Инвестор и застройщик в одном лице
Подборка наиболее важных документов по запросу Инвестор и застройщик в одном лице (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20.11.2023 N Ф09-10187/15 по делу N А76-111/2015
Обстоятельства: Определением внесены изменения в реестр требований кредиторов должника-банкрота (застройщика), требование гражданина-инвестора исключено из реестра требований участников строительства о передаче жилых помещений и включено в денежный реестр требований кредиторов как обеспеченное залогом, так как граждане-инвесторы преследуют цель извлечения прибыли, к числу участников строительства не относятся и не могут получить удовлетворение в одной очереди с гражданами, которые удовлетворяют жилищные потребности, требование гражданина-инвестора, включенное в реестр требований о передаче жилых помещений, должно быть трансформировано в денежное и учтено в реестре требований кредиторов.
Решение: Определение оставлено без изменения.Таким образом, в условиях банкротства застройщика юридическое лицо, индивидуальный предприниматель, а также гражданин-инвестор, вступившие в правоотношения с застройщиком и преследующие цель извлечения прибыли от такой деятельности, не могут получить удовлетворения в одной очереди с гражданами, которые удовлетворяют жилищные потребности (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.08.2022 N 305-ЭС22-7163 по делу N А41-34210/2020).
Обстоятельства: Определением внесены изменения в реестр требований кредиторов должника-банкрота (застройщика), требование гражданина-инвестора исключено из реестра требований участников строительства о передаче жилых помещений и включено в денежный реестр требований кредиторов как обеспеченное залогом, так как граждане-инвесторы преследуют цель извлечения прибыли, к числу участников строительства не относятся и не могут получить удовлетворение в одной очереди с гражданами, которые удовлетворяют жилищные потребности, требование гражданина-инвестора, включенное в реестр требований о передаче жилых помещений, должно быть трансформировано в денежное и учтено в реестре требований кредиторов.
Решение: Определение оставлено без изменения.Таким образом, в условиях банкротства застройщика юридическое лицо, индивидуальный предприниматель, а также гражданин-инвестор, вступившие в правоотношения с застройщиком и преследующие цель извлечения прибыли от такой деятельности, не могут получить удовлетворения в одной очереди с гражданами, которые удовлетворяют жилищные потребности (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.08.2022 N 305-ЭС22-7163 по делу N А41-34210/2020).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Особенности правового положения застройщиков
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Иногда в сфере строительства в одном участнике совмещаются функции и застройщика, и инвестора. Тогда такой субъект строительства будет именоваться инвестором-застройщиком. Хотя определения такого понятия в законодательстве нет.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Иногда в сфере строительства в одном участнике совмещаются функции и застройщика, и инвестора. Тогда такой субъект строительства будет именоваться инвестором-застройщиком. Хотя определения такого понятия в законодательстве нет.
"Собственность в гражданском праве"
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Главным препятствием для виндикации оказывается то, что истец никак не сможет обосновать свое право собственности, поскольку договор о приобретении недвижимой вещи, заключенный им с лицом, строящим объект или участвующим в строительстве объекта, сам по себе не может дать права собственности при указанных выше обстоятельствах: отсутствие владения вещью у покупателя, которое, в свою очередь, стало следствием отсутствия права собственности на объект застройки и отсутствия владения вещью продавцом (инвестором, застройщиком).
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Главным препятствием для виндикации оказывается то, что истец никак не сможет обосновать свое право собственности, поскольку договор о приобретении недвижимой вещи, заключенный им с лицом, строящим объект или участвующим в строительстве объекта, сам по себе не может дать права собственности при указанных выше обстоятельствах: отсутствие владения вещью у покупателя, которое, в свою очередь, стало следствием отсутствия права собственности на объект застройки и отсутствия владения вещью продавцом (инвестором, застройщиком).
Статья: Влияние публичного элемента в делах о банкротстве на развитие судебного правотворчества
(Кантор Н.Е.)
("Закон", 2023, N 12)Обращает на себя внимание решение законодателя и правоприменителя: невозможность получения жилых помещений в натуре не связывается с неправомерными действиями инвестора или застройщика, ранее вступивших в договорные правоотношения (например, двойные продажи, при которых инвестор конкурировал бы с потребителем в отношении одной квартиры). Цель приобретения для юридических лиц игнорируется, хотя они могут приобретать квартиры для проживания своих сотрудников. Помимо этого, аренда квартиры выступает формой удовлетворения права на жилище для тех, кто не в состоянии приобрести свое собственное жилье либо не желает быть ее собственником.
(Кантор Н.Е.)
("Закон", 2023, N 12)Обращает на себя внимание решение законодателя и правоприменителя: невозможность получения жилых помещений в натуре не связывается с неправомерными действиями инвестора или застройщика, ранее вступивших в договорные правоотношения (например, двойные продажи, при которых инвестор конкурировал бы с потребителем в отношении одной квартиры). Цель приобретения для юридических лиц игнорируется, хотя они могут приобретать квартиры для проживания своих сотрудников. Помимо этого, аренда квартиры выступает формой удовлетворения права на жилище для тех, кто не в состоянии приобрести свое собственное жилье либо не желает быть ее собственником.
Статья: Особенности реализации реабилитационного механизма в процессе несостоятельности (банкротства) особых категорий должников - застройщиков
(Гаевский С.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2025, N 2)Одной из форм проявления инвестиционной деятельности в указанной сфере является участие физических и юридических лиц в долевом строительстве <1>. Поэтому будущим инвесторам следует учитывать риски, связанные с приобретением жилья у застройщика, т.к. застройщик может затягивать срок строительства и не спешить сдавать дом в эксплуатацию, например, по экономическим причинам: рост стоимости проектного финансирования, повышение себестоимости строительства из-за инфляции, увеличение долговой нагрузки <2>, или земельный участок, принадлежащий застройщику, может оказаться находящимся в зоне, исключающей строительство на нем многоквартирного дома. К примеру, если у застройщика имеется хотя бы минимальная возможность каким-либо образом узнать об имеющихся ограничениях на проведение капитальных работ, то в таком случае ему отказывают в удовлетворении требований о компенсации понесенных расходов и иных потерь <3>. Данный вывод подтверждается и судебной практикой <4>. При таких обстоятельствах потеря материальных и нематериальных ресурсов <5> компанией-застройщиком оказывает сильное влияние на соблюдение последним условий различных договоров (как перед подрядчиками и поставщиками самого застройщика, так и перед дольщиками) и негативным образом отражается на качестве выполняемых строительных работ, соблюдении сроков и т.д. В результате чего застройщик оказывается под влиянием наступивших репутационных, правовых и экономических рисков <6>, которые впоследствии могут привести его к невыполнению своих обязательств перед контрагентами и, как следствие, к банкротству.
(Гаевский С.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2025, N 2)Одной из форм проявления инвестиционной деятельности в указанной сфере является участие физических и юридических лиц в долевом строительстве <1>. Поэтому будущим инвесторам следует учитывать риски, связанные с приобретением жилья у застройщика, т.к. застройщик может затягивать срок строительства и не спешить сдавать дом в эксплуатацию, например, по экономическим причинам: рост стоимости проектного финансирования, повышение себестоимости строительства из-за инфляции, увеличение долговой нагрузки <2>, или земельный участок, принадлежащий застройщику, может оказаться находящимся в зоне, исключающей строительство на нем многоквартирного дома. К примеру, если у застройщика имеется хотя бы минимальная возможность каким-либо образом узнать об имеющихся ограничениях на проведение капитальных работ, то в таком случае ему отказывают в удовлетворении требований о компенсации понесенных расходов и иных потерь <3>. Данный вывод подтверждается и судебной практикой <4>. При таких обстоятельствах потеря материальных и нематериальных ресурсов <5> компанией-застройщиком оказывает сильное влияние на соблюдение последним условий различных договоров (как перед подрядчиками и поставщиками самого застройщика, так и перед дольщиками) и негативным образом отражается на качестве выполняемых строительных работ, соблюдении сроков и т.д. В результате чего застройщик оказывается под влиянием наступивших репутационных, правовых и экономических рисков <6>, которые впоследствии могут привести его к невыполнению своих обязательств перед контрагентами и, как следствие, к банкротству.
Статья: Региональное нормотворчество как форма реализации конституционного механизма по защите жилищных прав граждан - участников долевого строительства
(Геращенко Е.С.)
("Законность", 2024, N 1)Несмотря на ширину усмотрения органов региональной власти при самостоятельном регулировании, обращают на себя внимание позиции высших судебных инстанций. В частности, в Определении Верховного Суда РФ от 22 августа 2022 г. N 305-ЭС22-7163 отмечено, что очередность удовлетворения требований кредиторов устанавливается правопорядком исходя из степени значимости подлежащих защите интересов конкретной группы кредиторов. Граждане, вступившие в отношения с застройщиком для удовлетворения жилищных потребностей, и граждане-инвесторы, вступившие в подобные правоотношения для извлечения прибыли от такой деятельности, в условиях банкротства должника не могут получить удовлетворение требований в одной очереди, поскольку требования таких кредиторов (инвесторов) необходимо квалифицировать таким образом, как если бы владельцем требования к застройщику было юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (пп. 1 и 2 ст. 50 ГК РФ), расчеты с которым в силу подп. 4 п. 1 ст. 201.9 Федерального закона N 127-ФЗ отнесены к четвертой очереди.
(Геращенко Е.С.)
("Законность", 2024, N 1)Несмотря на ширину усмотрения органов региональной власти при самостоятельном регулировании, обращают на себя внимание позиции высших судебных инстанций. В частности, в Определении Верховного Суда РФ от 22 августа 2022 г. N 305-ЭС22-7163 отмечено, что очередность удовлетворения требований кредиторов устанавливается правопорядком исходя из степени значимости подлежащих защите интересов конкретной группы кредиторов. Граждане, вступившие в отношения с застройщиком для удовлетворения жилищных потребностей, и граждане-инвесторы, вступившие в подобные правоотношения для извлечения прибыли от такой деятельности, в условиях банкротства должника не могут получить удовлетворение требований в одной очереди, поскольку требования таких кредиторов (инвесторов) необходимо квалифицировать таким образом, как если бы владельцем требования к застройщику было юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (пп. 1 и 2 ст. 50 ГК РФ), расчеты с которым в силу подп. 4 п. 1 ст. 201.9 Федерального закона N 127-ФЗ отнесены к четвертой очереди.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за февраль 2022 г.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 4)Если между застройщиком и инвестором в один день заключены предварительный договор инвестирования в строительство и договор займа, заимодавцем по которому выступает инвестор, и при этом (1) сумма займа совпадает с установленной в предварительном договоре стоимостью будущей вещи, (2) срок возврата суммы займа совпадает со сроком заключения основного договора, (3) инвестор передал застройщику по договору займа денежные средства в размере стоимости будущей вещи сразу и в полном объеме до заключения основного договора, (4) стороны согласовали в предварительном договоре замену иных обязательств по другим договорам выполнением обязательства по основному договору долевого участия, то суду необходимо оценить эти обстоятельства на предмет квалификации указанных сделок в качестве договора участия в долевом строительстве.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 4)Если между застройщиком и инвестором в один день заключены предварительный договор инвестирования в строительство и договор займа, заимодавцем по которому выступает инвестор, и при этом (1) сумма займа совпадает с установленной в предварительном договоре стоимостью будущей вещи, (2) срок возврата суммы займа совпадает со сроком заключения основного договора, (3) инвестор передал застройщику по договору займа денежные средства в размере стоимости будущей вещи сразу и в полном объеме до заключения основного договора, (4) стороны согласовали в предварительном договоре замену иных обязательств по другим договорам выполнением обязательства по основному договору долевого участия, то суду необходимо оценить эти обстоятельства на предмет квалификации указанных сделок в качестве договора участия в долевом строительстве.
Статья: Долевое строительство как форма договорного инвестирования в правоотношениях девелопмента
(Кожаев Р.С.)
("Право и экономика", 2025, N 3)Правовой статус участников: ДДУ устанавливает отношения между застройщиком (инвестором-заказчиком) и дольщиком (физическим или юридическим лицом, вкладывающим средства в строительство).
(Кожаев Р.С.)
("Право и экономика", 2025, N 3)Правовой статус участников: ДДУ устанавливает отношения между застройщиком (инвестором-заказчиком) и дольщиком (физическим или юридическим лицом, вкладывающим средства в строительство).
Статья: Злоупотребление правом в сфере несостоятельности (банкротства)
(Ланг П.П.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2022, N 9)В связи с этим зачастую права требования субподрядчиков застройщика, выраженные в виде обязательства по передаче жилых помещений, продаются физическим лицам. Такое обстоятельство является крайне сложным для установления, поскольку вопрос об аффилированности того или иного лица является одним из самых трудно доказываемых в правоприменительной практике <6>, в то время как установление цепочки аффилированных лиц является весьма сомнительным для арбитражного управляющего или иных кредиторов, не имеющих полномочий в области оперативно-разыскной деятельности.
(Ланг П.П.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2022, N 9)В связи с этим зачастую права требования субподрядчиков застройщика, выраженные в виде обязательства по передаче жилых помещений, продаются физическим лицам. Такое обстоятельство является крайне сложным для установления, поскольку вопрос об аффилированности того или иного лица является одним из самых трудно доказываемых в правоприменительной практике <6>, в то время как установление цепочки аффилированных лиц является весьма сомнительным для арбитражного управляющего или иных кредиторов, не имеющих полномочий в области оперативно-разыскной деятельности.
Готовое решение: Как учреждению учитывать средства целевого финансирования (целевые поступления) в целях исчисления налога на прибыль
(КонсультантПлюс, 2026)инвестиции, полученные от иностранных инвесторов на финансирование капитальных вложений производственного назначения при условии их использования в течение одного календарного года с момента получения;
(КонсультантПлюс, 2026)инвестиции, полученные от иностранных инвесторов на финансирование капитальных вложений производственного назначения при условии их использования в течение одного календарного года с момента получения;
Статья: Договор субподряда: комментарий к ст. 706 ГК РФ
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 4)Это наиболее обсуждаемые и имеющие множество различий три определения категории "застройщик", которые дают нормативно-правовые акты. Из них видно, что застройщик в разных правоотношениях может иметь разный правовой статус в подрядном правоотношении. В одном случае, как, например, в ГрК РФ и в Федеральном законе "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", застройщик является инвестором строительства и обладает статусом заказчика. Однако в случае с долевым участием в строительстве застройщик привлекает денежные средства инвесторов (участников долевого строительства), а сам же одновременно и инвестирует денежные средства в строительство и организовывает строительство объекта либо своими силами, либо с привлечением подрядчиков. В последнем случае застройщик принимает на себя функции генерального подрядчика. Он исполняет одновременно функции как заказчика, так и генерального подрядчика.
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 4)Это наиболее обсуждаемые и имеющие множество различий три определения категории "застройщик", которые дают нормативно-правовые акты. Из них видно, что застройщик в разных правоотношениях может иметь разный правовой статус в подрядном правоотношении. В одном случае, как, например, в ГрК РФ и в Федеральном законе "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", застройщик является инвестором строительства и обладает статусом заказчика. Однако в случае с долевым участием в строительстве застройщик привлекает денежные средства инвесторов (участников долевого строительства), а сам же одновременно и инвестирует денежные средства в строительство и организовывает строительство объекта либо своими силами, либо с привлечением подрядчиков. В последнем случае застройщик принимает на себя функции генерального подрядчика. Он исполняет одновременно функции как заказчика, так и генерального подрядчика.
Статья: Комплексное развитие территорий: как новому институту не повторить судьбу "старых" (КОТ, РЗТ, КРТ и КУРТ)?
(Кирсанов А.Р.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 2)Как показывает практика российских застройщиков при реализации проектов КРТ, часть земельных участков в границах территории, подлежащей комплексному развитию, могут принадлежать на праве собственности или аренды не только инвестору, выигравшему торги на право заключения договора о КРТ, но и группе лиц, в которую входит этот инвестор. Переоформление таких земельных участков по общей схеме, предусмотренной ГрК РФ, сначала в аренду инвестору, а затем в субаренду юридических лиц - соинвесторов, входящих в одну группу лиц с инвестором для целей последующей застройки этих участков в рамках проекта КРТ, влечет для инвестора потерю времени и дополнительные существенные расходы на реализацию проекта. Поскольку законодатель допускает участие в проекте КРТ соинвесторов, организационно не связанных с инвестором, очевидно, что инвестор, заключивший договор о КРТ по результатам торгов, может реализовывать проект КРТ как минимум при условии, что земельные участки в границах этого проекта принадлежат на праве собственности или аренды инвестору и юридическим лицам, входящим с инвестором в одну группу лиц в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции". При этом инвестор не будет обязан переоформлять в свою собственность или аренду земельные участки, принадлежащие лицам, входящим в одну с ним группу лиц. В этом случае указанные лица имеют право принять участие в реализации проекта КРТ в качестве соинвесторов и застройщиков в отношении земельных участков, принадлежащих им на праве собственности или аренды. Отношения лица, заключившего договор о КРТ по результатам торгов, и соинвесторов будут регулироваться заключенными между ними договорами. К тому же ответственность перед исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления за исполнение договора о КРТ будет нести инвестор, заключивший этот договор по результатам торгов. Чтобы приведенные выводы о возможности такой реализации проекта не ставились под сомнение, в целях дальнейшего сокращения инвестиционно-строительного цикла при реализации проектов КРТ было бы нелишним включить в гл. 10 ГрК РФ положение о том, что проект КРТ может реализовываться группой лиц, которым земельные участки на территории комплексного развития принадлежат на праве собственности или аренды, при условии заключения соответствующих договоров с лицом, заключившим договор о КРТ по результатам торгов.
(Кирсанов А.Р.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 2)Как показывает практика российских застройщиков при реализации проектов КРТ, часть земельных участков в границах территории, подлежащей комплексному развитию, могут принадлежать на праве собственности или аренды не только инвестору, выигравшему торги на право заключения договора о КРТ, но и группе лиц, в которую входит этот инвестор. Переоформление таких земельных участков по общей схеме, предусмотренной ГрК РФ, сначала в аренду инвестору, а затем в субаренду юридических лиц - соинвесторов, входящих в одну группу лиц с инвестором для целей последующей застройки этих участков в рамках проекта КРТ, влечет для инвестора потерю времени и дополнительные существенные расходы на реализацию проекта. Поскольку законодатель допускает участие в проекте КРТ соинвесторов, организационно не связанных с инвестором, очевидно, что инвестор, заключивший договор о КРТ по результатам торгов, может реализовывать проект КРТ как минимум при условии, что земельные участки в границах этого проекта принадлежат на праве собственности или аренды инвестору и юридическим лицам, входящим с инвестором в одну группу лиц в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции". При этом инвестор не будет обязан переоформлять в свою собственность или аренду земельные участки, принадлежащие лицам, входящим в одну с ним группу лиц. В этом случае указанные лица имеют право принять участие в реализации проекта КРТ в качестве соинвесторов и застройщиков в отношении земельных участков, принадлежащих им на праве собственности или аренды. Отношения лица, заключившего договор о КРТ по результатам торгов, и соинвесторов будут регулироваться заключенными между ними договорами. К тому же ответственность перед исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления за исполнение договора о КРТ будет нести инвестор, заключивший этот договор по результатам торгов. Чтобы приведенные выводы о возможности такой реализации проекта не ставились под сомнение, в целях дальнейшего сокращения инвестиционно-строительного цикла при реализации проектов КРТ было бы нелишним включить в гл. 10 ГрК РФ положение о том, что проект КРТ может реализовываться группой лиц, которым земельные участки на территории комплексного развития принадлежат на праве собственности или аренды, при условии заключения соответствующих договоров с лицом, заключившим договор о КРТ по результатам торгов.
Статья: Субсидиарная ответственность генерального директора специализированного застройщика в роли руководителя девелоперского проекта
(Коган Д.И.)
("Электронное приложение к "Российскому юридическому журналу", 2025, N 3)3) избегать сомнительных сделок, особенно с аффилированными лицами;
(Коган Д.И.)
("Электронное приложение к "Российскому юридическому журналу", 2025, N 3)3) избегать сомнительных сделок, особенно с аффилированными лицами;