонсультантПлюс, 2025)3. Ипотека объекта культурного наследия
(КонсультантПлюс, 2025)3. Ипотека объекта культурного наследия
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Споры о последствиях несогласования существенных условий о требованиях в отношении объектов культурного наследия
(Александрова М.А., Скудицкая М.В.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)В то же время в ходе изучения арбитражной практики был обнаружен спор, где суд, на наш взгляд, ошибочно встал на сторону недобросовестного истца. В уже упоминавшемся деле банка, желавшего обратить взыскание на предмет залога - право аренды объекта культурного наследия, суды отказали банку в удовлетворении указанного требования, сославшись на то, что, поскольку в договор залога действительно не были включены существенные условия, предусмотренные статьей 48 Закона об ОКН, договор залога ничтожен <13>. Данная позиция представляется неверной, так как из текста судебных актов следует, что залогодатель проявил очевидную недобросовестность. Зная о том, что в отношении предмета залога действуют специальные ограничения, залогодатель не уведомил залогодержателя об этом. В последующем залогодатель допустил неисполнение обеспеченного залогом обязательства, а когда банк обоснованно решил обратить взыскание на заложенное имущество, залогодатель заявил о ничтожности сделки. В такой ситуации очевидно, что единственной целью залогодателя являлся "сброс" обеспечения, а не защита публичного интереса по охране объекта культурного наследия. По нашему мнению, подобный интерес залогодателя не может быть поддержан судом <14>.
(Александрова М.А., Скудицкая М.В.)
("Арбитражные споры", 2024, N 1)В то же время в ходе изучения арбитражной практики был обнаружен спор, где суд, на наш взгляд, ошибочно встал на сторону недобросовестного истца. В уже упоминавшемся деле банка, желавшего обратить взыскание на предмет залога - право аренды объекта культурного наследия, суды отказали банку в удовлетворении указанного требования, сославшись на то, что, поскольку в договор залога действительно не были включены существенные условия, предусмотренные статьей 48 Закона об ОКН, договор залога ничтожен <13>. Данная позиция представляется неверной, так как из текста судебных актов следует, что залогодатель проявил очевидную недобросовестность. Зная о том, что в отношении предмета залога действуют специальные ограничения, залогодатель не уведомил залогодержателя об этом. В последующем залогодатель допустил неисполнение обеспеченного залогом обязательства, а когда банк обоснованно решил обратить взыскание на заложенное имущество, залогодатель заявил о ничтожности сделки. В такой ситуации очевидно, что единственной целью залогодателя являлся "сброс" обеспечения, а не защита публичного интереса по охране объекта культурного наследия. По нашему мнению, подобный интерес залогодателя не может быть поддержан судом <14>.
Статья: Имущество, находящееся на праве оперативного управления
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Кроме этого, в решении (распоряжении) необходимо отразить, если таковые имеются, обременения прав - залог, сервитут, ограничения прав на объекты культурного наследия и т.п.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Кроме этого, в решении (распоряжении) необходимо отразить, если таковые имеются, обременения прав - залог, сервитут, ограничения прав на объекты культурного наследия и т.п.
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В отношении предметов ипотеки, которые имеют значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, также допускается только судебное обращение взыскания (пп. 10 п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке). Всеобъемлющее легальное определение указанных предметов отсутствует (это оценочное понятие). Вместе с тем нужно руководствоваться такими правовыми актами, как Закон Российской Федерации от 15.04.1993 N 4804-1 "О вывозе и ввозе культурных ценностей" и Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", в которых указаны их отдельные виды.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В отношении предметов ипотеки, которые имеют значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, также допускается только судебное обращение взыскания (пп. 10 п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке). Всеобъемлющее легальное определение указанных предметов отсутствует (это оценочное понятие). Вместе с тем нужно руководствоваться такими правовыми актами, как Закон Российской Федерации от 15.04.1993 N 4804-1 "О вывозе и ввозе культурных ценностей" и Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", в которых указаны их отдельные виды.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за август 2021 г.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 10)Само по себе неуказание в договоре ипотеки на обременение потенциального покупателя обязанностью исполнять условия охранного обязательства не ставит объекты культурного наследия под угрозу и потому не может влечь ничтожность договора ипотеки.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 10)Само по себе неуказание в договоре ипотеки на обременение потенциального покупателя обязанностью исполнять условия охранного обязательства не ставит объекты культурного наследия под угрозу и потому не может влечь ничтожность договора ипотеки.
Ситуация: Как передать имущество в хозяйственное ведение унитарного предприятия
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Если имеются обременения прав (залог, сервитут, ограничение прав на объект культурного наследия и т.п.), в решении нужно отразить вид обременения и лиц, в пользу которых оно установлено. В противном случае возможно приостановление регистрации на том основании, что решение не содержит установленных федеральным законом или договором ограничений прав.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Если имеются обременения прав (залог, сервитут, ограничение прав на объект культурного наследия и т.п.), в решении нужно отразить вид обременения и лиц, в пользу которых оно установлено. В противном случае возможно приостановление регистрации на том основании, что решение не содержит установленных федеральным законом или договором ограничений прав.
Статья: Регистрация незаконных сделок с недвижимым имуществом (ст. 170 УК Российской Федерации): актуальное толкование и пути совершенствования
(Шишко И.В., Богданова И.С.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2025, N 4)Следует обратить внимание на то, что норма о регистрации аренды расположена в статье, посвященной особенностям государственной регистрации не только аренды недвижимого имущества, но и найма жилого помещения и безвозмездного пользования (ссуды) недвижимым имуществом. В отличие от аренды требование о государственной регистрации найма сформулировано более точно. В частности, в силу п. 2 ст. 674 ГК РФ "ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации", а к договорам безвозмездного пользования (ссуды) недвижимыми объектами культурного наследия применяются правила, предусмотренные ст. 609 ГК РФ о договоре аренды (п. 3 ст. 689 ГК РФ).
(Шишко И.В., Богданова И.С.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2025, N 4)Следует обратить внимание на то, что норма о регистрации аренды расположена в статье, посвященной особенностям государственной регистрации не только аренды недвижимого имущества, но и найма жилого помещения и безвозмездного пользования (ссуды) недвижимым имуществом. В отличие от аренды требование о государственной регистрации найма сформулировано более точно. В частности, в силу п. 2 ст. 674 ГК РФ "ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации", а к договорам безвозмездного пользования (ссуды) недвижимыми объектами культурного наследия применяются правила, предусмотренные ст. 609 ГК РФ о договоре аренды (п. 3 ст. 689 ГК РФ).
Готовое решение: Что вправе, а что должен делать собственник земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)В некоторых случаях строительство на участке и вовсе может быть запрещено. Например, если он находится в охранной зоне объекта культурного наследия (п. 2 ст. 34 Закона об объектах культурного наследия).
(КонсультантПлюс, 2025)В некоторых случаях строительство на участке и вовсе может быть запрещено. Например, если он находится в охранной зоне объекта культурного наследия (п. 2 ст. 34 Закона об объектах культурного наследия).
"Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)В часть 6 комментируемой статьи вошли с соответствующими изменениями положения п. 1 ст. 4 "Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Закона 1997 г. о регистрации, которыми (в ред. Федерального закона от 22 октября 2014 г. N 315-ФЗ <45>) предусматривалось следующее: государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 части первой ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов России, выявленных объектов культурного наследия - безвозмездное пользование (ссуда); ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)В часть 6 комментируемой статьи вошли с соответствующими изменениями положения п. 1 ст. 4 "Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Закона 1997 г. о регистрации, которыми (в ред. Федерального закона от 22 октября 2014 г. N 315-ФЗ <45>) предусматривалось следующее: государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 части первой ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов России, выявленных объектов культурного наследия - безвозмездное пользование (ссуда); ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Статья: Лента Мебиуса российского законодательства
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2021, N 11)При этом в правоприменительной практике наблюдается неоднозначное толкование соотношения понятий "правомочия правообладателя земельного участка" (всей триадой правомочий - владение, пользование и распоряжение (п. 1 ст. 209 ГК РФ) - обладает собственник земельного участка) и "права на использование земельного участка", а также терминов "ограничение права собственности" и "ограничение прав собственника" земельного участка. Если разложить этот "бином Ньютона" по отраслям, то картина будет следующая: правомочия владения, пользования, распоряжения - это сфера гражданского законодательства, они не могут быть ограничены в пользу публичных интересов, в результате сделки они либо все целиком (договор купли-продажи земельного участка), либо частично (передача земельного участка в аренду, ипотека и др.) могут перейти к стороне сделки. Сфера градостроительного законодательства, определяющего правовой режим земельного участка, - это исключительно ограничения в использовании земельного участка независимо от того, на каких правах он находится у правообладателя, т.е. от того, принадлежит ли ему на праве собственности или на праве аренды; если он попадает, например, в зону охраны объекта культурного наследия или зону минимальных расстояний трубопровода, то будут установлены ограничения в его использовании вплоть до полного запрета строительства, но это никак не скажется на правомочиях правообладателя - у собственника останется вся триада правомочий по владению, пользованию и распоряжению, у арендатора, соответственно, либо владение и пользование, либо только пользование. Однако в связи с ограничением возможности использовать земельный участок для целей, для которых он первоначально приобретался, стоимость его резко снижается. То есть собственник земельного участка не может его продать не потому, что ограничено правомочие распоряжения, а потому, что нет желающих купить этот участок. Именно о таком ограничении в использовании и говорят в совокупности ч. 1 ст. 34 и ч. 3 ст. 55 Конституции РФ. Согласно ч. 1 ст. 34 каждый имеет право на свободное использование своего имущества, но в силу ч. 3 ст. 55 права человека могут быть ограничены федеральным законом в публичных интересах. Что касается земельного законодательства, то к его сфере относятся как правомочия по владению, пользованию и распоряжению (их конкретная совокупность зависит от того, на каком праве публичный земельный участок предоставляется частному лицу), так и права на использование земельного участка, а также их ограничение и возмещение убытков, причиненных таким ограничением (ст. 57 ЗК РФ).
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2021, N 11)При этом в правоприменительной практике наблюдается неоднозначное толкование соотношения понятий "правомочия правообладателя земельного участка" (всей триадой правомочий - владение, пользование и распоряжение (п. 1 ст. 209 ГК РФ) - обладает собственник земельного участка) и "права на использование земельного участка", а также терминов "ограничение права собственности" и "ограничение прав собственника" земельного участка. Если разложить этот "бином Ньютона" по отраслям, то картина будет следующая: правомочия владения, пользования, распоряжения - это сфера гражданского законодательства, они не могут быть ограничены в пользу публичных интересов, в результате сделки они либо все целиком (договор купли-продажи земельного участка), либо частично (передача земельного участка в аренду, ипотека и др.) могут перейти к стороне сделки. Сфера градостроительного законодательства, определяющего правовой режим земельного участка, - это исключительно ограничения в использовании земельного участка независимо от того, на каких правах он находится у правообладателя, т.е. от того, принадлежит ли ему на праве собственности или на праве аренды; если он попадает, например, в зону охраны объекта культурного наследия или зону минимальных расстояний трубопровода, то будут установлены ограничения в его использовании вплоть до полного запрета строительства, но это никак не скажется на правомочиях правообладателя - у собственника останется вся триада правомочий по владению, пользованию и распоряжению, у арендатора, соответственно, либо владение и пользование, либо только пользование. Однако в связи с ограничением возможности использовать земельный участок для целей, для которых он первоначально приобретался, стоимость его резко снижается. То есть собственник земельного участка не может его продать не потому, что ограничено правомочие распоряжения, а потому, что нет желающих купить этот участок. Именно о таком ограничении в использовании и говорят в совокупности ч. 1 ст. 34 и ч. 3 ст. 55 Конституции РФ. Согласно ч. 1 ст. 34 каждый имеет право на свободное использование своего имущества, но в силу ч. 3 ст. 55 права человека могут быть ограничены федеральным законом в публичных интересах. Что касается земельного законодательства, то к его сфере относятся как правомочия по владению, пользованию и распоряжению (их конкретная совокупность зависит от того, на каком праве публичный земельный участок предоставляется частному лицу), так и права на использование земельного участка, а также их ограничение и возмещение убытков, причиненных таким ограничением (ст. 57 ЗК РФ).
Вопрос: Приостановление государственной регистрации ипотеки из-за неуказания в договоре об ипотеке обременения, информация о котором отсутствует в ЕГРН, но которое установлено отдельным актом ОГВ/ОМС.
("Официальный сайт Росреестра", 2023)При отсутствии в договоре об ипотеке сведений об ограничениях в использовании предмета ипотеки, являющегося объектом культурного наследия, и представлении залогодержателем (банком) информации о том, что предмет ипотеки таким объектом не является, государственный регистратор прав обязан направить соответствующий запрос в орган охраны объектов культурного наследия.
("Официальный сайт Росреестра", 2023)При отсутствии в договоре об ипотеке сведений об ограничениях в использовании предмета ипотеки, являющегося объектом культурного наследия, и представлении залогодержателем (банком) информации о том, что предмет ипотеки таким объектом не является, государственный регистратор прав обязан направить соответствующий запрос в орган охраны объектов культурного наследия.
Статья: Афера века раскрыта: обвинительное заключение о миллиардном мошенничестве со столичной недвижимостью ушло в суд
(Грищенко Р., Князев А., Редькин А., Шеляшкова А.)
("Жилищное право", 2022, N 3)Несомненно, в данном случае законодательное обременение объектов культурного наследия не учитывалось. Дело даже не в том, что конечный бенефициар всей этой схемы - зарубежный офшор. Законодательство прямо не запрещает зарубежным компаниям владеть подобными объектами (ст. 48 указанного Закона ограничений не содержит), но содержит более строгие правила взаимодействия с объектами культурного наследия, входящими в реестр культурных объектов федерального значения или же содержащими памятники археологии (объект археологического наследия). Однако абсолютный запрет на отчуждение из государственной собственности закон устанавливает в отношении объектов культурного наследия, отнесенных к особо ценным объектам культурного наследия народов Российской Федерации, памятников и ансамблей, включенных в Список всемирного наследия, историко-культурных заповедников, объектов культурного наследия, предоставленных в установленном порядке государственным музеям-заповедникам, объектов археологического наследия (ст. 50 ук. Зак.) (согласно открытым данным большинство предметов описываемого преступления как раз входят в реестр объектов культурного наследия федерального значения).
(Грищенко Р., Князев А., Редькин А., Шеляшкова А.)
("Жилищное право", 2022, N 3)Несомненно, в данном случае законодательное обременение объектов культурного наследия не учитывалось. Дело даже не в том, что конечный бенефициар всей этой схемы - зарубежный офшор. Законодательство прямо не запрещает зарубежным компаниям владеть подобными объектами (ст. 48 указанного Закона ограничений не содержит), но содержит более строгие правила взаимодействия с объектами культурного наследия, входящими в реестр культурных объектов федерального значения или же содержащими памятники археологии (объект археологического наследия). Однако абсолютный запрет на отчуждение из государственной собственности закон устанавливает в отношении объектов культурного наследия, отнесенных к особо ценным объектам культурного наследия народов Российской Федерации, памятников и ансамблей, включенных в Список всемирного наследия, историко-культурных заповедников, объектов культурного наследия, предоставленных в установленном порядке государственным музеям-заповедникам, объектов археологического наследия (ст. 50 ук. Зак.) (согласно открытым данным большинство предметов описываемого преступления как раз входят в реестр объектов культурного наследия федерального значения).
Ситуация: Как передать имущество в оперативное управление, если порядок передачи не урегулирован специальным актом
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Если имеются обременения прав (залог, сервитут, ограничения прав на объекты культурного наследия и т.п.), в решении нужно отразить вид обременения и лиц, в пользу которых оно установлено. В противном случае регистрацию могут приостановить (с последующим отказом в ней).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Если имеются обременения прав (залог, сервитут, ограничения прав на объекты культурного наследия и т.п.), в решении нужно отразить вид обременения и лиц, в пользу которых оно установлено. В противном случае регистрацию могут приостановить (с последующим отказом в ней).