Инвестиционный договор бухгалтерский учет у инвестора
Подборка наиболее важных документов по запросу Инвестиционный договор бухгалтерский учет у инвестора (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Верховного Суда РФ от 04.04.2017 N 307-КГ17-2288 по делу N А56-87118/2015
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительными решений налогового органа.
Обжалуемый результат спора: В удовлетворении требования отказано, поскольку общество в период капитального строительства объекта по инвестиционному договору действовало в качестве инвестора и заказчика, получало от подрядчиков счета-фактуры с выделением НДС, оно вправе было заявить к вычету НДС в период выставления счетов-фактур; обществом пропущен установленный ст. 173 НК РФ трехлетний срок для предъявления НДС к вычету.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Изучив и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции установил, что общество, действуя в течение всего периода капитального строительства объекта по инвестиционному договору в качестве инвестора и одновременно заказчика всех работ на объекте, получало от организаций, занимающихся строительством, акты и счета-фактуры с выделением НДС. При этом условиями договора генподряда на выполнение работ предусмотрена поэтапная сдача работ. Работы приняты обществом к бухгалтерскому учету в 2009-2011 годах, спорные счета-фактуры отражены в журнале учета полученных и выставленных счетов-фактур за 2009, 2010 и 2011 годы.
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительными решений налогового органа.
Обжалуемый результат спора: В удовлетворении требования отказано, поскольку общество в период капитального строительства объекта по инвестиционному договору действовало в качестве инвестора и заказчика, получало от подрядчиков счета-фактуры с выделением НДС, оно вправе было заявить к вычету НДС в период выставления счетов-фактур; обществом пропущен установленный ст. 173 НК РФ трехлетний срок для предъявления НДС к вычету.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Изучив и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции установил, что общество, действуя в течение всего периода капитального строительства объекта по инвестиционному договору в качестве инвестора и одновременно заказчика всех работ на объекте, получало от организаций, занимающихся строительством, акты и счета-фактуры с выделением НДС. При этом условиями договора генподряда на выполнение работ предусмотрена поэтапная сдача работ. Работы приняты обществом к бухгалтерскому учету в 2009-2011 годах, спорные счета-фактуры отражены в журнале учета полученных и выставленных счетов-фактур за 2009, 2010 и 2011 годы.
Подборка судебных решений за 2017 год: Статья 172 "Порядок применения налоговых вычетов" главы 21 "Налог на добавленную стоимость" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Суд установил, что общество, действуя в течение всего периода капитального строительства объекта по инвестиционному договору в качестве инвестора и одновременно заказчика всех работ на объекте, получало от организаций, занимающихся строительством, акты и счета-фактуры с выделением НДС. При этом условиями договора генподряда на выполнение работ была предусмотрена поэтапная сдача работ. Работы приняты обществом к бухгалтерскому учету в 2009 - 2011 годах, счета-фактуры отражены в журнале учета полученных и выставленных счетов-фактур за 2009, 2010 и 2011 годы. Руководствуясь положениями ст. ст. 171, 172, 173 НК РФ, Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", суд пришел к выводу о возникновении у общества права на применение налоговых вычетов по выполненным работам в ходе строительства объекта по мере подписания актов приемки выполненных работ и поступления счетов-фактур, выставленных подрядными организациями, и данных, свидетельствующих о принятии обществом к бухгалтерскому учету товаров (работ, услуг), а не с момента ввода объекта в эксплуатацию. Суд признал обоснованным вывод налогового органа о пропуске налогоплательщиком трехлетнего срока для принятия НДС к вычету при заявлении в декларации по НДС за III квартал 2014 года вычетов по счетам-фактурам 2009 - 2011 годов.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Суд установил, что общество, действуя в течение всего периода капитального строительства объекта по инвестиционному договору в качестве инвестора и одновременно заказчика всех работ на объекте, получало от организаций, занимающихся строительством, акты и счета-фактуры с выделением НДС. При этом условиями договора генподряда на выполнение работ была предусмотрена поэтапная сдача работ. Работы приняты обществом к бухгалтерскому учету в 2009 - 2011 годах, счета-фактуры отражены в журнале учета полученных и выставленных счетов-фактур за 2009, 2010 и 2011 годы. Руководствуясь положениями ст. ст. 171, 172, 173 НК РФ, Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", суд пришел к выводу о возникновении у общества права на применение налоговых вычетов по выполненным работам в ходе строительства объекта по мере подписания актов приемки выполненных работ и поступления счетов-фактур, выставленных подрядными организациями, и данных, свидетельствующих о принятии обществом к бухгалтерскому учету товаров (работ, услуг), а не с момента ввода объекта в эксплуатацию. Суд признал обоснованным вывод налогового органа о пропуске налогоплательщиком трехлетнего срока для принятия НДС к вычету при заявлении в декларации по НДС за III квартал 2014 года вычетов по счетам-фактурам 2009 - 2011 годов.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Целевые взносы и строительство
(Бурсулая Т.)
("Финансовая газета", 2019, N 26)В учете застройщика при передаче построенного (первого) объекта инвесторам средства, полученные от инвесторов на строительство этого объекта, списываются со счета 86 в дебет счетов 08 "Вложения во внеоборотные активы" (в части стоимости объекта) (п. 3.2.1 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций). Исходя из смысла инвестиционного договора с момента получения заказчиком-застройщиком от инвесторов инвестиционных средств на строительство объектов у застройщика возникает обязательство по окончании строительства передать этим инвесторам построенные объекты.
(Бурсулая Т.)
("Финансовая газета", 2019, N 26)В учете застройщика при передаче построенного (первого) объекта инвесторам средства, полученные от инвесторов на строительство этого объекта, списываются со счета 86 в дебет счетов 08 "Вложения во внеоборотные активы" (в части стоимости объекта) (п. 3.2.1 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций). Исходя из смысла инвестиционного договора с момента получения заказчиком-застройщиком от инвесторов инвестиционных средств на строительство объектов у застройщика возникает обязательство по окончании строительства передать этим инвесторам построенные объекты.
Статья: Особенности учета банковских вкладов, доверительного финансирования (мудараба) и налога в пользу бедных и нуждающихся (закят) исламских финансовых институтов
(Умаров Х.С.)
("Международный бухгалтерский учет", 2019, N 11)Неограниченные инвестиционные счета, открываемые на основе договора мудараба, создают определенные проблемы для бухгалтерского учета. У исламского банка есть посреднические отношения с двумя возможными видами инвесторов: теми, кто вкладывает капитал в саму финансовую компанию как акционеры и имеет права на участие в голосовании на ее правлении, и теми, кто просто вносит их деньги на неограниченные инвестиционные счета мудараба. Бухгалтер должен рассчитать сумму прибыли (или убытка), предназначенную держателям счета для инвестиционных операций, а также сумму прибыли (или убытка), выплачиваемую в форме дивидендов акционерам [8, с. 110]. При этом потеря для одних оказывается выгодой для других. Поэтому возникает проблема разграничения релевантной информации, касающейся видов деятельности банка, связанной с вкладчиками-инвесторами и акционерами. В таком контексте, на взгляд автора, было бы целесообразно применение функционального метода учета затрат (ABC) <4> [9, с. 940].
(Умаров Х.С.)
("Международный бухгалтерский учет", 2019, N 11)Неограниченные инвестиционные счета, открываемые на основе договора мудараба, создают определенные проблемы для бухгалтерского учета. У исламского банка есть посреднические отношения с двумя возможными видами инвесторов: теми, кто вкладывает капитал в саму финансовую компанию как акционеры и имеет права на участие в голосовании на ее правлении, и теми, кто просто вносит их деньги на неограниченные инвестиционные счета мудараба. Бухгалтер должен рассчитать сумму прибыли (или убытка), предназначенную держателям счета для инвестиционных операций, а также сумму прибыли (или убытка), выплачиваемую в форме дивидендов акционерам [8, с. 110]. При этом потеря для одних оказывается выгодой для других. Поэтому возникает проблема разграничения релевантной информации, касающейся видов деятельности банка, связанной с вкладчиками-инвесторами и акционерами. В таком контексте, на взгляд автора, было бы целесообразно применение функционального метода учета затрат (ABC) <4> [9, с. 940].
Нормативные акты
Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 N 433-ПП
(ред. от 16.07.2019)
"Об утверждении Порядка взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при рассмотрении вопросов о возмещении затрат, понесенных инвесторами в рамках реализации инвестиционных проектов"7. Предельный объем затрат, подлежащих возмещению, не может превышать размер фактических затрат инвестора, понесенных при исполнении обязательств по строительству (реконструкции), предусмотренных инвестиционным контрактом (договором), отраженных в данных бухгалтерского учета. Указанные данные бухгалтерского учета должны быть подтверждены аудиторским заключением, подготавливаемым по заказу инвестора. Дополнительная проверка финансовых (расчетных) документов инвестора не проводится.
(ред. от 16.07.2019)
"Об утверждении Порядка взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при рассмотрении вопросов о возмещении затрат, понесенных инвесторами в рамках реализации инвестиционных проектов"7. Предельный объем затрат, подлежащих возмещению, не может превышать размер фактических затрат инвестора, понесенных при исполнении обязательств по строительству (реконструкции), предусмотренных инвестиционным контрактом (договором), отраженных в данных бухгалтерского учета. Указанные данные бухгалтерского учета должны быть подтверждены аудиторским заключением, подготавливаемым по заказу инвестора. Дополнительная проверка финансовых (расчетных) документов инвестора не проводится.
"МДС 11-15.2001. Методическое пособие по организации деятельности государственного заказчика на строительство и заказчика-застройщика"Бухгалтерский учет у заказчика-застройщика состоит из учета денежных средств, получаемых от инвесторов при исполнении договоров на реализацию инвестиционных проектов, и учета капитальных затрат при исполнении договоров строительного подряда.
Административная практика
Решение ФНС России от 11.06.2013
Суть жалобы: Отказ в налоговом вычете и возмещении сумм НДС.
Решение: Жалоба оставлена без удовлетворения, так как в связи с истечением трехлетнего срока с момента окончания соответствующего налогового периода, в котором были соблюдены все условия для применения вычета, заявителем утрачено право на применение налогового вычета по НДС.ОАО "Х" утверждает, что в бухгалтерском учете Общества (Инвестора) услуги, оказанные Заказчиками, могут быть приняты к учету только тогда, когда объект завершен капитальным строительством, передан Заказчиком Инвестору и введен в эксплуатацию. Такой порядок бухгалтерского учета расходов по инвестиционному договору исключает возможность принятия к учету Инвестора услуг Заказчика до момента завершения строительства и передачи его результатов Инвестору. Инвестор не принимает к учету данные услуги, поскольку эти услуги отражаются в составе капитальных вложений в учете Заказчиков до передачи Инвестору законченных строительством объектов. На момент подписания "Актов стоимости выполненных услуг Заказчика по реализации инвестиционных проектов" и выставления Заказчиками счетов-фактур у Инвестора отсутствует одно из обязательных условий, необходимых для реализации права на вычет НДС.
Суть жалобы: Отказ в налоговом вычете и возмещении сумм НДС.
Решение: Жалоба оставлена без удовлетворения, так как в связи с истечением трехлетнего срока с момента окончания соответствующего налогового периода, в котором были соблюдены все условия для применения вычета, заявителем утрачено право на применение налогового вычета по НДС.ОАО "Х" утверждает, что в бухгалтерском учете Общества (Инвестора) услуги, оказанные Заказчиками, могут быть приняты к учету только тогда, когда объект завершен капитальным строительством, передан Заказчиком Инвестору и введен в эксплуатацию. Такой порядок бухгалтерского учета расходов по инвестиционному договору исключает возможность принятия к учету Инвестора услуг Заказчика до момента завершения строительства и передачи его результатов Инвестору. Инвестор не принимает к учету данные услуги, поскольку эти услуги отражаются в составе капитальных вложений в учете Заказчиков до передачи Инвестору законченных строительством объектов. На момент подписания "Актов стоимости выполненных услуг Заказчика по реализации инвестиционных проектов" и выставления Заказчиками счетов-фактур у Инвестора отсутствует одно из обязательных условий, необходимых для реализации права на вычет НДС.
"Учет в строительстве"
(Акимова Е.В.)
("Налоговый вестник", 2011)Бухгалтерский учет. Для учета взаимоотношений с застройщиком по инвестиционному договору инвестор также использует счет 76 (субсчет "Расчеты с застройщиком"). Получив от застройщика долю в готовом объекте, инвестор отражает ее стоимость на счете 41 "Товары".
(Акимова Е.В.)
("Налоговый вестник", 2011)Бухгалтерский учет. Для учета взаимоотношений с застройщиком по инвестиционному договору инвестор также использует счет 76 (субсчет "Расчеты с застройщиком"). Получив от застройщика долю в готовом объекте, инвестор отражает ее стоимость на счете 41 "Товары".
Корреспонденция счетов: Организация за счет собственных средств построила жилой дом. В соответствии с инвестиционным договором пользователем объектов инженерной инфраструктуры построенного дома является орган местного самоуправления, согласно решению которого данные объекты передаются на баланс обслуживающим организациям. Как отразить в учете передачу указанных объектов?..
(Консультация эксперта, 2003)В соответствии с определениями, содержащимися в ст.4 указанного Закона, инвестор - юридическое или физическое лицо, осуществляющее капитальные вложения (с использованием собственных и (или) привлеченных средств); заказчик - уполномоченное инвестором лицо, которое осуществляет реализацию инвестиционного проекта. Заказчиками могут быть инвесторы. Пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.
(Консультация эксперта, 2003)В соответствии с определениями, содержащимися в ст.4 указанного Закона, инвестор - юридическое или физическое лицо, осуществляющее капитальные вложения (с использованием собственных и (или) привлеченных средств); заказчик - уполномоченное инвестором лицо, которое осуществляет реализацию инвестиционного проекта. Заказчиками могут быть инвесторы. Пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.
"Основные средства и нематериальные активы"
(4-е издание, переработанное и дополненное)
(Семенихин В.В.)
("ГроссМедиа", "РОСБУХ", 2019)Вопрос бухгалтерского учета сумм дополнительных расходов инвесторов, к сожалению, на сегодняшний день не урегулирован. Но поскольку на настоящий момент сотрудники Минфина России придерживаются мнения, что расходы инвестора, связанные с наличием в инвестиционном контракте дополнительных обременений, формируют первоначальную стоимость объекта строительства, можно предположить, что в бухгалтерском учете такие обременения следует учитывать в том же порядке и квалифицировать их как иные затраты, непосредственно связанные с сооружением объекта основных средств.
(4-е издание, переработанное и дополненное)
(Семенихин В.В.)
("ГроссМедиа", "РОСБУХ", 2019)Вопрос бухгалтерского учета сумм дополнительных расходов инвесторов, к сожалению, на сегодняшний день не урегулирован. Но поскольку на настоящий момент сотрудники Минфина России придерживаются мнения, что расходы инвестора, связанные с наличием в инвестиционном контракте дополнительных обременений, формируют первоначальную стоимость объекта строительства, можно предположить, что в бухгалтерском учете такие обременения следует учитывать в том же порядке и квалифицировать их как иные затраты, непосредственно связанные с сооружением объекта основных средств.
Корреспонденция счетов: Организация является соинвестором по инвестиционному договору на строительство жилого дома. Для выполнения обязательств по инвестированию получен кредит сроком на три года. Одно из обязательных условий получения кредита - оценка инвестиционного проекта. Жилой дом введен в эксплуатацию через два года и квартиры, полученные организацией в собственность, проданы физическим лицам...
(Консультация эксперта, 2004)Получив денежные средства, инвестор в данном случае перечисляет их по инвестиционному договору заказчику-застройщику, что отражается в бухгалтерском учете по кредиту счета 51 "Расчетные счета" и дебету счета учета расчетов (например, 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"), на котором они продолжают учитываться до окончания строительства и приемки инвестором (Инструкция по применению Плана счетов; пп."г" п.3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утв. Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160)).
(Консультация эксперта, 2004)Получив денежные средства, инвестор в данном случае перечисляет их по инвестиционному договору заказчику-застройщику, что отражается в бухгалтерском учете по кредиту счета 51 "Расчетные счета" и дебету счета учета расчетов (например, 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"), на котором они продолжают учитываться до окончания строительства и приемки инвестором (Инструкция по применению Плана счетов; пп."г" п.3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утв. Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160)).
Статья: Вот дом, который построил... застройщик! (разбираемся с бухгалтерским и налоговым учетом у застройщиков)
(Иноземцева Ю.А.)
("Главная книга", 2014, N 16)На практике получили наибольшее распространение два типа договоров между инвесторами и застройщиками - договор инвестирования (как правило, на коммерческую недвижимость) и договор долевого участия на строительство многоквартирных домов (ДДУ). Посмотрим, как будет выглядеть идеальный бухучет у застройщика в этих ситуациях (то есть с применением IFRIC 15).
(Иноземцева Ю.А.)
("Главная книга", 2014, N 16)На практике получили наибольшее распространение два типа договоров между инвесторами и застройщиками - договор инвестирования (как правило, на коммерческую недвижимость) и договор долевого участия на строительство многоквартирных домов (ДДУ). Посмотрим, как будет выглядеть идеальный бухучет у застройщика в этих ситуациях (то есть с применением IFRIC 15).
Статья: Бухгалтерский и налоговый учет у застройщика-инвестора
(Чистякова Л.)
("Налоговый вестник", 2018, N 5)При этом объект недвижимого имущества в части, переходящей в собственность инвестора-застройщика по окончании инвестиционного договора, принимается к налоговому учету инвестором-застройщиком по стоимости, определенной без учета расходов, произведенных за счет средств соинвестора в рамках целевого финансирования (Письмо Минфина России от 15.09.2010 N 03-03-06/1/591).
(Чистякова Л.)
("Налоговый вестник", 2018, N 5)При этом объект недвижимого имущества в части, переходящей в собственность инвестора-застройщика по окончании инвестиционного договора, принимается к налоговому учету инвестором-застройщиком по стоимости, определенной без учета расходов, произведенных за счет средств соинвестора в рамках целевого финансирования (Письмо Минфина России от 15.09.2010 N 03-03-06/1/591).
"Инвестиционно-строительная деятельность. Долевое участие в строительстве"
(Семенихин В.В.)
("ГроссМедиа", "РОСБУХ", 2016)В рассматриваемой нами ситуации организация-инвестор уступает свои права по инвестиционному договору другой организации. Поступления от передачи имущественных прав признаются прочими доходами организации-инвестора на основании абз. 6 п. 7 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 32н. Полученный доход признается в бухгалтерском учете в размере договорной стоимости на дату заключения договора уступки имущественных прав, что следует из п. п. 10.1 и 16 ПБУ 9/99. Отражается такой доход по дебету счета 76 также на отдельном субсчете и кредиту счета 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет 91-1 "Прочие доходы".
(Семенихин В.В.)
("ГроссМедиа", "РОСБУХ", 2016)В рассматриваемой нами ситуации организация-инвестор уступает свои права по инвестиционному договору другой организации. Поступления от передачи имущественных прав признаются прочими доходами организации-инвестора на основании абз. 6 п. 7 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 32н. Полученный доход признается в бухгалтерском учете в размере договорной стоимости на дату заключения договора уступки имущественных прав, что следует из п. п. 10.1 и 16 ПБУ 9/99. Отражается такой доход по дебету счета 76 также на отдельном субсчете и кредиту счета 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет 91-1 "Прочие доходы".
"Строительство"
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Семенихин В.В.)
("ГроссМедиа", "РОСБУХ", 2019)Подтвердить передачу законченного строительством объекта инвестору дополнительно можно актом реализации инвестиционного проекта, унифицированной формы которого нет. Такой акт стороны инвестиционного договора могут разработать самостоятельно, соблюдая положения статьи 9 Закона N 402-ФЗ. Не забудьте, что форма акта должна содержаться в приложении к приказу по учетной политике организации.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Семенихин В.В.)
("ГроссМедиа", "РОСБУХ", 2019)Подтвердить передачу законченного строительством объекта инвестору дополнительно можно актом реализации инвестиционного проекта, унифицированной формы которого нет. Такой акт стороны инвестиционного договора могут разработать самостоятельно, соблюдая положения статьи 9 Закона N 402-ФЗ. Не забудьте, что форма акта должна содержаться в приложении к приказу по учетной политике организации.
Вопрос: ...Застройщик передал инвестору профинансированную им часть объекта недвижимости, однако (в нарушение условий инвестиционного договора) отказался выставить сводный счет-фактуру. Есть ли у инвестора шансы получить сводный счет-фактуру в судебном порядке?
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2017, N 9)"Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2017, N 9
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2017, N 9)"Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2017, N 9