Договор застроенной территории
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор застроенной территории (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Прекращение обязательства невозможностью исполнения
(КонсультантПлюс, 2025)"...Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение.
(КонсультантПлюс, 2025)"...Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение.
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 46 "Особенности подготовки документации по планировке территории применительно к территории поселения, территории муниципального округа, территории городского округа" Градостроительного кодекса РФ"Вместе с тем судами установлено и подтверждается материалами дела, что оспариваемым постановлением утверждена документация по планировке территории, площадь которой в проектируемых границах (3,1393 га, в том числе: площадь элемента планировочной структуры - 1,9533 га; площадь территории общего пользования в границах красных линий - 1,1860 га) в несколько раз превышает площадь подлежащей развитию застроенной территории (0,8714 га), в то время как по условиям договора о развитии застроенной территории от 6 июля 2021 года застройщик принял на себя обязательство подготовить проект планировки лишь застроенной территории (п. 3.2.1), а не всего квартала, в который эта территория входит, и прилегающей к нему улично-дорожной сети. Следовательно, положения п. 1 ч. 5.1 ст. 46 ГрК РФ не подлежали применению и не освобождали Администрацию от проведения общественных слушаний или публичных обсуждений по проекту документации по планировке территории. В части территории, выходящей за границы застроенной территории, подлежащей развитию, не имеется оснований полагать, что документация по планировке территории подготовлена застройщиком и утверждена Администрацией во исполнение решения о РЗТ, а значит, ссылка административного ответчика и Управления на положения ч. 4 ст. 18 Закона N 494-ФЗ является неправомерной."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Внесение платы при заключении договора о развитии
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Внесение платы при заключении договора о развитии
Вопрос: Об НДС при реализации ОМСУ прав на заключение договоров о комплексном развитии территории жилой застройки городского округа.
(Письмо Минфина России от 08.04.2024 N 03-07-11/31806)Вопрос: Департамент муниципального имущества (далее - департамент) является функциональным органом Администрации городского округа, созданным в целях осуществления функций управления, пользования, распоряжения муниципальной собственностью городского округа, рационального использования земель, и имеет статус юридического лица (казенного учреждения).
(Письмо Минфина России от 08.04.2024 N 03-07-11/31806)Вопрос: Департамент муниципального имущества (далее - департамент) является функциональным органом Администрации городского округа, созданным в целях осуществления функций управления, пользования, распоряжения муниципальной собственностью городского округа, рационального использования земель, и имеет статус юридического лица (казенного учреждения).
Нормативные акты
Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ
(ред. от 07.04.2025)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"7) платежи по заключенному в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договору о развитии застроенной территории, если строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона;
(ред. от 07.04.2025)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"7) платежи по заключенному в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договору о развитии застроенной территории, если строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона;
Федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ
(ред. от 13.12.2024)
"О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий"4) наличие у участника аукциона, или у его основного общества, или у любого из дочерних хозяйственных обществ основного общества опыта осуществления деятельности по договорам о развитии застроенной территории, и (или) договорам о комплексном развитии территории, и (или) договорам о комплексном освоении территории.
(ред. от 13.12.2024)
"О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий"4) наличие у участника аукциона, или у его основного общества, или у любого из дочерних хозяйственных обществ основного общества опыта осуществления деятельности по договорам о развитии застроенной территории, и (или) договорам о комплексном развитии территории, и (или) договорам о комплексном освоении территории.
Готовое решение: Как рассчитать земельный налог по земельным участкам, предназначенным для строительства
(КонсультантПлюс, 2025)По мнению Верховного Суда РФ, повышающий коэффициент к ставке земельного налога не должен применяться, если застройщик объективно не мог завершить строительство жилья в срок. Например, был заключен договор о развитии застроенных территорий и срок строительства по нему превышает три года. В этом случае должно учитываться, в какой срок может быть начато строительство и, соответственно, с какого момента следует исчислять срок применения повышающего коэффициента (Определение Верховного Суда РФ от 15.10.2020 N 309-ЭС20-11143, Определение Верховного Суда РФ от 17.09.2020 N 309-ЭС20-11143 по делу N А60-50402/2019 (приведено в п. 35 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)).
(КонсультантПлюс, 2025)По мнению Верховного Суда РФ, повышающий коэффициент к ставке земельного налога не должен применяться, если застройщик объективно не мог завершить строительство жилья в срок. Например, был заключен договор о развитии застроенных территорий и срок строительства по нему превышает три года. В этом случае должно учитываться, в какой срок может быть начато строительство и, соответственно, с какого момента следует исчислять срок применения повышающего коэффициента (Определение Верховного Суда РФ от 15.10.2020 N 309-ЭС20-11143, Определение Верховного Суда РФ от 17.09.2020 N 309-ЭС20-11143 по делу N А60-50402/2019 (приведено в п. 35 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)).
"Комментарий к Градостроительному кодексу РФ"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)В соответствии с этими требованиями Программа должна устанавливать перечень мероприятий (инвестиционных проектов) по проектированию, строительству, реконструкции объектов социальной инфраструктуры поселения, городского округа, которые предусмотрены государственными и муниципальными программами, стратегией социально-экономического развития муниципального образования и планом мероприятий по реализации стратегии социально-экономического развития муниципального образования (при наличии данных стратегии и плана), планом и программой комплексного социально-экономического развития поселения, городского округа, инвестиционными программами субъектов естественных монополий, договорами о развитии застроенных территорий, договорами о комплексном освоении территорий, иными инвестиционными программами и договорами, предусматривающими обязательства застройщиков по завершению в установленные сроки мероприятий по проектированию, строительству, реконструкции объектов социальной инфраструктуры. В п. 29 комментируемой статьи дано определение машино-места как предназначенной исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенной части здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Существуют и другие легальные определения машино-места. Так, ГК РФ определяет машино-места как предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений, если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ).
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)В соответствии с этими требованиями Программа должна устанавливать перечень мероприятий (инвестиционных проектов) по проектированию, строительству, реконструкции объектов социальной инфраструктуры поселения, городского округа, которые предусмотрены государственными и муниципальными программами, стратегией социально-экономического развития муниципального образования и планом мероприятий по реализации стратегии социально-экономического развития муниципального образования (при наличии данных стратегии и плана), планом и программой комплексного социально-экономического развития поселения, городского округа, инвестиционными программами субъектов естественных монополий, договорами о развитии застроенных территорий, договорами о комплексном освоении территорий, иными инвестиционными программами и договорами, предусматривающими обязательства застройщиков по завершению в установленные сроки мероприятий по проектированию, строительству, реконструкции объектов социальной инфраструктуры. В п. 29 комментируемой статьи дано определение машино-места как предназначенной исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенной части здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Существуют и другие легальные определения машино-места. Так, ГК РФ определяет машино-места как предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений, если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Статья: Правовые аспекты внесения изменений в договор о комплексном развитии территории, заключенный на торгах
(Косарева Н.Б., Игуменов Е.В., Сидоркин А.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 8)Михольская В.В., Петропавловская Ю.С. О возможности изменения срока договора о развитии застроенной территории // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. N 12. С. 75 - 79.
(Косарева Н.Б., Игуменов Е.В., Сидоркин А.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 8)Михольская В.В., Петропавловская Ю.С. О возможности изменения срока договора о развитии застроенной территории // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. N 12. С. 75 - 79.
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)Конечно, стоит оговориться, что выше речь шла о тех соглашениях, которые заключаются, как правило, при "точечной" застройке, т.е. когда строительство жилых объектов на территории осуществляется без опоры на документы территориального планирования и (или) документацию по планировке территории соответствующего уровня публично-правового образования. При этом еще институтом комплексного и устойчивого развития территории (КУРТ) было нормативно установлено содержание договоров о развитии застроенной территории (РЗТ), комплексном освоении территории (КОТ), где существенными условиями являлись обязательства застройщика, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства (см., например, п. 3 ч. 5 ст. 46.6 ГрК РФ (в редакции до Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ)).
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)Конечно, стоит оговориться, что выше речь шла о тех соглашениях, которые заключаются, как правило, при "точечной" застройке, т.е. когда строительство жилых объектов на территории осуществляется без опоры на документы территориального планирования и (или) документацию по планировке территории соответствующего уровня публично-правового образования. При этом еще институтом комплексного и устойчивого развития территории (КУРТ) было нормативно установлено содержание договоров о развитии застроенной территории (РЗТ), комплексном освоении территории (КОТ), где существенными условиями являлись обязательства застройщика, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства (см., например, п. 3 ч. 5 ст. 46.6 ГрК РФ (в редакции до Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ)).
Статья: О заключении договора комплексного развития территории
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Эти обязательства застройщика и органов публичной власти являются взаимными и по своей правовой природе, как правило, встречными <15>. Данное обстоятельство подчеркнул в свое время Верховный Суд Российской Федерации: "Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 307, п. 1 ст. 307.1 ГК РФ), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Эти обязательства застройщика и органов публичной власти являются взаимными и по своей правовой природе, как правило, встречными <15>. Данное обстоятельство подчеркнул в свое время Верховный Суд Российской Федерации: "Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 307, п. 1 ст. 307.1 ГК РФ), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.
Готовое решение: Как образовать (сформировать) земельный участок
(КонсультантПлюс, 2025)Заключается ли в настоящее время договор о развитии застроенной территории
(КонсультантПлюс, 2025)Заключается ли в настоящее время договор о развитии застроенной территории
"Настольная книга специалиста по корпоративным закупкам"
(Байрашев В.Р., Исютин-Федотков Д.В.)
("Проспект", 2025)При этом ч. 1 ст. 422 ГК РФ устанавливает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Пример таких требований можно встретить в ст. 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", устанавливающей дополнительные требования к содержанию договора на проведение оценки или в ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ, определяющей существенные условия договора о развитии застроенной территории.
(Байрашев В.Р., Исютин-Федотков Д.В.)
("Проспект", 2025)При этом ч. 1 ст. 422 ГК РФ устанавливает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Пример таких требований можно встретить в ст. 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", устанавливающей дополнительные требования к содержанию договора на проведение оценки или в ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ, определяющей существенные условия договора о развитии застроенной территории.
Статья: История развития законодательного регулирования преобразования застроенных территорий
(Кухаренко Л.В.)
("Экологическое право", 2022, N 6)В соответствии с Федеральным законом "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в ГрК РФ включены статьи, регулирующие правоотношения по развитию застроенных территорий (ст. 46.1 - 46.3 ГрК РФ). Необходимо отметить, что в связи с появлением договора о развитии застроенной территории в регулировании преобразования застроенных территорий появляется диспозитивность: такой договор по общему правилу заключался органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор.
(Кухаренко Л.В.)
("Экологическое право", 2022, N 6)В соответствии с Федеральным законом "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в ГрК РФ включены статьи, регулирующие правоотношения по развитию застроенных территорий (ст. 46.1 - 46.3 ГрК РФ). Необходимо отметить, что в связи с появлением договора о развитии застроенной территории в регулировании преобразования застроенных территорий появляется диспозитивность: такой договор по общему правилу заключался органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор.
Статья: В планах законодателей - изменение порядка налогообложения отдельных видов недвижимости
(Никифоров А., Червонная С.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2023, N 25)Вероятно, эти изменения связаны с Определением ВС РФ от 15.10.2020 N 309-ЭС20-11143. В данном деле налогоплательщик оспаривал правомерность доначисления налога исходя из повышающего коэффициента. Как указал Верховный суд, в случае заключения договора о развитии застроенной территории сроки осуществления строительства устанавливаются в соответствии с утвержденным проектом планировки, охватывают собой снос имеющихся объектов и распространяются на новое строительство всех объектов в границах застроенной территории. Учитывая объем работ по договору, выполнение строительства на всех земельных участках в течение трех лет, начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенные объекты, является заведомо невозможным.
(Никифоров А., Червонная С.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2023, N 25)Вероятно, эти изменения связаны с Определением ВС РФ от 15.10.2020 N 309-ЭС20-11143. В данном деле налогоплательщик оспаривал правомерность доначисления налога исходя из повышающего коэффициента. Как указал Верховный суд, в случае заключения договора о развитии застроенной территории сроки осуществления строительства устанавливаются в соответствии с утвержденным проектом планировки, охватывают собой снос имеющихся объектов и распространяются на новое строительство всех объектов в границах застроенной территории. Учитывая объем работ по договору, выполнение строительства на всех земельных участках в течение трех лет, начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенные объекты, является заведомо невозможным.