Договор аренды при ликвидации арендодателя
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор аренды при ликвидации арендодателя (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Прекращение аренды при ликвидации юрлица - стороны договора
(КонсультантПлюс, 2025)Субарендатора, не предпринявшего мер к заключению договора аренды с арендодателем после ликвидации арендатора в пределах срока действия договора субаренды, обязывают вернуть арендодателю предмет аренды, даже если продолжает пользоваться им и вносить плату
(КонсультантПлюс, 2025)Субарендатора, не предпринявшего мер к заключению договора аренды с арендодателем после ликвидации арендатора в пределах срока действия договора субаренды, обязывают вернуть арендодателю предмет аренды, даже если продолжает пользоваться им и вносить плату
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Аренда
(КонсультантПлюс, 2025)Расторжение договора аренды арендодателем
(КонсультантПлюс, 2025)Расторжение договора аренды арендодателем
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по сделкам. Аренда недвижимости. АрендодательЧистую стоимость инвестиции арендодатель определяет путем дисконтирования валовой стоимости инвестиции в аренду. Последняя равна сумме будущих арендных платежей по договору и негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды. Негарантированная ликвидационная стоимость - это предполагаемая справедливая стоимость предмета аренды, которую он будет иметь к концу срока аренды, за вычетом сумм, подлежащих получению в связи с гарантиями выкупа данного предмета. Для дисконтирования применяется процентная ставка, при которой приведенная валовая стоимость инвестиции на дату предоставления предмета аренды равна сумме его справедливой стоимости и понесенных арендодателем затрат по договору (п. п. 15, 33 ФСБУ 25/2018).
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения3. Возможность сохранения договора аренды при реорганизации или ликвидации арендодателя - юридического лица
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019)При этом администрация получала от главы КФХ денежные средства в счет арендных платежей по договору аренды спорного земельного участка. Для арендодателя, кооператива и главы КФХ была понятна и очевидна воля сторон на замену арендатора. Данные лица, в том числе кооператив, который принял решение о ликвидации, состоявшейся 18 апреля 2012 г., не оспаривали правомерность перехода к главе КФХ прав арендатора. В связи с этим и для сторон сделки, и для третьих лиц наступили правовые последствия, связанные с переходом прав и обязанностей арендатора по договорам аренды. Отсутствие в данном случае единого документа о переуступке не влечет недействительности сделки, оформленной названными выше документами и прошедшей государственную регистрацию.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019)При этом администрация получала от главы КФХ денежные средства в счет арендных платежей по договору аренды спорного земельного участка. Для арендодателя, кооператива и главы КФХ была понятна и очевидна воля сторон на замену арендатора. Данные лица, в том числе кооператив, который принял решение о ликвидации, состоявшейся 18 апреля 2012 г., не оспаривали правомерность перехода к главе КФХ прав арендатора. В связи с этим и для сторон сделки, и для третьих лиц наступили правовые последствия, связанные с переходом прав и обязанностей арендатора по договорам аренды. Отсутствие в данном случае единого документа о переуступке не влечет недействительности сделки, оформленной названными выше документами и прошедшей государственную регистрацию.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)
(ред. от 25.04.2025)Комитет обратился в арбитражный суд с иском к кооперативу об обязании ответчика передать истцу лесной участок, предоставленный в аренду, в состоянии, пригодном для ведения лесного хозяйства. Комитет ссылался на то, что соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды лесного участка является ничтожным, поскольку заключено без согласия арендодателя; у кооператива отсутствуют правовые основания для пользования спорным лесным участком; поскольку общество (первоначальный арендатор) ликвидировано, ответчик обязан возвратить истцу указанный лесной участок в состоянии, пригодном для ведения лесного хозяйства.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)
(ред. от 25.04.2025)Комитет обратился в арбитражный суд с иском к кооперативу об обязании ответчика передать истцу лесной участок, предоставленный в аренду, в состоянии, пригодном для ведения лесного хозяйства. Комитет ссылался на то, что соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды лесного участка является ничтожным, поскольку заключено без согласия арендодателя; у кооператива отсутствуют правовые основания для пользования спорным лесным участком; поскольку общество (первоначальный арендатор) ликвидировано, ответчик обязан возвратить истцу указанный лесной участок в состоянии, пригодном для ведения лесного хозяйства.
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете арендодателя операции по расторжению договора финансовой аренды по соглашению сторон?..
(Консультация эксперта, 2025)В налоговом учете на момент расторжения договора остаточная стоимость объекта ОС (производственного оборудования) составляет 760 000 руб., сумма ежемесячной амортизации - 40 000 руб. Оставшийся срок полезного использования - 19 месяцев. Он соответствует сроку полезного использования, установленному в бухучете. Амортизация начисляется линейным способом (методом). В бухучете она начисляется с первого числа месяца, следующего за месяцем признания объекта ОС. Ликвидационная стоимость равна нулю.
(Консультация эксперта, 2025)В налоговом учете на момент расторжения договора остаточная стоимость объекта ОС (производственного оборудования) составляет 760 000 руб., сумма ежемесячной амортизации - 40 000 руб. Оставшийся срок полезного использования - 19 месяцев. Он соответствует сроку полезного использования, установленному в бухучете. Амортизация начисляется линейным способом (методом). В бухучете она начисляется с первого числа месяца, следующего за месяцем признания объекта ОС. Ликвидационная стоимость равна нулю.
Тематический выпуск: Учетная политика предприятия для целей бухгалтерского учета на 2024 год
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 3)Валовая стоимость инвестиции в аренду определяется как сумма номинальных величин причитающихся арендодателю будущих арендных платежей по договору аренды и негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 3)Валовая стоимость инвестиции в аренду определяется как сумма номинальных величин причитающихся арендодателю будущих арендных платежей по договору аренды и негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды.
Статья: План действий организации (учреждения, предприятия) по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций
(Карпов Л.Р.)
("Гражданская оборона и защита от чрезвычайных ситуаций в учреждениях, организациях и на предприятиях", 2024, N 8)Организация, арендующая помещения или производственные площади на объекте, для которого законодательством предусмотрено выполнение мероприятий по предупреждению и ликвидации ЧС, в договоре об аренде отражает обязательства по выполнению мероприятий в части защиты персонала, арендуемых помещений или производственных площадей от ЧС.
(Карпов Л.Р.)
("Гражданская оборона и защита от чрезвычайных ситуаций в учреждениях, организациях и на предприятиях", 2024, N 8)Организация, арендующая помещения или производственные площади на объекте, для которого законодательством предусмотрено выполнение мероприятий по предупреждению и ликвидации ЧС, в договоре об аренде отражает обязательства по выполнению мероприятий в части защиты персонала, арендуемых помещений или производственных площадей от ЧС.
Статья: Сложные вопросы применения ФСБУ 25/2018 "Бухгалтерский учет аренды"
(Лисовская И.А., Трапезникова Н.Г.)
("Международный бухгалтерский учет", 2019, N 11; "Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях", 2022, N 24)Следует отметить, что в течение срока договора аренды оценка арендодателя в отношении негарантированной ликвидационной стоимости может измениться. Согласно п. 39 ФСБУ 25/2018 обусловленное этим фактом изменение чистой инвестиции в аренду для отражения в учете следует классифицировать как изменение оценочного значения <4>.
(Лисовская И.А., Трапезникова Н.Г.)
("Международный бухгалтерский учет", 2019, N 11; "Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях", 2022, N 24)Следует отметить, что в течение срока договора аренды оценка арендодателя в отношении негарантированной ликвидационной стоимости может измениться. Согласно п. 39 ФСБУ 25/2018 обусловленное этим фактом изменение чистой инвестиции в аренду для отражения в учете следует классифицировать как изменение оценочного значения <4>.
Корреспонденция счетов: Как в учете арендатора отражаются операции по аренде основного средства?..
(Консультация эксперта, 2025)По договору аренды арендодатель обязуется за плату предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Объекты аренды указаны в п. 1 ст. 607 ГК РФ. В договоре аренды должны быть приведены данные, позволяющие четко определить передаваемое имущество. Если их нет, условие об объекте не считается согласованным сторонами, а договор - заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
(Консультация эксперта, 2025)По договору аренды арендодатель обязуется за плату предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Объекты аренды указаны в п. 1 ст. 607 ГК РФ. В договоре аренды должны быть приведены данные, позволяющие четко определить передаваемое имущество. Если их нет, условие об объекте не считается согласованным сторонами, а договор - заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации-лизингодателя выкуп лизингополучателем предмета лизинга (движимого имущества) по окончании срока лизинга по согласованной сторонами выкупной цене?..
(Консультация эксперта, 2025)Процентный доход лизингодатель рассчитывает путем умножения чистой стоимости инвестиции в аренду на начало периода, за который определяется доход, на процентную ставку за такой период. В качестве процентной ставки используется ставка, при которой приведенная валовая стоимость инвестиции на дату предоставления предмета аренды равна сумме справедливой стоимости предмета аренды и затрат, понесенных арендодателем в связи с договором аренды (п. п. 33, 37 ФСБУ 25/2018).
(Консультация эксперта, 2025)Процентный доход лизингодатель рассчитывает путем умножения чистой стоимости инвестиции в аренду на начало периода, за который определяется доход, на процентную ставку за такой период. В качестве процентной ставки используется ставка, при которой приведенная валовая стоимость инвестиции на дату предоставления предмета аренды равна сумме справедливой стоимости предмета аренды и затрат, понесенных арендодателем в связи с договором аренды (п. п. 33, 37 ФСБУ 25/2018).
"Исполнение и прекращение обязательства: комментарий к статьям 307 - 328 и 407 - 419 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Проблема может возникать в ситуации, когда организация-должник прекращена как недействующее юридическое лицо путем исключения из ЕГРЮЛ в административном порядке согласно ст. 64.2 ГК РФ. Кредитор, отслеживая соответствующие публикации и увидев сообщение о планах налогового органа исключить должника из ЕГРЮЛ как недействующую организацию, может воспользоваться правом на отказ от договора по правилам п. 2 ст. 328 ГК РФ, что повлечет созревание долга у организации по возмещению убытков вместо реального исполнения. После этого кредитор может своевременно возразить против исключения должника из реестра и тем самым остановить процедуру исключения организации из ЕГРЮЛ (ст. 21.1 Закона о государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей). Если он не заметил данную публикацию и "пропустил" исключение организации-должника из ЕГРЮЛ, в ряде случаев он может обжаловать исключение должника из реестра (Определение СКЭС ВС РФ от 23 марта 2021 г. N 305-ЭС20-16189). В остальных случаях он должен иметь возможность принять участие в распределении оставшегося имущества должника после его ликвидации по правилам п. 5.2 ст. 64 ГК РФ (подробнее о данной процедуре см. п. 2.7 комментария к настоящей статье), при этом должно быть учтено его требование о возмещении всех убытков за срыв договора, как если бы речь шла о прекращении обязательств сторон невозможностью исполнения по обстоятельствам, за которые отвечал должник (п. 1 ст. 416 ГК РФ). Например, если налоговый орган неожиданно для арендодателя исключил из ЕГРЮЛ арендатора, что прекратило на будущее правоотношения сторон, у арендодателя возникает требование о возмещении убытков в виде ценовой разницы между договорной ценой и более низкой текущей рыночной ставкой арендной платы (абстрактные убытки по ст. 393.1 ГК РФ). Было бы несправедливо, если бы ликвидация арендатора лишала арендодателя возможности взыскать такие убытки за счет оставшегося после ликвидации имущества арендатора.
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Проблема может возникать в ситуации, когда организация-должник прекращена как недействующее юридическое лицо путем исключения из ЕГРЮЛ в административном порядке согласно ст. 64.2 ГК РФ. Кредитор, отслеживая соответствующие публикации и увидев сообщение о планах налогового органа исключить должника из ЕГРЮЛ как недействующую организацию, может воспользоваться правом на отказ от договора по правилам п. 2 ст. 328 ГК РФ, что повлечет созревание долга у организации по возмещению убытков вместо реального исполнения. После этого кредитор может своевременно возразить против исключения должника из реестра и тем самым остановить процедуру исключения организации из ЕГРЮЛ (ст. 21.1 Закона о государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей). Если он не заметил данную публикацию и "пропустил" исключение организации-должника из ЕГРЮЛ, в ряде случаев он может обжаловать исключение должника из реестра (Определение СКЭС ВС РФ от 23 марта 2021 г. N 305-ЭС20-16189). В остальных случаях он должен иметь возможность принять участие в распределении оставшегося имущества должника после его ликвидации по правилам п. 5.2 ст. 64 ГК РФ (подробнее о данной процедуре см. п. 2.7 комментария к настоящей статье), при этом должно быть учтено его требование о возмещении всех убытков за срыв договора, как если бы речь шла о прекращении обязательств сторон невозможностью исполнения по обстоятельствам, за которые отвечал должник (п. 1 ст. 416 ГК РФ). Например, если налоговый орган неожиданно для арендодателя исключил из ЕГРЮЛ арендатора, что прекратило на будущее правоотношения сторон, у арендодателя возникает требование о возмещении убытков в виде ценовой разницы между договорной ценой и более низкой текущей рыночной ставкой арендной платы (абстрактные убытки по ст. 393.1 ГК РФ). Было бы несправедливо, если бы ликвидация арендатора лишала арендодателя возможности взыскать такие убытки за счет оставшегося после ликвидации имущества арендатора.
Статья: Оценка активов в форме права пользования
(Кришталева Т.И.)
("Аудитор", 2025, N 5)На практике также нередко возникают вопросы, связанные с определением процентной ставки, заложенной в договоре аренды. Согласно п. 15 ФСБУ 25/2018 "Бухгалтерский учет аренды" арендатор должен рассчитать ставку таким образом, чтобы дисконтированная стоимость будущих арендных платежей вместе с негарантированной ликвидационной стоимостью равнялась справедливой стоимости арендованного имущества (п. 15 ФСБУ 25/2018). Получается, что арендаторам необходимо определять процентную ставку, заложенную в договоре аренды, с учетом первоначальных прямых затрат арендодателя и негарантированной остаточной стоимости. Но арендатор не имеет информации о первоначальных прямых затратах арендодателя. Большинство арендодателей не сообщают такие данные. Получается, что арендатор в большинстве случаев не может определить процентную ставку, заложенную в договоре аренды, и ему приходится использовать ставку дополнительного заимствования. Например, если организация заключит договор аренды рыболовецкого траулера сроком на 10 лет в китайских юанях, то ставка привлечения дополнительных заемных средств будет представлять собой процентную ставку по кредиту в размере актива в форме права пользования компании с той же кредитоспособностью, что и организация, с учетом обязательств, вытекающих из нового договора аренды, на срок аренды в китайских юанях и с таким же рыболовецким траулером в качестве обеспечения. Даже если бы такой кредит существовал, такие подробности, как процентная ставка, вряд ли были бы доступными.
(Кришталева Т.И.)
("Аудитор", 2025, N 5)На практике также нередко возникают вопросы, связанные с определением процентной ставки, заложенной в договоре аренды. Согласно п. 15 ФСБУ 25/2018 "Бухгалтерский учет аренды" арендатор должен рассчитать ставку таким образом, чтобы дисконтированная стоимость будущих арендных платежей вместе с негарантированной ликвидационной стоимостью равнялась справедливой стоимости арендованного имущества (п. 15 ФСБУ 25/2018). Получается, что арендаторам необходимо определять процентную ставку, заложенную в договоре аренды, с учетом первоначальных прямых затрат арендодателя и негарантированной остаточной стоимости. Но арендатор не имеет информации о первоначальных прямых затратах арендодателя. Большинство арендодателей не сообщают такие данные. Получается, что арендатор в большинстве случаев не может определить процентную ставку, заложенную в договоре аренды, и ему приходится использовать ставку дополнительного заимствования. Например, если организация заключит договор аренды рыболовецкого траулера сроком на 10 лет в китайских юанях, то ставка привлечения дополнительных заемных средств будет представлять собой процентную ставку по кредиту в размере актива в форме права пользования компании с той же кредитоспособностью, что и организация, с учетом обязательств, вытекающих из нового договора аренды, на срок аренды в китайских юанях и с таким же рыболовецким траулером в качестве обеспечения. Даже если бы такой кредит существовал, такие подробности, как процентная ставка, вряд ли были бы доступными.
Корреспонденция счетов: Как организации-арендодателю учитывать операции по договору аренды основного средства (движимого имущества), если по окончании срока действия договора предмет аренды выкупается?..
(Консультация эксперта, 2025)Процентный доход арендодатель рассчитывает путем умножения чистой стоимости инвестиции в аренду на начало периода, за который определяется доход, на процентную ставку за такой период. В качестве процентной ставки используется ставка, при которой приведенная валовая стоимость инвестиции на дату предоставления предмета аренды равна сумме справедливой стоимости предмета аренды и затрат, понесенных арендодателем в связи с договором аренды (п. п. 33, 37 ФСБУ 25/2018).
(Консультация эксперта, 2025)Процентный доход арендодатель рассчитывает путем умножения чистой стоимости инвестиции в аренду на начало периода, за который определяется доход, на процентную ставку за такой период. В качестве процентной ставки используется ставка, при которой приведенная валовая стоимость инвестиции на дату предоставления предмета аренды равна сумме справедливой стоимости предмета аренды и затрат, понесенных арендодателем в связи с договором аренды (п. п. 33, 37 ФСБУ 25/2018).