ИП продает личную недвижимость
Подборка наиболее важных документов по запросу ИП продает личную недвижимость (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 346.17 "Порядок признания доходов и расходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган доначислил единый налог по УСН, поскольку в налоговую базу по УСН не был включен доход от реализации недвижимого имущества (автосалона). По мнению налогового органа, реализованный объект недвижимого имущества не предназначался для использования в личных, семейных и иных не связанных с предпринимательской деятельностью целях. Предприниматель оспорил доначисление, указав, что сделка по реализации недвижимого имущества носила разовый характер, договор аренды, акт приема-передачи, соглашение о расторжении были представлены бывшим арендатором данного помещения ошибочно, какие-либо денежные средства за пользование нежилым помещением предприниматель не получал, хранил в помещении личные вещи. Суд установил, что нежилое помещение по своим функциональным характеристикам изначально не предназначено для использования в личных, семейных, бытовых целях, а основной вид деятельности индивидуального предпринимателя согласно ОКВЭД - предоставление посреднических услуг при купле-продаже недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе. Суд признал правомерным доначисление единого налога по УСН, поскольку предприниматель не представил доказательств, подтверждающих использование или намерение использовать имущество в личных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган доначислил единый налог по УСН, поскольку в налоговую базу по УСН не был включен доход от реализации недвижимого имущества (автосалона). По мнению налогового органа, реализованный объект недвижимого имущества не предназначался для использования в личных, семейных и иных не связанных с предпринимательской деятельностью целях. Предприниматель оспорил доначисление, указав, что сделка по реализации недвижимого имущества носила разовый характер, договор аренды, акт приема-передачи, соглашение о расторжении были представлены бывшим арендатором данного помещения ошибочно, какие-либо денежные средства за пользование нежилым помещением предприниматель не получал, хранил в помещении личные вещи. Суд установил, что нежилое помещение по своим функциональным характеристикам изначально не предназначено для использования в личных, семейных, бытовых целях, а основной вид деятельности индивидуального предпринимателя согласно ОКВЭД - предоставление посреднических услуг при купле-продаже недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе. Суд признал правомерным доначисление единого налога по УСН, поскольку предприниматель не представил доказательств, подтверждающих использование или намерение использовать имущество в личных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью.
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 221 "Профессиональные налоговые вычеты" главы 23 "Налог на доходы физических лиц" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")Как указал суд, признавая позицию ИФНС неправомерной, установлено, что в проверяемом периоде налогоплательщик не был зарегистрирован как ИП. Однако его деятельность по продаже недвижимости фактически являлась предпринимательской, т.к. имели место систематический характер реализации объектов, непродолжительное владение; имущество не использовалось в личных целях.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")Как указал суд, признавая позицию ИФНС неправомерной, установлено, что в проверяемом периоде налогоплательщик не был зарегистрирован как ИП. Однако его деятельность по продаже недвижимости фактически являлась предпринимательской, т.к. имели место систематический характер реализации объектов, непродолжительное владение; имущество не использовалось в личных целях.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Доход от продажи и сдачи в аренду недвижимости: личный или предпринимательский?
(Емельянова В.)
("Юридический справочник руководителя", 2024, N 10)Резюмируем. Доходы от реализации жилого объекта физлица, зарегистрированного в качестве ИП для осуществления деятельности по операциям, не связанным с продажей объектов недвижимости, могут считаться личным доходом в случае, если реализованная квартира использовалась в личных и семейных целях, а также если подобные сделки у гражданина крайне редки. Риск того, что ИФНС будет заинтересована считать продажу личной квартиры доходом ИП от предпринимательской деятельности, будет выше, если есть основания для освобождения этого дохода от НДФЛ по правилам гл. 23 НК РФ. Когда оснований для такого освобождения нет, то налоговики могут быть более заинтересованы в том, чтобы настаивать на квалификации дохода от продажи жилого помещения, как личного дохода физлица, облагаемого по ставке 13%.
(Емельянова В.)
("Юридический справочник руководителя", 2024, N 10)Резюмируем. Доходы от реализации жилого объекта физлица, зарегистрированного в качестве ИП для осуществления деятельности по операциям, не связанным с продажей объектов недвижимости, могут считаться личным доходом в случае, если реализованная квартира использовалась в личных и семейных целях, а также если подобные сделки у гражданина крайне редки. Риск того, что ИФНС будет заинтересована считать продажу личной квартиры доходом ИП от предпринимательской деятельности, будет выше, если есть основания для освобождения этого дохода от НДФЛ по правилам гл. 23 НК РФ. Когда оснований для такого освобождения нет, то налоговики могут быть более заинтересованы в том, чтобы настаивать на квалификации дохода от продажи жилого помещения, как личного дохода физлица, облагаемого по ставке 13%.
Готовое решение: Как на УСН учесть продажу имущества и имущественных прав
(КонсультантПлюс, 2025)Если же ИП продает личное имущество, не задействованное в бизнесе, а также если ИП не указывал при регистрации такой вид деятельности, как продажа недвижимого имущества (земельных участков), то обложение будет уже в рамках НДФЛ (Письма Минфина России от 28.06.2023 N 03-04-05/60201, от 05.03.2022 N 03-04-05/16195, от 16.11.2021 N 03-11-11/92368, от 22.09.2021 N 03-11-11/76758). При этом ИП в общем случае вправе применять льготы (вычет, освобождение) по НДФЛ.
(КонсультантПлюс, 2025)Если же ИП продает личное имущество, не задействованное в бизнесе, а также если ИП не указывал при регистрации такой вид деятельности, как продажа недвижимого имущества (земельных участков), то обложение будет уже в рамках НДФЛ (Письма Минфина России от 28.06.2023 N 03-04-05/60201, от 05.03.2022 N 03-04-05/16195, от 16.11.2021 N 03-11-11/92368, от 22.09.2021 N 03-11-11/76758). При этом ИП в общем случае вправе применять льготы (вычет, освобождение) по НДФЛ.
Нормативные акты
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17
"О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей"11. На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.
"О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей"11. На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.
Федеральный закон от 15.12.2001 N 167-ФЗ
(ред. от 29.10.2024)
"Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2025)деятельность, связанная с использованием вычислительной техники и информационных технологий, за исключением организаций и индивидуальных предпринимателей, указанных в подпунктах 5 и 6 настоящего пункта;
(ред. от 29.10.2024)
"Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2025)деятельность, связанная с использованием вычислительной техники и информационных технологий, за исключением организаций и индивидуальных предпринимателей, указанных в подпунктах 5 и 6 настоящего пункта;
Статья: Перечень важных документов на стадии принятия
("Главная книга", 2024, N 10)Сейчас не зарегистрированным в качестве ИП физлицам, чью деятельность ИФНС признала предпринимательской, не положен профессиональный вычет по НДФЛ. Такое решение недавно вынес КС по жалобам двух граждан, один из которых продал в течение года 9 грузовиков, а другой сдавал недвижимость в аренду. Налоговики сочли, что имущество использовалось не в личных целях, а в предпринимательских, и доначислили налоги по правилам для ИП. Возник спор о предусмотренном для ИП вычете в размере расходов, связанных с извлечением дохода (соответственно, на покупку грузовиков и на содержание недвижимости) <1>. КС постановил: раз нет регистрации ИП, вычет не положен. Но признал, что в НК это четко не прописано, и обязал власти устранить неясность <2>.
("Главная книга", 2024, N 10)Сейчас не зарегистрированным в качестве ИП физлицам, чью деятельность ИФНС признала предпринимательской, не положен профессиональный вычет по НДФЛ. Такое решение недавно вынес КС по жалобам двух граждан, один из которых продал в течение года 9 грузовиков, а другой сдавал недвижимость в аренду. Налоговики сочли, что имущество использовалось не в личных целях, а в предпринимательских, и доначислили налоги по правилам для ИП. Возник спор о предусмотренном для ИП вычете в размере расходов, связанных с извлечением дохода (соответственно, на покупку грузовиков и на содержание недвижимости) <1>. КС постановил: раз нет регистрации ИП, вычет не положен. Но признал, что в НК это четко не прописано, и обязал власти устранить неясность <2>.
Вопрос: Об НДС при передаче ИП-физлицом в состав личного фонда недвижимого имущества, не используемого им для предпринимательской деятельности.
(Письмо Минфина России от 28.07.2025 N 03-07-14/72776)В связи с этим если физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, в состав личного фонда передает недвижимое имущество, не используемое им для предпринимательской деятельности, то передача таким физическим лицом указанного имущества личному фонду не облагается НДС, поскольку данная передача осуществляется физическим лицом в рамках непредпринимательской деятельности.
(Письмо Минфина России от 28.07.2025 N 03-07-14/72776)В связи с этим если физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, в состав личного фонда передает недвижимое имущество, не используемое им для предпринимательской деятельности, то передача таким физическим лицом указанного имущества личному фонду не облагается НДС, поскольку данная передача осуществляется физическим лицом в рамках непредпринимательской деятельности.
Вопрос: Об НДС при передаче коммерческой недвижимости в личный фонд физлицом, учредившим его, в том числе сдаваемой им в аренду в качестве ИП с применением УСН.
(Письмо Минфина России от 27.03.2024 N 03-07-14/27530)Таким образом, передача физическим лицом, учредившим личный фонд, в собственность этого личного фонда недвижимого имущества, ранее использовавшегося в предпринимательской деятельности, осуществляемой этим физическим лицом в качестве индивидуального предпринимателя и в отношении которой им применялась упрощенная система налогообложения, не признается реализацией данного недвижимого имущества в соответствии с подпунктом 3 пункта 3 статьи 39 Кодекса и, соответственно, не облагается налогом на добавленную стоимость на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 146 Кодекса, при условии, что последующее использование указанного недвижимого имущества не связано с предпринимательской деятельностью, в том числе не направлено на систематическое получение прибыли от пользования упомянутым имуществом.
(Письмо Минфина России от 27.03.2024 N 03-07-14/27530)Таким образом, передача физическим лицом, учредившим личный фонд, в собственность этого личного фонда недвижимого имущества, ранее использовавшегося в предпринимательской деятельности, осуществляемой этим физическим лицом в качестве индивидуального предпринимателя и в отношении которой им применялась упрощенная система налогообложения, не признается реализацией данного недвижимого имущества в соответствии с подпунктом 3 пункта 3 статьи 39 Кодекса и, соответственно, не облагается налогом на добавленную стоимость на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 146 Кодекса, при условии, что последующее использование указанного недвижимого имущества не связано с предпринимательской деятельностью, в том числе не направлено на систематическое получение прибыли от пользования упомянутым имуществом.
Вопрос: Нужно ли физлицу регистрироваться в качестве ИП при регулярной сдаче в аренду нежилого помещения?
(Консультация эксперта, ФНС России, 2025)В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве").
(Консультация эксперта, ФНС России, 2025)В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве").
Вопрос: Об НДС при передаче коммерческой недвижимости в личный фонд физлицом, учредившим его, в том числе используемой им в предпринимательской деятельности в качестве ИП с применением УСН.
(Письмо Минфина России от 10.01.2025 N 03-07-14/562)Таким образом, передача физическим лицом, учредившим личный фонд, в собственность этого личного фонда недвижимого имущества, ранее использовавшегося в предпринимательской деятельности, осуществляемой этим физическим лицом в качестве индивидуального предпринимателя и в отношении которой им применялась упрощенная система налогообложения, не признается реализацией данного недвижимого имущества в соответствии с подпунктом 3 пункта 3 статьи 39 Кодекса и, соответственно, не облагается налогом на добавленную стоимость на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 146 Кодекса, при условии, что последующее использование указанного недвижимого имущества не связано с предпринимательской деятельностью, в том числе не направлено на систематическое получение прибыли от пользования упомянутым имуществом.
(Письмо Минфина России от 10.01.2025 N 03-07-14/562)Таким образом, передача физическим лицом, учредившим личный фонд, в собственность этого личного фонда недвижимого имущества, ранее использовавшегося в предпринимательской деятельности, осуществляемой этим физическим лицом в качестве индивидуального предпринимателя и в отношении которой им применялась упрощенная система налогообложения, не признается реализацией данного недвижимого имущества в соответствии с подпунктом 3 пункта 3 статьи 39 Кодекса и, соответственно, не облагается налогом на добавленную стоимость на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 146 Кодекса, при условии, что последующее использование указанного недвижимого имущества не связано с предпринимательской деятельностью, в том числе не направлено на систематическое получение прибыли от пользования упомянутым имуществом.
Вопрос: Об НДС при передаче коммерческого объекта недвижимости физлицом в личный фонд, который в дальнейшем будет сдавать его в аренду.
(Письмо Минфина России от 05.09.2025 N 03-07-14/86956)Соответственно, физические лица не признаются налогоплательщиками НДС при реализации (передаче) ими товаров (работ, услуг), имущественных прав в рамках непредпринимательской деятельности. В случае если товары (работы, услуги), имущественные права реализуются (передаются) физическими лицами в рамках предпринимательской деятельности, осуществляемой ими в качестве индивидуальных предпринимателей, то в указанном случае физические лица признаются налогоплательщиками НДС.
(Письмо Минфина России от 05.09.2025 N 03-07-14/86956)Соответственно, физические лица не признаются налогоплательщиками НДС при реализации (передаче) ими товаров (работ, услуг), имущественных прав в рамках непредпринимательской деятельности. В случае если товары (работы, услуги), имущественные права реализуются (передаются) физическими лицами в рамках предпринимательской деятельности, осуществляемой ими в качестве индивидуальных предпринимателей, то в указанном случае физические лица признаются налогоплательщиками НДС.
Статья: Обзор разъяснений контролирующих органов по налогообложению
(Керимов В.Э., Кузьмин Г.В.)
("Бухгалтерский учет", 2024, N 7)Передача физическим лицом, учредившим личный фонд, в собственность этого фонда недвижимого имущества, ранее использовавшегося в предпринимательской деятельности, осуществляемой этим физическим лицом в качестве индивидуального предпринимателя и в отношении которой им применялась упрощенная система налогообложения, согласно подп. 3 п. 3 ст. 39 не признается реализацией данного недвижимого имущества и, соответственно, не облагается НДС на основании подп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ, при условии, что последующее использование указанного недвижимого имущества не связано с предпринимательской деятельностью, в том числе не направлено на систематическое получение прибыли от пользования упомянутым имуществом.
(Керимов В.Э., Кузьмин Г.В.)
("Бухгалтерский учет", 2024, N 7)Передача физическим лицом, учредившим личный фонд, в собственность этого фонда недвижимого имущества, ранее использовавшегося в предпринимательской деятельности, осуществляемой этим физическим лицом в качестве индивидуального предпринимателя и в отношении которой им применялась упрощенная система налогообложения, согласно подп. 3 п. 3 ст. 39 не признается реализацией данного недвижимого имущества и, соответственно, не облагается НДС на основании подп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ, при условии, что последующее использование указанного недвижимого имущества не связано с предпринимательской деятельностью, в том числе не направлено на систематическое получение прибыли от пользования упомянутым имуществом.
Статья: Декларационные вопросы у ИП на упрощенке
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2023, N 7)То есть не в последнюю очередь ИФНС и суд будут смотреть на характеристики и назначение спорного имущества. Если по своему характеру имущество не предназначено для удовлетворения личных нужд, то доход от его продажи, скорее всего, признают предпринимательским, даже если налоговая не докажет, что это имущество использовалось в бизнесе. Подобной логики суды обычно придерживаются и в спорах, касающихся коммерческой недвижимости, в том числе приобретенной до регистрации ИП <4>.
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2023, N 7)То есть не в последнюю очередь ИФНС и суд будут смотреть на характеристики и назначение спорного имущества. Если по своему характеру имущество не предназначено для удовлетворения личных нужд, то доход от его продажи, скорее всего, признают предпринимательским, даже если налоговая не докажет, что это имущество использовалось в бизнесе. Подобной логики суды обычно придерживаются и в спорах, касающихся коммерческой недвижимости, в том числе приобретенной до регистрации ИП <4>.
Статья: Какие вопросы задают компании и ИП при смене УСН-объекта
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2023, N 24)По мнению Минфина, если при регистрации ИП не указывал виды деятельности, связанные с продажей недвижимости, и не использовал недвижимость в бизнесе, то с доходов от ее продажи нужно уплатить НДФЛ <21>. Но, поскольку помещение коммерческое, не предназначено для личного использования, велика вероятность, что налоговики все равно будут рассматривать его куплю-продажу как предпринимательские сделки. И не исключено, что с этим согласится и суд <22>. То есть ИФНС может доначислить с дохода налог при УСН.
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2023, N 24)По мнению Минфина, если при регистрации ИП не указывал виды деятельности, связанные с продажей недвижимости, и не использовал недвижимость в бизнесе, то с доходов от ее продажи нужно уплатить НДФЛ <21>. Но, поскольку помещение коммерческое, не предназначено для личного использования, велика вероятность, что налоговики все равно будут рассматривать его куплю-продажу как предпринимательские сделки. И не исключено, что с этим согласится и суд <22>. То есть ИФНС может доначислить с дохода налог при УСН.
Готовое решение: Уплата НДФЛ с доходов ИП на УСН
(КонсультантПлюс, 2025)В общем случае доход от продажи имущества не связан с предпринимательской деятельностью, если оно использовалось для личных, семейных, домашних, бытовых нужд. Например, если ИП продал свою квартиру, в которой проживал. Такой доход нельзя считать доходом от предпринимательской деятельности ИП на УСН. Он облагается НДФЛ в обычном порядке (Письмо Минфина России от 27.12.2023 N 03-04-05/126964).
(КонсультантПлюс, 2025)В общем случае доход от продажи имущества не связан с предпринимательской деятельностью, если оно использовалось для личных, семейных, домашних, бытовых нужд. Например, если ИП продал свою квартиру, в которой проживал. Такой доход нельзя считать доходом от предпринимательской деятельности ИП на УСН. Он облагается НДФЛ в обычном порядке (Письмо Минфина России от 27.12.2023 N 03-04-05/126964).