Формирование первоначальной стоимости объекта недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Формирование первоначальной стоимости объекта недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Кассационное определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 11.09.2023 N 88а-17494/2023 по делу N 3а-5/2023 (УИД 29OS0000-01-2022-000537-18)
Категория: Оспаривание кадастровой стоимости.
Требования: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Обстоятельства: Истец ссылается на существенное превышение кадастровой стоимости объектов недвижимости над их рыночной стоимостью, что нарушает права истца как налогоплательщика.
Решение: Удовлетворено в части.Таким образом, определенная в порядке государственной (массовой) оценки кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости, незначительно превышает стоимость установленную судом в размере рыночной, что не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики первоначального определения кадастровой стоимости, влекущей нарушение прав административного истца, как налогоплательщика.
Категория: Оспаривание кадастровой стоимости.
Требования: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Обстоятельства: Истец ссылается на существенное превышение кадастровой стоимости объектов недвижимости над их рыночной стоимостью, что нарушает права истца как налогоплательщика.
Решение: Удовлетворено в части.Таким образом, определенная в порядке государственной (массовой) оценки кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости, незначительно превышает стоимость установленную судом в размере рыночной, что не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики первоначального определения кадастровой стоимости, влекущей нарушение прав административного истца, как налогоплательщика.
Перспективы и риски арбитражного спора: Налог на имущество организаций: Налоговый орган признал объект (недвижимость) основным средством и доначислил налог на имущество
(КонсультантПлюс, 2025)Налогоплательщик не учел недвижимое имущество как основное средство и не уплатил налог на имущество, полагая, что нет соответствующих признаков или первоначальная стоимость по нему не сформирована. Например, отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию, объект требует доработки или предназначен для перепродажи
(КонсультантПлюс, 2025)Налогоплательщик не учел недвижимое имущество как основное средство и не уплатил налог на имущество, полагая, что нет соответствующих признаков или первоначальная стоимость по нему не сформирована. Например, отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию, объект требует доработки или предназначен для перепродажи
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по сделкам. Аренда недвижимости. Арендатор (субарендатор)Расходы в виде выкупной цены объекта недвижимости у арендатора не учитываются, поскольку они формируют первоначальную стоимость основного средства и погашаются путем начисления амортизации (п. 5 ст. 270, п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ).
Тематический выпуск: Налог на имущество, земельный и транспортный налог: Актуальные вопросы из практики консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 10)ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 04.02.2011 N А56-9038/2010, признавая необоснованным доначисление налога на имущество организаций, установил, что часть приобретенного обществом имущества требовала дополнительных капиталовложений, часть имущества морально и физически устарела, в связи с чем не могла быть использована. Суд указал, что доработка объекта недвижимости до состояния пригодности к эксплуатации сопровождается увеличением стоимости этого объекта - доформированием его первоначальной стоимости, по которой он в дальнейшем будет принят к учету в качестве основного средства. После окончательного формирования первоначальной стоимости объект недвижимости, ставший пригодным к использованию по назначению, должен быть введен в состав ОС.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 10)ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 04.02.2011 N А56-9038/2010, признавая необоснованным доначисление налога на имущество организаций, установил, что часть приобретенного обществом имущества требовала дополнительных капиталовложений, часть имущества морально и физически устарела, в связи с чем не могла быть использована. Суд указал, что доработка объекта недвижимости до состояния пригодности к эксплуатации сопровождается увеличением стоимости этого объекта - доформированием его первоначальной стоимости, по которой он в дальнейшем будет принят к учету в качестве основного средства. После окончательного формирования первоначальной стоимости объект недвижимости, ставший пригодным к использованию по назначению, должен быть введен в состав ОС.
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 N 148
<Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации>После окончательного формирования первоначальной стоимости объект недвижимости, ставший пригодным к использованию по назначению, должен быть включен в состав основных средств.
<Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации>После окончательного формирования первоначальной стоимости объект недвижимости, ставший пригодным к использованию по назначению, должен быть включен в состав основных средств.
Решение ВАС РФ от 17.10.2007 N 8464/07
<Об отказе в удовлетворении заявления о признании недействующим письма Минфина РФ от 06.09.2006 N 03-06-01-02/35 "О налоге на имущество организаций">В оспариваемом обществом втором предложении абзаца десятого письма Минфина России указано: "В то же время установленные нормы также определяют, что объект недвижимости уже сформирован в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета в качестве объекта основных средств (окончательно сформирована первоначальная стоимость объекта), что является основанием для его учета в бухгалтерском учете на счете 01 "Основные средства" и, следовательно, для признания его объектом налогообложения по налогу на имущество организаций в соответствии со статьей 374 части второй Налогового кодекса Российской Федерации".
<Об отказе в удовлетворении заявления о признании недействующим письма Минфина РФ от 06.09.2006 N 03-06-01-02/35 "О налоге на имущество организаций">В оспариваемом обществом втором предложении абзаца десятого письма Минфина России указано: "В то же время установленные нормы также определяют, что объект недвижимости уже сформирован в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета в качестве объекта основных средств (окончательно сформирована первоначальная стоимость объекта), что является основанием для его учета в бухгалтерском учете на счете 01 "Основные средства" и, следовательно, для признания его объектом налогообложения по налогу на имущество организаций в соответствии со статьей 374 части второй Налогового кодекса Российской Федерации".
Вопрос: Как при применении ФСБУ 6/2020 рассчитать среднегодовую стоимость имущества в целях исчисления налога на имущество организаций?
(Консультация эксперта, 2025)Из чего можно сделать вывод, что в отношении подобных затрат в недвижимое имущество, формирующих отдельный инвентарный объект основных средств, налог на имущество также в общем случае следует уплачивать.
(Консультация эксперта, 2025)Из чего можно сделать вывод, что в отношении подобных затрат в недвижимое имущество, формирующих отдельный инвентарный объект основных средств, налог на имущество также в общем случае следует уплачивать.
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации приобретение и продажу инвестиционной недвижимости (нежилого здания), учитываемой по переоцененной стоимости?..
(Консультация эксперта, 2025)Как указывалось выше, сумма госпошлины в бухгалтерском учете формирует первоначальную стоимость инвестиционной недвижимости, а в налоговом учете признается расходом в периоде начисления. Доходы от переоценки инвестиционной недвижимости в бухгалтерском учете учитываются при формировании финансового результата. В налоговом учете суммы дооценки в состав доходов не включаются. При продаже объекта недвижимости в бухучете суммы дооценки и госпошлины участвуют в расчете результата от его продажи, поскольку они учтены в составе балансовой стоимости. В налоговом учете при продаже объекта эти суммы не учитываются в расходах. В целом финансовый результат от операций с данным объектом в период с момента приобретения до момента продажи в бухгалтерском и налоговом учете одинаковый. Таким образом, разницы, образующиеся между стоимостью активов в бухгалтерском и налоговом учете, являются временными, что следует из п. п. 8, 11 Положения по бухгалтерскому учету "Учет расчетов по налогу на прибыль организаций" ПБУ 18/02, утвержденного Приказом Минфина России от 19.11.2002 N 114н.
(Консультация эксперта, 2025)Как указывалось выше, сумма госпошлины в бухгалтерском учете формирует первоначальную стоимость инвестиционной недвижимости, а в налоговом учете признается расходом в периоде начисления. Доходы от переоценки инвестиционной недвижимости в бухгалтерском учете учитываются при формировании финансового результата. В налоговом учете суммы дооценки в состав доходов не включаются. При продаже объекта недвижимости в бухучете суммы дооценки и госпошлины участвуют в расчете результата от его продажи, поскольку они учтены в составе балансовой стоимости. В налоговом учете при продаже объекта эти суммы не учитываются в расходах. В целом финансовый результат от операций с данным объектом в период с момента приобретения до момента продажи в бухгалтерском и налоговом учете одинаковый. Таким образом, разницы, образующиеся между стоимостью активов в бухгалтерском и налоговом учете, являются временными, что следует из п. п. 8, 11 Положения по бухгалтерскому учету "Учет расчетов по налогу на прибыль организаций" ПБУ 18/02, утвержденного Приказом Минфина России от 19.11.2002 N 114н.
Статья: Деформация законодательной конструкции объекта по налогу на имущество организаций посредством подзаконного регулирования правил бухгалтерского учета
(Ногина О.А.)
("Финансовое право", 2021, N 10)Как показывает в настоящее время развитие судебной практики, наиболее проблемным с точки зрения интерпретации и применения в совокупности положений налогового и бухгалтерского законодательства является первая категория объектов недвижимого имущества, в отношении которой налоговая база должна быть определена самим налогоплательщиком по данным бухгалтерского учета. В связи с этим предметом настоящего исследования будут являться только проблемы правового регулирования формирования объекта и налоговой базы, исчисляемой на основании данных о первоначальной и остаточной стоимости имущества на основании положений налогового законодательства и правил бухгалтерского учета в их взаимосвязи.
(Ногина О.А.)
("Финансовое право", 2021, N 10)Как показывает в настоящее время развитие судебной практики, наиболее проблемным с точки зрения интерпретации и применения в совокупности положений налогового и бухгалтерского законодательства является первая категория объектов недвижимого имущества, в отношении которой налоговая база должна быть определена самим налогоплательщиком по данным бухгалтерского учета. В связи с этим предметом настоящего исследования будут являться только проблемы правового регулирования формирования объекта и налоговой базы, исчисляемой на основании данных о первоначальной и остаточной стоимости имущества на основании положений налогового законодательства и правил бухгалтерского учета в их взаимосвязи.
Статья: Земельные расходы в налоговом учете
(Гусаров Д.Ю.)
("Налог на прибыль: учет доходов и расходов", 2023, N 4)Что касается расходов на уплату госпошлины за регистрацию права собственности на земельный участок, их можно учесть в составе прочих расходов организации в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ на дату их начисления (пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ). Такой вывод сделан в Письме Минфина России от 28.08.2018 N 03-03-06/1/61105. И это логично, поскольку п. 1 ст. 257 НК РФ, определяющий порядок формирования первоначальной стоимости амортизируемого имущества, в данном случае не применяется.
(Гусаров Д.Ю.)
("Налог на прибыль: учет доходов и расходов", 2023, N 4)Что касается расходов на уплату госпошлины за регистрацию права собственности на земельный участок, их можно учесть в составе прочих расходов организации в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ на дату их начисления (пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ). Такой вывод сделан в Письме Минфина России от 28.08.2018 N 03-03-06/1/61105. И это логично, поскольку п. 1 ст. 257 НК РФ, определяющий порядок формирования первоначальной стоимости амортизируемого имущества, в данном случае не применяется.
Статья: Налог на прибыль и НДФЛ: учет основных средств и расходов банка
(Коновалов Д.)
("Налогообложение, учет и отчетность в коммерческом банке", 2023, N 4)Из Письма Минфина России от 11.07.2019 N 03-03-06/3/51450 следует, что затраты на приобретение объектов недвижимости с последующим их сносом с целью строительства новых объектов на соответствующем земельном участке, а также затраты на снос таких объектов являются затратами на создание амортизируемого имущества и формируют первоначальную стоимость новых объектов.
(Коновалов Д.)
("Налогообложение, учет и отчетность в коммерческом банке", 2023, N 4)Из Письма Минфина России от 11.07.2019 N 03-03-06/3/51450 следует, что затраты на приобретение объектов недвижимости с последующим их сносом с целью строительства новых объектов на соответствующем земельном участке, а также затраты на снос таких объектов являются затратами на создание амортизируемого имущества и формируют первоначальную стоимость новых объектов.
"НДС: практика исчисления и уплаты"
(8-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2023)Однако нужно понимать, что выбор этого варианта требует от бухгалтера большего внимания, ведь в этом случае необходимо по окончании каждого месяца оперативно определять величину выручки, облагаемой и не облагаемой НДС. И хотя налоговым периодом по НДС является квартал, бухгалтерии придется считать налоговую базу помесячно. Любые ошибки в расчете показателя выручки за первый или второй месяц квартала, выявленные, например, при подготовке отчетности за квартал, потянут за собой необходимость пересчета как суммы вычета, так и сформированной первоначальной стоимости объектов и суммы начисленной амортизации.
(8-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2023)Однако нужно понимать, что выбор этого варианта требует от бухгалтера большего внимания, ведь в этом случае необходимо по окончании каждого месяца оперативно определять величину выручки, облагаемой и не облагаемой НДС. И хотя налоговым периодом по НДС является квартал, бухгалтерии придется считать налоговую базу помесячно. Любые ошибки в расчете показателя выручки за первый или второй месяц квартала, выявленные, например, при подготовке отчетности за квартал, потянут за собой необходимость пересчета как суммы вычета, так и сформированной первоначальной стоимости объектов и суммы начисленной амортизации.
Статья: Разбираем ситуацию: принятое ОС не введено в эксплуатацию - это нарушение?
(Малова Е.)
("Ревизии и проверки финансово-хозяйственной деятельности государственных (муниципальных) учреждений", 2024, N 2)В силу п. 9 Инструкции N 174н принятие к бухгалтерскому учету <10> объектов основных средств, за исключением объектов недвижимого имущества, по первоначальной стоимости, сформированной при их приобретении, создании, изготовлении, в том числе хозяйственным способом, с учетом резерва на демонтаж и вывод основных средств из эксплуатации в случае его формирования, отражается на основании первичных учетных документов по дебету соответствующих счетов аналитического учета счета 0 101 00 000 "Основные средства" (0 101 22 310, 0 101 24 310 - 0 101 28 310, 0 101 32 310 - 0 101 38 310) и кредиту соответствующих счетов аналитического учета счета 0 106 00 000 "Вложения в нефинансовые активы" (0 106 21 310, 0 106 31 310).
(Малова Е.)
("Ревизии и проверки финансово-хозяйственной деятельности государственных (муниципальных) учреждений", 2024, N 2)В силу п. 9 Инструкции N 174н принятие к бухгалтерскому учету <10> объектов основных средств, за исключением объектов недвижимого имущества, по первоначальной стоимости, сформированной при их приобретении, создании, изготовлении, в том числе хозяйственным способом, с учетом резерва на демонтаж и вывод основных средств из эксплуатации в случае его формирования, отражается на основании первичных учетных документов по дебету соответствующих счетов аналитического учета счета 0 101 00 000 "Основные средства" (0 101 22 310, 0 101 24 310 - 0 101 28 310, 0 101 32 310 - 0 101 38 310) и кредиту соответствующих счетов аналитического учета счета 0 106 00 000 "Вложения в нефинансовые активы" (0 106 21 310, 0 106 31 310).
Путеводитель по сделкам. Агентирование. ПринципалВ этом случае сумма агентского вознаграждения формирует первоначальную стоимость объекта недвижимости (признаваемого амортизируемым основным средством), приобретаемого агентом в интересах принципала (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257, п. 3 ст. 272, пп. 2 п. 3 ст. 273 НК РФ).
Тематический выпуск: Актуальные вопросы бухгалтерского учета: из практики консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 11)"Затраты на приобретение объекта жилой недвижимости, подлежащего сносу, с целью строительства новых объектов на соответствующем земельном участке, а также затраты на осуществление работ по сносу такого объекта являются затратами по созданию амортизируемого имущества и формируют первоначальную стоимость новых объектов".
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 11)"Затраты на приобретение объекта жилой недвижимости, подлежащего сносу, с целью строительства новых объектов на соответствующем земельном участке, а также затраты на осуществление работ по сносу такого объекта являются затратами по созданию амортизируемого имущества и формируют первоначальную стоимость новых объектов".
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации приобретение объекта недвижимости (производственного здания) на условиях рассрочки оплаты, если за предоставленную рассрочку взимаются проценты?..
(Консультация эксперта, 2025)Что касается госпошлины, уплачиваемой за госрегистрацию перехода права собственности на здание, то ее сумма включается в состав капитальных вложений, которые формируют первоначальную стоимость объекта ОС (пп. "з" п. 10 ФСБУ 26/2020, п. 12 ФСБУ 6/2020).
(Консультация эксперта, 2025)Что касается госпошлины, уплачиваемой за госрегистрацию перехода права собственности на здание, то ее сумма включается в состав капитальных вложений, которые формируют первоначальную стоимость объекта ОС (пп. "з" п. 10 ФСБУ 26/2020, п. 12 ФСБУ 6/2020).