Форма соглашения о задатке при покупке недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Форма соглашения о задатке при покупке недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Форма: Соглашение о задатке к предварительному договору купли-продажи (образец заполнения)
(КонсультантПлюс, 2025)Составьте соглашение о задатке в письменной форме и укажите в нем, что задаток обеспечивает исполнение обязательства по заключению основного договора. Без этого внесенная сумма может быть признана авансом без обеспечительной функции (ст. 380 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)Составьте соглашение о задатке в письменной форме и укажите в нем, что задаток обеспечивает исполнение обязательства по заключению основного договора. Без этого внесенная сумма может быть признана авансом без обеспечительной функции (ст. 380 ГК РФ).
Судебная практика
"Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2010 года"
(утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 08.12.2010)П. обратился в суд с иском к Н. о понуждении к заключению договора купли-продажи 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру на условиях договора, заключенного 23 января 2009 г. В обоснование заявленных требований истец указал, что 23 января 2009 г. между ним и Н. заключен договор о задатке, согласно которому ответчик принял на себя обязательство продать истцу 2/3 доли в спорной квартире в срок до 15 марта 2009 г. за 1000000 рублей. 13 марта 2009 г. между сторонами было заключено соглашение о продлении срока договора задатка до 18 марта 2009 года. Договор купли-продажи заключен не был.
(утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 08.12.2010)П. обратился в суд с иском к Н. о понуждении к заключению договора купли-продажи 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру на условиях договора, заключенного 23 января 2009 г. В обоснование заявленных требований истец указал, что 23 января 2009 г. между ним и Н. заключен договор о задатке, согласно которому ответчик принял на себя обязательство продать истцу 2/3 доли в спорной квартире в срок до 15 марта 2009 г. за 1000000 рублей. 13 марта 2009 г. между сторонами было заключено соглашение о продлении срока договора задатка до 18 марта 2009 года. Договор купли-продажи заключен не был.
Подборка судебных решений за 2017 год: Статья 32 "Оформление сделок купли-продажи государственного или муниципального имущества" Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества"
(ООО юридическая фирма "ЮРИНФОРМ ВМ")Руководствуясь статьей 32 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", арбитражные суды правомерно отказали в признании прекратившимся (расторгнутым) договора купли-продажи недвижимости (здания картофелехранилища) и взыскании суммы внесенного задатка, поскольку вступившими в законную силу решениями арбитражного суда установлено, что оспариваемый договор подписан сторонами, заключен ими в требуемой законодательством письменной форме, а также содержит в себе соглашение сторон по всем существенным условиям договора, в том числе: о предмете договора купли-продажи, о его месторасположении, о цене договора, и продавец обязан произвести оплату стоимости объектов недвижимости по договору; проанализировав содержание информационного сообщения о проведении аукциона, установлено, что орган местного самоуправления указал необходимые сведения о технических характеристиках отчуждаемых объектов, при этом в графе "состояние объекта" указано, что здание требует ремонта, поэтому истец, проявляя надлежащую осмотрительность и разумность, мог своевременно ознакомиться с документацией аукциона, выяснить вопрос о фактическом состоянии спорного здания, его технических характеристиках, определить степень необходимого ремонта (косметический, капитальный и т.п.).
(ООО юридическая фирма "ЮРИНФОРМ ВМ")Руководствуясь статьей 32 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", арбитражные суды правомерно отказали в признании прекратившимся (расторгнутым) договора купли-продажи недвижимости (здания картофелехранилища) и взыскании суммы внесенного задатка, поскольку вступившими в законную силу решениями арбитражного суда установлено, что оспариваемый договор подписан сторонами, заключен ими в требуемой законодательством письменной форме, а также содержит в себе соглашение сторон по всем существенным условиям договора, в том числе: о предмете договора купли-продажи, о его месторасположении, о цене договора, и продавец обязан произвести оплату стоимости объектов недвижимости по договору; проанализировав содержание информационного сообщения о проведении аукциона, установлено, что орган местного самоуправления указал необходимые сведения о технических характеристиках отчуждаемых объектов, при этом в графе "состояние объекта" указано, что здание требует ремонта, поэтому истец, проявляя надлежащую осмотрительность и разумность, мог своевременно ознакомиться с документацией аукциона, выяснить вопрос о фактическом состоянии спорного здания, его технических характеристиках, определить степень необходимого ремонта (косметический, капитальный и т.п.).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Теоретические положения о некоторых способах обеспечения исполнения обязательств в частном праве России и Германии
(Захаренко К.О.)
("Современное право", 2024, N 6)В целом можно констатировать, что германский задаток по ГГУ отличается от российского задатка по ГК РФ тем, что германскому задатку присущ односторонний характер обеспечения, поскольку он обеспечивает только интересы лица, получающего задаток. В ГГУ отсутствует норма, которая устанавливала бы необходимость получателя задатка вернуть задаток в двойном размере в случае неисполнения обязательства по его вине, как это предусмотрено в ГК РФ. Кроме того, в качестве задатка могут выступать не только деньги, но и иная имущественная ценность (в том числе индивидуально-определенные вещи). Это говорит о том, что обязательство, которое обеспечивается таким задатком, не всегда будет являться денежным обязательством. Российский правопорядок, напротив, напрямую строго закрепляет денежный характер задатка (ст. 380 ГК РФ). Письменная форма для соглашения о задатке в Германии, в отличие от России, не является строгой, хотя стороны все равно предпочитают оформлять подобное соглашение письменно в целях упрощения процедуры доказывания.
(Захаренко К.О.)
("Современное право", 2024, N 6)В целом можно констатировать, что германский задаток по ГГУ отличается от российского задатка по ГК РФ тем, что германскому задатку присущ односторонний характер обеспечения, поскольку он обеспечивает только интересы лица, получающего задаток. В ГГУ отсутствует норма, которая устанавливала бы необходимость получателя задатка вернуть задаток в двойном размере в случае неисполнения обязательства по его вине, как это предусмотрено в ГК РФ. Кроме того, в качестве задатка могут выступать не только деньги, но и иная имущественная ценность (в том числе индивидуально-определенные вещи). Это говорит о том, что обязательство, которое обеспечивается таким задатком, не всегда будет являться денежным обязательством. Российский правопорядок, напротив, напрямую строго закрепляет денежный характер задатка (ст. 380 ГК РФ). Письменная форма для соглашения о задатке в Германии, в отличие от России, не является строгой, хотя стороны все равно предпочитают оформлять подобное соглашение письменно в целях упрощения процедуры доказывания.
Статья: Отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимость: изменение роли нотариуса
(Лоренц Д.В.)
("Адвокат", 2016, N 12)Однако в судебной практике встречается позиция, в соответствии с которой задаток является способом обеспечения исполнения обязательств и не направлен на отчуждение имущества, поэтому соглашение о задатке не требует нотариального удостоверения <27>. Отсюда можно сделать вывод: если один супруг заключил соглашение о задатке в обеспечение исполнения основного договора об отчуждения доли в праве общей собственности на недвижимость, нотариальное согласие другого супруга на распоряжение задатком на приобретение доли не потребуется, оно будет презюмироваться (п. 2 ст. 35 СК РФ), что создает почву для злоупотреблений правом со стороны супруга, предоставляющего задаток. Возможно, такой судебный подход не должен применяться, поскольку задаток выполняет доказательственную функцию заключения основного договора (п. 1 ст. 380 ГК РФ), а договор, требующий определенной формы, не может считаться заключенным без соблюдения необходимой формы договора (п. 1 ст. 438 ГК РФ), причем в ситуации с обязательной нотариальной формой ее отсутствие повлечет ничтожность сделки (п. 3 ст. 163 ГК РФ). Поэтому, если денежная сумма за приобретаемую долю в праве общей собственности на недвижимость передается в счет будущих платежей, оформляется в простой письменной форме, она может выполнять функции задатка только при нотариальном удостоверении такого соглашения о задатке, иначе формально ничтожный договор должен будет признаваться заключенным в силу природы задатка, что абсурдно.
(Лоренц Д.В.)
("Адвокат", 2016, N 12)Однако в судебной практике встречается позиция, в соответствии с которой задаток является способом обеспечения исполнения обязательств и не направлен на отчуждение имущества, поэтому соглашение о задатке не требует нотариального удостоверения <27>. Отсюда можно сделать вывод: если один супруг заключил соглашение о задатке в обеспечение исполнения основного договора об отчуждения доли в праве общей собственности на недвижимость, нотариальное согласие другого супруга на распоряжение задатком на приобретение доли не потребуется, оно будет презюмироваться (п. 2 ст. 35 СК РФ), что создает почву для злоупотреблений правом со стороны супруга, предоставляющего задаток. Возможно, такой судебный подход не должен применяться, поскольку задаток выполняет доказательственную функцию заключения основного договора (п. 1 ст. 380 ГК РФ), а договор, требующий определенной формы, не может считаться заключенным без соблюдения необходимой формы договора (п. 1 ст. 438 ГК РФ), причем в ситуации с обязательной нотариальной формой ее отсутствие повлечет ничтожность сделки (п. 3 ст. 163 ГК РФ). Поэтому, если денежная сумма за приобретаемую долю в праве общей собственности на недвижимость передается в счет будущих платежей, оформляется в простой письменной форме, она может выполнять функции задатка только при нотариальном удостоверении такого соглашения о задатке, иначе формально ничтожный договор должен будет признаваться заключенным в силу природы задатка, что абсурдно.
Нормативные акты
Разъяснение КРМФО (IFRIC) 15 "Соглашения на строительство объектов недвижимости"
(введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина РФ от 25.11.2011 N 160н)2. Например, предприятия, принимающие обязательство по строительству объектов жилой недвижимости, могут начать продавать отдельные единицы (квартиры или здания) на стадии "незавершенного строительства", то есть в то время как строительство все еще находится в процессе или даже до его начала. Каждый покупатель вступает в соглашение с предприятием на приобретение указанной единицы, когда она будет готова к заселению. Как правило, покупатель дает задаток предприятию, который возвращается, только если предприятие не может предоставить завершенную единицу в соответствии с условиями соглашения. Остаток стоимости покупки обычно оплачивается предприятию только при завершении строительства по соглашению, когда покупатель получает права на владение единицей.
(введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина РФ от 25.11.2011 N 160н)2. Например, предприятия, принимающие обязательство по строительству объектов жилой недвижимости, могут начать продавать отдельные единицы (квартиры или здания) на стадии "незавершенного строительства", то есть в то время как строительство все еще находится в процессе или даже до его начала. Каждый покупатель вступает в соглашение с предприятием на приобретение указанной единицы, когда она будет готова к заселению. Как правило, покупатель дает задаток предприятию, который возвращается, только если предприятие не может предоставить завершенную единицу в соответствии с условиями соглашения. Остаток стоимости покупки обычно оплачивается предприятию только при завершении строительства по соглашению, когда покупатель получает права на владение единицей.
Решение Алтайского республиканского УФАС России от 07.04.2010 N 7964
Нарушение: ч. 7 ст. 5, ч. 1 ст. 28 Закона о рекламе.
Решение: Выдать предписание об устранении нарушений.Управлением Федеральной антимонопольной службы по Республике Алтай (далее УФАС по РА) в порядке осуществления государственного контроля за соблюдением законодательства Российской Федерации о рекламе, по распоряжению прокуратуры Республики Алтай вх. от 17.02.2010 N 321, на основании Приказа руководителя УФАС по РА от 02.03.2010 N 18, проведена проверка рекламы агентства недвижимости "В" на предмет соответствия рекламному законодательству Российской Федерации, опубликованной на тридцать девятой странице информационно-аналитического еженедельника "Листок" от 10.02.2010 N 06 (038/549) следующего информационного содержания: "Агентство недвижимости В. Купля-продажа мена, дарение, аренда, наследство, приватизация. Составление договоров, соглашений о задатке и т.д., оформление документов на квартиры, дома и земельные участки. Акция! "Продавец не платит!" ОФОРМЛЕНИЕ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ <...>. 2-36-36, 8-903-919-4466 с 9.00 до 17.00".
Нарушение: ч. 7 ст. 5, ч. 1 ст. 28 Закона о рекламе.
Решение: Выдать предписание об устранении нарушений.Управлением Федеральной антимонопольной службы по Республике Алтай (далее УФАС по РА) в порядке осуществления государственного контроля за соблюдением законодательства Российской Федерации о рекламе, по распоряжению прокуратуры Республики Алтай вх. от 17.02.2010 N 321, на основании Приказа руководителя УФАС по РА от 02.03.2010 N 18, проведена проверка рекламы агентства недвижимости "В" на предмет соответствия рекламному законодательству Российской Федерации, опубликованной на тридцать девятой странице информационно-аналитического еженедельника "Листок" от 10.02.2010 N 06 (038/549) следующего информационного содержания: "Агентство недвижимости В. Купля-продажа мена, дарение, аренда, наследство, приватизация. Составление договоров, соглашений о задатке и т.д., оформление документов на квартиры, дома и земельные участки. Акция! "Продавец не платит!" ОФОРМЛЕНИЕ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ <...>. 2-36-36, 8-903-919-4466 с 9.00 до 17.00".
Тематический выпуск: Способы обеспечения исполнения обязательств
(Васильева М., Мельникова Ю., Мешалкин В., Крутякова Т., Буйских О.)
("Экономико-правовой бюллетень", 2002, N 7)Данное решение мотивировано тем, что договор купли - продажи недвижимости (в обеспечение которого заключалось соглашение о задатке) между сторонами заключен не был, следовательно, сумма 50 000 руб. (полученная ответчиком от истца) задатком не является.
(Васильева М., Мельникова Ю., Мешалкин В., Крутякова Т., Буйских О.)
("Экономико-правовой бюллетень", 2002, N 7)Данное решение мотивировано тем, что договор купли - продажи недвижимости (в обеспечение которого заключалось соглашение о задатке) между сторонами заключен не был, следовательно, сумма 50 000 руб. (полученная ответчиком от истца) задатком не является.
Статья: Договоры купли-продажи недвижимости при участии риелторских фирм и проблема задатка
(Невзгодина Е.Л.)
("Статут", 2008)При заключении договоров купли-продажи иного недвижимого имущества обязательна письменная форма, несоблюдение которой влечет недействительность сделки. Соответственно, и любые ссылки сторон в судебных спорах на то, что наличие задатка является доказательством заключения договора купли-продажи недвижимости, безосновательны <21>. Задаток действительно может служить одним из доказательств самого факта заключения договора, причем даже при несоблюдении требуемой законом письменной формы договора, на что справедливо обращал внимание О.С. Иоффе <22>, но лишь в случаях, когда письменная форма договора не является обязательным условием его заключения (п. 3 ст. 433 ГК).
(Невзгодина Е.Л.)
("Статут", 2008)При заключении договоров купли-продажи иного недвижимого имущества обязательна письменная форма, несоблюдение которой влечет недействительность сделки. Соответственно, и любые ссылки сторон в судебных спорах на то, что наличие задатка является доказательством заключения договора купли-продажи недвижимости, безосновательны <21>. Задаток действительно может служить одним из доказательств самого факта заключения договора, причем даже при несоблюдении требуемой законом письменной формы договора, на что справедливо обращал внимание О.С. Иоффе <22>, но лишь в случаях, когда письменная форма договора не является обязательным условием его заключения (п. 3 ст. 433 ГК).
Статья: Последствия несоответствия между фактической и договорной ценами при продаже квартиры и механизм передачи задатка
(Максимов Е.А.)
("Законодательство и экономика", 2009, N 6)В предварительном договоре может быть также предусмотрено, что после заключения основного договора купли-продажи и его государственной регистрации задаток прекращает выполнять свою обеспечительную функцию и может быть зачтен при оплате объекта недвижимости (квартиры, комнаты) по основному договору.
(Максимов Е.А.)
("Законодательство и экономика", 2009, N 6)В предварительном договоре может быть также предусмотрено, что после заключения основного договора купли-продажи и его государственной регистрации задаток прекращает выполнять свою обеспечительную функцию и может быть зачтен при оплате объекта недвижимости (квартиры, комнаты) по основному договору.
Статья: "Чистый" застройщик МКД - агент?
(Серова А.И.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2014, N 10)В индустрии недвижимого имущества предприятия, принимающие обязательства по строительству объектов недвижимого имущества напрямую или через субподрядчиков, могут вступить в соглашения с одним или несколькими покупателями до завершения строительства. Такие соглашения принимают разнообразные формы.
(Серова А.И.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2014, N 10)В индустрии недвижимого имущества предприятия, принимающие обязательства по строительству объектов недвижимого имущества напрямую или через субподрядчиков, могут вступить в соглашения с одним или несколькими покупателями до завершения строительства. Такие соглашения принимают разнообразные формы.
"Сборник договоров в сфере жилищного права с комментариями"
(Терехова Ю.К.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2006)При заключении договора купли-продажи жилого помещения может быть заключен договор задатка. Внесение части суммы в оплату сделки (задатка) является способом обеспечения обязательства. Если договор не исполняется по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращают (п. 2 ст. 381 ГК РФ). В случае неисполнения обязательств со стороны задаткополучателя он должен вернуть задаток в двойном размере. При неисполнении обязательства по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток возвращают задаткодателю.
(Терехова Ю.К.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2006)При заключении договора купли-продажи жилого помещения может быть заключен договор задатка. Внесение части суммы в оплату сделки (задатка) является способом обеспечения обязательства. Если договор не исполняется по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращают (п. 2 ст. 381 ГК РФ). В случае неисполнения обязательств со стороны задаткополучателя он должен вернуть задаток в двойном размере. При неисполнении обязательства по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток возвращают задаткодателю.
Подборка форм: Договоры купли-продажи жилого недвижимого имущества
(КонсультантПлюс, 2025)6. Соглашения к договорам купли-продажи жилого недвижимого имущества
(КонсультантПлюс, 2025)6. Соглашения к договорам купли-продажи жилого недвижимого имущества
Статья: Аванс или задаток? Вот в чем вопрос...
(Пластинина Н.)
("Административное право", 2017, N 2)В соответствии с ч. 4 ст. 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
(Пластинина Н.)
("Административное право", 2017, N 2)В соответствии с ч. 4 ст. 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Статья: Особенности опционных договорных конструкций и правоприменительная практика
(Орлов Г.Н.)
("Российский судья", 2018, N 8)В связи с этим на практике часто возникает вопрос: какими нормами права подлежит регулированию то или иное обязательство при отсутствии нормы прямого законодательного регулирования? Например, как разрешить спор о взыскании выплаченной в качестве задатка суммы предварительной оплаты стоимости недвижимого имущества, если такое соглашение включено в предварительный договор купли-продажи, который, в свою очередь, в своем классическом виде не предусматривал никаких иных обязательств, кроме обязательства заключить основной договор в установленный конкретный срок.
(Орлов Г.Н.)
("Российский судья", 2018, N 8)В связи с этим на практике часто возникает вопрос: какими нормами права подлежит регулированию то или иное обязательство при отсутствии нормы прямого законодательного регулирования? Например, как разрешить спор о взыскании выплаченной в качестве задатка суммы предварительной оплаты стоимости недвижимого имущества, если такое соглашение включено в предварительный договор купли-продажи, который, в свою очередь, в своем классическом виде не предусматривал никаких иных обязательств, кроме обязательства заключить основной договор в установленный конкретный срок.