Формирование первоначальной стоимости объекта недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Формирование первоначальной стоимости объекта недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Кассационное определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 11.09.2023 N 88а-17494/2023 по делу N 3а-5/2023 (УИД 29OS0000-01-2022-000537-18)
Категория: Оспаривание кадастровой стоимости.
Требования: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Обстоятельства: Истец ссылается на существенное превышение кадастровой стоимости объектов недвижимости над их рыночной стоимостью, что нарушает права истца как налогоплательщика.
Решение: Удовлетворено в части.Таким образом, определенная в порядке государственной (массовой) оценки кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости, незначительно превышает стоимость установленную судом в размере рыночной, что не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики первоначального определения кадастровой стоимости, влекущей нарушение прав административного истца, как налогоплательщика.
Категория: Оспаривание кадастровой стоимости.
Требования: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Обстоятельства: Истец ссылается на существенное превышение кадастровой стоимости объектов недвижимости над их рыночной стоимостью, что нарушает права истца как налогоплательщика.
Решение: Удовлетворено в части.Таким образом, определенная в порядке государственной (массовой) оценки кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости, незначительно превышает стоимость установленную судом в размере рыночной, что не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики первоначального определения кадастровой стоимости, влекущей нарушение прав административного истца, как налогоплательщика.
Перспективы и риски арбитражного спора: Налог на имущество организаций: Налоговый орган признал объект (недвижимость) основным средством и доначислил налог на имущество
(КонсультантПлюс, 2025)Налогоплательщик не учел недвижимое имущество как основное средство и не уплатил налог на имущество, полагая, что нет соответствующих признаков или первоначальная стоимость по нему не сформирована. Например, отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию, объект требует доработки или предназначен для перепродажи
(КонсультантПлюс, 2025)Налогоплательщик не учел недвижимое имущество как основное средство и не уплатил налог на имущество, полагая, что нет соответствующих признаков или первоначальная стоимость по нему не сформирована. Например, отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию, объект требует доработки или предназначен для перепродажи
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по сделкам. Аренда недвижимости. Арендатор (субарендатор)Расходы в виде выкупной цены объекта недвижимости у арендатора не учитываются, поскольку они формируют первоначальную стоимость основного средства и погашаются путем начисления амортизации (п. 5 ст. 270, п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ).
Тематический выпуск: Налог на имущество, земельный и транспортный налог: Актуальные вопросы из практики консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 10)ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 04.02.2011 N А56-9038/2010, признавая необоснованным доначисление налога на имущество организаций, установил, что часть приобретенного обществом имущества требовала дополнительных капиталовложений, часть имущества морально и физически устарела, в связи с чем не могла быть использована. Суд указал, что доработка объекта недвижимости до состояния пригодности к эксплуатации сопровождается увеличением стоимости этого объекта - доформированием его первоначальной стоимости, по которой он в дальнейшем будет принят к учету в качестве основного средства. После окончательного формирования первоначальной стоимости объект недвижимости, ставший пригодным к использованию по назначению, должен быть введен в состав ОС.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 10)ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 04.02.2011 N А56-9038/2010, признавая необоснованным доначисление налога на имущество организаций, установил, что часть приобретенного обществом имущества требовала дополнительных капиталовложений, часть имущества морально и физически устарела, в связи с чем не могла быть использована. Суд указал, что доработка объекта недвижимости до состояния пригодности к эксплуатации сопровождается увеличением стоимости этого объекта - доформированием его первоначальной стоимости, по которой он в дальнейшем будет принят к учету в качестве основного средства. После окончательного формирования первоначальной стоимости объект недвижимости, ставший пригодным к использованию по назначению, должен быть введен в состав ОС.
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 N 148
<Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации>После окончательного формирования первоначальной стоимости объект недвижимости, ставший пригодным к использованию по назначению, должен быть включен в состав основных средств.
<Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации>После окончательного формирования первоначальной стоимости объект недвижимости, ставший пригодным к использованию по назначению, должен быть включен в состав основных средств.
Решение ВАС РФ от 17.10.2007 N 8464/07
<Об отказе в удовлетворении заявления о признании недействующим письма Минфина РФ от 06.09.2006 N 03-06-01-02/35 "О налоге на имущество организаций">В оспариваемом обществом втором предложении абзаца десятого письма Минфина России указано: "В то же время установленные нормы также определяют, что объект недвижимости уже сформирован в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета в качестве объекта основных средств (окончательно сформирована первоначальная стоимость объекта), что является основанием для его учета в бухгалтерском учете на счете 01 "Основные средства" и, следовательно, для признания его объектом налогообложения по налогу на имущество организаций в соответствии со статьей 374 части второй Налогового кодекса Российской Федерации".
<Об отказе в удовлетворении заявления о признании недействующим письма Минфина РФ от 06.09.2006 N 03-06-01-02/35 "О налоге на имущество организаций">В оспариваемом обществом втором предложении абзаца десятого письма Минфина России указано: "В то же время установленные нормы также определяют, что объект недвижимости уже сформирован в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета в качестве объекта основных средств (окончательно сформирована первоначальная стоимость объекта), что является основанием для его учета в бухгалтерском учете на счете 01 "Основные средства" и, следовательно, для признания его объектом налогообложения по налогу на имущество организаций в соответствии со статьей 374 части второй Налогового кодекса Российской Федерации".
Вопрос: У банка на балансе есть непрофильный актив более двух лет. Создан РВП 20%. В рамках судебного дела фигурирует тот же объект. Банк исходя из внутренней методики формирования РВП по обязательствам некредитного характера создает РВП в размере 1%. Нужно ли создавать РВП по обязательствам некредитного характера?
(Консультация эксперта, 2024)- вложения в сооружение (строительство), создание (изготовление) и приобретение основных средств, объектов недвижимости; вложения в сооружение (строительство), восстановление объектов недвижимости, не используемых для осуществления банковской деятельности.
(Консультация эксперта, 2024)- вложения в сооружение (строительство), создание (изготовление) и приобретение основных средств, объектов недвижимости; вложения в сооружение (строительство), восстановление объектов недвижимости, не используемых для осуществления банковской деятельности.
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете приобретение объекта незавершенного строительства?..
(Консультация эксперта, 2025)Напомним, что по общему правилу счет-фактура выставляется продавцом товара не позднее пяти календарных дней считая со дня отгрузки товара (п. 3 ст. 168 НК РФ). При реализации недвижимого имущества датой отгрузки признается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (п. 16 ст. 167 НК РФ).
(Консультация эксперта, 2025)Напомним, что по общему правилу счет-фактура выставляется продавцом товара не позднее пяти календарных дней считая со дня отгрузки товара (п. 3 ст. 168 НК РФ). При реализации недвижимого имущества датой отгрузки признается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (п. 16 ст. 167 НК РФ).
Статья: Учет временных зданий и сооружений у государственного заказчика
(Мухин С.)
("Казенные учреждения: учет, налоги, право", 2024, N 12)Таким образом, учитывая и принимая во внимание, что формирование первоначальной стоимости вновь создаваемых объектов основных средств (недвижимого и (или) движимого имущества) осуществляется государственным заказчиком, реализующим бюджетные инвестиции, отметим, что в целях корректного отражения в учете государственного заказчика фактически произведенных капитальных вложений, формирующих стоимость создаваемых объектов основных средств, и для дальнейшего признания правообладателем созданных объектов имущества в составе объектов нефинансовых активов формирование произведенных капитальных вложений, включая затраты на титульные временные здания и сооружения, должно осуществляться пообъектно (пономенклатурно) с указанием сформированных первоначальных стоимостей.
(Мухин С.)
("Казенные учреждения: учет, налоги, право", 2024, N 12)Таким образом, учитывая и принимая во внимание, что формирование первоначальной стоимости вновь создаваемых объектов основных средств (недвижимого и (или) движимого имущества) осуществляется государственным заказчиком, реализующим бюджетные инвестиции, отметим, что в целях корректного отражения в учете государственного заказчика фактически произведенных капитальных вложений, формирующих стоимость создаваемых объектов основных средств, и для дальнейшего признания правообладателем созданных объектов имущества в составе объектов нефинансовых активов формирование произведенных капитальных вложений, включая затраты на титульные временные здания и сооружения, должно осуществляться пообъектно (пономенклатурно) с указанием сформированных первоначальных стоимостей.
"НДС: практика исчисления и уплаты"
(8-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2023)Однако нужно понимать, что выбор этого варианта требует от бухгалтера большего внимания, ведь в этом случае необходимо по окончании каждого месяца оперативно определять величину выручки, облагаемой и не облагаемой НДС. И хотя налоговым периодом по НДС является квартал, бухгалтерии придется считать налоговую базу помесячно. Любые ошибки в расчете показателя выручки за первый или второй месяц квартала, выявленные, например, при подготовке отчетности за квартал, потянут за собой необходимость пересчета как суммы вычета, так и сформированной первоначальной стоимости объектов и суммы начисленной амортизации.
(8-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2023)Однако нужно понимать, что выбор этого варианта требует от бухгалтера большего внимания, ведь в этом случае необходимо по окончании каждого месяца оперативно определять величину выручки, облагаемой и не облагаемой НДС. И хотя налоговым периодом по НДС является квартал, бухгалтерии придется считать налоговую базу помесячно. Любые ошибки в расчете показателя выручки за первый или второй месяц квартала, выявленные, например, при подготовке отчетности за квартал, потянут за собой необходимость пересчета как суммы вычета, так и сформированной первоначальной стоимости объектов и суммы начисленной амортизации.
Статья: Земельные расходы в налоговом учете
(Гусаров Д.Ю.)
("Налог на прибыль: учет доходов и расходов", 2023, N 4)Что касается расходов на уплату госпошлины за регистрацию права собственности на земельный участок, их можно учесть в составе прочих расходов организации в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ на дату их начисления (пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ). Такой вывод сделан в Письме Минфина России от 28.08.2018 N 03-03-06/1/61105. И это логично, поскольку п. 1 ст. 257 НК РФ, определяющий порядок формирования первоначальной стоимости амортизируемого имущества, в данном случае не применяется.
(Гусаров Д.Ю.)
("Налог на прибыль: учет доходов и расходов", 2023, N 4)Что касается расходов на уплату госпошлины за регистрацию права собственности на земельный участок, их можно учесть в составе прочих расходов организации в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ на дату их начисления (пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ). Такой вывод сделан в Письме Минфина России от 28.08.2018 N 03-03-06/1/61105. И это логично, поскольку п. 1 ст. 257 НК РФ, определяющий порядок формирования первоначальной стоимости амортизируемого имущества, в данном случае не применяется.
Статья: Риски розничного залогового кредитования и инструменты их минимизации
(Романова А.)
("Банковское кредитование", 2025, N 3)Для клиента-заемщика такое искажение стоимости на рынке жилой недвижимости также формирует негативные последствия, поскольку после перевода регистрации объекта недвижимости в качестве готового жилья стоимость залога может не обеспечивать кредитные обязательства в полном объеме. Большинство клиентов не осознают таких рисков и последствий на момент приобретения объектов недвижимости первичного рынка в ипотеку. Так, в случае обращения взыскания даже после нескольких лет платежей по кредиту и даже с учетом первоначального взноса стоимость объекта недвижимости на вторичном рынке может не покрывать обязательства.
(Романова А.)
("Банковское кредитование", 2025, N 3)Для клиента-заемщика такое искажение стоимости на рынке жилой недвижимости также формирует негативные последствия, поскольку после перевода регистрации объекта недвижимости в качестве готового жилья стоимость залога может не обеспечивать кредитные обязательства в полном объеме. Большинство клиентов не осознают таких рисков и последствий на момент приобретения объектов недвижимости первичного рынка в ипотеку. Так, в случае обращения взыскания даже после нескольких лет платежей по кредиту и даже с учетом первоначального взноса стоимость объекта недвижимости на вторичном рынке может не покрывать обязательства.
Тематический выпуск: Актуальные вопросы бухгалтерского учета: из практики консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 11)"Затраты на приобретение объекта жилой недвижимости, подлежащего сносу, с целью строительства новых объектов на соответствующем земельном участке, а также затраты на осуществление работ по сносу такого объекта являются затратами по созданию амортизируемого имущества и формируют первоначальную стоимость новых объектов".
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 11)"Затраты на приобретение объекта жилой недвижимости, подлежащего сносу, с целью строительства новых объектов на соответствующем земельном участке, а также затраты на осуществление работ по сносу такого объекта являются затратами по созданию амортизируемого имущества и формируют первоначальную стоимость новых объектов".
Статья: Учетные последствия ремонта арендованного помещения у арендатора
(Катаева Н.Н.)
("Главная книга", 2025, N 11)Если в рамках капитального ремонта арендатор выполняет строительно-монтажные работы собственными силами и затраты на ремонт увеличивают первоначальную стоимость отремонтированной недвижимости или формируют первоначальную стоимость самостоятельного объекта, то на стоимость таких работ придется начислить НДС <25>. Этот налог можно принять к вычету при условии, что <26>:
(Катаева Н.Н.)
("Главная книга", 2025, N 11)Если в рамках капитального ремонта арендатор выполняет строительно-монтажные работы собственными силами и затраты на ремонт увеличивают первоначальную стоимость отремонтированной недвижимости или формируют первоначальную стоимость самостоятельного объекта, то на стоимость таких работ придется начислить НДС <25>. Этот налог можно принять к вычету при условии, что <26>:
Статья: О чем спорят налоговики с "упрощенцами"?
(Сурков А.А.)
("Упрощенная система налогообложения: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 6)По мнению налогового органа, проводившего проверку в отношении ИП, тот, осуществляя строительство объекта недвижимости в период применения "упрощенки", должен был сформировать первоначальную стоимость ОС с учетом НДС, предъявленного ему подрядчиками и поставщиками.
(Сурков А.А.)
("Упрощенная система налогообложения: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 6)По мнению налогового органа, проводившего проверку в отношении ИП, тот, осуществляя строительство объекта недвижимости в период применения "упрощенки", должен был сформировать первоначальную стоимость ОС с учетом НДС, предъявленного ему подрядчиками и поставщиками.
Вопрос: Об изменении первоначальной стоимости ОС в целях налога на прибыль в случае регистрации прав на недвижимое имущество, изготовления документов технического учета, постановки на кадастровый учет.
(Письмо Минфина России от 08.02.2024 N 03-03-05/10500)Так, в Письмах Минфина России от 04.06.2013 N 03-03-06/1/20327, от 11.02.2011 N 03-03-06/1/89 разъясняется, что первоначальная стоимость основных средств, уже сформированная в налоговом учете, не подлежит изменению в связи с проведением регистрации прав на недвижимое имущество, изготовлением документов технического учета объекта недвижимости и осуществлением соответствующих расходов.
(Письмо Минфина России от 08.02.2024 N 03-03-05/10500)Так, в Письмах Минфина России от 04.06.2013 N 03-03-06/1/20327, от 11.02.2011 N 03-03-06/1/89 разъясняется, что первоначальная стоимость основных средств, уже сформированная в налоговом учете, не подлежит изменению в связи с проведением регистрации прав на недвижимое имущество, изготовлением документов технического учета объекта недвижимости и осуществлением соответствующих расходов.