Индивидуализация объекта аренды
Подборка наиболее важных документов по запросу Индивидуализация объекта аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 18 "Представление заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов" Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости""Суды обеих инстанций, исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 1, 16, 14, 17, 18, 20, 21, 44, 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", Обзоре судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, пришли к выводу об отсутствии у Управления оснований для отказа заявителю в осуществлении испрашиваемых регистрационных действий, поскольку установили, что представленные на государственную регистрацию документы позволяли определить объект аренды и, соответственно, возможность внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о переданной в аренду части объекта недвижимости; в представленном на регистрацию договоре аренды дано текстуальное и графическое описание передаваемых в аренду помещений, неопределенности в индивидуализации объектов у сторон сделки не имеется; права на предоставленные в аренду объекты недвижимости зарегистрированы; на момент обращения меры по запрету на совершение действий по регистрации в отношении здания с кадастровым номером 50:55:0030901:383 отменены (постановление судебного пристава-исполнителя от 25.02.2021)."
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 27 "Отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав" Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости""Суды обеих инстанций, исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 14, 18, 21, 27, 29, 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018), утвержденном Президиумом 04.07.2018, пришли к выводу об отсутствии у Управления оснований для отказа заявителю в осуществлении испрашиваемых регистрационных действий, поскольку установили, что в ЕГРН имелись необходимые сведения для осуществления государственного кадастрового учета переданной в аренду части здания, поскольку право собственности на данное здание ранее зарегистрировано в ЕГРП, а само здание поставлено на государственный кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости; в свою очередь предмет аренды согласован сторонами, неопределенности в индивидуализации объектов у сторон сделки не имеется, представленные на регистрацию документы содержат данные, позволяющие индивидуализировать передаваемые в аренду объекты недвижимости; представленный технический план соответствует требованиям приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953; имеющиеся в проектной документации сведения о лестницах отражены в соответствии со сведениями актуальной на момент составления технического плана расширенной выписки из ЕГРН; перепланировка части здания выполнена на основании проектной документации и технического заключения."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договора1.3.2. Индивидуализация объекта аренды
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения1.1. Применимы ли к арендным отношениям нормы о последствиях неисполнения обязательств передать индивидуально-определенную вещь, если одно и то же имущество является объектом нескольких договоров аренды
Нормативные акты
Статья: Использование публичных земель или земельных участков для размещения нестационарных торговых объектов
(Эйриян Г.Н.)
("Вестник Пермского университета. Юридические науки", 2023, N 2)Отличительной чертой представленной выше позиции является вариативность юридического оформления размещения НТО на публичных землях или земельных участках. При этом необходимость закрепления в законодательстве субъектов РФ всех вариантов юридического оформления размещения НТО не обосновывается, за исключением случая, когда формирование земельного участка не происходит. В этой связи необходимо отметить два момента. Во-первых, не ясно, какой цели отвечает разнообразие вариантов оформления отношений по размещению НТО, и, во-вторых, представляется спорным безусловное исключение земель из числа объектов аренды. На наш взгляд, есть смысл отойти от буквальных формулировок ст. 22 ЗК РФ и ст. 607 ГК РФ и допустить возможность заключения договора аренды публичных земель при соблюдении требования, изложенного в п. 3 ст. 607 ГК РФ. В соответствии с последним в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При этом для индивидуализации земель в целях размещения НТО можно по аналогии использовать п. 3 ст. 39.33 ЗК РФ, а именно указывать в договоре координаты характерных точек границ территории. Подчеркнем, что таким же способом устанавливается местоположение границ земельного участка (ч. 8 ст. 22 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" <42>). С учетом изложенного выше индивидуализированная часть земли в отношениях по размещению НТО может быть охарактеризована как квазиучасток, а не как территория.
(Эйриян Г.Н.)
("Вестник Пермского университета. Юридические науки", 2023, N 2)Отличительной чертой представленной выше позиции является вариативность юридического оформления размещения НТО на публичных землях или земельных участках. При этом необходимость закрепления в законодательстве субъектов РФ всех вариантов юридического оформления размещения НТО не обосновывается, за исключением случая, когда формирование земельного участка не происходит. В этой связи необходимо отметить два момента. Во-первых, не ясно, какой цели отвечает разнообразие вариантов оформления отношений по размещению НТО, и, во-вторых, представляется спорным безусловное исключение земель из числа объектов аренды. На наш взгляд, есть смысл отойти от буквальных формулировок ст. 22 ЗК РФ и ст. 607 ГК РФ и допустить возможность заключения договора аренды публичных земель при соблюдении требования, изложенного в п. 3 ст. 607 ГК РФ. В соответствии с последним в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При этом для индивидуализации земель в целях размещения НТО можно по аналогии использовать п. 3 ст. 39.33 ЗК РФ, а именно указывать в договоре координаты характерных точек границ территории. Подчеркнем, что таким же способом устанавливается местоположение границ земельного участка (ч. 8 ст. 22 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" <42>). С учетом изложенного выше индивидуализированная часть земли в отношениях по размещению НТО может быть охарактеризована как квазиучасток, а не как территория.
"Объекты земельных правоотношений: монография"
(Мельников Н.Н.)
("ИНФРА-М", 2024)Актуальным является вопрос о возможности передачи улучшений земельного участка во временное пользование, в том числе в аренду. В судебной практике <1> встречается подход, заключающийся в признании законным объекта договора аренды в виде бетонной площадки (улучшения участка); в обоснование такого вывода суд указал, что у сторон при заключении и исполнении договора не возникло каких-либо сомнений относительно индивидуализации объекта аренды. Более обоснованной представляется иная правовая позиция <2>, заключающаяся в недопустимости предоставления бетонной площадки в аренду, поскольку в этом случае объектом аренды выступает земельный участок.
(Мельников Н.Н.)
("ИНФРА-М", 2024)Актуальным является вопрос о возможности передачи улучшений земельного участка во временное пользование, в том числе в аренду. В судебной практике <1> встречается подход, заключающийся в признании законным объекта договора аренды в виде бетонной площадки (улучшения участка); в обоснование такого вывода суд указал, что у сторон при заключении и исполнении договора не возникло каких-либо сомнений относительно индивидуализации объекта аренды. Более обоснованной представляется иная правовая позиция <2>, заключающаяся в недопустимости предоставления бетонной площадки в аренду, поскольку в этом случае объектом аренды выступает земельный участок.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Подобно праву собственности, всякое ограниченное вещное право предоставляет управомоченному лицу непосредственное, хотя и строго ограниченное, господство над чужой вещью, а не над поведением другого (обязанного) лица. Иначе говоря, реализация вещного права не зависит от действий других лиц. В этом состоит принципиальное различие вещных и обязательственных прав, в том числе имеющих объектом индивидуально-определенные вещи. Например, арендатор чужой вещи сможет воспользоваться ею только по воле арендодателя, тогда как залогодержатель вправе при определенных условиях даже отчуждать чужую (заложенную) вещь независимо от воли ее собственника - залогодателя. Вместе с тем ограниченное вещное право является юридически прочным настолько, что в зарубежной, например в швейцарской, цивилистической доктрине иногда даже говорят о том, что оно является частицей, "осколком собственности" (Eigentumssplitter), который собственник "вырезал" из своего "полного права" и передал субъекту ограниченного вещного права (хотя господствует взгляд на него как на особое, новое право, являющееся "обременением права собственности" (Eigentumsbelastung) <474>.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Подобно праву собственности, всякое ограниченное вещное право предоставляет управомоченному лицу непосредственное, хотя и строго ограниченное, господство над чужой вещью, а не над поведением другого (обязанного) лица. Иначе говоря, реализация вещного права не зависит от действий других лиц. В этом состоит принципиальное различие вещных и обязательственных прав, в том числе имеющих объектом индивидуально-определенные вещи. Например, арендатор чужой вещи сможет воспользоваться ею только по воле арендодателя, тогда как залогодержатель вправе при определенных условиях даже отчуждать чужую (заложенную) вещь независимо от воли ее собственника - залогодателя. Вместе с тем ограниченное вещное право является юридически прочным настолько, что в зарубежной, например в швейцарской, цивилистической доктрине иногда даже говорят о том, что оно является частицей, "осколком собственности" (Eigentumssplitter), который собственник "вырезал" из своего "полного права" и передал субъекту ограниченного вещного права (хотя господствует взгляд на него как на особое, новое право, являющееся "обременением права собственности" (Eigentumsbelastung) <474>.
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Риски арендатора при заключении договораДля предотвращения негативных последствий см. п. 1.3.2 "Индивидуализация объекта аренды" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).
Путеводитель по судебной практике: Аренда транспортных средств.
Обязательно ли указывать данные ПТС для надлежащего описания объекта аренды ТС
(КонсультантПлюс, 2025)Вывод из судебной практики: отсутствие в договоре аренды транспортного средства без экипажа данных паспорта транспортного средства свидетельствует о ненадлежащей индивидуализации объекта аренды.
Обязательно ли указывать данные ПТС для надлежащего описания объекта аренды ТС
(КонсультантПлюс, 2025)Вывод из судебной практики: отсутствие в договоре аренды транспортного средства без экипажа данных паспорта транспортного средства свидетельствует о ненадлежащей индивидуализации объекта аренды.
Готовое решение: Что такое индивидуально-определенные и родовые вещи и зачем их различать
(КонсультантПлюс, 2025)Например, договор аренды можно заключить лишь в отношении индивидуальных вещей. Если описать объект аренды только родовыми признаками, то арендатор впоследствии вряд ли сможет потребовать передачи вещи. Скорее всего, этот договор признают незаключенным.
(КонсультантПлюс, 2025)Например, договор аренды можно заключить лишь в отношении индивидуальных вещей. Если описать объект аренды только родовыми признаками, то арендатор впоследствии вряд ли сможет потребовать передачи вещи. Скорее всего, этот договор признают незаключенным.
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Действующее законодательство допускает заключение договора участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса. В случае передачи земельного участка, права на который включаются в состав общего имущества в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора при государственной регистрации права (перехода права) собственности на объект индивидуального жилищного строительства и аренды на земельный участок, на котором расположен такой объект, одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права (переход права) общей долевой собственности на общее имущество (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников объектов индивидуального жилищного строительства и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности) и аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, права на который входят в состав общего имущества.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Действующее законодательство допускает заключение договора участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса. В случае передачи земельного участка, права на который включаются в состав общего имущества в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора при государственной регистрации права (перехода права) собственности на объект индивидуального жилищного строительства и аренды на земельный участок, на котором расположен такой объект, одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права (переход права) общей долевой собственности на общее имущество (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников объектов индивидуального жилищного строительства и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности) и аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, права на который входят в состав общего имущества.
Статья: Аренда части ТЭЦ. Что нужно знать
(Жанэ А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2023)Но оценка правовой возможности передачи в аренду конкретной ГТУ зависит от возможности фактического обособления (индивидуализации) ГТУ в качестве самостоятельного объекта аренды.
(Жанэ А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2023)Но оценка правовой возможности передачи в аренду конкретной ГТУ зависит от возможности фактического обособления (индивидуализации) ГТУ в качестве самостоятельного объекта аренды.
Статья: Документооборот при возмещении арендатором арендодателю затрат по электроэнергии
(Столяров Д.А.)
("Туристические и гостиничные услуги: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 1)Индивидуальный предприниматель, находящийся на УСН с объектом налогообложения "доходы", сдает в аренду собственные нежилые и жилые помещения. Среди арендаторов - ООО, находящееся на УСН. По договору аренды оплата электроэнергии не входит в сумму арендной платы, арендодатель перевыставляет счет на основании полученных от энергоснабжающей организации документов. Энергетическая компания делает акт и счет-фактуру на последний день месяца, который указан в расчетных документах. Документы от энергетической компании поступают примерно 10 - 14-го числа месяца по ЭДО. Коммерсант подписывает акты в ЭДО и выставляет счет и свой акт на возмещение арендатору от этой даты с указанием в описании услуги, за какой месяц расходы. ИП арендатору копии документов поставщика представляет вместе со своими документами. У арендатора (ООО) возникла претензия к дате акта на возмещение от арендодателя, документы подписываются ЭЦП в ЭДО с обеих сторон уже после перевыставления. Может ли арендатор учитывать расходы на электроэнергию в периоде этих расходов на основании документа энергоснабжающей организации? Обязан ли арендодатель делать акт на ту же дату, что в исходном документе?
(Столяров Д.А.)
("Туристические и гостиничные услуги: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 1)Индивидуальный предприниматель, находящийся на УСН с объектом налогообложения "доходы", сдает в аренду собственные нежилые и жилые помещения. Среди арендаторов - ООО, находящееся на УСН. По договору аренды оплата электроэнергии не входит в сумму арендной платы, арендодатель перевыставляет счет на основании полученных от энергоснабжающей организации документов. Энергетическая компания делает акт и счет-фактуру на последний день месяца, который указан в расчетных документах. Документы от энергетической компании поступают примерно 10 - 14-го числа месяца по ЭДО. Коммерсант подписывает акты в ЭДО и выставляет счет и свой акт на возмещение арендатору от этой даты с указанием в описании услуги, за какой месяц расходы. ИП арендатору копии документов поставщика представляет вместе со своими документами. У арендатора (ООО) возникла претензия к дате акта на возмещение от арендодателя, документы подписываются ЭЦП в ЭДО с обеих сторон уже после перевыставления. Может ли арендатор учитывать расходы на электроэнергию в периоде этих расходов на основании документа энергоснабжающей организации? Обязан ли арендодатель делать акт на ту же дату, что в исходном документе?