Инвестиционный договор бухгалтерский учет у инвестора
Подборка наиболее важных документов по запросу Инвестиционный договор бухгалтерский учет у инвестора (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Верховного Суда РФ от 04.04.2017 N 307-КГ17-2288 по делу N А56-87118/2015
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительными решений налогового органа.
Обжалуемый результат спора: В удовлетворении требования отказано, поскольку общество в период капитального строительства объекта по инвестиционному договору действовало в качестве инвестора и заказчика, получало от подрядчиков счета-фактуры с выделением НДС, оно вправе было заявить к вычету НДС в период выставления счетов-фактур; обществом пропущен установленный ст. 173 НК РФ трехлетний срок для предъявления НДС к вычету.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Изучив и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции установил, что общество, действуя в течение всего периода капитального строительства объекта по инвестиционному договору в качестве инвестора и одновременно заказчика всех работ на объекте, получало от организаций, занимающихся строительством, акты и счета-фактуры с выделением НДС. При этом условиями договора генподряда на выполнение работ предусмотрена поэтапная сдача работ. Работы приняты обществом к бухгалтерскому учету в 2009-2011 годах, спорные счета-фактуры отражены в журнале учета полученных и выставленных счетов-фактур за 2009, 2010 и 2011 годы.
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительными решений налогового органа.
Обжалуемый результат спора: В удовлетворении требования отказано, поскольку общество в период капитального строительства объекта по инвестиционному договору действовало в качестве инвестора и заказчика, получало от подрядчиков счета-фактуры с выделением НДС, оно вправе было заявить к вычету НДС в период выставления счетов-фактур; обществом пропущен установленный ст. 173 НК РФ трехлетний срок для предъявления НДС к вычету.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Изучив и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции установил, что общество, действуя в течение всего периода капитального строительства объекта по инвестиционному договору в качестве инвестора и одновременно заказчика всех работ на объекте, получало от организаций, занимающихся строительством, акты и счета-фактуры с выделением НДС. При этом условиями договора генподряда на выполнение работ предусмотрена поэтапная сдача работ. Работы приняты обществом к бухгалтерскому учету в 2009-2011 годах, спорные счета-фактуры отражены в журнале учета полученных и выставленных счетов-фактур за 2009, 2010 и 2011 годы.
Подборка судебных решений за 2017 год: Статья 172 "Порядок применения налоговых вычетов" главы 21 "Налог на добавленную стоимость" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Суд установил, что общество, действуя в течение всего периода капитального строительства объекта по инвестиционному договору в качестве инвестора и одновременно заказчика всех работ на объекте, получало от организаций, занимающихся строительством, акты и счета-фактуры с выделением НДС. При этом условиями договора генподряда на выполнение работ была предусмотрена поэтапная сдача работ. Работы приняты обществом к бухгалтерскому учету в 2009 - 2011 годах, счета-фактуры отражены в журнале учета полученных и выставленных счетов-фактур за 2009, 2010 и 2011 годы. Руководствуясь положениями ст. ст. 171, 172, 173 НК РФ, Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", суд пришел к выводу о возникновении у общества права на применение налоговых вычетов по выполненным работам в ходе строительства объекта по мере подписания актов приемки выполненных работ и поступления счетов-фактур, выставленных подрядными организациями, и данных, свидетельствующих о принятии обществом к бухгалтерскому учету товаров (работ, услуг), а не с момента ввода объекта в эксплуатацию. Суд признал обоснованным вывод налогового органа о пропуске налогоплательщиком трехлетнего срока для принятия НДС к вычету при заявлении в декларации по НДС за III квартал 2014 года вычетов по счетам-фактурам 2009 - 2011 годов.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Суд установил, что общество, действуя в течение всего периода капитального строительства объекта по инвестиционному договору в качестве инвестора и одновременно заказчика всех работ на объекте, получало от организаций, занимающихся строительством, акты и счета-фактуры с выделением НДС. При этом условиями договора генподряда на выполнение работ была предусмотрена поэтапная сдача работ. Работы приняты обществом к бухгалтерскому учету в 2009 - 2011 годах, счета-фактуры отражены в журнале учета полученных и выставленных счетов-фактур за 2009, 2010 и 2011 годы. Руководствуясь положениями ст. ст. 171, 172, 173 НК РФ, Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", суд пришел к выводу о возникновении у общества права на применение налоговых вычетов по выполненным работам в ходе строительства объекта по мере подписания актов приемки выполненных работ и поступления счетов-фактур, выставленных подрядными организациями, и данных, свидетельствующих о принятии обществом к бухгалтерскому учету товаров (работ, услуг), а не с момента ввода объекта в эксплуатацию. Суд признал обоснованным вывод налогового органа о пропуске налогоплательщиком трехлетнего срока для принятия НДС к вычету при заявлении в декларации по НДС за III квартал 2014 года вычетов по счетам-фактурам 2009 - 2011 годов.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Целевые взносы и строительство
(Бурсулая Т.)
("Финансовая газета", 2019, N 26)В учете застройщика при передаче построенного (первого) объекта инвесторам средства, полученные от инвесторов на строительство этого объекта, списываются со счета 86 в дебет счетов 08 "Вложения во внеоборотные активы" (в части стоимости объекта) (п. 3.2.1 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций). Исходя из смысла инвестиционного договора с момента получения заказчиком-застройщиком от инвесторов инвестиционных средств на строительство объектов у застройщика возникает обязательство по окончании строительства передать этим инвесторам построенные объекты.
(Бурсулая Т.)
("Финансовая газета", 2019, N 26)В учете застройщика при передаче построенного (первого) объекта инвесторам средства, полученные от инвесторов на строительство этого объекта, списываются со счета 86 в дебет счетов 08 "Вложения во внеоборотные активы" (в части стоимости объекта) (п. 3.2.1 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций). Исходя из смысла инвестиционного договора с момента получения заказчиком-застройщиком от инвесторов инвестиционных средств на строительство объектов у застройщика возникает обязательство по окончании строительства передать этим инвесторам построенные объекты.
Статья: Особенности учета банковских вкладов, доверительного финансирования (мудараба) и налога в пользу бедных и нуждающихся (закят) исламских финансовых институтов
(Умаров Х.С.)
("Международный бухгалтерский учет", 2019, N 11)Неограниченные инвестиционные счета, открываемые на основе договора мудараба, создают определенные проблемы для бухгалтерского учета. У исламского банка есть посреднические отношения с двумя возможными видами инвесторов: теми, кто вкладывает капитал в саму финансовую компанию как акционеры и имеет права на участие в голосовании на ее правлении, и теми, кто просто вносит их деньги на неограниченные инвестиционные счета мудараба. Бухгалтер должен рассчитать сумму прибыли (или убытка), предназначенную держателям счета для инвестиционных операций, а также сумму прибыли (или убытка), выплачиваемую в форме дивидендов акционерам [8, с. 110]. При этом потеря для одних оказывается выгодой для других. Поэтому возникает проблема разграничения релевантной информации, касающейся видов деятельности банка, связанной с вкладчиками-инвесторами и акционерами. В таком контексте, на взгляд автора, было бы целесообразно применение функционального метода учета затрат (ABC) <4> [9, с. 940].
(Умаров Х.С.)
("Международный бухгалтерский учет", 2019, N 11)Неограниченные инвестиционные счета, открываемые на основе договора мудараба, создают определенные проблемы для бухгалтерского учета. У исламского банка есть посреднические отношения с двумя возможными видами инвесторов: теми, кто вкладывает капитал в саму финансовую компанию как акционеры и имеет права на участие в голосовании на ее правлении, и теми, кто просто вносит их деньги на неограниченные инвестиционные счета мудараба. Бухгалтер должен рассчитать сумму прибыли (или убытка), предназначенную держателям счета для инвестиционных операций, а также сумму прибыли (или убытка), выплачиваемую в форме дивидендов акционерам [8, с. 110]. При этом потеря для одних оказывается выгодой для других. Поэтому возникает проблема разграничения релевантной информации, касающейся видов деятельности банка, связанной с вкладчиками-инвесторами и акционерами. В таком контексте, на взгляд автора, было бы целесообразно применение функционального метода учета затрат (ABC) <4> [9, с. 940].
Нормативные акты
Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 N 433-ПП
(ред. от 16.07.2019)
"Об утверждении Порядка взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при рассмотрении вопросов о возмещении затрат, понесенных инвесторами в рамках реализации инвестиционных проектов"7. Предельный объем затрат, подлежащих возмещению, не может превышать размер фактических затрат инвестора, понесенных при исполнении обязательств по строительству (реконструкции), предусмотренных инвестиционным контрактом (договором), отраженных в данных бухгалтерского учета. Указанные данные бухгалтерского учета должны быть подтверждены аудиторским заключением, подготавливаемым по заказу инвестора. Дополнительная проверка финансовых (расчетных) документов инвестора не проводится.
(ред. от 16.07.2019)
"Об утверждении Порядка взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при рассмотрении вопросов о возмещении затрат, понесенных инвесторами в рамках реализации инвестиционных проектов"7. Предельный объем затрат, подлежащих возмещению, не может превышать размер фактических затрат инвестора, понесенных при исполнении обязательств по строительству (реконструкции), предусмотренных инвестиционным контрактом (договором), отраженных в данных бухгалтерского учета. Указанные данные бухгалтерского учета должны быть подтверждены аудиторским заключением, подготавливаемым по заказу инвестора. Дополнительная проверка финансовых (расчетных) документов инвестора не проводится.
"МДС 11-15.2001. Методическое пособие по организации деятельности государственного заказчика на строительство и заказчика-застройщика"Бухгалтерский учет у заказчика-застройщика состоит из учета денежных средств, получаемых от инвесторов при исполнении договоров на реализацию инвестиционных проектов, и учета капитальных затрат при исполнении договоров строительного подряда.
"Справочник риелтора"
(Батяев А.А.)
("Феникс", 2006)Исходя из вышеизложенного, в бухгалтерском учете доход от оказания услуг заказчика отражается на дату подписания акта о реализации инвестиционного договора с привлеченными инвесторами.
(Батяев А.А.)
("Феникс", 2006)Исходя из вышеизложенного, в бухгалтерском учете доход от оказания услуг заказчика отражается на дату подписания акта о реализации инвестиционного договора с привлеченными инвесторами.
Вопрос: Каков порядок отражения в бухучете использования средств, полученных организациями в рамках инвестиционной программы? Средства использованы в полном соответствии с целями инвестиционной программы для приобретения внеоборотных активов (основных средств).
(Письмо Минфина РФ от 11.11.1999 N 04-02-05/1)По официальному разъяснению Департамента методологии бухгалтерского учета и отчетности Минфина России при принятии к учету объектов, относящихся к внеоборотным активам, приобретенных на средства, полученные под выполнение инвестиционной программы по договору с инвестором о порядке осуществления инвестиций, соответствующая сумма полученных средств, учтенных по кредиту счета 96 "Целевые финансирование и поступления", подлежит списанию с дебета указанного счета в кредит счета 87 "Добавочный капитал".
(Письмо Минфина РФ от 11.11.1999 N 04-02-05/1)По официальному разъяснению Департамента методологии бухгалтерского учета и отчетности Минфина России при принятии к учету объектов, относящихся к внеоборотным активам, приобретенных на средства, полученные под выполнение инвестиционной программы по договору с инвестором о порядке осуществления инвестиций, соответствующая сумма полученных средств, учтенных по кредиту счета 96 "Целевые финансирование и поступления", подлежит списанию с дебета указанного счета в кредит счета 87 "Добавочный капитал".
Статья: Долевое строительство жилья: правовое регулирование и бухгалтерский учет
(Слепов Ю.)
("Финансовая газета. Региональный выпуск", 2003, N 22)Рассмотрим на примере, как отражаются такие операции в бухгалтерском учете.
(Слепов Ю.)
("Финансовая газета. Региональный выпуск", 2003, N 22)Рассмотрим на примере, как отражаются такие операции в бухгалтерском учете.
Корреспонденция счетов: По инвестиционному договору на строительство торгового центра организация является заказчиком, а также инвестором (финансирует 40% затрат на строительство). 60% стоимости строительства финансируют соинвесторы. Строительство ведется подрядным способом. Площади построенного объекта распределяются между инвесторами пропорционально профинансированной ими части стоимости строительства...
(Консультация эксперта, 2006)Что касается деятельности организации в качестве заказчика по отношению к другим соинвесторам, то такая деятельность в целях бухгалтерского учета (так же, как и в целях исчисления НДС), рассматривается как оказание услуг соинвесторам. Выручка от оказания соинвесторам услуг заказчика-застройщика (в части сметной стоимости данных услуг, приходящейся на долю соинвесторов) является для организации доходом от обычных видов деятельности (п. 5 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н), для учета которых Инструкцией по применению Плана счетов предназначен счет 90 "Продажи". Выручка признается при выполнении условий, перечисленных в п. 12 ПБУ 9/99, то есть после фактического оказания соинвесторам данных услуг в соответствии с условиями инвестиционного договора.
(Консультация эксперта, 2006)Что касается деятельности организации в качестве заказчика по отношению к другим соинвесторам, то такая деятельность в целях бухгалтерского учета (так же, как и в целях исчисления НДС), рассматривается как оказание услуг соинвесторам. Выручка от оказания соинвесторам услуг заказчика-застройщика (в части сметной стоимости данных услуг, приходящейся на долю соинвесторов) является для организации доходом от обычных видов деятельности (п. 5 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н), для учета которых Инструкцией по применению Плана счетов предназначен счет 90 "Продажи". Выручка признается при выполнении условий, перечисленных в п. 12 ПБУ 9/99, то есть после фактического оказания соинвесторам данных услуг в соответствии с условиями инвестиционного договора.
"Основные средства и нематериальные активы"
(4-е издание, переработанное и дополненное)
(Семенихин В.В.)
("ГроссМедиа", "РОСБУХ", 2019)Вопрос бухгалтерского учета сумм дополнительных расходов инвесторов, к сожалению, на сегодняшний день не урегулирован. Но поскольку на настоящий момент сотрудники Минфина России придерживаются мнения, что расходы инвестора, связанные с наличием в инвестиционном контракте дополнительных обременений, формируют первоначальную стоимость объекта строительства, можно предположить, что в бухгалтерском учете такие обременения следует учитывать в том же порядке и квалифицировать их как иные затраты, непосредственно связанные с сооружением объекта основных средств.
(4-е издание, переработанное и дополненное)
(Семенихин В.В.)
("ГроссМедиа", "РОСБУХ", 2019)Вопрос бухгалтерского учета сумм дополнительных расходов инвесторов, к сожалению, на сегодняшний день не урегулирован. Но поскольку на настоящий момент сотрудники Минфина России придерживаются мнения, что расходы инвестора, связанные с наличием в инвестиционном контракте дополнительных обременений, формируют первоначальную стоимость объекта строительства, можно предположить, что в бухгалтерском учете такие обременения следует учитывать в том же порядке и квалифицировать их как иные затраты, непосредственно связанные с сооружением объекта основных средств.
Статья: Аудит строительства. Методические указания по проведению документальной проверки
(Сейтбекова Е.)
("Финансовая газета", 2013, N 23)Организация-заказчик строит подрядным способом объект за счет средств инвестора и ведет бухгалтерский учет произведенных при этом затрат. Целевые средства, зачисленные на расчетный счет, отражены как задолженность поставщика в сумме 2 000 000 руб. С суммы поступивших средств организацией уплачен НДС в бюджет. Согласно инвестиционному договору инвестор финансирует покупку строительной техники, которая приобретается заказчиком и передается подрядчику для выполнения строительных работ. Договором строительного подряда предусмотрено, что обеспечение строительства необходимой техникой является обязанностью заказчика. Для строительства объекта организация приобрела экскаватор стоимостью 1 770 000 руб., в том числе НДС - 270 000 руб. Стоимость техники включена в состав затрат по строительству. НДС принят к вычету.
(Сейтбекова Е.)
("Финансовая газета", 2013, N 23)Организация-заказчик строит подрядным способом объект за счет средств инвестора и ведет бухгалтерский учет произведенных при этом затрат. Целевые средства, зачисленные на расчетный счет, отражены как задолженность поставщика в сумме 2 000 000 руб. С суммы поступивших средств организацией уплачен НДС в бюджет. Согласно инвестиционному договору инвестор финансирует покупку строительной техники, которая приобретается заказчиком и передается подрядчику для выполнения строительных работ. Договором строительного подряда предусмотрено, что обеспечение строительства необходимой техникой является обязанностью заказчика. Для строительства объекта организация приобрела экскаватор стоимостью 1 770 000 руб., в том числе НДС - 270 000 руб. Стоимость техники включена в состав затрат по строительству. НДС принят к вычету.
"Учет в строительстве"
(Акимова Е.В.)
("Налоговый вестник", 2011)Бухгалтерский учет. Для учета взаимоотношений с застройщиком по инвестиционному договору инвестор также использует счет 76 (субсчет "Расчеты с застройщиком"). Получив от застройщика долю в готовом объекте, инвестор отражает ее стоимость на счете 41 "Товары".
(Акимова Е.В.)
("Налоговый вестник", 2011)Бухгалтерский учет. Для учета взаимоотношений с застройщиком по инвестиционному договору инвестор также использует счет 76 (субсчет "Расчеты с застройщиком"). Получив от застройщика долю в готовом объекте, инвестор отражает ее стоимость на счете 41 "Товары".
Статья: Инвестор-застройщик: расчеты с бюджетом по НДС
(Кошкина Т.Ю.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2018, N 4)<1> См. статью "Инвестор-застройщик: понятие и бухгалтерский учет".
(Кошкина Т.Ю.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2018, N 4)<1> См. статью "Инвестор-застройщик: понятие и бухгалтерский учет".
"Справочник риелтора"
(Батяев А.А., Дубровская И.А.)
("Жилищное право", 2008, N 1)В договоре, составленном по типу договора простого товарищества, также необходимо записать: порядок распределения прибыли от совместной деятельности, кому поручаются управление общими делами товарищей, составление отдельного баланса простого товарищества и ведение бухгалтерского учета общего имущества.
(Батяев А.А., Дубровская И.А.)
("Жилищное право", 2008, N 1)В договоре, составленном по типу договора простого товарищества, также необходимо записать: порядок распределения прибыли от совместной деятельности, кому поручаются управление общими делами товарищей, составление отдельного баланса простого товарищества и ведение бухгалтерского учета общего имущества.
Статья: Аудиторская проверка учета инвестиций в капитальном строительстве
(Лытнева Н.А., Кыштымова Е.А.)
("Аудиторские ведомости", 2009, N 7)Пример 2. Организация-заказчик подрядным способом строит объект за счет средств инвестора и ведет бухгалтерский учет произведенных при этом затрат. Целевые средства, зачисленные на расчетный счет, отражены как задолженность поставщика в сумме 2 000 000 руб. С суммы поступивших средств организацией уплачен НДС в бюджет. Согласно инвестиционному договору инвестор финансирует приобретение строительной техники, которая приобретается заказчиком и передается подрядчику для выполнения строительных работ (договором строительного подряда предусмотрено, что обеспечение строительства строительной техникой является обязанностью заказчика).
(Лытнева Н.А., Кыштымова Е.А.)
("Аудиторские ведомости", 2009, N 7)Пример 2. Организация-заказчик подрядным способом строит объект за счет средств инвестора и ведет бухгалтерский учет произведенных при этом затрат. Целевые средства, зачисленные на расчетный счет, отражены как задолженность поставщика в сумме 2 000 000 руб. С суммы поступивших средств организацией уплачен НДС в бюджет. Согласно инвестиционному договору инвестор финансирует приобретение строительной техники, которая приобретается заказчиком и передается подрядчику для выполнения строительных работ (договором строительного подряда предусмотрено, что обеспечение строительства строительной техникой является обязанностью заказчика).