Доход от реализации квартир УСН
Подборка наиболее важных документов по запросу Доход от реализации квартир УСН (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 346.15 "Порядок определения доходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")По мнению ИФНС, предприниматель должен был отразить в составе доходов по УСН доход от реализации квартиры, используемой в предпринимательской деятельности.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")По мнению ИФНС, предприниматель должен был отразить в составе доходов по УСН доход от реализации квартиры, используемой в предпринимательской деятельности.
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 346.15 "Порядок определения доходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Предприниматель реализовал квартиры и не исчислил налог по УСН с выручки от их продажи. Налоговый орган начислил налог по УСН. Налогоплательщик оспорил доначисление, указав, что не использовал спорные квартиры в предпринимательской деятельности, следовательно, не обязан включать доход от их реализации в налоговую базу УСН. Суд отклонил этот аргумент, отметив, что в момент реализации спорного имущества продавец обладал статусом предпринимателя, осуществлял продажу квартир регулярно в течение нескольких лет. Приобретение квартир до получения налогоплательщиком статуса предпринимателя не исключает дальнейшее их использование в предпринимательской деятельности. Сами же реализованные объекты на момент продажи по своему характеру и потребительским свойствам не могли быть использованы в личных, семейных и иных не связанных с предпринимательскими целях. Суд признал правомерным доначисление единого налога.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Предприниматель реализовал квартиры и не исчислил налог по УСН с выручки от их продажи. Налоговый орган начислил налог по УСН. Налогоплательщик оспорил доначисление, указав, что не использовал спорные квартиры в предпринимательской деятельности, следовательно, не обязан включать доход от их реализации в налоговую базу УСН. Суд отклонил этот аргумент, отметив, что в момент реализации спорного имущества продавец обладал статусом предпринимателя, осуществлял продажу квартир регулярно в течение нескольких лет. Приобретение квартир до получения налогоплательщиком статуса предпринимателя не исключает дальнейшее их использование в предпринимательской деятельности. Сами же реализованные объекты на момент продажи по своему характеру и потребительским свойствам не могли быть использованы в личных, семейных и иных не связанных с предпринимательскими целях. Суд признал правомерным доначисление единого налога.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: ИП совмещает УСН и ПСН по разным видам деятельности, имеет патент на ремонт жилых и нежилых зданий, а также спортивных сооружений. В счет погашения задолженности за выполненные работы по ремонту жилья ИП получена квартира. Отражается ли в декларации по УСН доход от реализации указанной квартиры?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: ИП совмещает УСН и ПСН по разным видам деятельности, имеет патент на ремонт жилых и нежилых зданий, а также спортивных сооружений. В счет погашения задолженности за выполненные работы по ремонту жилья ИП получена квартира. Отражается ли в декларации по УСН доход от реализации указанной квартиры?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: ИП совмещает УСН и ПСН по разным видам деятельности, имеет патент на ремонт жилых и нежилых зданий, а также спортивных сооружений. В счет погашения задолженности за выполненные работы по ремонту жилья ИП получена квартира. Отражается ли в декларации по УСН доход от реализации указанной квартиры?
Статья: Доход от продажи и сдачи в аренду недвижимости: личный или предпринимательский?
(Емельянова В.)
("Юридический справочник руководителя", 2024, N 10)Иначе говоря, учет физлицом дохода от реализации квартир в качестве предпринимательского, облагаемого в рамках "упрощенки", не гарантирует отсутствие налоговых рисков переквалификации дохода налоговым органом на личный доход.
(Емельянова В.)
("Юридический справочник руководителя", 2024, N 10)Иначе говоря, учет физлицом дохода от реализации квартир в качестве предпринимательского, облагаемого в рамках "упрощенки", не гарантирует отсутствие налоговых рисков переквалификации дохода налоговым органом на личный доход.
Нормативные акты
Приказ Росстата от 28.07.2025 N 367
(ред. от 02.02.2026)
"Об утверждении форм федерального статистического наблюдения для организации федерального статистического наблюдения за строительством, инвестициями в нефинансовые активы и жилищно-коммунальным хозяйством"
(вместе с "Указаниями по заполнению формы федерального статистического наблюдения N П-2 (инвест) "Сведения об инвестиционной деятельности")В целях заполнения формы ТСЖ, ЖСК, применяющие упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, в соответствии с пунктом 1 статьи 346.16 Налогового кодекса Российской Федерации, суммы платежей собственников жилья за жилищно-коммунальные услуги, поступающие на счет организации, должны отражать в форме в общей сумме доходов.
(ред. от 02.02.2026)
"Об утверждении форм федерального статистического наблюдения для организации федерального статистического наблюдения за строительством, инвестициями в нефинансовые активы и жилищно-коммунальным хозяйством"
(вместе с "Указаниями по заполнению формы федерального статистического наблюдения N П-2 (инвест) "Сведения об инвестиционной деятельности")В целях заполнения формы ТСЖ, ЖСК, применяющие упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, в соответствии с пунктом 1 статьи 346.16 Налогового кодекса Российской Федерации, суммы платежей собственников жилья за жилищно-коммунальные услуги, поступающие на счет организации, должны отражать в форме в общей сумме доходов.
<Письмо> ФНС России от 21.06.2024 N КЧ-4-9/7026@
"Обзор правовых позиций, сформированных ФНС России по результатам рассмотрения жалоб (апелляционных жалоб) налогоплательщиков за 1 квартал 2024 года"Доход от реализации указанной квартиры индивидуальным предпринимателем не отражен в налоговой декларации по УСН за 2021 год, при этом отражен в налоговой декларации по НДФЛ за 2021 год.
"Обзор правовых позиций, сформированных ФНС России по результатам рассмотрения жалоб (апелляционных жалоб) налогоплательщиков за 1 квартал 2024 года"Доход от реализации указанной квартиры индивидуальным предпринимателем не отражен в налоговой декларации по УСН за 2021 год, при этом отражен в налоговой декларации по НДФЛ за 2021 год.
Статья: Правовые позиции по вопросам налогового законодательства, обязательные для налоговых инспекций
(Архаров М.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2024, N 25)ИП занимался арендой и управлением собственным или арендованным недвижимым имуществом и применял УСН (доходы). За период 2007 - 2022 гг. им произведено приобретение и отчуждение 26 объектов недвижимого имущества, в том числе в 2021 г. ИП продал квартиру, не используемую в предпринимательской деятельности. Доход от ее реализации он отразил в декларации по НДФЛ. Однако инспекция с дохода от проданной квартиры доначислила налог по УСН.
(Архаров М.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2024, N 25)ИП занимался арендой и управлением собственным или арендованным недвижимым имуществом и применял УСН (доходы). За период 2007 - 2022 гг. им произведено приобретение и отчуждение 26 объектов недвижимого имущества, в том числе в 2021 г. ИП продал квартиру, не используемую в предпринимательской деятельности. Доход от ее реализации он отразил в декларации по НДФЛ. Однако инспекция с дохода от проданной квартиры доначислила налог по УСН.
Тематический выпуск: Судебная практика по налоговым и финансовым спорам. 2024 год
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 4)(-) 4. По мнению налогового органа, предприниматель обязан был включить выручку от реализации объектов недвижимого имущества в состав доходов по УСН (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 4)(-) 4. По мнению налогового органа, предприниматель обязан был включить выручку от реализации объектов недвижимого имущества в состав доходов по УСН (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).
Тематический выпуск: Судебная практика по налоговым и финансовым спорам. 2023 год
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 4)Следовательно, данная передача является реализацией, в связи с чем общество обязано учесть доход от реализации имущества при определении налоговой базы по УСН (Постановление АС ЗСО от 15.11.2023 N Ф04-5602/2023 по делу N А70-2325/2023).
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 4)Следовательно, данная передача является реализацией, в связи с чем общество обязано учесть доход от реализации имущества при определении налоговой базы по УСН (Постановление АС ЗСО от 15.11.2023 N Ф04-5602/2023 по делу N А70-2325/2023).
"Налоговые риски бизнеса"
(Мясников О.А.)
("АйСи Групп", 2024)По мнению проверяющих, компания не отразила доходы от реализации прав на объекты долевого строительства на сумму 101 млн руб. Это повлекло неправомерное применение налогоплательщиком УСН. Инспекция признала доходами застройщика суммы, которые получили предприниматели от продажи квартир.
(Мясников О.А.)
("АйСи Групп", 2024)По мнению проверяющих, компания не отразила доходы от реализации прав на объекты долевого строительства на сумму 101 млн руб. Это повлекло неправомерное применение налогоплательщиком УСН. Инспекция признала доходами застройщика суммы, которые получили предприниматели от продажи квартир.
Тематический выпуск: Налог на добавленную стоимость: актуальные вопросы из практики налогового консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 8)Подача предпринимателем уточненной декларации по УСН с отражением выручки от реализации подакцизных товаров за период до установки отдельного кассового аппарата не дает предпринимателю оснований для применения ПСН за этот период (Постановление АС СЗО от 05.06.2025 N Ф07-3975/2025 по делу N А05-6317/2024).
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 8)Подача предпринимателем уточненной декларации по УСН с отражением выручки от реализации подакцизных товаров за период до установки отдельного кассового аппарата не дает предпринимателю оснований для применения ПСН за этот период (Постановление АС СЗО от 05.06.2025 N Ф07-3975/2025 по делу N А05-6317/2024).
Статья: К вопросу о судебной доктрине дробления бизнеса
(Воложбенская Д.И.)
("Налоги" (журнал), 2025, N 3)В качестве наглядной иллюстрации рассмотрим выводы судов по делу ООО "ОптимаСтрой" <12>. Согласно фабуле дела налогоплательщик, будучи строительной организацией, использовал схему дробления бизнеса путем привлечения пятерых аффилированных ИП к реализации конечным покупателям квартир в МКД. Построенные жилые объекты ООО сначала (формально) отчуждало аффилированным ИП по заниженным ценам, которые далее продавали их гражданам-покупателям уже по рыночным ценам. Участие ИП в сделках по отчуждению построенных объектов было номинальным, наделение их статусом субъектов малого бизнеса позволяло прибегать к льготным режимам налогообложения. Фактическую реализацию квартир конечным покупателям ООО осуществляло самостоятельно. Большая часть доходов, полученных ИП, после обналички возвращалась налогоплательщику. Кроме того, разделение доходов от реализации продаваемых квартир и оказания строительных услуг между участниками группы позволило ООО "ОптимаСтрой" как создателю налоговой схемы необоснованно применять упрощенную систему налогообложения, получая налоговую экономию.
(Воложбенская Д.И.)
("Налоги" (журнал), 2025, N 3)В качестве наглядной иллюстрации рассмотрим выводы судов по делу ООО "ОптимаСтрой" <12>. Согласно фабуле дела налогоплательщик, будучи строительной организацией, использовал схему дробления бизнеса путем привлечения пятерых аффилированных ИП к реализации конечным покупателям квартир в МКД. Построенные жилые объекты ООО сначала (формально) отчуждало аффилированным ИП по заниженным ценам, которые далее продавали их гражданам-покупателям уже по рыночным ценам. Участие ИП в сделках по отчуждению построенных объектов было номинальным, наделение их статусом субъектов малого бизнеса позволяло прибегать к льготным режимам налогообложения. Фактическую реализацию квартир конечным покупателям ООО осуществляло самостоятельно. Большая часть доходов, полученных ИП, после обналички возвращалась налогоплательщику. Кроме того, разделение доходов от реализации продаваемых квартир и оказания строительных услуг между участниками группы позволило ООО "ОптимаСтрой" как создателю налоговой схемы необоснованно применять упрощенную систему налогообложения, получая налоговую экономию.
Готовое решение: Налоговая нагрузка при УСН
(КонсультантПлюс, 2026)налоги, которые ИП платит как физлицо с имущества, не задействованного в бизнесе. Например, налог на имущество по квартире, в которой живет;
(КонсультантПлюс, 2026)налоги, которые ИП платит как физлицо с имущества, не задействованного в бизнесе. Например, налог на имущество по квартире, в которой живет;
Вопрос: О включении сумм НДС в размер платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД для управляющих организаций, применяющих с 1 января 2025 г. УСН.
(Письмо Минфина России от 21.01.2025 N 03-07-11/4672)Каков порядок применения норм НК РФ с учетом изменений с 2025 г., а именно должны ли будут организации, осуществляющие управление МКД, находящиеся на УСН и имеющие выручку свыше 60 млн руб., при начислении и уплате НДС 5% или 7% с платы на содержание жилого помещения начислять НДС на действующую плату за содержание жилого помещения?
(Письмо Минфина России от 21.01.2025 N 03-07-11/4672)Каков порядок применения норм НК РФ с учетом изменений с 2025 г., а именно должны ли будут организации, осуществляющие управление МКД, находящиеся на УСН и имеющие выручку свыше 60 млн руб., при начислении и уплате НДС 5% или 7% с платы на содержание жилого помещения начислять НДС на действующую плату за содержание жилого помещения?
Готовое решение: Как первоначальному кредитору оформить и выставить счет-фактуру при уступке права требования
(КонсультантПлюс, 2026)в графе 5 отразите доход от реализации права требования (без НДС);
(КонсультантПлюс, 2026)в графе 5 отразите доход от реализации права требования (без НДС);
"Упрощенка. Практическое пособие для организаций и предпринимателей"
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)В составе доходов при применении УСН учитывают доходы от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 249 и 250 НК РФ. При этом в составе доходов не учитываются доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ.
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)В составе доходов при применении УСН учитывают доходы от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 249 и 250 НК РФ. При этом в составе доходов не учитываются доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ.