Инвестор и застройщик в одном лице
Подборка наиболее важных документов по запросу Инвестор и застройщик в одном лице (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 22.12.2022 по делу N 88-28181/2022 (УИД 77RS0018-02-2021-008802-41)
Категория спора: Участие в долевом строительстве.
Требования участника долевого строительства: 1) О взыскании штрафа; 2) О взыскании уплаченных по договору денежных средств.
Обстоятельства: По истечении срока заключения основного договора у ответчика, не принявшего мер к заключению основного договора и отказавшегося исполнить соответствующую претензию истца, отпали правовые основания для удержания денежных средств, полученных от истца во исполнение предварительного договора. Однако истцом не представлены доказательства того, что он предполагал использовать нежилые помещения исключительно в личных бытовых целях, не связанных с осуществлением им деятельности в качестве ИП.
Решение: 1) Отказано; 2) Удовлетворено.По мнению ответчика, суды не создали условий для установления действительных правоотношений сложившихся в связи с заключением Предварительного договора, подписанного от имени обеих сторон (застройщика и инвестора) одним и тем же лицом ФИО1, который на момент заключения этого договора ДД.ММ.ГГГГ занимал должность генерального директора ООО "Бруно менеджмент". В жалобе указано, что в отсутствие оригинала Предварительного договора представленная истцом копия этого документа не является достаточным доказательством его условий, в том числе согласования в нем срока заключения основного договора до ДД.ММ.ГГГГ.
Категория спора: Участие в долевом строительстве.
Требования участника долевого строительства: 1) О взыскании штрафа; 2) О взыскании уплаченных по договору денежных средств.
Обстоятельства: По истечении срока заключения основного договора у ответчика, не принявшего мер к заключению основного договора и отказавшегося исполнить соответствующую претензию истца, отпали правовые основания для удержания денежных средств, полученных от истца во исполнение предварительного договора. Однако истцом не представлены доказательства того, что он предполагал использовать нежилые помещения исключительно в личных бытовых целях, не связанных с осуществлением им деятельности в качестве ИП.
Решение: 1) Отказано; 2) Удовлетворено.По мнению ответчика, суды не создали условий для установления действительных правоотношений сложившихся в связи с заключением Предварительного договора, подписанного от имени обеих сторон (застройщика и инвестора) одним и тем же лицом ФИО1, который на момент заключения этого договора ДД.ММ.ГГГГ занимал должность генерального директора ООО "Бруно менеджмент". В жалобе указано, что в отсутствие оригинала Предварительного договора представленная истцом копия этого документа не является достаточным доказательством его условий, в том числе согласования в нем срока заключения основного договора до ДД.ММ.ГГГГ.
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20.11.2023 N Ф09-10187/15 по делу N А76-111/2015
Обстоятельства: Определением внесены изменения в реестр требований кредиторов должника-банкрота (застройщика), требование гражданина-инвестора исключено из реестра требований участников строительства о передаче жилых помещений и включено в денежный реестр требований кредиторов как обеспеченное залогом, так как граждане-инвесторы преследуют цель извлечения прибыли, к числу участников строительства не относятся и не могут получить удовлетворение в одной очереди с гражданами, которые удовлетворяют жилищные потребности, требование гражданина-инвестора, включенное в реестр требований о передаче жилых помещений, должно быть трансформировано в денежное и учтено в реестре требований кредиторов.
Решение: Определение оставлено без изменения.Таким образом, в условиях банкротства застройщика юридическое лицо, индивидуальный предприниматель, а также гражданин-инвестор, вступившие в правоотношения с застройщиком и преследующие цель извлечения прибыли от такой деятельности, не могут получить удовлетворения в одной очереди с гражданами, которые удовлетворяют жилищные потребности (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.08.2022 N 305-ЭС22-7163 по делу N А41-34210/2020).
Обстоятельства: Определением внесены изменения в реестр требований кредиторов должника-банкрота (застройщика), требование гражданина-инвестора исключено из реестра требований участников строительства о передаче жилых помещений и включено в денежный реестр требований кредиторов как обеспеченное залогом, так как граждане-инвесторы преследуют цель извлечения прибыли, к числу участников строительства не относятся и не могут получить удовлетворение в одной очереди с гражданами, которые удовлетворяют жилищные потребности, требование гражданина-инвестора, включенное в реестр требований о передаче жилых помещений, должно быть трансформировано в денежное и учтено в реестре требований кредиторов.
Решение: Определение оставлено без изменения.Таким образом, в условиях банкротства застройщика юридическое лицо, индивидуальный предприниматель, а также гражданин-инвестор, вступившие в правоотношения с застройщиком и преследующие цель извлечения прибыли от такой деятельности, не могут получить удовлетворения в одной очереди с гражданами, которые удовлетворяют жилищные потребности (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.08.2022 N 305-ЭС22-7163 по делу N А41-34210/2020).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Особенности правового положения застройщиков
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Иногда в сфере строительства в одном участнике совмещаются функции и застройщика, и инвестора. Тогда такой субъект строительства будет именоваться инвестором-застройщиком. Хотя определения такого понятия в законодательстве нет.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Иногда в сфере строительства в одном участнике совмещаются функции и застройщика, и инвестора. Тогда такой субъект строительства будет именоваться инвестором-застройщиком. Хотя определения такого понятия в законодательстве нет.
"Собственность в гражданском праве"
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Главным препятствием для виндикации оказывается то, что истец никак не сможет обосновать свое право собственности, поскольку договор о приобретении недвижимой вещи, заключенный им с лицом, строящим объект или участвующим в строительстве объекта, сам по себе не может дать права собственности при указанных выше обстоятельствах: отсутствие владения вещью у покупателя, которое, в свою очередь, стало следствием отсутствия права собственности на объект застройки и отсутствия владения вещью продавцом (инвестором, застройщиком).
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Главным препятствием для виндикации оказывается то, что истец никак не сможет обосновать свое право собственности, поскольку договор о приобретении недвижимой вещи, заключенный им с лицом, строящим объект или участвующим в строительстве объекта, сам по себе не может дать права собственности при указанных выше обстоятельствах: отсутствие владения вещью у покупателя, которое, в свою очередь, стало следствием отсутствия права собственности на объект застройки и отсутствия владения вещью продавцом (инвестором, застройщиком).
"Ограничение корпоративных прав как средство обеспечения интересов участников хозяйственных обществ: монография"
(Гентовт О.И.)
("Статут", 2022)К числу дополнительных прав иногда относят преимущественное право приобретения доли или части доли непропорционально размеру принадлежащих участникам долей в уставном капитале <1>. Однако данное право закреплено в ст. 21 Закона об ООО. В соответствии с п. 4 данной статьи участники общества пользуются преимущественным правом покупки доли или части доли пропорционально размерам своих долей, если уставом общества не предусмотрен иной порядок осуществления данного права. Виды преимущественных прав и в значительной степени их содержание установлены законом, в то время как виды и содержание дополнительных прав регламентируются уставом. Преимущественное право нельзя отнести к числу дополнительных прав, поскольку оно, во-первых, предусмотрено законом (устав лишь устанавливает порядок осуществления права, но не создает его, за исключением непубличных акционерных обществ), а во-вторых, не отвечает критерию персонализации, поскольку его субъектом является любой участник общества. Попытки отнесения преимущественного права на покупку доли к числу дополнительных прав встречаются и в судебной практике. Нередки дела об оспаривании решений общих собраний, когда квалифицированным большинством голосов в устав вносится условие о запрете отчуждения долей третьим лицам. Участники, полагая, что преимущественное право покупки доли является дополнительным и, по смыслу п. 2 ст. 8 Закона об ООО, требует единогласного принятия, обращаются в суд с требованием о признании таких решений недействительными. Как правило, суды отказывают в удовлетворении подобных исков со ссылкой на то, что данное право закреплено в ст. 21 Закона об ООО и не является дополнительным <2>. В иных случаях участниками общества в качестве дополнительного права ошибочно трактуется право участника на выход из общества <3>, а также право давать согласие на отчуждение доли одним участником другому <4>. Нельзя согласиться и с утверждением о том, что дополнительные права "могут быть предоставлены определенному участнику вместе с возложением на него дополнительных обязанностей" <5>. Закон не обуславливает предоставление дополнительного права одновременным возложением на лицо дополнительной обязанности. Поскольку дополнительные права являются по своей природе корпоративными и устанавливаются в отношении корпорации, постольку им корреспондируют соответствующие обязанности корпорации. Суды также иногда демонстрируют непонимание сущности дополнительных прав. Интерес представляет одно из дел, рассмотренное в порядке надзора Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ <6>. Фабула дела такова. Между обществами с ограниченной ответственностью "N" и "E", выступавшими в качестве застройщика и инвестора соответственно, был заключен договор о совместной деятельности по строительству административно-жилого здания. Спустя три года общим собранием участников общества "N" принимается решение о том, что его участник "Т" в случае выхода из общества имеет право на получение всех имущественных прав застройщика по договору о совместной деятельности. На этом же собрании принимается решение о внесении изменений в устав в связи с выходом участника "Т" из общества. В тот же день гражданин "Т" подает заявление о выходе из общества "N" и между данными лицами заключается договор о расчетах, по условиям которого "Т" выходит из общества, а "N" обязуется передать ему все имущественные права на помещение по договору о совместной деятельности. Сторонами подписывается акт о передаче имущественных прав на квартиры, административные помещения и парковочные места, находящиеся в данном помещении. Затем общество "N" обращается в суд, полагая, что договор о расчетах является ничтожной сделкой. Принимая решение об удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данный договор заключен с нарушением положений ст. 26 Закона об ООО, регламентирующей порядок выхода участника из общества, поскольку условие о передаче имущественных прав на указанные выше объекты недвижимости не соответствуют порядку расчетов с участником, подавшим заявление о выходе из общества (в том числе в части определения действительной стоимости доли участника "Т") <7>. Доводы "Т" о том, что по данному договору о расчетах ему были переданы дополнительные права по смыслу ст. 8 Закона об ООО, были справедливо отклонены судом первой инстанции. Апелляционный суд данную позицию поддержал. Однако суд кассационной инстанции, отменяя данные решения, пришел к выводу о том, что имущественные права застройщика "N" по договору о совместной деятельности, переданные "Т" на основании решения общего собрания и подписанного договора о расчетах, представляют собой дополнительные права, предусмотренные п. 2 ст. 8 Закона об ООО. А поскольку данные права были переданы "Т" до подачи им заявления о выходе <8>, положения ст. 26 Закона об ООО не подлежат применению. Таким образом, кассационный суд допустил ситуацию, при которой общество "N" предоставило своему участнику "Т" дополнительные права, повлекшие возникновение правоотношения между "Т" и третьим лицом, в данном случае обществом "Е", которое являлось стороной договора о совместной деятельности. Более того, суд фактически признал существование дополнительного права в отношении лица, не являющегося участником общества, что противоречит нормам закона. Ясность внес Высший Арбитражный Суд РФ. Отменяя постановление суда кассационной инстанции, суд подчеркнул, что дополнительные права могут быть предоставлены только лицу, имеющему статус участника общества, и только в отношении самого общества. Дополнительные права, во-первых, не могут порождать правоотношение между участником общества и третьим лицом, и, во-вторых, они прекращают свое существование в момент утраты лицом статуса участника. С прекращением права членства в обществе связан также вопрос о том, подлежит ли прекращению дополнительное право, принадлежащее совместно нескольким участникам, в случае отчуждения доли одним из них. По одному из дел трем участникам общества с ограниченной ответственностью принадлежало дополнительное право по распоряжению объектом недвижимости, которое заключалось в том, что отчуждение данного объекта могло быть произведено только с согласия этих трех участников. Впоследствии двое участников продали свои доли третьему участнику, который произвел отчуждение данного объекта. При рассмотрении дела Арбитражный суд пришел к выводу о том, что на третьего участника - приобретателя долей - положение устава о предоставлении дополнительного права не распространяется. Однако суд апелляционной инстанции указал на то, что положение п. 2 ст. 8 Закона об ООО, в соответствии с которым дополнительное право в случае отчуждения доли к приобретателю не переходит, распространяется на случаи, когда дополнительными правами наделен лишь один участник общества. Поскольку в уставе данного общества указано, что дополнительными правами обладают три участника и отсутствует оговорка о том, что при выходе одного или нескольких участников из общества дополнительные права, предоставленные другому участнику (участникам), прекращают свое действие, суд признал за оставшимся участником наличие данного дополнительного права <9>. Принципиальным отличием непропорциональности объема прав участников непубличных обществ, по смыслу абз. 2 п. 1 ст. 66 ГК РФ, от дополнительных прав участников общества с ограниченной ответственностью является личный характер последних. Предусмотренный абз. 2 п. 2 ст. 8 Закона об ООО запрет на переход дополнительных прав в случае отчуждения доли или части доли к ее приобретателю свидетельствует о неразрывной связи с личностью участника. Таким образом, непропорциональность объема прав, предусмотренная абз. 2 п. 1 ст. 66 ГК РФ, не может являться разновидностью дополнительных прав участников общества с ограниченной ответственностью несмотря на то, что следствием предоставления участнику дополнительных прав также является непропорциональность их объема по отношению к другим участникам. Буквальное толкование абз. 2 п. 1 ст. 66 ГК РФ свидетельствует о том, что уставом или корпоративным договором может быть установлен иной, непропорциональный размеру доли объем уже существующих корпоративных прав. Особенностью дополнительных прав, помимо личного характера, является также то, что они создаются уставом.
(Гентовт О.И.)
("Статут", 2022)К числу дополнительных прав иногда относят преимущественное право приобретения доли или части доли непропорционально размеру принадлежащих участникам долей в уставном капитале <1>. Однако данное право закреплено в ст. 21 Закона об ООО. В соответствии с п. 4 данной статьи участники общества пользуются преимущественным правом покупки доли или части доли пропорционально размерам своих долей, если уставом общества не предусмотрен иной порядок осуществления данного права. Виды преимущественных прав и в значительной степени их содержание установлены законом, в то время как виды и содержание дополнительных прав регламентируются уставом. Преимущественное право нельзя отнести к числу дополнительных прав, поскольку оно, во-первых, предусмотрено законом (устав лишь устанавливает порядок осуществления права, но не создает его, за исключением непубличных акционерных обществ), а во-вторых, не отвечает критерию персонализации, поскольку его субъектом является любой участник общества. Попытки отнесения преимущественного права на покупку доли к числу дополнительных прав встречаются и в судебной практике. Нередки дела об оспаривании решений общих собраний, когда квалифицированным большинством голосов в устав вносится условие о запрете отчуждения долей третьим лицам. Участники, полагая, что преимущественное право покупки доли является дополнительным и, по смыслу п. 2 ст. 8 Закона об ООО, требует единогласного принятия, обращаются в суд с требованием о признании таких решений недействительными. Как правило, суды отказывают в удовлетворении подобных исков со ссылкой на то, что данное право закреплено в ст. 21 Закона об ООО и не является дополнительным <2>. В иных случаях участниками общества в качестве дополнительного права ошибочно трактуется право участника на выход из общества <3>, а также право давать согласие на отчуждение доли одним участником другому <4>. Нельзя согласиться и с утверждением о том, что дополнительные права "могут быть предоставлены определенному участнику вместе с возложением на него дополнительных обязанностей" <5>. Закон не обуславливает предоставление дополнительного права одновременным возложением на лицо дополнительной обязанности. Поскольку дополнительные права являются по своей природе корпоративными и устанавливаются в отношении корпорации, постольку им корреспондируют соответствующие обязанности корпорации. Суды также иногда демонстрируют непонимание сущности дополнительных прав. Интерес представляет одно из дел, рассмотренное в порядке надзора Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ <6>. Фабула дела такова. Между обществами с ограниченной ответственностью "N" и "E", выступавшими в качестве застройщика и инвестора соответственно, был заключен договор о совместной деятельности по строительству административно-жилого здания. Спустя три года общим собранием участников общества "N" принимается решение о том, что его участник "Т" в случае выхода из общества имеет право на получение всех имущественных прав застройщика по договору о совместной деятельности. На этом же собрании принимается решение о внесении изменений в устав в связи с выходом участника "Т" из общества. В тот же день гражданин "Т" подает заявление о выходе из общества "N" и между данными лицами заключается договор о расчетах, по условиям которого "Т" выходит из общества, а "N" обязуется передать ему все имущественные права на помещение по договору о совместной деятельности. Сторонами подписывается акт о передаче имущественных прав на квартиры, административные помещения и парковочные места, находящиеся в данном помещении. Затем общество "N" обращается в суд, полагая, что договор о расчетах является ничтожной сделкой. Принимая решение об удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данный договор заключен с нарушением положений ст. 26 Закона об ООО, регламентирующей порядок выхода участника из общества, поскольку условие о передаче имущественных прав на указанные выше объекты недвижимости не соответствуют порядку расчетов с участником, подавшим заявление о выходе из общества (в том числе в части определения действительной стоимости доли участника "Т") <7>. Доводы "Т" о том, что по данному договору о расчетах ему были переданы дополнительные права по смыслу ст. 8 Закона об ООО, были справедливо отклонены судом первой инстанции. Апелляционный суд данную позицию поддержал. Однако суд кассационной инстанции, отменяя данные решения, пришел к выводу о том, что имущественные права застройщика "N" по договору о совместной деятельности, переданные "Т" на основании решения общего собрания и подписанного договора о расчетах, представляют собой дополнительные права, предусмотренные п. 2 ст. 8 Закона об ООО. А поскольку данные права были переданы "Т" до подачи им заявления о выходе <8>, положения ст. 26 Закона об ООО не подлежат применению. Таким образом, кассационный суд допустил ситуацию, при которой общество "N" предоставило своему участнику "Т" дополнительные права, повлекшие возникновение правоотношения между "Т" и третьим лицом, в данном случае обществом "Е", которое являлось стороной договора о совместной деятельности. Более того, суд фактически признал существование дополнительного права в отношении лица, не являющегося участником общества, что противоречит нормам закона. Ясность внес Высший Арбитражный Суд РФ. Отменяя постановление суда кассационной инстанции, суд подчеркнул, что дополнительные права могут быть предоставлены только лицу, имеющему статус участника общества, и только в отношении самого общества. Дополнительные права, во-первых, не могут порождать правоотношение между участником общества и третьим лицом, и, во-вторых, они прекращают свое существование в момент утраты лицом статуса участника. С прекращением права членства в обществе связан также вопрос о том, подлежит ли прекращению дополнительное право, принадлежащее совместно нескольким участникам, в случае отчуждения доли одним из них. По одному из дел трем участникам общества с ограниченной ответственностью принадлежало дополнительное право по распоряжению объектом недвижимости, которое заключалось в том, что отчуждение данного объекта могло быть произведено только с согласия этих трех участников. Впоследствии двое участников продали свои доли третьему участнику, который произвел отчуждение данного объекта. При рассмотрении дела Арбитражный суд пришел к выводу о том, что на третьего участника - приобретателя долей - положение устава о предоставлении дополнительного права не распространяется. Однако суд апелляционной инстанции указал на то, что положение п. 2 ст. 8 Закона об ООО, в соответствии с которым дополнительное право в случае отчуждения доли к приобретателю не переходит, распространяется на случаи, когда дополнительными правами наделен лишь один участник общества. Поскольку в уставе данного общества указано, что дополнительными правами обладают три участника и отсутствует оговорка о том, что при выходе одного или нескольких участников из общества дополнительные права, предоставленные другому участнику (участникам), прекращают свое действие, суд признал за оставшимся участником наличие данного дополнительного права <9>. Принципиальным отличием непропорциональности объема прав участников непубличных обществ, по смыслу абз. 2 п. 1 ст. 66 ГК РФ, от дополнительных прав участников общества с ограниченной ответственностью является личный характер последних. Предусмотренный абз. 2 п. 2 ст. 8 Закона об ООО запрет на переход дополнительных прав в случае отчуждения доли или части доли к ее приобретателю свидетельствует о неразрывной связи с личностью участника. Таким образом, непропорциональность объема прав, предусмотренная абз. 2 п. 1 ст. 66 ГК РФ, не может являться разновидностью дополнительных прав участников общества с ограниченной ответственностью несмотря на то, что следствием предоставления участнику дополнительных прав также является непропорциональность их объема по отношению к другим участникам. Буквальное толкование абз. 2 п. 1 ст. 66 ГК РФ свидетельствует о том, что уставом или корпоративным договором может быть установлен иной, непропорциональный размеру доли объем уже существующих корпоративных прав. Особенностью дополнительных прав, помимо личного характера, является также то, что они создаются уставом.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за февраль 2022 г.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 4)Если между застройщиком и инвестором в один день заключены предварительный договор инвестирования в строительство и договор займа, заимодавцем по которому выступает инвестор, и при этом (1) сумма займа совпадает с установленной в предварительном договоре стоимостью будущей вещи, (2) срок возврата суммы займа совпадает со сроком заключения основного договора, (3) инвестор передал застройщику по договору займа денежные средства в размере стоимости будущей вещи сразу и в полном объеме до заключения основного договора, (4) стороны согласовали в предварительном договоре замену иных обязательств по другим договорам выполнением обязательства по основному договору долевого участия, то суду необходимо оценить эти обстоятельства на предмет квалификации указанных сделок в качестве договора участия в долевом строительстве.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 4)Если между застройщиком и инвестором в один день заключены предварительный договор инвестирования в строительство и договор займа, заимодавцем по которому выступает инвестор, и при этом (1) сумма займа совпадает с установленной в предварительном договоре стоимостью будущей вещи, (2) срок возврата суммы займа совпадает со сроком заключения основного договора, (3) инвестор передал застройщику по договору займа денежные средства в размере стоимости будущей вещи сразу и в полном объеме до заключения основного договора, (4) стороны согласовали в предварительном договоре замену иных обязательств по другим договорам выполнением обязательства по основному договору долевого участия, то суду необходимо оценить эти обстоятельства на предмет квалификации указанных сделок в качестве договора участия в долевом строительстве.
Статья: Частноправовые отношения как содержание инвестиционно-строительной деятельности
(Минин В.В.)
("Современное право", 2025, N 6)Инвестиционно-строительная деятельность базируется на принципах автономии воли, равенства сторон и свободы договора, что соответствует природе частного права. Это характеризует и субъектный состав складывающихся отношений. Основными субъектами ИСД являются: 1) инвесторы (физические и юридические лица, вкладывающие средства в строительство); 2) застройщики (организации, осуществляющие строительство); 3) подрядчики (исполнители работ); 4) участники долевого строительства (граждане и организации, приобретающие жилье на этапе строительства).
(Минин В.В.)
("Современное право", 2025, N 6)Инвестиционно-строительная деятельность базируется на принципах автономии воли, равенства сторон и свободы договора, что соответствует природе частного права. Это характеризует и субъектный состав складывающихся отношений. Основными субъектами ИСД являются: 1) инвесторы (физические и юридические лица, вкладывающие средства в строительство); 2) застройщики (организации, осуществляющие строительство); 3) подрядчики (исполнители работ); 4) участники долевого строительства (граждане и организации, приобретающие жилье на этапе строительства).
Статья: Региональное нормотворчество как форма реализации конституционного механизма по защите жилищных прав граждан - участников долевого строительства
(Геращенко Е.С.)
("Законность", 2024, N 1)Несмотря на ширину усмотрения органов региональной власти при самостоятельном регулировании, обращают на себя внимание позиции высших судебных инстанций. В частности, в Определении Верховного Суда РФ от 22 августа 2022 г. N 305-ЭС22-7163 отмечено, что очередность удовлетворения требований кредиторов устанавливается правопорядком исходя из степени значимости подлежащих защите интересов конкретной группы кредиторов. Граждане, вступившие в отношения с застройщиком для удовлетворения жилищных потребностей, и граждане-инвесторы, вступившие в подобные правоотношения для извлечения прибыли от такой деятельности, в условиях банкротства должника не могут получить удовлетворение требований в одной очереди, поскольку требования таких кредиторов (инвесторов) необходимо квалифицировать таким образом, как если бы владельцем требования к застройщику было юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (пп. 1 и 2 ст. 50 ГК РФ), расчеты с которым в силу подп. 4 п. 1 ст. 201.9 Федерального закона N 127-ФЗ отнесены к четвертой очереди.
(Геращенко Е.С.)
("Законность", 2024, N 1)Несмотря на ширину усмотрения органов региональной власти при самостоятельном регулировании, обращают на себя внимание позиции высших судебных инстанций. В частности, в Определении Верховного Суда РФ от 22 августа 2022 г. N 305-ЭС22-7163 отмечено, что очередность удовлетворения требований кредиторов устанавливается правопорядком исходя из степени значимости подлежащих защите интересов конкретной группы кредиторов. Граждане, вступившие в отношения с застройщиком для удовлетворения жилищных потребностей, и граждане-инвесторы, вступившие в подобные правоотношения для извлечения прибыли от такой деятельности, в условиях банкротства должника не могут получить удовлетворение требований в одной очереди, поскольку требования таких кредиторов (инвесторов) необходимо квалифицировать таким образом, как если бы владельцем требования к застройщику было юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (пп. 1 и 2 ст. 50 ГК РФ), расчеты с которым в силу подп. 4 п. 1 ст. 201.9 Федерального закона N 127-ФЗ отнесены к четвертой очереди.
Статья: Влияние публичного элемента в делах о банкротстве на развитие судебного правотворчества
(Кантор Н.Е.)
("Закон", 2023, N 12)Обращает на себя внимание решение законодателя и правоприменителя: невозможность получения жилых помещений в натуре не связывается с неправомерными действиями инвестора или застройщика, ранее вступивших в договорные правоотношения (например, двойные продажи, при которых инвестор конкурировал бы с потребителем в отношении одной квартиры). Цель приобретения для юридических лиц игнорируется, хотя они могут приобретать квартиры для проживания своих сотрудников. Помимо этого, аренда квартиры выступает формой удовлетворения права на жилище для тех, кто не в состоянии приобрести свое собственное жилье либо не желает быть ее собственником.
(Кантор Н.Е.)
("Закон", 2023, N 12)Обращает на себя внимание решение законодателя и правоприменителя: невозможность получения жилых помещений в натуре не связывается с неправомерными действиями инвестора или застройщика, ранее вступивших в договорные правоотношения (например, двойные продажи, при которых инвестор конкурировал бы с потребителем в отношении одной квартиры). Цель приобретения для юридических лиц игнорируется, хотя они могут приобретать квартиры для проживания своих сотрудников. Помимо этого, аренда квартиры выступает формой удовлетворения права на жилище для тех, кто не в состоянии приобрести свое собственное жилье либо не желает быть ее собственником.
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)з) на этапе эксплуатации объекта совместно с подрядной организацией организовывает обучение персонала застройщика (инвестора), в период гарантийной эксплуатации может контролировать исполнение гарантийных обязательств участниками строительства.
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)з) на этапе эксплуатации объекта совместно с подрядной организацией организовывает обучение персонала застройщика (инвестора), в период гарантийной эксплуатации может контролировать исполнение гарантийных обязательств участниками строительства.
Статья: Договор субподряда: комментарий к ст. 706 ГК РФ
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 4)Это наиболее обсуждаемые и имеющие множество различий три определения категории "застройщик", которые дают нормативно-правовые акты. Из них видно, что застройщик в разных правоотношениях может иметь разный правовой статус в подрядном правоотношении. В одном случае, как, например, в ГрК РФ и в Федеральном законе "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", застройщик является инвестором строительства и обладает статусом заказчика. Однако в случае с долевым участием в строительстве застройщик привлекает денежные средства инвесторов (участников долевого строительства), а сам же одновременно и инвестирует денежные средства в строительство и организовывает строительство объекта либо своими силами, либо с привлечением подрядчиков. В последнем случае застройщик принимает на себя функции генерального подрядчика. Он исполняет одновременно функции как заказчика, так и генерального подрядчика.
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 4)Это наиболее обсуждаемые и имеющие множество различий три определения категории "застройщик", которые дают нормативно-правовые акты. Из них видно, что застройщик в разных правоотношениях может иметь разный правовой статус в подрядном правоотношении. В одном случае, как, например, в ГрК РФ и в Федеральном законе "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", застройщик является инвестором строительства и обладает статусом заказчика. Однако в случае с долевым участием в строительстве застройщик привлекает денежные средства инвесторов (участников долевого строительства), а сам же одновременно и инвестирует денежные средства в строительство и организовывает строительство объекта либо своими силами, либо с привлечением подрядчиков. В последнем случае застройщик принимает на себя функции генерального подрядчика. Он исполняет одновременно функции как заказчика, так и генерального подрядчика.
Статья: Субсидиарная ответственность генерального директора специализированного застройщика в роли руководителя девелоперского проекта
(Коган Д.И.)
("Электронное приложение к "Российскому юридическому журналу", 2025, N 3)3) избегать сомнительных сделок, особенно с аффилированными лицами;
(Коган Д.И.)
("Электронное приложение к "Российскому юридическому журналу", 2025, N 3)3) избегать сомнительных сделок, особенно с аффилированными лицами;
Статья: Злоупотребление правом в сфере несостоятельности (банкротства)
(Ланг П.П.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2022, N 9)В связи с этим зачастую права требования субподрядчиков застройщика, выраженные в виде обязательства по передаче жилых помещений, продаются физическим лицам. Такое обстоятельство является крайне сложным для установления, поскольку вопрос об аффилированности того или иного лица является одним из самых трудно доказываемых в правоприменительной практике <6>, в то время как установление цепочки аффилированных лиц является весьма сомнительным для арбитражного управляющего или иных кредиторов, не имеющих полномочий в области оперативно-разыскной деятельности.
(Ланг П.П.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2022, N 9)В связи с этим зачастую права требования субподрядчиков застройщика, выраженные в виде обязательства по передаче жилых помещений, продаются физическим лицам. Такое обстоятельство является крайне сложным для установления, поскольку вопрос об аффилированности того или иного лица является одним из самых трудно доказываемых в правоприменительной практике <6>, в то время как установление цепочки аффилированных лиц является весьма сомнительным для арбитражного управляющего или иных кредиторов, не имеющих полномочий в области оперативно-разыскной деятельности.
Статья: Мошенники, жилье и маткапитал
(Новикова Т.)
("Жилищное право", 2023, N 8)Отношения сторон выглядели примерно так: управляющая компания - застройщик решила выстроить несколько многоквартирных трехэтажных жилых домов, получила лицензии и разрешения. Для ускорения строительства решила привлечь подрядчиков. Компания Ч. выступала в проекте инвестором (ДДУ) и подрядчиком по строительству одного из домов. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору третьему лицу допускалась только с письменного согласия застройщика и после полной уплаты участником долевого строительства денежных средств или одновременно с переводом долга на нового участника ДДУ.
(Новикова Т.)
("Жилищное право", 2023, N 8)Отношения сторон выглядели примерно так: управляющая компания - застройщик решила выстроить несколько многоквартирных трехэтажных жилых домов, получила лицензии и разрешения. Для ускорения строительства решила привлечь подрядчиков. Компания Ч. выступала в проекте инвестором (ДДУ) и подрядчиком по строительству одного из домов. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору третьему лицу допускалась только с письменного согласия застройщика и после полной уплаты участником долевого строительства денежных средств или одновременно с переводом долга на нового участника ДДУ.